フラット金利はどうなるか？その2

フラット３５で借りて、頑張って繰り上げ返済して３５年よりも早く返せる様に努力する
皆がんばってんだよ

1599さん
http://www.bloomberg.co.jp/markets/index.html

1585
一言だけ言わせてもらうと 大きなお世話。出口はこちら
サヨナラ

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1585なんて気にしない♪気にしない♪
変動であっても、頭で思うほど、バンバン繰上返済出来るとは限らないでしょ。口で言うのは簡単だしね。
思うより返せなくて、金利がじわじわ上がっていくストレスはその時にならないとわかりませんよ。金利が低い内は低い方が得なのは当たり前。
私達は無理せず家族を大切に生きて行きましょう。。。

1585嫌な奴！
たぶんフラット組みたくても組めないんやろな。
頑張れ。

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ほかの板に比べ、ビックリするほど平和で紳士的なこのスレッドに突然の珍客なので、

ついつい構いたくなる気持ちは良くわかりますが、あまりいじると調子にのって増長しますよ。

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1585さんの取り組みは理想だと思います。
10年間は繰り上げ返済しなくても利子は税金で相殺できるので、資産運用に回せるように思います。
逆に、返済金額ギリギリで契約された方は10年後がヤマになるので、キャリア構築をして、10年後の所得は高める必要があるということですね。
どちらにしても、ローン審査をクリアされているということは胸を張ってもいいのではないでしょうかね

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キャリアアップはノルマ、家買ってモチベーション高めますわ。。。

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なんで1585さんが攻められているのか意味不明
もっともな意見だと思うけどな

怒ってる皆さんはギリギリのオペレーションな人達なのかな

フラットにはこのような人達が多いから変動の人達に馬鹿にされるんだよ

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そりゃあんた1585だからさ

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突然ですが、わかってないので教えてください。

フラットの金利適用は、銀行と交渉で何パーセントか
優遇を受けることができるのでしょうか？

有無を言わさず、決まった金利適用となる？

あなたに強力な交渉カードがあれば金利0%で借りることも不可能ではないと思います
そんなカードを持ってる人はまずいないと思いますけど

カードなしなら、運命に従うのみ？

そんなカードがあればキャッシュで買えるレベルなんだから、嫌みにしか聞こえないよー

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1609のような言い回ししか出来ないから、変動スレはあのような内容になってしまう訳ですね。

>1609

金利板で、金利の話をしてるところに割って入り、
いきなりフラット借りる奴は、10年で完済できなきゃ借りるなと言われてもなぁ。

人生設計はさまざま、1585の意見も考え方としてはありでしょうが、

脈絡もなくスレ違いの話題で断定的に否定されて、反発するのは普通のリアクションでしょう。

というより、金利の話をしましょうよ。
こういうやりとりは、はっきり言ってめんどくさい。

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>1611さん

フラットは機構が買い取って債券化するため金融機関の取り分が限られています。

ですので、交渉可能余地はあまりありません。

店頭金利が高い場合なら交渉余地がなくもないでしょうが、それなら金融機関を替えたほうが早いですよ。

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No.1617 by 匿名さん

ありがとうございます。

金利が低そうな、金融機関を調べてみます。

>1618さん

住宅金融支援機構のWEBサイトでは、取扱金融機関の検索ができます。

手数料や支払い総額でも比較でき、優遇がある場合は優遇条件も掲載されているので便利ですよ。

金利＋手数料が安いのは…
都銀なら、りそな
地銀なら、北陸
モーゲージなら、SBIか楽天

といったところでしょうか

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取り扱い実行日の関係から
３月になる金融機関と
４月になる金融機関があります。
手数料は４月実行の金融機関が27万円安いです。
計算したら金利が約0.05%上がれば安い手数料も帳消しになり、非常に迷ってます。どうしたらいいものでしょうか？
皆様ならどうされますか？

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３月と４月は、いまから読めないですよね。

特にいまは上げ基調か下げ基調かも読めないですし。

両方に申し込んで、２月に判断ってことでどうですか？

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>>1602 どうも有難う御座います。

フラット３５Ｓの１％優遇と、住宅ローン減税を考えた場合、
金利が2％を切ると住宅ローン減税の戻り分でプラスになる人もいるのでは？

だから、2％は切らないと思います。

>1623さん

うーん、その理論だと変動も１％を切れないのでは？

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１１月実行の方は間違いなく２．０６％を切りますよ

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1623san>
金利が2%を切っても保険料の支払いがあるので、1.7%を切らないとプラスになるひとは出てこないと思います。
また、0%に近い金利で借りられる方は、キャッシュで購入するよりも、減税対策にもなるので、合えて現金払いはしないと思います。

