アリュール日吉本町レジデンス（仮称・日吉本町３丁目計画）

つづきの丘って最寄鴨居ですよね？
日吉徒歩圏のこことじゃ比較にならないのでは？
高くても売れちゃいそう…

比較にならないのは同意。日吉徒歩圏には？？毎日あの坂道を登るのは厳しいかと。歩道なくて怖いし。
そう考えると高くても売れちゃうことはないと思うんだけどな・・・。
日吉本町は日吉とは違うし。グリーンラインだし。ラッシュ時はずすと、本数少なくて不便な線ですよ。

なんちゅう、日吉駅から歩いて12分ですってば～

やはりすごい人気ですね。
事前案内も、既にほぼ全日程満席で希望日時が取れませんでした。

坪230位だったら即完売でしょうね。

坪190万位じゃないと、日吉綱島では売れないのではないのでしょうか？

ご近所のパークホームズの売れ行きをみると＠230での即完は難しいでしょうね。
大手財閥系じゃないし、むちゃな価格付けはしてこないと予想します。
もし＠230なら私も撤退します。

このあたり、保育園、幼稚園事情はかなり厳しいと思うのですが
どうですか？

厳しいらしいです。
港北区在住の知人によると、港北区は日本で一番の保育園激戦区らしいです。

幼稚園は入れなかったって聞いたことないです。
認可保育園は0歳児は母親がフルタイムならどうにか。
1歳児以上はフルタイムプラスポイントかな？
でも、園を選ばなければ入れると思うんだけど。

今週、無料のマンション情報誌、永住したい街、神奈川のトップ記事で日吉が載っていました。人気があるから、保育園はいっぱい、仕方がないかもしれません。小学校入学までは幼稚園しかないと思います。

ここは直床なのかな？

ここは坪単価２３０ぐらいで
発表されるのでしょうか？

武蔵小杉5分のナイスの物件は
坪単価235で一期完売したっていうので
２３０は割高に感じますが

武蔵小杉のナイスは駅近でも線路沿いだし仕様も良くなかった。
こちらは文教地域だから利便性だけで比べられてもねぇ…

週1でチラシが入るんですが、ホントに好調なのかな？

週1どころか(笑)

今日からMRがオープンしたようですが、価格はどのぐらいでしたでしょうか。
MRはいかがでしたか？

同じく価格帯気になります…
行かれた方、お願いします！

誰も価格帯載せないというのはきっと納得の行く値段なんじゃないでしょうか。推察の域を越えませんけど。
ところで以前より気になっていたのですが、あの敷地の東南にある東京ガスの設備は撤去されるのかもしくは今後も残るのか、どなたかご存知ですか？

価格帯、アリュール日吉本町のように３０００万台多数という事はないでした。
6階の一番広いところは６５００万までいきそうです。
驚く程の高くはないですが、安くもない。
想像通り、ということですね。

米びつが何合入るか聞いた人いますか？
私の担当の人は知りませんでした。

4000万台が多数ってことですかね？
意外と安い？
鉄塔が気になります…

プラウドの綱島が東横線綱島駅徒歩10分で
坪単価180万らしいですよ

ここは
東横線日吉駅徒歩14分、
グリーンライン 「日吉本町」駅 徒歩4分で
坪200万ごえですか？？

プラウド安いですね！
ここはやはり210～240くらいの値付けなんですかね？
そうなるとちょっと高値感がありますね・・

日吉本町なのに高いですね・・・。設備がいいとは言え、開放感もそんなにない敷地だし、それに日吉本町はマンション供給が多過ぎて。将来的な転売も考えて買う必要がある私には、厳しい価格です・・・

プラウドのお値段は確かに値ごろ感ありますね。でも綱島街道に面していることと最寄が綱島というのがその理由ではないかと思います。

最寄り駅で言うと、
日吉（通勤特急停車駅）＞綱島（急行停車駅）＞＞＞＞＞＞＞＞日吉本町（ほぼバス停）

これに駅までの距離をを加味すると、
綱島10分（平坦）＞日吉14分（急坂）＞＞日吉本町4分

というのが私の感覚かな。
つまり、最寄り駅での優位性は若干向こうが上と見ます。

104です。
ほぼバス停と言われると少し寂しい感じもしますが（苦笑）、昼間や２３時以降は１５分に一本とかがザラなので辛いですね、グリーンラインは。今日吉で電車待ってます。。
それでも日吉までの坂道往復を考えると日吉本町を利用しますが・・・
設備とかは気に入ったんですが、貧乏な僕らには価格が厳しいですな。機械式の駐車場もマイナスポイントかな。間取りも僕らには、しっくり来ないものが多くて。

