アリュール日吉本町レジデンス（仮称・日吉本町３丁目計画）

>>121
中央通りまっすぐに行った花屋を過ぎてすぐ左。

あんなところに、あんな広大な土地が残ってたとはね。
驚き・・・。

日吉本町１丁目アドレスだし、いくらになるだろう。
アリュールも一等地だと思うし、あんな良い土地が出るの最後だろうな
と思ったけど、まだ上手が出てくるとは予想外。
購買層がかぶるかどうかがポイントかな。

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パークホームズはまた困りそうですね…

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そんなこたない（笑）
駅近度＝籐和＞東芝＞三井
環境度＝三井＞東芝＞籐和
総合利便性＝東芝＞三井＞籐和

子育て世代＝３丁目
DINKS、シニア世代、金持ち＝１丁目

ざっとこんな感じざんしょう？

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総合利便性＝藤和＞＞＞＞＞＞東芝≧三井 これが現実

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うん。日吉は坂の上と下じゃ利便性には大きな差があるね。普通部通りの坂は雪が積もるとまじで恐いよ…

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なので、僕は坂を登らずに日吉本町を使うわけですが、ちょっと過密ダイヤの時間をはずすと、10分、15分と待つことになるのが日吉本町の不満なところです。
あとは資産価値に期待できない点ですかね、こればかりは未来のことだから、まだ誰にも分かりませんが、これだけマンションが多いと厳しいと僕は予想します。
日吉本町駅周辺と日吉の坂の上は比較対象ではないと思います。

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籐和エリアの子供はほとんど私立へ行かせる
スーパーは駅の東急で高い、塾はたくさんある。がOKとか銀行、中学校、保育園、幼稚園が至近距離にないのが主婦には痛い。中央通りは歩道整備されておらず、若者多く治安も良いとはいえない
しかし駅に近い飲食店も多い。ステイタスもある。

よって坪３００万円エリアになりそう・・・資産価値は間違いない。至近距離に日吉台マンションがある（昭和４５年ビンテージマンション）

だから多くの子育て世代が買うには、ちと高すぎるとみた。専業主婦の意見を聞いたほうがよろし・・・

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慶応の隣の敷地、マンションになるのか。
それっぽい雰囲気の看板出てるけど。

>128
いろんな時間に中央通りを歩くけど、治安は悪いとは感じない。
ただ道幅が狭い割にタクシーとかが飛ばしてくるのが恐い。
交通事故関連で、「目撃者探してます」看板を時々みるし。

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日吉も日吉本町もガラの悪い奴はいるし、治安が良いとは限らないよ。慶應の学生もうざい。
ずっと前、浜銀の近くでローダウンしたオデッセイに乗った奴にからまれて、
運転席の窓からバットを覗かせてこっちの車をたたき壊すぞって脅されたことがある。
まあ、そういう輩はどこにでも出没する可能性があるけどね。

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むしろ今井南町と競合するんじゃないか？

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ていうか、賃貸マンションが建つのではないですか？あのゾーンは賃貸の方が利回りよさそうだけど？

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日吉じゃ坪300万にはなりません。あと坂上には幼稚園も病院もあるし、ファミリーも住みやすいと思うけどね。坪240万くらいなら買いたいな。

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日経によると、URがこれから中古の賃貸マンションを大量売却(分譲)するらしいよ。
日吉にも沢山あるよね。

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↑の話本当ですか？ 日吉本町のURが分譲されるならぜひとも欲しい！

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日吉本町URはなぜそれほど人気なんでしょうか？家賃は驚くほど高いようですが。

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こちらのマンションは、前の商店街が夏祭りの際に下見されたほうがいいかも…。

年に一度の事ですが。
かなりごった返します。
でも、
このお祭りの焼き鳥は大人気！おいしいです。

周辺住民でした。

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そうですね、小規模ですが、ほのぼのとした夏祭りでこころが洗われますよね

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プラウド綱島の価格出ましたね。
３ＬＤＫ７０．０６㎡で３，９００万円～、４ＬＤＫ８４．３７㎡で４，９００万円～とアリュールと比べてかなりお買い得。
こちらはパナのオール電化だし、長谷工仕様といってもそんなに悪くないかもしれない。
じっくり検討しなくては。