>>1626 住宅を購入して税金対策って事ですか？

それとも住宅ローン減税の10年間の1%の事？

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フラットって結局 最低下げられない金利とかってあるのですかね？長期金利がこの先下がり続ければフラットも下がり続けるのかな？
限界最低金利とかあるのですかね？

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既にフラット20Sは2%（優遇後1％）割れしてるので、2％が出来ないということは無いと思う。

1627
考えたらわかるでしょ？
いろんなケースが想定できます。
但し、減税対策は自分の名義で住まないといけなかったと思います。

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1627は、1％の減税措置があっても1％以上の金利がかかるなら、相殺されるので、

キャッシュで住宅購入できる人が、減税対策としてわざわざローンを組むの意味がないと言いたいんでしょう。

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10年債利回り　0.885％

上値重いな…。このまま金利上昇に転換しなければいいが。

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明日の20年債入札が終わると、10年債利回りはどうなってしまうのでしょうか？
（どういう結果だとどうなるのでしょうか？）

>1628
フラット金利の内訳は

(1)債券化に掛かる費用
　 (支援機構取り分)
→0.6％程度

(2)債券利回り
　 (投資家取り分)
　 →長期金利＋α

(3)回収委託費用
　 (金融機関取り分)
　 →0.2〜1.2％

(1)は、ほぼ固定
(2)は、債券相場による
(3)は、金融機関による

(2)が極限まで下がっても(1)と(3)があるので、そこが限界値になる

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10年債利回り　0.899％

今日は下げそうな感じだったのにジリ上げ

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>1633

「明日の20年債の入札が“無難に”終われば〜」の「無難」って何？ってことだと思いますが、かなり大雑把な説明をしてみます。

一般的に国債入札は…
・応札倍率が高い
・テールが短い
↑だと、良好な入札とされてます。

この２つが投資家の予想範囲内だと「無難」なわけで、買い安心が広がると債券が上昇(＝金利低下)につながりやすいていうことです。

ちなみにテールとは、平均落札価格と最低落札価格の金額差のことです。

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>1636さん

ご説明ありがとうございます！

そうなんですかぁ～。明日は『無難』に終わってほしいです。

10月22日は金利下がってほしいです。
発表が22日だと思いますので（機構の）、明日21日が下がらないと意味ないのかな？

新生証券から機構債の予想が発表されました。
42回債の予想クーポンは1.32％となっています。
過去3か月の予想クーポンと実際の利率は下記のとおりです。

7月予想（8月実行）1.55％→1.52％（実際）
8月予想（9月実行）1.47％→1.36％（実際）
9月予想（10月実行）1.58％→1.51％（実際）

予想では9月実行の1.47％を0.15％下回っています。
11月実行は期待できそうです。

１1月は未知の１％台か？凄い

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1%台は無いのではないでしょうか？どうでしょうか？そうだったらうれしいですが。

予想では、2.03%です！

予想1.32かぁ。

このもみ合いのなか、どのくらい下回ってくれるかな？

機構債クーポン1.30
フラット金利2.00

って言うのが現実的な気がする。
てか、それでもすごいが…。

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昨日の５年債入札は前回よりも好調。今日も米国の株安＋金利低下があり、
日経平均が大幅下落。日銀は買い切りオペ通知。

下げ材料は結構あると思うんだけど債券は奮わず。

上値を抑えてるのは、明日の20年債入札への調整だけでしょうか？

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ま、そうこう言ってるうちに機構債が発表されるでしょ。


あれ？発表いつだっけ？

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さあー楽しみです、後８日でフラット金利はわかりますが、今年の最低金利を切りそうです。
既にフラット２０は２％を切っていますから、フラット３５も今月は切りますなあ♪♪♪

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長期金利のチャートが三角持合いになってるね。
なんとなく上に行きそうな気がする。
11月金利が最低金利であとは上なのか？

その可能性は充分あると思っています。

今日の午後に0.85％くらいまで下げなきゃ、11月底説も可能性が高くなりますねー。

……12月実行なんだが(_´Д｀)ノ~~

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まぁまぁ
11月と12月なら、最低水準には変わりないさ。