坪単価どれくらいなんでしょうか？

坪単価どれくらいなんでしょうか？200越えちゃいますか？

はい。うろ覚えですが割安な物件でも同等かそれ以上だったと思います。

東側に大きな鉄塔がありますが、電磁波などの影響は実際にはどうなんでしょうか？子供が小さいので気にならないといったら嘘になります。やはり東寄りの部屋は子供がいる場合などは良くないのでしょうか？電磁波に詳しい方がいたら教えてください。

一番広い部屋で6500万って書き込みがあったから、坪240万が上限かな。
平均220万ぐらいじゃない。まあ、妥当なレベルだと思います。

妥当？
ちょっと高目では？

電磁波の影響はないと思っていいのでは。
あるなら電力会社の人たちが大変なことになってます。
それに、そばに鉄塔があるマンションはたくさんありますが、害があったと言うのは聞いたことがないです。
ただ、気になるなら検討から外した方がいいかもしれませんね。
ちょっとしたことでも電磁波のせいかなと疑い、ストレスになる可能性はありますので。

>112さん
ここのすぐ近くのグランノエルが、２年前中古で、５１００万円、７２㎡、で売りに出ている。
計算すると坪２３０万位、とするともっと高い気がするけど・・・

グランノエルの中古物件の値付けが高すぎるだけ。
５，１００万円じゃ誰も買わないでしょ。

>>115
このあたりの中古ですが、たくさん出ていますがどれも売れていません。
同様の物件が売れ残っている中、4000万円前半でも厳しいと思います。
物件が多すぎるのでしょうね。

日吉本町はパークホームズも売れ残っているし
築浅の中古物件もすごく多い。
明らかに供給過多なのでここも値付を間違えると
苦戦必至じゃないかな。

日吉本町１丁目にマンションが出来るらしい。
藤和の100世帯程度。
坂を下らず駅徒歩5分。
そこの値段がどうなるかによって、ここの売れ行きも変わるかもね。

坂の上で日吉駅５分だとしたら、こことは全く違う価値があると思います。
皆さんおっしゃるように、日吉本町は築浅マンションが多いうえに、綱島周辺もマンション建設ラッシュでこの地区は明らかに供給過多だと思います。
住んでいて生活しやすいとは思いますが、将来的な価値を考えるとここでは5000万円のマンションは買えないです。

>>119
場所はどの辺ですか？

>>121
中央通りまっすぐに行った花屋を過ぎてすぐ左。

あんなところに、あんな広大な土地が残ってたとはね。
驚き・・・。

日吉本町１丁目アドレスだし、いくらになるだろう。
アリュールも一等地だと思うし、あんな良い土地が出るの最後だろうな
と思ったけど、まだ上手が出てくるとは予想外。
購買層がかぶるかどうかがポイントかな。

パークホームズはまた困りそうですね…

そんなこたない（笑）
駅近度＝籐和＞東芝＞三井
環境度＝三井＞東芝＞籐和
総合利便性＝東芝＞三井＞籐和

子育て世代＝３丁目
DINKS、シニア世代、金持ち＝１丁目

ざっとこんな感じざんしょう？

総合利便性＝藤和＞＞＞＞＞＞東芝≧三井 これが現実

うん。日吉は坂の上と下じゃ利便性には大きな差があるね。普通部通りの坂は雪が積もるとまじで恐いよ…

なので、僕は坂を登らずに日吉本町を使うわけですが、ちょっと過密ダイヤの時間をはずすと、10分、15分と待つことになるのが日吉本町の不満なところです。
あとは資産価値に期待できない点ですかね、こればかりは未来のことだから、まだ誰にも分かりませんが、これだけマンションが多いと厳しいと僕は予想します。
日吉本町駅周辺と日吉の坂の上は比較対象ではないと思います。

籐和エリアの子供はほとんど私立へ行かせる
スーパーは駅の東急で高い、塾はたくさんある。がOKとか銀行、中学校、保育園、幼稚園が至近距離にないのが主婦には痛い。中央通りは歩道整備されておらず、若者多く治安も良いとはいえない
しかし駅に近い飲食店も多い。ステイタスもある。

よって坪３００万円エリアになりそう・・・資産価値は間違いない。至近距離に日吉台マンションがある（昭和４５年ビンテージマンション）

だから多くの子育て世代が買うには、ちと高すぎるとみた。専業主婦の意見を聞いたほうがよろし・・・

慶応の隣の敷地、マンションになるのか。
それっぽい雰囲気の看板出てるけど。

>128
いろんな時間に中央通りを歩くけど、治安は悪いとは感じない。
ただ道幅が狭い割にタクシーとかが飛ばしてくるのが恐い。
交通事故関連で、「目撃者探してます」看板を時々みるし。

