グランドメゾン大濠公園２０１１【part2】

あと２戸からが長いね。一気に完売まで持って行きたかったけど。グランフォーレ百道が29戸だけど完売したらしいね。ダークホースもいいとこだけど、確かに立地は悪くなかったから、そこが評価されたんだろうね。2011も場所は良いけどなぁ。

立地がいい？

あんな申し訳なさそうに建ってるのに？

申し訳なさそうにとはどう言う意味ですか？あなた大濠公園から2011を見たことがないのですね。シートを被っていて残念ですが、非常に際立った存在感ありますよ。

すいません、グランフォーレ百道のことです。

あぁなるほど。そういうことですか。完売してケチ付けるわけではないのですが、確かにウナギの寝床みたいですよね。あそこって。

でも、西南校域のど真ん中でボンラパスやローソンの目の前で、西新と百道浜の真ん中。図書館やドームも近いし、悪くないと思いますよデベを除けば。

グランフォーレ百道なんてどうでもいい。比較対象にすらならんわ！

グランフォーレ百道の土地はマンションが建つ場所ではないよ。商売をする立地だと思うよ。

ここはそのグランフォーレ百道より狭い敷地に３９戸も建てているんだって。
しかも住宅地でなく、商業地だもんねＷ

向こうは既に全戸完売しているのだから、今さら何を言っても虚しいだけだろ。
結果が全て！　

商業地域であること出のマイナス要因って何？

商業地は閑静さが担保されていない。直ぐ隣の場所で誰か商売を始め、人通りが
多くなり、うるさくなっても仕方ないのでは。

ここってそんなに立地いいですかねえ？

良い場所だと思います。程良く便利になっていきますね。この辺りはこれから。絶対に買いですよ。桜坂ヒルズとフォレストに比べたら、2011が断然良いですね。

商業地域の方が地価は高いし、便利は良いし、価値は高いと思います。商業地域だから悪いなんてことはないのです。

商業地でも天神の一等地じゃあるまいし、地価という意味ではせめて明治通り沿いで

あれば多少は高かったと思います。裏手の商業地で地価はぐっと落ち、しかも敷地権は

たった７坪／戸しかないのが実態です。こうやって冷静に分析すれば、余り資産価値は高く

ないと言えるでしょう。

ＧＭ大濠公園2011の資産価値を批判者がうんぬん言っておるようだが、全く的外れなので黙殺しましょう。不動産の資産価値とは、路線価や公示価を念頭に置いた机上の計算なとではなく、実際に売ったり、貸したりすると、いくらになるかということです。買いたい人や借りたい人がいなければ、価値の実現はできません。また最近は収益還元を重視する傾向が強く、いくらで貸せるか？がより重視されます。2011は賃貸でも強いと思いますよ。

2011の外観タイルの色ってどんな感じになるんでしょうか？ＣＧだと肌色っぼい感じですが、4枚の使用タイル例を見ると、薄茶色っぼい感じで赤坂門の感じにも似ているのですが？はたしてどっちなんでしょうか？？御存じの方いますか？

不動産の値段は最後は相対で決まるにしても、何かの基準から大きく逸脱すると

一方の損得が問題となり成約する可能性は急降下するのでは。地価が安く狭い土地

に建っている戸数が多いマンションは安くしか売れませんよね。

高い値段で購入する奇特な人はいないでしょう。

ＧＭで４０戸程度のマンションなら、敷地は５００～７００坪位あれば

威厳は保てたと思います！　

マンションの中古売買の成立価格の実際は、住居スペースの専有面積が基準となりますね。一義的には。敷地が広いから高く売れるということは直截的にはないでしょう。それから推測だけで2011の土地代が安いとのことですが、ここの土地は安くはないですよ。１戸当り７百万円との概算は、ハッキリ言って全くの的外れです。実際はもっともっと全然高いのですよ。

価格は土地∔建屋+その他から構成されるでしょ。土地代は相場によって動くので、その目安の一つが
公示価格など。それは当然、敷地が広く、広い部屋が有利になります。
建蔽率とか容積率に余裕があって建てられたマンションは有利でしょう。
公示価格と実勢価格の比較は単純にいうと、実勢が過去は20％程度高かったが、リーマンショック
の後は、様々と聞きます。足元、二つの価格差は余りないのでは？