いまドキドキしてるのは３月以降実行の人

σ(￣∀￣;;)

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11月にいきなり2.0％を切るのはないと思う。

11月に史上最低を更新して、さらに金利動向を見極めて12月に2.0％切りにトライ。

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11月が底で12月は上がるよ
過去の金利動向見ればわかる

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どこをどう見る？

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第42回の発表、今日明日くらいにロイターからでない？
今日の長期金利あがってるね

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0.9になっちゃいましたね。

ガイトナーの野郎……。

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前引け0.9％は想定内では？

20年債入札後、午後にどれくらい下げるか。

でも、いきなりの円安反転で、株式あがってるし微妙。

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11月予想は
2.03と出ました

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悩み過ぎて円形脱毛症になりました。

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いやいや、ほんの0.05〜0.20％程度の違いで脱毛するほど悩むこたぁない。

みんな金利予測して、楽しんでるだけでしょ。

10年間１％優遇もあるし、１年半前に比べたら信じられないくらい低金利で借りられるんだから。

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１２月実行ですが、申し込みを３月にしてたのでその時の金利に比べれば
２％を切らなくても万々歳です。

20年債の入札は順調だったようです。テールも小さく、長期金利が小幅ですが下落しました。

入札後、0.885まで下落。
しかし直後に反発14:15現在0.905

しかし、材料あるのに下がらんねー。

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長期金利　0.880
朝0.900だったからよかった～

17:00時点　0.89

結局、もみ合って横這い。
どうも債券の上値が重い。

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日経の長期金利の％は15時時点で終わってますが、
こちらは正しく無いのでしょうか？
※17:00の更新がありません。

債券市場は18時まで
ブルームバーグを御覧ください。

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ブルームバーグ
0、90って！本当に

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0.895ですか。
十分安い。

結局、週初めには5年債入札待ちで、買い控え。
昨日は20年債入札後待ちで、買い控え。

などとぬかしていたアナリスト達が
G20財務相・中銀総裁会議の様子見と言いはじめたわけだが。




10年債利回りが低下しない本当の理由はなんだろ

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17時で0.885だったような…

11月実行の私、明日債券利率が発表。
となると終値が0．90なのはなんか残念…。

でも発表が楽しみです！！早く解放されたい（笑）

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長プラが0.15％下げ
長期金利も8月最低よりも低い。

１１月は９月金利より低くなるのは確実。それで不満か？

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JCB 143.58 前日比 -0.02(-0.01%)

本当に小動きですね。
アメリカの追加金融緩和が詳細に決まるまでは、様子見なのかな。

1669です。

とんでもないです！(汗)
大満足です！
この三ヶ月ずっとこちらでお世話になって、ついに明日！ってことでちょっと欲が…。
すみません…。

今までありがとうございました！

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年末、年初はどうなるかな？

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明日なにがわかるの？
フラットの金利ですか？それとも指標ですか？

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スレ主ですが何か？

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実行2パーきるかな〜

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無理 切らない

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2.02かな・・・。

とりあえず、9月より下がっていれば満足です。

明日の長期金利が下に行けば、チャートの三角持合は下に向かってしまう。
なので、現状をキープして11月を迎えてもらいたい。

11月の実行金利は今年の最低金利になりそうな気配ですね。

ズバリ２．０％になると思うに１票

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私は３月実行なんですが、期末にあたる３月にマンション竣工→実行の流れの方々って結構いるのでは？と思います。
私個人的にはフラット３５Ｓ(手数料金利上乗せタイプ)で２.６０％を切っていれば良いなって感じです。

経済にお詳しい賢者の方に３月の予測金利を聞いてみたいです。

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需要と供給の流れ、ローン加入者が少ない時期は金利は安く、
多い時期は高くても借りるから金利は高いんじゃないでしょうか？
世の中、逆の動きをしているもの。来年3月に入居できる物件って多いのでしょうか？

■10月1日～21日までの日経終わり長期金利(%)

[日付] [金利] [前日比]
10月1日 0.955 0.000
10月4日 0.935 -0.020
10月5日 0.895 -0.040
10月6日 0.84 -0.055
10月7日 0.86 0.020
10月8日 0.855 -0.005
10月12日 0.845 -0.010
10月13日 0.895 0.050
10月14日 0.875 -0.020
10月15日 0.875 0.000
10月18日 0.87 -0.005
10月19日 0.88 0.010
10月20日 0.89 0.010
10月21日 0.885 -0.005
10月22日 *.*** *.***
10月25日 *.*** *.***
10月26日 *.*** *.***
10月27日 *.*** *.***