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プラウド綱島はオール電化なんですか？

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プラウドはオール電化ではないのでは？間取り図を見る限り、床暖も無さそうですが…

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プラウドはオール電化ではないみたいですね。
ディスポーザーなども付いていないようですし
今時のマンションにしては設備は劣っているかもしれませんね。
ただその分価格も安いし当然管理費なども安くなると思うので
値段重視の方にはいいのではないでしょうか。
私はあまり惹かれませんが・・・。

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プラウド床暖なしマンションは賃貸マンション以下ですね・・・（笑）

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日吉台中の評判はいかがでしょうか？近隣はそれなりに教育熱心な家庭が多そうなので悪くなさそうと推測しますが。

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近隣のことについてはガーデンズ日吉本町や第一アリュールの過去の検討掲示板が参考になると思います。

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床暖とディスポーザー
10年後には壊れたり修理代かかったり 必要なくて放置しそうですから
一 エンドの声としては
必要ないからその分安くして〜 って感じです。

特にディスポーザーいらん

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理系の人が企画したって感じですね。

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147の意味が分からないのですが？

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私もそう思います
企画者＝理数系の大学院卒業者
決して、文科系とか建築系とか美術系ではないと思います

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我が家は撤退。
１この地区のマンション供給過多による資産性に疑問。
２細長い部屋など間取りが我が家には微妙
３機械式駐車場
４開放感がなさそう
５ソーラーパネルやLED電球導入も、管理費は普通。６坪２２５万円程度の価格はグリーンラインの日吉本町駅力を考えると高いと思った

でも営業さんいわく、好調な申し込み状況とのことでしたね。

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企画段階で美術系スタッフを入れて欲しかったです（泣）

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我が家も撤退かな。
パークホームズよりもここがいいかなと思ってずっと待っていたけれど
実際話を聞いてみると値段も高め。
希望していた南向きの１階の部屋は戸建てが近すぎるので日当たりも微妙。
大した共有施設があるわけでもないのに高めの設定の管理費。
間取りのプラン変更も４階以上しかできないなど正直がっかりなところが多すぎました。
これではＯＫ横のアリュールのように即完売というのはなさそうだと思います。
みなさんもそう思いませんか。

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>150
１の供給過多は、銀行がそう判断しているだけで、過多ではないと思う
（武蔵小杉の例）
あとは初期コストをランニングコストのお得感へどれだけ転化できるか云々

それと建築物として無機質的なことが賛否両論

華を感じさせない・・・

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150です。
銀行には聞いてません。
考え方はそれぞれですが、日吉本町は築浅物件の中古売却の広告が毎週出てるんですよね・・・、同じやつが売れないことも多いみたいで。それでそう判断しました。

ソーラーパネルやLED電球など初期費用が少し高いのは分からなくはないが、管理費も高い。152さんのおっしゃるように、そんなに維持管理費高くなるようなものはないはず・・・。

4丁目のアリュールのような伸びやかさもないし、隣の戸建て近いし。
なのに高いと思って、我が家は見送ります。

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違う違う、マンション開発には銀行が融資しているってことです。
大変な金がかかるんで売れることを見込んで銀行がデベへ融資しているんです
逆にいうと売れるんです

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銀行が正しい判断なんかしないでしょ。
後先考えずその時の儲けのみ。信用しちゃいけません（笑）

私は中古もチェックしていますが、
実際、154さんの言う通り、この地域はマンションだらけで
結構な高値で売りに出ますが、大抵は野ざらしになっています。
今でさえ、既に需要と供給のバランスが悪いんですね。

さらにURの広い土地もありますしね・・・。

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将来、高値で売りぬけたいあなたへは、武蔵小杉をおすすめします・・・
高く売れると思いますよ・・・
もっと上がりますよ・・・

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小杉はあまり関係ないと。小杉がいいと思う人は日吉本町は検討しないだろうし、逆もしかり。
それでも、永住するから価値が下がろうが関係ないとまで腹を括れる人も少ないていうことかと思います。