日吉も日吉本町もガラの悪い奴はいるし、治安が良いとは限らないよ。慶應の学生もうざい。
ずっと前、浜銀の近くでローダウンしたオデッセイに乗った奴にからまれて、
運転席の窓からバットを覗かせてこっちの車をたたき壊すぞって脅されたことがある。
まあ、そういう輩はどこにでも出没する可能性があるけどね。

むしろ今井南町と競合するんじゃないか？

ていうか、賃貸マンションが建つのではないですか？あのゾーンは賃貸の方が利回りよさそうだけど？

日吉じゃ坪300万にはなりません。あと坂上には幼稚園も病院もあるし、ファミリーも住みやすいと思うけどね。坪240万くらいなら買いたいな。

日経によると、URがこれから中古の賃貸マンションを大量売却(分譲)するらしいよ。
日吉にも沢山あるよね。

↑の話本当ですか？ 日吉本町のURが分譲されるならぜひとも欲しい！

日吉本町URはなぜそれほど人気なんでしょうか？家賃は驚くほど高いようですが。

こちらのマンションは、前の商店街が夏祭りの際に下見されたほうがいいかも…。

年に一度の事ですが。
かなりごった返します。
でも、
このお祭りの焼き鳥は大人気！おいしいです。

周辺住民でした。

そうですね、小規模ですが、ほのぼのとした夏祭りでこころが洗われますよね

プラウド綱島の価格出ましたね。
３ＬＤＫ７０．０６㎡で３，９００万円～、４ＬＤＫ８４．３７㎡で４，９００万円～とアリュールと比べてかなりお買い得。
こちらはパナのオール電化だし、長谷工仕様といってもそんなに悪くないかもしれない。
じっくり検討しなくては。

プラウド綱島はオール電化なんですか？

プラウドはオール電化ではないのでは？間取り図を見る限り、床暖も無さそうですが…

プラウドはオール電化ではないみたいですね。
ディスポーザーなども付いていないようですし
今時のマンションにしては設備は劣っているかもしれませんね。
ただその分価格も安いし当然管理費なども安くなると思うので
値段重視の方にはいいのではないでしょうか。
私はあまり惹かれませんが・・・。

プラウド床暖なしマンションは賃貸マンション以下ですね・・・（笑）

日吉台中の評判はいかがでしょうか？近隣はそれなりに教育熱心な家庭が多そうなので悪くなさそうと推測しますが。

近隣のことについてはガーデンズ日吉本町や第一アリュールの過去の検討掲示板が参考になると思います。

床暖とディスポーザー
10年後には壊れたり修理代かかったり 必要なくて放置しそうですから
一 エンドの声としては
必要ないからその分安くして〜 って感じです。

特にディスポーザーいらん

理系の人が企画したって感じですね。

147の意味が分からないのですが？

私もそう思います
企画者＝理数系の大学院卒業者
決して、文科系とか建築系とか美術系ではないと思います

我が家は撤退。
１この地区のマンション供給過多による資産性に疑問。
２細長い部屋など間取りが我が家には微妙
３機械式駐車場
４開放感がなさそう
５ソーラーパネルやLED電球導入も、管理費は普通。６坪２２５万円程度の価格はグリーンラインの日吉本町駅力を考えると高いと思った

でも営業さんいわく、好調な申し込み状況とのことでしたね。

企画段階で美術系スタッフを入れて欲しかったです（泣）

我が家も撤退かな。
パークホームズよりもここがいいかなと思ってずっと待っていたけれど
実際話を聞いてみると値段も高め。
希望していた南向きの１階の部屋は戸建てが近すぎるので日当たりも微妙。
大した共有施設があるわけでもないのに高めの設定の管理費。
間取りのプラン変更も４階以上しかできないなど正直がっかりなところが多すぎました。
これではＯＫ横のアリュールのように即完売というのはなさそうだと思います。
みなさんもそう思いませんか。

>150
１の供給過多は、銀行がそう判断しているだけで、過多ではないと思う
（武蔵小杉の例）
あとは初期コストをランニングコストのお得感へどれだけ転化できるか云々

それと建築物として無機質的なことが賛否両論

華を感じさせない・・・

150です。
銀行には聞いてません。
考え方はそれぞれですが、日吉本町は築浅物件の中古売却の広告が毎週出てるんですよね・・・、同じやつが売れないことも多いみたいで。それでそう判断しました。

ソーラーパネルやLED電球など初期費用が少し高いのは分からなくはないが、管理費も高い。152さんのおっしゃるように、そんなに維持管理費高くなるようなものはないはず・・・。

