ザ・パークハウス西新宿タワー60【旧称：（仮称）西新宿HOMETOWN プロジェクト（旧スレ名：西新宿五丁目中央北地区）】

>>764
横から失礼いたします。勝どきスレで価格予想をしたものです。

仰る通り建築費は高騰していますが、同時期の物件なら等しく上昇圧力を受けます。たまたまほぼ同時期の再開発事業である勝どき５丁目と西新宿５丁目の床面積当たりの事業費を比較したところ、勝どき＞西新宿となりました。根拠となるのは2013/4における都の再開発事業公示資料にある総事業費なのですが、もちろん概算でしょうしオリンピック決定による建築費高騰は織り込まれていない可能性も高いですが、上記の通り両者の事業費が同程度上昇しているなら、その相対比較によって西新宿物件の「原価」も推定できるのでは、と考えた次第です。

ただ、本当は権利床と保留床の比率も「原価」にかかわってくると思うのですが（保留床の比率が大きいほど事業費を多くの床面積で割れるので床面積あたの「原価」が縮小するはず）、その情報が入手出来かなったので床あたり事業費比較の信頼性は心もとないです。また原価が安かろうと高く売れるのであればそのように売るだけですので、ここの場合は周辺相場が高いので安売りする必要はないと思います。勝どきは大量供給を控えているためか、最終的には坪３００程度に落ち着きましたが。

地価の件はネットで検索すると出てきますよ。

事業比率は知らないけど三菱はともかく相鉄じゃそんなに高く出来ないのでは？
あと専業デベみたく何年も掛けて利益を出すという方法をとらない商社系の
丸紅も絡んでるから割と絶妙な価格でくるんじゃないでしょうか。
丸紅で売れ残りってあまり聞かないですよね。
同じく商社系で東中野で分譲してる住商も竣工すると割と簡単に大幅値引きするデベとして有名ですよね

>>763
その日経記事でも、富久並みと言われていたし、仕様も低いと書かれていた。
つまり、富久よりコストパフォーマンスが悪いということ。
西新宿の方が町が栄えているし、対外的なイメージも良いから当たり前だけど、富久でも妥協できた人にとっては、そんなのはどうでも良い話。
周辺環境やイメージ気にしないなら、新宿の繁華街は遠く、交通も便利にならず、建物の仕様も低いのに同じ値段なんて、ということになっちゃう。

別に売れた物件をネガる気もないのですがトミヒサほど酷い間取りも中々ないですよね
それなりにいい間取りは価格的にコスパ良くはなかったですし。
あのような間取りじゃなく、価格が同じならこちらにも優位性はあると思います

>>770
十分ネガってますよ。気持ち悪いので辞めましょうよ。この物件の品位を落とすだけですよ。売れてしまった物件をライバル視しても仕方ない。
ま、トミヒサをディスることで、トミヒサよりも高い価格設定を正当化したい気持ちもわかりますが。。。

べつにいいじゃない、富久とのコスパの比較でしょ。
その程度で品位は落ちませんよ

やはり坪300万円は覚悟しといた方が良さそうですね。

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

立川が340なんですか？！すごい時代ですね。
昨年度が最後の買い場だったのか。トホホ。

>>775
住みたい街ランキングでランキング入りした立川と比べても意味ないでしょう。
立川断層があるのに人気上昇中の。

比較するなら御近所物件と比べましょう。
>118
が西新宿。

＞エムズポートは260万
＞プレミストは300万
＞バークハウスは330万

エムズは定借だから除くとして、殆ど立地が同じプレミストが坪300ですか。
過去スレ見るとそれでも高い高い言われてますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/203924/all/

西新宿は2012年の時点で過剰供給で相場下落の波に洗われた後との事ですが、今から見ると坪300はバーゲン価格にしか見えませんね。。たった2年前なのにこうも相場が変わるものかと改めて驚きです。

パークハウスは幹線道路に挟まれた立地のせいか坪330で苦戦でしたし、どうなることか。ここは騒音問題もないしランドマーク物件なので坪330でも売れるとは思いますが・・・。

>>778
パークハウスは西新宿駅６分で利便性は良くて免震でした。
それでも後から販売が始まった中野ツインマークタワーより売れ行きが悪かったですね。

騒音問題は、羽田空港への都心通過飛行ルートがどうなるか次第です。
もし決まればここは想定された、二つの飛行ルートに挟まれていますから。

建築費高騰の煽りで、相当高くなりそうですね。でも神田川沿いの低地だからせいぜい坪400がいいところか。

>>781
東中野のクッラシィも坪370逝ってるからあながち有り得ない話ではない。
でも400逝ったらさすがに無理だ。

>>780
新宿駅西口付近で、地上約900m位を飛ぶことになるらしい。
飛行機関係のサイトでは、かなりの騒音と書かれていた。
更にここは、高さがあるタワマンだし。