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大井町のアリュールと比べると、だいぶ仕様が落ちるように思います。
野村の資本が入ったからでしょうか。

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野村は金にきたないからなあ。

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OK横のアリュールは、管理費、駐車場とも安かったんですけどね・・。

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管理費は住み始めた後に管理内容を見直したり、管理会社を替えたりすれば多少は安くできるんじゃないかな。今の予定管理費の明細はおそらく突っ込みどころ満載だと思います。

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70m2位で、管理費・修繕費合わせてどれぐらいですか?駐車場も合わせてトータルで低めだったら前向きに検討したかったんだけど…

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＞161さん

ＯＫ横アリュールの駐車場が安いのは１００パーセントだからじゃないですか？
７０パーセントとかになると、近隣の駐車場と相場を合わせると聞いた事があります。

ＯＫ横のアリュール、朝はＯＫの惣菜臭がすごいと聞きました。

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ＯＫ横のアリュールは自走式駐車場だからです。

毎朝通勤で通るけど、臭いはしない？気づかないですね。ＯＫ横といってもＯＫに隣接してるのは駐車場でしたよね？人によっては感じるのかしら。

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ＯＫ横のアリュール住人です。

ＯＫが隣でも特に朝お惣菜のにおいはしませんよ。

うちの駐車場は３５００円です。屋上の屋根なしのところはもっと安いけど。

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OK横アリュールの住人の方におうかがいしたいのですが月々の管理費はどれくらいでしょうか？この物件の管理費が適正なのか確認したいので。

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70m2位の部屋の管理費は16000円位です。
近所のＯＫ横アリュールやガーデンズ、サーパスは10000円代で、
レクセルプライムやＤ'クラディアでも12000円くらいです。
それと比べての差はいったい何なのでしょうか？
駐車場代は15000円位のようです。
こちらはこのあたりの相場の値段みたいですね。

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管理会社が野村だからですよ。

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その高い管理費って一体いくらですか？

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管理費と修繕積立費で17000円ぐらいです。

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OK横アリュールの管理費&修繕費＝3丁目アリュールの管理費のみ といったところですね。野村おそるべし。やっぱりやめようかな。

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僕も４丁目アリュールのレベルを期待してたんです。駐車場も必要だから、残念ながら無理です。

敷地計画も間取りも、うーん微妙って感じですしね。
でも集客は今のとこ悪くなさそうですね。

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集客はいいみたいですね。
モデルルームへ行ってみた感想としては担当者のレベルがいまいち低い気がしました。
こちらからの質問への回答もなにか曖昧な自信のない返事が多くて不安になりました。
どんな質問が来てもこたえられるようにあらかじめ準備しておいて欲しいです。
私達購入者にとっては担当者だけが頼りなのですから。

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一流デべじゃないし、営業マンもそれなりなんじゃないの？

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東芝はあくまで売主
販売は野村の営業だよ。

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だからあ～、野村と言っても野村不動産じゃないでしょうってこと。

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プラウド綱島が本格化すればここはかなり苦戦しそう。
購買層かぶってますよね。

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プラウド綱島のターゲット層は綱島のバス便物件よりも、日吉本町の物件群だと思いますね。
ブランド力とお得感を全面に出して攻勢を掛けてきそうな気がします。
本当に坪２００〜２１０で出してきたら、この辺りは苦しいでしょうね。
・・・ただプラウドは長谷工施工なので、その辺りを購入者がどう見るかですが。

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日吉本町徒歩4分よりも綱島徒歩10分の方に魅力を感じる人は多いでしょう。プラウドの仕様がよっぽどひどくない限りあちらがここより先に完売間違いないでしょう。野村はプラウドを売るためにここの価格を微妙にしたのかと疑いたくなります。

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綱島プラウドは、綱島街道と東横線に挟まれた、準工業地域。アリュールは、日吉本町3丁目の優等生。それだけで、例え、日吉駅徒歩14分でも、はるかにアリュールが上ですわ。