第42回機構債表面利率 *.**

2010年11月実行金利(最低) *.** (予想:2.03)

※bloombergで終値記録しておけば良かったです。
　日経ですのでちょと終値が違う日もあります・・・

昔出ていた予想算出方法をお借りすると

0.89(昨日長期金利終値)+0.48(ローチンスプレッド)+0.7=2.07%

と11月実行の予想となるのでしょうか？

基本的なことですみませんm(_ _)m

スプレッドって、長期金利の利率かかわらず一定なんですか？

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11月実行→2.03
12月実行→1.98〜2.13
１月実行→2.08〜2.28
２月実行→2.15〜2.35
３月実行→2.20〜2.35

こんな感じでどうでしょう。

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いや～３月はそんなに上がらんでしょう。年度内に2.2台はないと予想なんだけど。12月実行の私はその予想が当たってくれればと願うけどね。

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底は11月かな。

すでに、債券下落(＝金利上昇)が始まっている。

今日は、10年債利回り0.91〜0.94くらいで終わりそうだし。

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打間違いです

0.91〜0.92で終わりそうだし。

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1.43％で発行決定。
新生証券の予測ほど下がりませんでしたが、ともかく来月実行組は10月よりも有利なレートでの実行で決定ですかね。

スプレッドって住宅金融支援機構の取り分ですか？
前月まで0.44%じゃ？
今回0.53%！

銀行も取り分増額したら10月よりヘタするとあがるんでは？

ショック…。

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スプレッドは債権者(投資家)利益では？


いずれにせよ、機構債が９月より高い利率ということは、最安更新はないでしょうね。

11月は良くて2.10％くらいかな。
へたすりゃ据置き？

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お金が絡むと物事は単純ではないですね。
予想：2.08～2.18%？
まあ、良しとしなきゃ。

1.43％はクーポンレートだから、実際の利回りによってはもっと下がる？
新生証券が1.32％と予想してたAAAが、0.1％以上高い金利で発行するのだから、応募価格は高くなるんじゃないかな？
誰か教えて。

今回ここ最近よりスプレッド高すぎです！ショック～

結局10月の前半で頑張りすぎた感じでしょうか？期待を膨らませるような前半の動きでしたが、9月実行と同じくらい（2.06）から10月実行（2.16）の間くらいなんですかね～どちらにしろ11月実行先人たちの情報から28日あたりには金利がわかりそうですね～

機構債の利率と20年以上の最低金利とその差の過去3カ月の推移は下記のとおりです。
7月機構債1.52％→8月最低金利2.23％（+0.71％）
8月機構債1.36％→9月最低金利2.06％（+0.70％）
9月機構債1.51％→10月最低金利2.16％（+0.65％）

10月機構債1.43％とすると11月最低金利は2.08％～2.14％と予想できます。
過去3カ月でみると徐々に機構債と最低金利の差が縮小してきてますので、もしかしたら2.08％より若干低くなる
可能性もあるとおもいます（希望）。

このスプレッド情報は最後の最後で「どよ～ん」と空気が重くなる情報でした・・・悲しい

どっちにしろ9月と同程度で実行できるなんてうらやましいですよ。

長期プライムレートと長期金利の低下から、９月同等か下回る予想だったのに、スプレッドを0.53ものせるとは…。

スプレッド0.53なんて、機構債クーポン(表面利率)1.83％くらいの水準だぞ。ちょっと上げすぎだろ。

日々、10年債利回りが0.01上がったとか、0.005下がったとか言ってる私を嘲笑うようだ(苦笑)

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ちっ 大どんでん返しかあ

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借り換え辞退しようかな

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あのぉ、もし差し支えなければどなたか、スプレッドというものと、フラット金利の関係について教えてもらえませんか？

ネットで調べたのですがいまいちよくわかりませんのです。

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いや年初2.5％に比べたら十分に安い。

おそらくフラット史上最低水準であることに違いはないので借り替え辞退するほどじゃないと思う。

11月実行なら。

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1705
そうなんですね。辞退はやめときます

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機構債発表に対して、10月は2.2%を予測していたけど、実際は2.16%でした。
11月は2.13〜2.14%かもしれないですね