建屋は年々価値が落ちていき、最後はほぼ無価値になります。
その他はＧＭであればブランド代が上乗せされるでしょう。そこは若干期待値あり？

517が正解だね。

私も517さんの意見に同意します。このスレのあっちこっちで、ここの土地代は計算するとこれ位で本当は安いとか何とか拡散している人がいるけど、勝手で未熟な噴飯ものの屁理屈なので、正直どうでもいいって感じです。

土地代がすべてとは思わないけど、大事なポイントなんじゃないの。
この物件にとってマイナスな要素を否定してかかるのはいかがなものかと思います。

気になる人は不動産業者に見積もりを取れば、幾ら位で売れるか査定は
して貰えるみたいですよ。買ってそうそう、含み損みみたいなケースも
結構あるらしいです。

当たり前の事ですが値段の高い土地に、戸数が少ないマンションの占有面積が広い
部屋の評価価格が高いとの事です。また、同一タイプの部屋で、高層階
が低層階より分譲時の値段が二倍でも、査定の差はかなり縮まるらしいです。
眺望代としてばか高いお金を払っても、売りに出すときはそれは余り反映
されないということでしょう。眺め代に数千万円払える人は気にしないのでしょう。

ここは敷地が狭いのでワンフロア２戸の発想で建てれば良かったのでは？

そうすればセットバックも潤沢に取れ、余裕がある建て方ができ、

駐車場も全戸に行き渡るでしょう。結果、分譲価格は上がるのでしょうが

ＧＭで公園の至近なので、買う人は買いますよ。

デフレ対応ＧＭの第１号なので、売り切ることが肝要です。高く売るという発想は排除してあります。普通に売れば高過ぎると非難され、買い易い価格を設定すれば、もっと贅沢な高いものをと言われる。ＧＭを非難することが生きがいみたいな人達ですね。

眺望代に見合う実際の眺望があるマンションは、買う側が評価すれば、やはり高く売れます。何回も言いますが、不動産屋の理論は現実には意味がないですよ。金を出すのは買う側であって、不動産屋ではありません。不動産屋の評価は、あくまで不動産屋がこう評価するってだけの話。当たらない株屋の予想より、頼りにならない。その程度のものです。

しばらく静かになってると思ったら、またＧＭ信者さんですか。小沢さんみたいに懲りない人達ですねぇ…

やはり、中古で売れたり貸せたりすつことが容易かどうかが最も評価の対象だと思います。コストパフォーマンスが高いかどうかです。そういう意味では、立地とグランドメゾンというブランド、そして、価格帯がそれぼど高くないという見地から、２０１１はかなりの優良物件と言えると思います。

もう聞きあきました。他には？

いがみ合っている人達が多いスレですね。私は５年程前にマンション購入を検討し始めて、ここ１年は真剣に物件を見てきました。グランドメゾン大濠公園2011は価格分の資産価値は十分にあるマンションだと思います。グランドメゾンは高いという印象が強いですが、この場所でこの価格は今までになかったような気がします。かなり否定的な方がいらっしゃるようですが、冷静に考えてコストパフォーマンスは高いでしょう。

大濠のＧＭとはかなりグレードが違うらしいですよ。

何があっても２０１１に住みたい。中古で空きがでたら直ぐ買いたい
ような凄い魅力がここにあれば別格でしょう。その場合、中古資産価値の
下落率は低いと思われます。

そのようなマンションは通常、発売開始後、ほぼ即売するらしいですが・・・・

①時期が悪過ぎたこと。②やはりグランドメゾンは福岡の平均収入からして高過ぎること。③積水ハウス側がプロモーションにほとんど力を入れなかったから、認知度が低かったこと。☜こんな感じじゃないかな。即売は戸数に対して購入希望者の数が圧倒的に多くないと生まれない現象。福岡では根本的に手が届かない層がほとんどのため、グランドメゾンを即売させることは、現状は難しい。グランドメゾン大濠公園2011はかなり検討していると思う。