4丁目のアリュールのような伸びやかさもないし、隣の戸建て近いし。
なのに高いと思って、我が家は見送ります。

違う違う、マンション開発には銀行が融資しているってことです。
大変な金がかかるんで売れることを見込んで銀行がデベへ融資しているんです
逆にいうと売れるんです

銀行が正しい判断なんかしないでしょ。
後先考えずその時の儲けのみ。信用しちゃいけません（笑）

私は中古もチェックしていますが、
実際、154さんの言う通り、この地域はマンションだらけで
結構な高値で売りに出ますが、大抵は野ざらしになっています。
今でさえ、既に需要と供給のバランスが悪いんですね。

さらにURの広い土地もありますしね・・・。

将来、高値で売りぬけたいあなたへは、武蔵小杉をおすすめします・・・
高く売れると思いますよ・・・
もっと上がりますよ・・・

小杉はあまり関係ないと。小杉がいいと思う人は日吉本町は検討しないだろうし、逆もしかり。
それでも、永住するから価値が下がろうが関係ないとまで腹を括れる人も少ないていうことかと思います。

大井町のアリュールと比べると、だいぶ仕様が落ちるように思います。
野村の資本が入ったからでしょうか。

野村は金にきたないからなあ。

OK横のアリュールは、管理費、駐車場とも安かったんですけどね・・。

管理費は住み始めた後に管理内容を見直したり、管理会社を替えたりすれば多少は安くできるんじゃないかな。今の予定管理費の明細はおそらく突っ込みどころ満載だと思います。

70m2位で、管理費・修繕費合わせてどれぐらいですか?駐車場も合わせてトータルで低めだったら前向きに検討したかったんだけど…

＞161さん

ＯＫ横アリュールの駐車場が安いのは１００パーセントだからじゃないですか？
７０パーセントとかになると、近隣の駐車場と相場を合わせると聞いた事があります。

ＯＫ横のアリュール、朝はＯＫの惣菜臭がすごいと聞きました。

ＯＫ横のアリュールは自走式駐車場だからです。

毎朝通勤で通るけど、臭いはしない？気づかないですね。ＯＫ横といってもＯＫに隣接してるのは駐車場でしたよね？人によっては感じるのかしら。

ＯＫ横のアリュール住人です。

ＯＫが隣でも特に朝お惣菜のにおいはしませんよ。

うちの駐車場は３５００円です。屋上の屋根なしのところはもっと安いけど。

OK横アリュールの住人の方におうかがいしたいのですが月々の管理費はどれくらいでしょうか？この物件の管理費が適正なのか確認したいので。

70m2位の部屋の管理費は16000円位です。
近所のＯＫ横アリュールやガーデンズ、サーパスは10000円代で、
レクセルプライムやＤ'クラディアでも12000円くらいです。
それと比べての差はいったい何なのでしょうか？
駐車場代は15000円位のようです。
こちらはこのあたりの相場の値段みたいですね。

管理会社が野村だからですよ。

その高い管理費って一体いくらですか？

管理費と修繕積立費で17000円ぐらいです。

OK横アリュールの管理費&修繕費＝3丁目アリュールの管理費のみ といったところですね。野村おそるべし。やっぱりやめようかな。

僕も４丁目アリュールのレベルを期待してたんです。駐車場も必要だから、残念ながら無理です。

敷地計画も間取りも、うーん微妙って感じですしね。
でも集客は今のとこ悪くなさそうですね。

集客はいいみたいですね。
モデルルームへ行ってみた感想としては担当者のレベルがいまいち低い気がしました。
こちらからの質問への回答もなにか曖昧な自信のない返事が多くて不安になりました。
どんな質問が来てもこたえられるようにあらかじめ準備しておいて欲しいです。
私達購入者にとっては担当者だけが頼りなのですから。

一流デべじゃないし、営業マンもそれなりなんじゃないの？

東芝はあくまで売主
販売は野村の営業だよ。

だからあ～、野村と言っても野村不動産じゃないでしょうってこと。

プラウド綱島が本格化すればここはかなり苦戦しそう。
購買層かぶってますよね。

プラウド綱島のターゲット層は綱島のバス便物件よりも、日吉本町の物件群だと思いますね。
ブランド力とお得感を全面に出して攻勢を掛けてきそうな気がします。
本当に坪２００〜２１０で出してきたら、この辺りは苦しいでしょうね。
・・・ただプラウドは長谷工施工なので、その辺りを購入者がどう見るかですが。

日吉本町徒歩4分よりも綱島徒歩10分の方に魅力を感じる人は多いでしょう。プラウドの仕様がよっぽどひどくない限りあちらがここより先に完売間違いないでしょう。野村はプラウドを売るためにここの価格を微妙にしたのかと疑いたくなります。

綱島プラウドは、綱島街道と東横線に挟まれた、準工業地域。アリュールは、日吉本町3丁目の優等生。それだけで、例え、日吉駅徒歩14分でも、はるかにアリュールが上ですわ。