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購入検討者の一人としては、とてもとても購買層がかぶっているとは思えませんが。

ところで、すぐ近くの野村不動産物件のＭＲ行きましたが、自社のＰＲやいいとこばかり説明して回答は丁寧さのカケラもなかったのですが、あれが一流のデベのスタンスなんでしょうかね？
アリュールの営業は確かに準備不足を感じるところはありましたが、少なくとも頑張って回答しようという誠意は感じましたよ。担当によるのかもしれませんね。

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日吉徒歩14分といっても駅までのあの急坂は普通の人は歩かないでしょう。ここは実質バス便物件。東横フラット徒歩10分よりはるかに上はないわ。

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日吉駅へは歩けないには同意。バス便は言い過ぎかと思うけど。通勤時間以外は本数は少ないが時間どおり運行するグリーンライン徒歩物件。東横平坦徒歩１０分と比べて、はるかに上はない、には同意。

でも商品性が違うから、検討者はかぶらない気がする。

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あの辺の人は、皆歩いて日吉駅まで行きますよ。
最寄り駅が綱島じゃあ。。日吉駅は始発駅でもありますし、特別快速も停まります。利便性が違います。駅まで4分違う程度では。きわめつきは、綱島っていう地名です。ランクダウンですね。パチンコ屋もありイメージがよろしくありません。庶民的ではありますが。一生ものの買い物なら、このような議論も必要だと思います。

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綱島は柄が悪い。鶴見川も近いし、地盤がよわい。
昔、温泉や風俗系もありました。

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僕、あの辺に住んでますけど、日吉へは歩けないな〜。個人差なんでしょうね。

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たとえ乗換えが発生しようとも最寄り駅への距離が不動産価値や利便性につながることくらい、当たり前だと思うんですが、しつこく綱島徒歩１０分と日吉徒歩１４分を比較している人は何がしたいんでしょうかね？

日吉本町徒歩４分でしょ？同じ路線だからって無理やりそこを比較する必要なんて感じませんが。

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日吉本町の人は、綱島はもとより、綱島街道の東側の日吉や箕輪町に対しても、優越感を持っています。
また、日吉本町3丁目の住人は日吉本町4丁目に対しても、優越感を持っています。(現に、グランシティは、3丁目と4丁目で取引の値段が相当ちがいます。)
だから、アリュールレジデンスがOK横のアリュールより強気に出るのには、それなりの意味があるのです。

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そう考えると、そんなブランドみたいなのに高いお金払えないな〜、僕は。
４丁目のアリュールのほうが開放感ありそうだし。

ちなみに地盤は日吉本町も良くないのではないかと。誰か情報お持ちですか？

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日吉本町で価値があるのは赤門坂の上の1丁目だけだと思いますが。坂の下はどこも一緒。地盤はこの辺も良くないですよ。私の子供のころは田んぼや池もあったし。

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日吉本町で価値があるのは赤門坂の上の1丁目だけだと思いますが。坂の下は3丁目も4丁目もどこも一緒。地盤はこの辺も良くないですよ。私の子供のころは田んぼや池もあったし。

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田んぼや池があったから地盤が良くないとは、すごい評価ですね。そんなのどこでも一緒ですが。

地盤について語るならちゃんと横浜市のボーリング調査結果とか読んでからにしてはいかがでしょう？
ハザードマップとかも参考になりますよ。
ハザードマップを見る限りは、そう大きな問題がある土地だとは思いませんけどね。

赤門坂の上しか価値がないなんて、面白いこと言いますよね。価値は上だとは思いますが、価値がないとは思いませんが。

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この辺に住んでますが、自分は日によって日吉駅まで歩いたり、日吉本町から行ったりです。
天気が良いとか、運動したいとか、時間に余裕があるときなどは日吉駅まで歩きます。
綱島まで歩くのは私には距離があるように思いますが、自転車なら楽勝です。

価値観は人によりけりだと思いますが、とても住みやすいところですよ。
ちなみに３丁目とか４丁目とかは気にした事ありません。

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185さんや189さんはここの営業さんですか？ここの良さをアピールするのは構わないですけど近所の悪口とかはいわないほうがいいですよ。その地域に住んでいる検討者が不快に思います。ちなみに日吉にとまるのは特別快速ではなく通勤特急です。もっと勉強しましょう。