何があっても2011に住みたいと思う人がいるかどうかですか。まぁこれから大濠公園中央口と西公園参道を結ぶ近辺は色んな店舗の出店がありますので、かなり人気の地域になりそうですけど。洋菓子の雄『ジャック』も１０．２６にオープンします。荒戸近辺は『TOTO』や『らるきい』『樋口』など美味しくて人気の店が多いですが、今後も益々賑やかになりそうです。2011はそこから、数十メートル横に入った静かさも十分に担保された場所にあり、２．３年後は2011って良いところにあるねぇと、みんなが再認識すると思います。その時は中古の出を待つ人は多いでしょう。

私はマンションの売却は査定を含めて業者に任せました。結果は希望より5％程度低かったです。大きな差はなかったので、概ね満足しています。因みに業者は財閥系デベロッパ系列でした。査定ポイントは標準化おり、主観は余り入らなかったように記憶しています。

ＧＭ信者向けに売れば高く買ってくれるって言う理屈でしょう。ＧＭ信仰を遍く広めることが大事なわけですね。ＧＭ教怖るべし。

近隣相場より高く買いたい人なんていないし、ここが稀有の魅力を有しているとも思えない。狭い土地にペンシルビルみたいのが、建っているだけ。誰も含み損みたいな買い方はしたくないよ。

グランドメゾンって宗教に例えられるほど人気なんですね。すごっ！
中も良いんでしょうが、どこのグランドメゾンも外観が素敵。植栽も他とは違う感じですしね。

外観やタイル、植栽は断然違います。

その通りです。グランドメゾンの外観、タイル、植栽は地場デベのマンションとは比較になりません。ＧＭ教を信仰している信者には、その違いや良質さが明らかに判るのですが、信仰心のない人達にはその違いがよく判らず、まがい物をつかまされたりしています。真贋を見極めることが求められています。ＧＭ信仰をもっと広めて行く大義が我々にはあります。

こいつらキモい

いい立地であればＧＭでも三〇でも住〇でも何処でも人気は高いですよ。

最近空港線沿線で、中古の空きがでたら直ぐ売れるのは、三〇の西新のオ〇〇と
聞きました。分譲時の完売も早かったし、駅から２分の利便性、自ずと
資産価値の下落も少ない。

ＧＭの中でも、立地により中古物件の価値のバラツキも大きくなるでしょう。
所謂、勝ち組、＊＊＊。勝ちの筆頭は赤坂門かな？、負け候補は最近多いね。
というか、新築で完売するのにやっとこさ、という感じ。

グランドメゾンねぇ
微妙…

福岡でのＧＭの凋落著しいので、信者にとっては巻き返したいのだろう。
でも、信者も二極化されている。
古くからの信者には、近年むやみに乱造し、売れ残りばかりの現状には怒りを
感じている人も多い。

一流の場所にこだわりを持ち続け、供給数を絞ることにより希少価値を創出
する。それによって資産価値を維持する、というような事を願っている信者
もいます。

確かに最近の乱造はひどいね。マーケティングをちゃんとやっているのか？
と思うことありますよ。
ＧＭのブランド力で造れば売れる、という時代ではない。不景気により消費者の
鑑識眼はレベルが上がってますよ。当面冬の時代が続き、今のままでは小ヒット
を出すのも打率３割程度でしょう。

西新オーゼは2003年でしたかね。この前まで、80㎡ちょっとで４３８０万の中古出てましたが売れたんですね。確かに西新オーゼは良いマンションだと思います。さすがに三菱地所だという感じです。外観タイルも経年美化を体現しておりパールホワイトに年季が入って来て渋ささえ漂わせていますね。確かにＧＭで言うなら赤坂門に匹敵するかもしれません。ただ、この大不況下でここまで売っている2011も大したものだと思います。そのうち西新オーゼ並の人気が出ますよ。

2011は福岡のグランドメゾンの中で上位にランクインすると思いますよ。人気が高い赤坂門の次のグループには入るのでは？このマンションは完成したら評価が上がると思います。勝ち組か＊＊＊かで言えば、間違いなく勝ち組でしょう。