高くなりそうって書いてる人たちは
値段が実際に発表されてから
「思ったより安い！」「予想より安い！」と書くための準備かな？
晴海の三菱クロノタワースレでそうだったみたいに。

>>778
そのスレで割高書き込みばかりの中、2012年の11月に、今がタイミングの良い時期、そろそろ下げ止まりと書いてる人が2人もいてビックリ。
あくまでもエリア談義で、どこまで今の状況を読んでいたか分からないが、それでも、野田政権末期のあの時期にこの発言、見る目のある人は居るんだなぁ、と。

>>785
確かに結果論ではありますが、冷静な視点で判断している方がいたことに驚きますね。そもそもこの立地自体、新宿まで徒歩20分程度で新宿中央公園も近接とポテンシャル高いですし、供給過剰と3.11後の需要冷え込みがある中でもその価値を冷静に判断できた結果なんでしょう。

局所的な需給バランスが崩れた為に相場が下がったとしても、大局的な立地のポテンシャルがあればいずれ相場は復活するという事なんでしょうかね。ましてここは周辺の再開発目白押しですし。

先見性のある人の意見を聞きながら、聞き流していた自分の先見性の無さに萎えてますよ。昨年の12月にまだ価格は上がるから今すぐ買いなさいと住まいサーフィンのWebマスターの人がいってたよね。
コラムに載ってたし本も出てた気がする。
https://www.sumai-surfin.com
でもふーん、程度にしか思ってたなかったバカな人が私です。

立川駅前で340万もそうだけど、荻窪徒歩5分の野村も坪380万だよ。
今の相場にマインドを合わせていくか、
値下がりまでしばらく様子見るかを迫られてると思う。

>>787

住まいサーフィンは
>747
>749
のアトラクターズラボ、が運営しているんですよ。
知らないんですか？

>>790
知ってるというかここで見たけど、予測を当ててるのは事実だし。

坪500？(笑)

>>792
都心の空き家や空きビル、老朽化したビルもたくさんある。
今の時代は都心部ならどこでも再開発の対象になるだろう。

GLOBAL FRONT TOWERスレに
ここを坪320万と予想した記事を書いた記者さんへのネガが書かれてるよ。
予想価格、当たるのかなあ。

坪380からって感じでしょうね。

早く価格を知りたい。

>>797
弱気だなとは思うけどあり得る数字かな思う。
すぐそばのパークハウスが平均330万位だった。
あの頃と比べて市況が大幅に強気に強気になってるけど、パークハウスは東京都基準で満点取ったように建物にすごく金がかかっている。
仕様が低いのが事実なら同じくらいと言うのは無くはない。
個人的にはもう少し上でしょと思ってるけどね。

新宿エリアはもう300万円台で買うのは難しいかもね。

近所のタワーマンションに以前に住んでいたものです。
ここは仕様が低くても、値段次第ではとぶように売れると思います。

@330平均位に抑えてくれると良いですが、今の市況では難しいかもしれませんよね！？

JRには出やすくはないですけれども交通の便も悪くはなく、独身でもDINKSでもファミ
リーでも住みやすいと思いますよ。交通量は多いけれども、比較的周辺も落ち着いている
気がします。

どなたか情報にお詳しい方が、近辺なタワーマンションや、昨年分譲された富久
クロス等と比較して、価格を予想して頂けると面白いのですが。

何度も話に出ていることですが、過去レスで業界紙の記者が価格予想済みです。

>>803
周辺価格との比較などはここに詳しく出てましたよ。参考までにリンクを添付しときます。

http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884126376.html

>>805
この物件で近くにスーパー見当たらないと言ってしまうblogだから、どこまで参考になるかは、ちょっと微妙かな。

エムズポートに住んでいます。
中々売却する人もいないのですが中古査定では今すでに15%程値上がりした様子です。
新宿は地盤がしっかりして居るのでまだまだ上がる予想が多いです。
ここも坪330なら買いかもしれないですね。
エムズポートを売却してココに乗り換え検討中です。

