新生銀行の住宅ローンについて　Part3

新生銀行の住宅ローンを検討中の方、ご一読下さい。

現在、変動金利（半年型）0.98％で顧客を集めているようですが、以下の点に十分ご留意の上、よくお考えいただければと思います。

①金利変動ルール
メガバンク、信託銀行、地方銀行のほとんどは、各々の短プラを基準にしており、短プラの上下に応じて、ローンの利率は同幅上下することになります。契約書には基準金利と金利変動ルールが明確に定められています。短プラは市場金利をそのまま反映したものではなく、また、各行が独自に決めるものというものではありますが、実際にはメガバンク、信託銀行は現状、すべて1.475％であり（過去にも横並び）、地方銀行については、メガバンク等より高めの設定のところもありますが、金利の上下については同様の動きをしているため、住宅ローンの基準としている短プラは一定の指標性があるものと言えます。
一方、同行の基準利率は、同行が資金コストや営業コストおよび収益を加味して決定する（契約書の文言抜粋）としており、いわば、“同行の言い値”です。

②２種類の変動金利住宅ローン
同行の変動金利住宅ローンには、「変動金利（半年型）」「10年間特約つき変動金利タイプ（毎日変動型）」の２種類があります。前者は5月1日および11月1日を基準に同行が決定した基準金利に基づき変動。後者は、特に見直しのサイクルはなく、随時見直しを行うというもの。相互に変動金利を変更することはできず、また、両者とも固定金利への切り替えも可能であるが（細かいルールあり）、固定金利の水準が他行比高い同行の住宅ローンには、顧客の関心は低いものとなっています。

③上記２種類の変動金利住宅ローンの金利推移
ざっと以下の推移です（それぞれ、半年型・毎日変動型）。
2009年8月以降、半年変動型と毎日変動型の金利が逆転していますが、この動きが何とも釈然としません。

2005／11月　 (1.675％・1.000％）
2006／8月　　(1.675％・1.250％）
2006／11月 (1.675％・1.100％）
2007／3月 (1.675％・1.350％）
2007／9月 (1.900％・1.350％）
2008／2月 (1.900％・1.100％）
2008／6月 (1.900％・1.500％）
2008／8月 (2.100％・1.600％）
2008／10月 (2.400％・1.900％）
2008／11月 (2.400％・1.800％）
2009／4月 (2.300％・1.700％）
2009／5月 (2.200％・1.700％）
2009／7月 (1.750％・1.700％）
2009／8月 (1.450％・1.700％）
2009／9月 (1.350％・1.700％）
2009／10月 (1.250％・1.700％）
2009／11月 (1.200％・1.700％）
2010／6月 (1.100％・1.700％）
2010／8月 (1.100％・1.500％）
2010／12月 (1.000％・1.500％）
2011／1月　　(0.980％・1.500％）

これまで投稿されている方もおられますが、「10年間特約つき変動金利タイプ（毎日変動型）」で調達された方はだまされた思いの方が多いようです（「10年間特約つき変動金利タイプ（毎日変動型）」で一定の残高を確保してしまえば、金利は高止まりのままとしておき、一方、新規顧客の獲得を図るべく、「変動金利（半年型）」の金利を引き下げている）。同行にこの利率変動について説明を求めても、明確な説明はないようです。契約書にもあるように諸事情を勘案して、利率は同行が決めていると。

確かに契約違反している訳ではありませんが、住宅ローンは、マーケットのプロのやり取りではありません。一般の消費者がローンの借入により、おそらく人生の中で一番高価な住宅という買い物をして、生活を賭けて返済しているのです。契約違反はしていないということだけで片付けられる問題なんでしょうか。むしろ、監督官庁（金融庁）が実態調査、指導するような事象かもしれません。

これから、「変動金利（半年型）」で借入をしようとしておられる方、もし、借入をされた場合、１年後、２年後にご自身のローンの利率がどれくらいになっているかと、お考えになったことはありますか？