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マンションは、設備も大事ですが、アドレス等の立地条件で、その資産価値が決定します。だから、日吉本町アドレスが大事なんです。(強調します。)
できれば、
日吉本町1丁目＞日吉本町3丁目＞日吉本町4丁目なんです。綱島は2流なんです。このこと法則を知らないと、買った後で、必ず後悔します。

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189はむしろどこぞのネガイメージ植えたい人の前ふりじゃないの？いくら営業の質が悪くても、こんなこと言ったら評判悪くなることくらいわかるでしょ。

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綱島は２流ってずいぶん失礼な言い方ですね。

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2流価格で1流のすぐ横に住めるなら、綱島の方が良いじゃん。まあ何が違うのか知らんけど。
別に投資でマンション買う訳じゃないし〜どうでも良いし〜

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>>196とか、この辺りにそんなことを思っている人が多いと思うとちょっと嫌な感じです。
日吉本町で優越感を持っているような人たちとは仲良く近所づきあいできそうにありません。

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いやいや、実際、綱島の赤いマンションは最寄り駅を日吉で売り出ししているから、不動産屋さんも、それを認めているみたいですよ。今週号の無料情報誌に載っていますけど・・・
やっぱりアドレスブランドは実在しているみたいですね。。びっくりしましたけど

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あくまで個人的な意見ですが、アドレスにブランドはさておき、地価を考えても綱島より日吉のほうがより人気があるのは事実だろうと思います。
でも、それは坂の上の日吉の話しで。
実質最寄駅がグリーンライン日吉本町の日吉本町３丁目、４丁目がブランドアドレスというのは？綱島をどうこう言うのは？？
かく言う私は４丁目の住人ですが、他のアドレスと比較して上下なんて考えたことないし・・・。通勤には綱島のが便利だろうし・・

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歴史的な街の成り立ちから見ても、日吉本町と綱島は隣り合わせですが、違うんです。また、日吉ブランドは、横浜市は基より、慶應イメージより、かなりの人に知られています。綱島は所詮、温泉と遊郭のイメージなんです。綱島なら、むしろ大倉山の方が、イメージは上でしょう。あの駅前通りの雰囲気は、なかなかグッドですね。これからもっとハイソな街になっていただきたい。

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本町でしょ？

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住所はそんなに重要か？ブランド志向の人は、ここに住んで日吉に住んでいると
言ってしまいそうですが。

最寄駅は、日吉本町駅だよね。日吉駅では無いよね。

ここに住んで、東横線沿いに住んでるなんて言っちゃだめだよ！
結局は支線（地下鉄）なので、資産価値も？ですね。

徒歩１４分は頑張れば歩けるなんて言わないでね。ブランド志向の人は１４分はあるかないでしょ。

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徒歩○分の世界じゃないんです。アドレスなんです。他の首都圏の方は、住んでいるアドレスで判断するんです。あと、徒歩10分の東横線と綱島街道に挟まれた準工業地域に住みたい？僕は、閑静な赤門坂を歩いて、1日をスタートしたい。アリュールレジデンスはええですわ。パークホームズより全然近いし。勝ち組グランノエルも近くにあります。あの辺の物件は勝ち組でーす。

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数年前ですが、伝説の闘いがありました。住友のパークスクエア綱島vs破産したグランノエル日吉本町。勝者は、グランノエルでした。

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どうしたんだろう、この不毛な感じ・・・

当物件に話しを戻すと、仕様は悪くないんだけど、価格や駐車場料金などが、割高な気がしてます、私的には。４丁目アリュールのちょい上くらいのレベルを期待してたけど・・
さすがにこの時点で値段を下げてはくれないだろうしな〜。日吉本町でこの値段は怖くて買えない・・・