査定、は予想でしかないですし
高く査定して客をひとまず確保したい業者もいますから、
査定は数社にしてもらったほうが良いですよ。

エムズポートって定期借地ですよね？
定借の中古は普通の中古と比べてローンの制約があったりして転売が難しいと聞きますけど。　

>>809
この辺は川沿いですが地盤は大丈夫なんでしょうか？山手線内側の高台とは違って低地なので地盤が心配です。モデルルームがオープンしたら聞けばいい話ですが、事前にご存知の方いらしたら伺っておきたいです。

建築価格がちょっと前の1.5倍になってるという話なので坪400くらいは覚悟しといた方がいいんじゃないでしょうか。2年前の着工なら坪280くらいだったかもね。

低地　山手線の外　ペンシルタワー　

はっきりいって富久より高い理由はないけどね本当は

坪４００なんてありえない。もちろん上層階のいい部屋はあるだろうけど

近くのマンションに住む者です。
私の予想は平均坪単価350万円、中層階以上は400万円、最上階等のプレミアムフロアがあるとすれば500万超でしょうか。
なんといっても日本初の60階建マンションです。
プレミアム感はかなりあるのでは？
投資家が好む1ルーム系は坪350以上はつけてきそうです。
しかし、完成するのはＨ29ですから、投資するにはよほど余裕がないと思いきれません。

この辺は住民層がね。水商売や風俗関係者ばっかだし。賃貸多いとは言えコンシェリアやラトゥールなんてもうね..

>>814
なんだかんだで坪300くらいで落ち着くんですかね。

この辺じゃ@300を大きく超えたら売れないよ。大した立地じゃないし。
パークハウスだって大苦戦したでしょ。

中野坂上のオープンなんて売れないでしょう。
しかもあのデベ激安路線やめたし
市況もあるけどこのエリアなら平均330超えたら厳しい。
数年前なら300いかないレベル

>>819
200mオーバーと高さが高いからこそ、羽田空港への都心通過飛行ルートが近くに決まってしまった場合に
飛行機騒音の影響が大きくなるのは、痛いですね。

ずっと下げ投稿してる人は同じ方ですかね

下げでレスする人なんてほとんどいないから同じ人なんじゃない。多分リビオスレで下げ投稿してる人も同じ人なんじゃなかろうか。近隣の方っぽいけど必死感が伝わってくる。

今のご時世じゃ実際坪３００万円じゃ建てられないと思うよ。

>>825
・・・ですよね。一緒に頑張りましょう！

>>825
下げ珍しいよなあ。
ただ、リビオ見ても分かるけど新宿スレは上がってると、突然ワンルームは新宿には向かない連呼して荒らす人がやって来るんで下げたくなる気持ちはわかる。
新宿エリアスレなんてしばらく下げしかいない時期あったからなあ。

>>821
そう思ったのですが、MR行ったら
オープンレジデンシアの中野坂上、売れてましたよ。
このまま完売かと。

新宿エリアスレに張りついてひたすらポジコメの下げ投稿してるって何か気持ち悪いね。

新宿なんてむしろ周辺環境気にしないワンルームの方が向いてると思う
利便性はいいから単身者には便利、この物件もワンルー厶つきだしね。

>>830
あげネガしちゃいましょ

ここ、免震構造でしょうか。

>>833
ちがうよ。

60階で耐震なの！？？

確か制振構造ですよ。

新宿区は地盤が良くて、直接基礎で行ける物件も多いからか、免震少ないですよね。
ここは確か、制震構造のはずです。

リビオで300～320万円
ここで320～450万円　
近隣の築浅中古で300万超えてますからね。。それくらいはつけてくるのではないでしょうか。
向きが悪い部屋は300万ちょっとでも可能性はありそう。

みなさん仰るようにネガ要素は三菱が数年前にすぐ近くで損しているという事実。
財閥にはあんまり関係ないでしょうけど。
300万円割りこんだらすぐに売れるでしょう。

あと、共用部の施設がＨＰ等で見当たらないのですがジム、プール等はあるのでしょうか？
管理費もどれくらいになるのだろう。。

ほんの少しエリアずれますけど「アピス西新宿三丁目」という小規模マンションで　305万円～334万円で現在販売中ですよ。
その物件よりは価値があるように思うのですが。

高層になるばなるほど、免震は効果が無くなるそうですから。
東京１のＴＴＴや関東１の武蔵小杉三井も制震。
オフィスタワーは造りが違うので免震の高層があるけど。

>>838
いろいろ考えたけど、方角や眺望の悪い部屋でも360万スタートじゃないかな。大崎のパークシティでもその位だから、地位の高い新宿だと最低でも360は必要だろうね。