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スプレッドはＦＸにおける取引コストのことで金利とは全く関係ないんじゃないんですか？

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フラット金利の内訳は

(1)機構債の利回り
(2)機構の債券発行費用
(3)金融機関の回収手数料
ここで言ってるローンチスプレッドは、(1)の中身のこと

機構は、長期金利の指標となる10年債の利回りを基準に翌月発行する債券(機構債)の表面利率(クーポン)を決定する。

この時、長期金利と機構債表面利率の差をローンチスプレッド(投資家利益に当たる)という。

長期金利は市場取引で決まるが、どれだけスプレッドをのせて債券を売りだすかは機構の判断。

しかし、スプレッドは長期金利に応じた相場がある。

今回はその相場より高めに設定されているということ。

つまり、機構は債券を捌くために投資家利益を上げ、債務者利益(借り手の利益)を下げたということになる。

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ちなみに

(2)機構の債券発行費用は金利にして0.6〜0.65％でほぼ固定

(3)金融機関の回収手数料は0.2〜1.2％程度を金融機関の判断で上乗せ

しかし、フラットの申し込みが殺到しているなか、
その分(2)は下がっている可能性があります。


その分、債券発行額が昨年約700億/月から今年は1400億/月に倍増していることから、少しでも利率を切り上げないと、投資家に債券を捌けないのかもしれません。

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フラットの人気が高まるとスプレッドが上昇して結果ローン金利も上がるということですか。長期金利以外の影響も大きいんですね。この掲示板は勉強になります。

1710は、個人的な解釈ですので、間違っていたらすみません。

債券発行額が増えれば一概にスプレッドが(連動して)高くなるということではないのでご了承を。

超低金利状況で、２倍に膨れ上がった発行債券を捌くために、旨味が必要だと考えたのでは？というのが私の予想です。

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ローンチスプレッド等情報もはいってきてますが、やっぱり蓋をあけてみないとわかりませんね・・・28日29日あたりまで待つしかないです。10月末実行できてたのを11月実行までずらした自分としては9月までとはいいませんが、せめて10月実行より低くないと涙ポロポロです・・・

いくらなんでも10月よりは低いでしょう。。。

(1)機構債の利回り
(2)機構の債券発行費用
(3)金融機関の回収手数料

06月は(1)1.71＋(2)0.50＋(3)0.2~＝2.41~
07月は(1)1.61＋(2)0.51＋(3)0.2~＝2.32~
08月は(1)1.52＋(2)0.51＋(3)0.2~＝2.23~
09月は(1)1.36＋(2)0.50＋(3)0.2~＝2.06~
10月は(1)1.51＋(2)0.45＋(3)0.2~＝2.16~
11月は(1)1.43＋(2)....＋(3)0.2~＝....~

ということでいいんでしょうか？

それなら2.08%となるのですが……

説明が足りませんでした。
フラット金利の中の(1)は、機構債券の「利回り」ですので、債券取引価格により多少上下します。

今日発表の機構債券の情報は「表面利率」(クーポンレート＝債券に設定された初期利率)ですので、
基準にはなりますが
「表面利率」＝「利回り」ではありません。

また(2)は、基準が0.6％前後なので、0.45％というのは低すぎると思います。

推測ですが、(2)を0.55％とした場合、機構債の利回りは表面利率から-0.1くらいなのではないでしょうか？

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んー、うろ覚えのまま書き込みしましたが、投稿してから自信が無くなってきました。

間違っていたら、誰か訂正してください。

要するに言いたいのは、機構債が発表されたからといってフラット金利が確定したわけじゃないということです。

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10月（終わったこと）は(1)(1.51-0.1)＋(2)0.55＋(3)0.2~＝2.16％~と推測できても、
これが11月以降はどう変化するかは分からないということですね。

それにしても、素人にはいろいろと参考になります。
ありがとうございます。

>1718

はい、そういう事です。
私も実行待ちで勉強しているうちに理解したことばかりです。専門家ではないので、細かい解釈は間違いがあるかも知れませんが、大枠は合っていると思います。

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レス1700超えてますし
そろそろ次スレッドがいりますね。

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なぜに【3】の板はモバイル版になってしまったのでしょうか？

>1722 こちらへどうぞ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/

スミマセンこちらからどうぞ。

■PC版
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/133069/