なんや、ここ

気持ち悪い

福岡でのグランドメゾン人気は、県民性？？

グランドメゾンの人気を決定づけたのは赤坂門や赤坂ラ・ルードけやき等の赤坂シリーズの成功ではないでしょうか？県民性かどうかは分かりませんが、福岡のハイグレードマンションとしてのイメージを立地戦略等で上手く高めて来たと思います。積水にとって、もしくはハイグレードマンションのデベにとってはリーマンショックはボディーブローどころか致命的なアッパーカットだったと思います。安売りがブランドイメージを傷つけることから安易な低価格路線を採れずに苦労をしているようです。その中にあってＧＭ大濠公園2011は苦境を転回するために価格を抑えた大濠公園周辺マンションだということです。

熊本にグランドメゾンが一つあるんですね。ちょっとビックリですね。北九州には当然ながらひとつもない。北九州ではグランドメゾンと言っても誰も知らないんでしょうね。

営業さんがんばりやあ

はいは〜い。頑張りま〜すっ！

ここはどうかわかりませんが、西新オーゼ 良いマンションですね。

2011は良いマンションです。

みんなちがってみんないい。

☝それぞれ違う意見、価値観、評価があって当たり前。色んな考えがあるのは良いことだ。そういう意味なんでしょうか？

う〜ん、多分ね。

ライオンズ百道のスレにプレミスト西新が完売したとありました。最後の一戸売れたんですかね？2011はいつ頃になるのでしょうか？

年末くらいでは？　GM信者曰く、積水は売る気がないそうですからW

558です。それぞれにマンションは良いとこがあるって意味です。みんな納得して自分の家購入しているのだからそれでいいんじゃないんですか。

グランドメゾンだから絶対優良ということはないでしょうが、外観、内装にもある程度信頼が間違いなくあります。後は何回も出てくる立地の良さで、価格帯から言えば、おそらく、今年売り出された福岡でマンションで最もコストパフォーマンスが高い物件のような気がします。

積水はＧＭの単一ブランドしかないので、厳しいよね。例えば、三井はパークリックス⇒パークホームズ⇒パークコート⇒パークマンションみたいなブランドラインアップがあるので、不景気時は上を絞り、下を増やすみたいな
やり方を取れるけど、ＧＭはあくまでＧＭだもんね。

何わかったようにぬかしとんねん

私もそう思います。この立地で積水ハウスの良質な内装や構造でこの価格は確かに価値がある。住んでよし。売ってよし。貸してよし。今年売り出したマンションのベストパフォーマーでしょう。

本当にここはコストパフォーマンスが高いの？ ２７０坪の狭い土地で調達価格を抑え、

しかし、ワンフロアー２戸みたいなゆとりは無く、ペンジルビルみたいに上に伸ばして

そこそこ戸数（３９戸）とっているので、当然、一部低層階は安くなったと思います。

９０㎡以上ははタップリ利益を載せているような気がしますよ。

場所は大濠周辺で閑静さには若干欠けるものの、便利な所に位置していると思います。
全室南向きで高層階は大濠公園ビューもいい。冷静に考えるとよいのはそれだけ。
ほかは、ウーンといった感じですかね。

プレミスト西新が完売したってか。ダメじゃないか、先を越されたら！
向こうは後発で戸数も７０戸位ではるかに多いだろ。

まさかと思ったグランフォーレ百道に続き、プレミストにも追い抜かれた。
これが現実か。

早過ぎる完売はデベからすると設定が低すぎた恐れもあるので、早ければ良いとは、売る側は考えないでしょう。

そうっすか(笑)

竣工前にほぼ完売なんでしょ？
優良物件じゃないの。

便利で南向きで眺望が良いって、結構な要素を押さえているように思いますが、それでもダメとは、ケチつけたいだけのような気がしますが？

その通り。優良物件だと思います。ネガレスはＧＭの向こう傷みたいなものですから、言わせておけば良いんです。僻み妬み嫉みの類いなので、優良物件にはつきものです。

早すぎる完売とは即売か、それに近い結果で、売値が安かったから、直ぐ売り切れた
という事でしょ。論理展開としては「安く買えた人はお得で羨ましい、本来のバリューはもっと高く
含み益がある」とも考えられますよ。