>>841
さすがに、それはないかな。
平均ならともかく、最低なら330ですら割高かな？というレベルだよ。

あはは。それではコンシュリアと変わらないという事ですね。

>>地位の高い新宿だと最低でも360は必要だろうね。

この辺は所詮新宿徒歩圏ってだけで一番の最寄りは大江戸線という場所
しかも谷底の低地でどこに行くのも坂。かなり不便だよ。大崎の方が高くても妥当かと
あと東中野の住商は元々割高で有名なデベで案の定売れ行き芳しくない。
ここもパークハウスみたいに値付け間違うと長期売れ残りなので
比較的妥当な価格設定の丸紅＆相鉄価格でそんなに高くはないのではと思います。
今の建設業界の事情考えても@330程度が妥当な気がします。

立川でさえ340の時代に、ここが330とは思えない。
最低でも400超えて来そう。

一言に新宿といっても東西南北あって西の外れのこのエリアと大久保近い北新宿はワンランク落ちる
御苑側近い東と渋谷区の南の方がやっぱりイメージが良い。内藤町のジオなんてかなり高そうだよね

>>最低でも400超えて来そう。

そんな価格設定ならパークハウス新宿タワー以上の失敗物件だよ

以前320位と予想した業界紙記者は
三菱や三井が幹事の業界紙だそうだから、
三菱物件の価格を大外しするとは思えないが。

郊外でも一部の駅近物件と良好なブランドエリア物件が高いのは当たり前かと。
クラッシィだって駅近というメリットあるけど、ここにはある意味何もない

中野のタワーはパークハウスより高かったけどそれでも早期に完売し、逆にパークハウスはさっぱり売れなかった
エリアとして見れば魅力がないとは言わないけど値付け間違うと大変、エムズは借地とはいえ良心的な価格でした。

東中野と西新宿じゃラベルが違うでしょうよ。東中野より高くなるのは確実か！？

立川ですら坪330万を超える時代がきてるから、西新宿は360いってもおかしくないわな。
価格表が公開されてるから見てみ。
https://www.sumai-surfin.com/re/31651/

立川の駅近物件＞西新宿の駅遠物件だから
確実にそれより安い。

確かに駅は遠いですね。
バスで新宿駅あたりに行ければいいんですが。

立川のプラウド価格にはドン引きでしたが、それ以上に販売好調で吃驚。ただ、購入者の平均年齢は50代を超えているという記事を読みました。もう何が何だかわかりません。
コンシェリアと一緒にしたら悪いですよ。あそこは事件多すぎです。賃貸居住者が多い物件は住民のモラルが低いですよね。元々の販売会社に問題があったのです。

高い連呼してるのは周辺住民さんの願望じゃないでしょうか｡
安いとエリアの資産価値自体低く見られてしまいますから
まあ検討者からしたら安い方がありがたいですよね。
エリア、構造、デベ、施工など考慮したら
そんなに高くはできなさそうな気もしますが｡

>>854
バス停は近くに無いよね。

>>855
立川のプラウドタワーはドン引き価格でしたね。
野村はブランド力つけたと思って、強気な設定をこれから増やしていくと思われます。
高齢者は快適なら良いんだと思います。
10年後も五体満足か分からないですし、そう思えば資産価値関係ないですし。

西新宿独自の良好な環境が得られるなら、駅から少し歩いても良いでしょうね。

独自の良好な環境？
神田川を挟んで中野区って環境のことかな？

駅遠い　低地　ペンシル　山手線外　

はっきりいってこれで行燈部屋ばっかの部屋で富久より高いなら高値掴み

６０階だてだから幅広い価格帯になるでしょ。安い部屋（条件悪い部屋）は２００後半から高い部屋は４００以上

>>861
その辺の弱みはデベも分かってるはず。
相鉄不動産は野村ほど値付けは強気じゃないですし、
ここは地権者もわりといるはずなので富久と同じくらいではないでしょうか。
プレミアム住戸は別ですが。

駅から徒歩9分と言ってもヒルトン出入り口までなら5分程度、しかもメトロでは一番利便性の高い丸ノ内線。低地？地盤は良好だし超高層タワーですから。構造についてはこの高さなら制振構造が適切でしょうね。価格？気になるわ〜。

地盤が良いので制震にした分、富久くらいの坪単価で出して欲しいいですね。
こちらも地権者はいるはずですし。
正直、富久よりこっちの方が場所が良いと思ってます。
富久ネガではなく、どちらも歩いたことがある人間としては。

ウリは地盤だけか。価格に反映させにくい要素だね。
マンションで利便性悪いと売りにくいだろうね。