part2です！！
グランドメゾン大濠公園２０１１についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。
<前スレ> https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72167/
所在地：福岡県福岡市早良区西新6丁目801番31（地番）
交通：
福岡市地下鉄空港線 「西新」駅 徒歩9分
福岡市地下鉄空港線 「藤崎」駅 徒歩10分
間取：3LDK・4LDK
面積：76.46平米・93.95平米
売主：大和ハウス工業
販売代理：T・フィールド
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
[スレ作成日時]2010-07-09 12:20:58
2011はファミリー向きではありません。というより、大濠公園周辺は小さい子供がいる家庭には余り向かないと思います。よそを探した方が無難。
荒らし出たー！
ネガキャンご苦労
小さいお子さんがいるご家庭こそ大濠公園周辺をお探しですよ。公園内に遊び場が二カ所あるのをご存じないのかな？
大濠公園があるからファミリーに向いているなんてとても考えられない。
やはりここは、子育てを終えた夫婦か子供のいない夫婦向きでしょう。
子育て世代は百道、西新、高取とか言いますが、大濠公園周辺も良いと思いますよ。校区が良いとか悪いとか言って大濠公園周辺を下げる人もいますが、付属校もありますから。大濠公園周辺には。
大濠公園周辺に住んでますが，このあたり、ファミリー層が多く住んでいます。子どもは赤ちゃんから中高生、もしくはそれ以上。とにかく家族で住むにはもってこいの場所です。住んでいるから分かります。
ファミリー向けなのに駐車場が足りないってどうなの？
なるほど、そうでしょうね。校区、学区とばかり言う人もいますが、大濠公園は子供達と過ごす場として最高だと思いますよ。
ここは利便性が良いから、車なしってご家庭もあります。そういう立地ですから。
子育て世代には最適、シニア世代にも快適。
幅広い年齢層に向いてるエリアだと思います。ここに限らず、やはり空港線沿線は人気が高いですよ。
その中でも大濠公園か西新は人気です。
場所が良いのはわかりますが、学区が・・・
学区だってそんなに悪くない.知らないの？
校区の話は、さんざん、part1にありますよ。結論としては、百道ほどではないが、そんなに悪くはないという大方の意見です。最近、唐仁中学校の修猷館への進学数が、百道中学校と同じだった年もあるようです。
百道中と当仁中とでは基になる生徒数が違うから、進学者数が同じと言うことはないかもしれないけど、率から言うと、特に今年なんか同等じゃないかな。
校区もかなり実情は変わって来ているみたいです。そんなに悪くないですよ。ハイソなエリアだから良くなるのは当然ですね。
収入の少ない方がこの辺のエリアを否定しがちですね。
やはり残りは低層か！ ここは南側向きで大濠公園が見えるのが最大のセールスポイントだからな。
南側向は公園の周りで荒戸と大濠公園（住所）くらいしかない。公園ビューは、
大濠１～２丁目は東向き、六本松は北向きからとハンデあり。百道浜から北向きで海を眺める
ようなもの。
まあ、この眺望がないと、ここは敷地の狭いただの荒戸のマンションだもんね。
意味ないすれはスルーしましょ！
結構良い校区だということですね。他には何かマイナス要因ありますか？
天理教会が目の前で、西鉄バスの中継所はいずれ高層マンションが建ちます。残念ながら。
ここは、プライドの塊でしかない低俗な人の集まりか!?
潰し合うことから、何が生まれる??