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189さんの意見が的を得てる。アリュールとグランノエル中古が5000万円超で売りに出てることを考えると、レジデンス新築はそれ以上になるのは当然、5000万円以上ですと支払いがきついんで、２丁目３丁目の築１０年位の中古を考えるのもいいかも？4000万円ちょっとで買える。やっぱり余裕のある生活がしたい・・・

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そうなんです。↑よく気が付かれましたね。築浅中古の線も見逃せないんです。

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日吉本町2丁目のアルス日吉本町や名作サンフル日吉本町狙いも面白いかもよ。

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資産価値にアドレスが大きなウェイト占めてるのは客観的事実。つまり、気にする人が多いってこと。
境界線を１ｃｍ跨ぐだけで大きく価格は異なります。（例：美しが丘－犬蔵、境木本町－権太坂）

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ひとり変な人が紛れ込んでいるみたいですね（笑）。
日吉本町に住んでいますが、アドレスの優位性の話なんて初めて聞きました。
アドレスを気にしてるのはこの地域の人ではなく資産価値とかを気にする都内住民の方か
不動産関係の方だけじゃないですか？

>>209
１年前ならともかく、これだけ中古・新築が入り乱れている現在の日吉本町で
OK横ｱﾘｭｰﾙやｸﾞﾗﾝﾉｴﾙが5000万円以上で売れるわけないじゃないですか。
希望価格がそうであっても、最終販売価格はよくて4500万円くらいでしょう。

ｱﾘｭｰﾙﾚｼﾞﾃﾞﾝｽは閑静な住宅地かつ日吉本町駅徒歩4分で設備もそこそことかなりよい物件です。
ただそれはここに長く住むことが前提で、数年後に高値で売り抜けようとか考えている人には
向いていないでしょう。
おそらく５年後には販売価格の3/4くらいの価格でしか売れないと思います。
住居としての価値は高いですが、資産価値は低い、それがこの物件ではないでしょうか。

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２０７さん

綱島パークスクエアとグランノエル日吉本町で
グランノエルが勝ちって。。


パークスクエアが割高過ぎて自滅
グランノエルは倒産のため超割安
だっただけでしょ


綱島と日吉本町で日吉本町が
圧勝した訳ではない

伝説の闘いでも無い。。。。

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長く住むつもりでも、何かあった時に売れないのは非常にリスクが高いと言わざるを得ません。
213さんは3/4と書いてますが、5年後の新築価格が維持されている前提であり、
地価の下落、住宅補助制度の廃止、日吉、綱島の物件数・・などを考えると、もっと下がるかもしれません。
この場所だと賃貸に出しても、そう人気にはならないでしょうしね。

この前出たOK横アリュールは4600万位で安くはなかったですが、管理費や駐車料金の安さ、
未入居住居であることによる総合的なお得感で売れたのでしょう。

グランノエル5100万は明らかに無理な値付け。4000万前半が妥当と思います。

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しかし、良い中古は即、売れてしまっているのも事実、回転が異常に早い。おそらく若い世代が購入して子育て終了したら他地域へ転居しているのかもしれませんね
日吉本町は永住志向ではなく１時的な住居として考える層が多いかもしれません
だから中古物件売りも多く発生しているのではないでしょうか？

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名作サンフルもアルスも中古では売りに出ていないでしょう？
ここの２つの中古マンションは、ここらへんでは名作でしたよね

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日吉本町の中古物件を扱われている不動産屋さんがいらっしゃっているのですか？私が聞いた話ではこのあたりは最近中古物件が過剰で以前と違って売りにくくなっているとか。

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そうなんです。↑ 人気があるので、市場に出回る前に、順番待ちの方に売られることもあるらしいですぞ。

やはり、不測の事態も考えて資産処分まである程度考えておくべきじゃな。処分するのが身内の場合、負担を減らしたいものじゃ。
何も資産運用と大げさなことを言っているのではないぞい。日吉本町3丁目ウイッシュ！ ええんやないか〜。

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みんな、八百忠の斜め向かいのタンタン麺屋さんで、座談会はいかが？餃子めっちゃ美味しいっよ。その後で、アリュールのモデルルームにみんなで行きまひょ！

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サンフルとアルスは、文化遺産ものですな〜。

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