まあどれだけネガっても間もなく売り切れるよ。

現実、まだ売れ残りがあるってことを自覚しろ！

何で、そんなに意地を張る?? むごいね。

一部ＧＭ信者がここは優良物件と自慢していますが、定性的であり定量的な説明ではない。

他の最近のＧＭ物件（藤崎、百道Ｏ＆Ｆ、高宮邸、桜坂Ｆなど）と比較すれば、売れ行きがマシというだけ。

格下のプレミスト、グランフォーレが先に完売したという歴然とした事実は、何を意味するか？

荒戸にある大濠周辺のマンション ＜平置き駐車場の敷地ゆっとり感＆文教地区 ＝ スタイリッシュな
百道地区＆環境対応

てとこか？

少なくともモデルルームの一戸は残りに数えなくていいから、実質的には、あと一戸でしょうね。柿が落ちてくるのを待つ営業って、本当に羨ましいっ！

完売する速度だけが、評価ではないでしょう。そこがポイントなら積水も、もっと営業するでしょう。私は、実際、営業の人と話しましたが、驚くほど、売り込んでいませんでした。それほど自信があるのでしょう。５年後の評価がものを言うでしょう。

高級過ぎるイメージがあるので、敬遠されがちなところがあるのでは？

売れ行きが並で、その後、大化けしたという話は聞いた事ありません。良い物件は最初から直ぐ売れますよ。例外は周辺が大規模再開発され、そのエリアの価値が上がる事。お菓子屋さんが出来るくらいではダメだよW

まあ、経過を見ましょう。どの意見が正しいか、わかりますよ。

これは積水ハウスにも責任があるが、本当に営業をしてない。デザインセンターに来た希望者に説明をするだけで、全く売る気がない。あんな営業でここまで売ったのは凄いと思うのです。プレミスト並に営業していたら全然早かったはずです。本当、ケチケチ作戦でもしているか、営業したら罰金ゲームでもしているかのようでした。何度も言いますが、ここを評価するとき完売スピードだけでは誤ります。

はいはい負け惜しみの屁理屈W スーモとかの掲載も止めたら。

マンションは、売れなければ全く意味なし。

確かに買いたい人はネットなど電子媒体でアウトラインを調べて、後はデベか売り主を訪問する時代だろ！スーパーのチラシじゃあるまいし、今は新聞の折り込みは効果なしです。

プレミストも全然営業してませんでしたよ
MR訪問後電話がかかってくることもありませんでした
GMの方が電話営業がありましたよ

GM最高!!外観美しい!!価値あるマンション!!営業しない!!
なんて言ってる人は、買えばいいんじゃないの？
買いもせずそんなこと言ってるの？
それともみんな既購入者？

購入者もいるし、全く関係ない第三者もいる。

購入者ですけど、小学生の喧嘩みたいですね。そのうち、売れるでしょうし、もう、このスレ止めたらどうですか？もう、あんまり意味ないでしょ。後は、住民スレにしたらどうですか？

別の物件の購入者です。

どこも一緒ですね。
購入者はまったく気にしてないのに、それ以外の人がああだこうだと。

余計なお世話。

そういうことです。

し〜ん

思ったより完売に時間がかかり過ぎているので、書き込みの内容も、
なかだるみ気味になってきたね。
次の山は完売しかないので、早く何方か購入してください。

いきなり完売じゃ楽しみがありませんので、１戸づつ売れるほうが喜びもひとしおでしょう。

契約済や購入者としての投稿は本物なのかな？私にはＧＭのオーナーがこんなスレに投稿するとはとても思えないのですが。マンコミは八割以上は営業だって聞きました。本当のところ、どうなんでしょう？何階買いました？

まぁそこまで言わなくてもネットの書込みでしょ？匿名性があればこそ、色んなことが言えるんであって、昔の便所の書込みみたいなものですから。そんなもんだって。あまり固く考えないようにしよう。そうじゃないと、そこまで言うのなら、アンタ買えば？みたいなことになるから。所詮暇つぶしですから。

なるほどですね。プレミスト西新に一票！