人の価値観は、統一化できるものではないやろ。
もっと有意義な話をしろ！
交通の便が良くても、車なしの生活では、福岡の魅力を十分に楽しめないように思います。
なぜ、積水さんの物件は戸数分の駐車場がないものが多いのでしょうか？
狭い土地にちょっと無理して造るからかな。まぁ積水が選ぶ立地は都心の便利なところが多いので絶対に車が必要ではないと思う。必要ならレンタカーでも十分。
グランドメゾンを買う層は、年輩の人達が多いからだと思いますが？
それはあると思います。
これまで データで駐車場が余るケースもあるので、７割程度の割当としているのでは？
472さん、その通りだと思います。
一つ加えて良いですか？プライドの塊でもあるし、羨望の裏返し。
471の方、その根拠は何？それがないと信憑性がないですよ。それとも貴方の思い込みでしょうか。
しかし、このスレに書きこんでる人の中に2011の契約者なんているのかな。ＧＭのオーナーにマンコミ投稿する人なんていない気がしますが、私の考え違いでしょうか？
アンチＧＭ派と信者（但し購入者ではない）達が書いているのでしょう。オーナーはこんなスレ見てないと思うよ。
いいえ見てますよ。
確かに羨望の裏返しはあるだろうね。グランドメゾンのスレなんて以前は何の反応もなかったからね。2011以降じゃないかな。他スレ同様に反応が出て来たのは。ハッキリ言ってグランドメゾンの購入層はマンコミなんて見てないよ。グレードが高過ぎてスレで論評する対象ではなく、批判する側もちょっと違うって感じで避けてたのが現実。最近のグランドメゾンは価格が若干下がったんで、批判スレが入るようになったけど、本来的には、やはりマンコミでワイワイやるにはグレード高過ぎ。
そうだね。GMだからって・・・とは気負っているね。オール億ションじゃあるまいし。
東京出張お疲れ様ですＷ
ここのスレ見てる人は東京の億ションなんて興味ないよ。
違う違う。マンコミでグレードが高い物件が論じられているかどうかが論点だろ。理解力ないね
答えはそう、マンコミでは様々な価格の物件について論じられている。どこが例外ということなしに。それで活性化すればよし！
でも論じてるのはほとんど営業の関係者ばかりで、一般の投稿者はかなり少ないと思うよ。まぁ８割は営業じゃないかな？
グレードが高い物件が…なんて言ってるけどそんな論争、関係ない人間には関係ない。
⇧意味不明
493の方～上だけ読まないでもっと読んだら。
早く完売できないから、つまらない繰り返しの書き込み多し。
あと２戸がきついんだろうね。
棟内モデルルームできたら、すぐ売れそうだけどね。
あっさり完売だろね。10月下旬にインテリア商談会がありますからそれが終わってからの販売とするでしょう。もう2011の心配なんていらないよ。
誰も心配はしてないだろ。
モデルルーム完成は、あと2-3週間掛かるのかな？早く出来たら良いね。2011の良さがすぐに理解されるでしょう。シートも早く外れないかなぁ？
外観タイルはＧＭ赤坂門に似た感じになるのでしょうか？赤坂門似ならかなりの上玉ですが。
あと２戸からが長いね。一気に完売まで持って行きたかったけど。グランフォーレ百道が29戸だけど完売したらしいね。ダークホースもいいとこだけど、確かに立地は悪くなかったから、そこが評価されたんだろうね。2011も場所は良いけどなぁ。
立地がいい？
あんな申し訳なさそうに建ってるのに？
申し訳なさそうにとはどう言う意味ですか？あなた大濠公園から2011を見たことがないのですね。シートを被っていて残念ですが、非常に際立った存在感ありますよ。
すいません、グランフォーレ百道のことです。
あぁなるほど。そういうことですか。完売してケチ付けるわけではないのですが、確かにウナギの寝床みたいですよね。あそこって。
でも、西南校域のど真ん中でボンラパスやローソンの目の前で、西新と百道浜の真ん中。図書館やドームも近いし、悪くないと思いますよデベを除けば。
グランフォーレ百道なんてどうでもいい。比較対象にすらならんわ！
グランフォーレ百道の土地はマンションが建つ場所ではないよ。商売をする立地だと思うよ。
ここはそのグランフォーレ百道より狭い敷地に３９戸も建てているんだって。
しかも住宅地でなく、商業地だもんねＷ
向こうは既に全戸完売しているのだから、今さら何を言っても虚しいだけだろ。
結果が全て！
商業地域であること出のマイナス要因って何？
商業地は閑静さが担保されていない。直ぐ隣の場所で誰か商売を始め、人通りが
多くなり、うるさくなっても仕方ないのでは。
ここってそんなに立地いいですかねえ？
良い場所だと思います。程良く便利になっていきますね。この辺りはこれから。絶対に買いですよ。桜坂ヒルズとフォレストに比べたら、2011が断然良いですね。
商業地域の方が地価は高いし、便利は良いし、価値は高いと思います。商業地域だから悪いなんてことはないのです。
商業地でも天神の一等地じゃあるまいし、地価という意味ではせめて明治通り沿いで
あれば多少は高かったと思います。裏手の商業地で地価はぐっと落ち、しかも敷地権は
たった７坪／戸しかないのが実態です。こうやって冷静に分析すれば、余り資産価値は高く
ないと言えるでしょう。
ＧＭ大濠公園2011の資産価値を批判者がうんぬん言っておるようだが、全く的外れなので黙殺しましょう。不動産の資産価値とは、路線価や公示価を念頭に置いた机上の計算なとではなく、実際に売ったり、貸したりすると、いくらになるかということです。買いたい人や借りたい人がいなければ、価値の実現はできません。また最近は収益還元を重視する傾向が強く、いくらで貸せるか？がより重視されます。2011は賃貸でも強いと思いますよ。
2011の外観タイルの色ってどんな感じになるんでしょうか？ＣＧだと肌色っぼい感じですが、4枚の使用タイル例を見ると、薄茶色っぼい感じで赤坂門の感じにも似ているのですが？はたしてどっちなんでしょうか？？御存じの方いますか？
不動産の値段は最後は相対で決まるにしても、何かの基準から大きく逸脱すると
一方の損得が問題となり成約する可能性は急降下するのでは。地価が安く狭い土地
に建っている戸数が多いマンションは安くしか売れませんよね。
高い値段で購入する奇特な人はいないでしょう。
ＧＭで４０戸程度のマンションなら、敷地は５００～７００坪位あれば
威厳は保てたと思います！
マンションの中古売買の成立価格の実際は、住居スペースの専有面積が基準となりますね。一義的には。敷地が広いから高く売れるということは直截的にはないでしょう。それから推測だけで2011の土地代が安いとのことですが、ここの土地は安くはないですよ。１戸当り７百万円との概算は、ハッキリ言って全くの的外れです。実際はもっともっと全然高いのですよ。
価格は土地∔建屋+その他から構成されるでしょ。土地代は相場によって動くので、その目安の一つが
公示価格など。それは当然、敷地が広く、広い部屋が有利になります。
建蔽率とか容積率に余裕があって建てられたマンションは有利でしょう。
公示価格と実勢価格の比較は単純にいうと、実勢が過去は20％程度高かったが、リーマンショック
の後は、様々と聞きます。足元、二つの価格差は余りないのでは？
建屋は年々価値が落ちていき、最後はほぼ無価値になります。
その他はＧＭであればブランド代が上乗せされるでしょう。そこは若干期待値あり？
517が正解だね。
私も517さんの意見に同意します。このスレのあっちこっちで、ここの土地代は計算するとこれ位で本当は安いとか何とか拡散している人がいるけど、勝手で未熟な噴飯ものの屁理屈なので、正直どうでもいいって感じです。
土地代がすべてとは思わないけど、大事なポイントなんじゃないの。
この物件にとってマイナスな要素を否定してかかるのはいかがなものかと思います。
気になる人は不動産業者に見積もりを取れば、幾ら位で売れるか査定は
して貰えるみたいですよ。買ってそうそう、含み損みみたいなケースも
結構あるらしいです。
当たり前の事ですが値段の高い土地に、戸数が少ないマンションの占有面積が広い
部屋の評価価格が高いとの事です。また、同一タイプの部屋で、高層階
が低層階より分譲時の値段が二倍でも、査定の差はかなり縮まるらしいです。
眺望代としてばか高いお金を払っても、売りに出すときはそれは余り反映
されないということでしょう。眺め代に数千万円払える人は気にしないのでしょう。
ここは敷地が狭いのでワンフロア２戸の発想で建てれば良かったのでは？
そうすればセットバックも潤沢に取れ、余裕がある建て方ができ、
駐車場も全戸に行き渡るでしょう。結果、分譲価格は上がるのでしょうが
ＧＭで公園の至近なので、買う人は買いますよ。
デフレ対応ＧＭの第１号なので、売り切ることが肝要です。高く売るという発想は排除してあります。普通に売れば高過ぎると非難され、買い易い価格を設定すれば、もっと贅沢な高いものをと言われる。ＧＭを非難することが生きがいみたいな人達ですね。
眺望代に見合う実際の眺望があるマンションは、買う側が評価すれば、やはり高く売れます。何回も言いますが、不動産屋の理論は現実には意味がないですよ。金を出すのは買う側であって、不動産屋ではありません。不動産屋の評価は、あくまで不動産屋がこう評価するってだけの話。当たらない株屋の予想より、頼りにならない。その程度のものです。
しばらく静かになってると思ったら、またＧＭ信者さんですか。小沢さんみたいに懲りない人達ですねぇ…
やはり、中古で売れたり貸せたりすつことが容易かどうかが最も評価の対象だと思います。コストパフォーマンスが高いかどうかです。そういう意味では、立地とグランドメゾンというブランド、そして、価格帯がそれぼど高くないという見地から、２０１１はかなりの優良物件と言えると思います。
もう聞きあきました。他には？
いがみ合っている人達が多いスレですね。私は５年程前にマンション購入を検討し始めて、ここ１年は真剣に物件を見てきました。グランドメゾン大濠公園2011は価格分の資産価値は十分にあるマンションだと思います。グランドメゾンは高いという印象が強いですが、この場所でこの価格は今までになかったような気がします。かなり否定的な方がいらっしゃるようですが、冷静に考えてコストパフォーマンスは高いでしょう。
大濠のＧＭとはかなりグレードが違うらしいですよ。
何があっても２０１１に住みたい。中古で空きがでたら直ぐ買いたい
ような凄い魅力がここにあれば別格でしょう。その場合、中古資産価値の
下落率は低いと思われます。
そのようなマンションは通常、発売開始後、ほぼ即売するらしいですが・・・・
①時期が悪過ぎたこと。②やはりグランドメゾンは福岡の平均収入からして高過ぎること。③積水ハウス側がプロモーションにほとんど力を入れなかったから、認知度が低かったこと。☜こんな感じじゃないかな。即売は戸数に対して購入希望者の数が圧倒的に多くないと生まれない現象。福岡では根本的に手が届かない層がほとんどのため、グランドメゾンを即売させることは、現状は難しい。グランドメゾン大濠公園2011はかなり検討していると思う。
何があっても2011に住みたいと思う人がいるかどうかですか。まぁこれから大濠公園中央口と西公園参道を結ぶ近辺は色んな店舗の出店がありますので、かなり人気の地域になりそうですけど。洋菓子の雄『ジャック』も１０．２６にオープンします。荒戸近辺は『TOTO』や『らるきい』『樋口』など美味しくて人気の店が多いですが、今後も益々賑やかになりそうです。2011はそこから、数十メートル横に入った静かさも十分に担保された場所にあり、２．３年後は2011って良いところにあるねぇと、みんなが再認識すると思います。その時は中古の出を待つ人は多いでしょう。
私はマンションの売却は査定を含めて業者に任せました。結果は希望より5％程度低かったです。大きな差はなかったので、概ね満足しています。因みに業者は財閥系デベロッパ系列でした。査定ポイントは標準化おり、主観は余り入らなかったように記憶しています。
ＧＭ信者向けに売れば高く買ってくれるって言う理屈でしょう。ＧＭ信仰を遍く広めることが大事なわけですね。ＧＭ教怖るべし。
近隣相場より高く買いたい人なんていないし、ここが稀有の魅力を有しているとも思えない。狭い土地にペンシルビルみたいのが、建っているだけ。誰も含み損みたいな買い方はしたくないよ。
グランドメゾンって宗教に例えられるほど人気なんですね。すごっ！
中も良いんでしょうが、どこのグランドメゾンも外観が素敵。植栽も他とは違う感じですしね。
外観やタイル、植栽は断然違います。
その通りです。グランドメゾンの外観、タイル、植栽は地場デベのマンションとは比較になりません。ＧＭ教を信仰している信者には、その違いや良質さが明らかに判るのですが、信仰心のない人達にはその違いがよく判らず、まがい物をつかまされたりしています。真贋を見極めることが求められています。ＧＭ信仰をもっと広めて行く大義が我々にはあります。
こいつらキモい
いい立地であればＧＭでも三〇でも住〇でも何処でも人気は高いですよ。
最近空港線沿線で、中古の空きがでたら直ぐ売れるのは、三〇の西新のオ〇〇と
聞きました。分譲時の完売も早かったし、駅から２分の利便性、自ずと
資産価値の下落も少ない。
ＧＭの中でも、立地により中古物件の価値のバラツキも大きくなるでしょう。
所謂、勝ち組、＊＊＊。勝ちの筆頭は赤坂門かな？、負け候補は最近多いね。
というか、新築で完売するのにやっとこさ、という感じ。
グランドメゾンねぇ
微妙…
福岡でのＧＭの凋落著しいので、信者にとっては巻き返したいのだろう。
でも、信者も二極化されている。
古くからの信者には、近年むやみに乱造し、売れ残りばかりの現状には怒りを
感じている人も多い。
一流の場所にこだわりを持ち続け、供給数を絞ることにより希少価値を創出
する。それによって資産価値を維持する、というような事を願っている信者
もいます。
確かに最近の乱造はひどいね。マーケティングをちゃんとやっているのか？
と思うことありますよ。
ＧＭのブランド力で造れば売れる、という時代ではない。不景気により消費者の
鑑識眼はレベルが上がってますよ。当面冬の時代が続き、今のままでは小ヒット
を出すのも打率３割程度でしょう。
西新オーゼは2003年でしたかね。この前まで、80㎡ちょっとで４３８０万の中古出てましたが売れたんですね。確かに西新オーゼは良いマンションだと思います。さすがに三菱地所だという感じです。外観タイルも経年美化を体現しておりパールホワイトに年季が入って来て渋ささえ漂わせていますね。確かにＧＭで言うなら赤坂門に匹敵するかもしれません。ただ、この大不況下でここまで売っている2011も大したものだと思います。そのうち西新オーゼ並の人気が出ますよ。
2011は福岡のグランドメゾンの中で上位にランクインすると思いますよ。人気が高い赤坂門の次のグループには入るのでは？このマンションは完成したら評価が上がると思います。勝ち組か＊＊＊かで言えば、間違いなく勝ち組でしょう。
なんや、ここ
気持ち悪い
