ザ・パークハウス西新宿タワー60【旧称：（仮称）西新宿HOMETOWN プロジェクト（旧スレ名：西新宿五丁目中央北地区）】

>>759
760にあるように、どうやら高く売りたいみたいですね。

富久クロスより安い事はないな
きっと
欲しいですね

過去レスの日経記事だと、安く売ると予想されている。

また、勝どきタワーの書き込みによると、
ここの床面積あたりの総工費は勝どきタワーよりも安いのだそうだ。つまり、金を掛けていない。
更に、ここの土地は勝どきよりも安いのだそうだ。
なので富久よりも勝どきよりも安く売られることが期待できる。

さて、それでも高いと言う根拠は？

やはり低地だから土地は安いのでしょうかね？価格発表楽しみです^o^
この辺はタワマンが多いので需給面では心配ですが、湾岸に比べたらまだましですよね。投資用として検討したいです。

>>764
横から失礼いたします。勝どきスレで価格予想をしたものです。

仰る通り建築費は高騰していますが、同時期の物件なら等しく上昇圧力を受けます。たまたまほぼ同時期の再開発事業である勝どき５丁目と西新宿５丁目の床面積当たりの事業費を比較したところ、勝どき＞西新宿となりました。根拠となるのは2013/4における都の再開発事業公示資料にある総事業費なのですが、もちろん概算でしょうしオリンピック決定による建築費高騰は織り込まれていない可能性も高いですが、上記の通り両者の事業費が同程度上昇しているなら、その相対比較によって西新宿物件の「原価」も推定できるのでは、と考えた次第です。

ただ、本当は権利床と保留床の比率も「原価」にかかわってくると思うのですが（保留床の比率が大きいほど事業費を多くの床面積で割れるので床面積あたの「原価」が縮小するはず）、その情報が入手出来かなったので床あたり事業費比較の信頼性は心もとないです。また原価が安かろうと高く売れるのであればそのように売るだけですので、ここの場合は周辺相場が高いので安売りする必要はないと思います。勝どきは大量供給を控えているためか、最終的には坪３００程度に落ち着きましたが。

地価の件はネットで検索すると出てきますよ。

事業比率は知らないけど三菱はともかく相鉄じゃそんなに高く出来ないのでは？
あと専業デベみたく何年も掛けて利益を出すという方法をとらない商社系の
丸紅も絡んでるから割と絶妙な価格でくるんじゃないでしょうか。
丸紅で売れ残りってあまり聞かないですよね。
同じく商社系で東中野で分譲してる住商も竣工すると割と簡単に大幅値引きするデベとして有名ですよね

>>763
その日経記事でも、富久並みと言われていたし、仕様も低いと書かれていた。
つまり、富久よりコストパフォーマンスが悪いということ。
西新宿の方が町が栄えているし、対外的なイメージも良いから当たり前だけど、富久でも妥協できた人にとっては、そんなのはどうでも良い話。
周辺環境やイメージ気にしないなら、新宿の繁華街は遠く、交通も便利にならず、建物の仕様も低いのに同じ値段なんて、ということになっちゃう。

別に売れた物件をネガる気もないのですがトミヒサほど酷い間取りも中々ないですよね
それなりにいい間取りは価格的にコスパ良くはなかったですし。
あのような間取りじゃなく、価格が同じならこちらにも優位性はあると思います

>>770
十分ネガってますよ。気持ち悪いので辞めましょうよ。この物件の品位を落とすだけですよ。売れてしまった物件をライバル視しても仕方ない。
ま、トミヒサをディスることで、トミヒサよりも高い価格設定を正当化したい気持ちもわかりますが。。。

べつにいいじゃない、富久とのコスパの比較でしょ。
その程度で品位は落ちませんよ

やはり坪300万円は覚悟しといた方が良さそうですね。

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

駅直結とはいえ立川が坪340の時代に坪300以下はないでしょう。
最低でも坪320～330じゃないですか？

立川が340なんですか？！すごい時代ですね。
昨年度が最後の買い場だったのか。トホホ。

>>775
住みたい街ランキングでランキング入りした立川と比べても意味ないでしょう。
立川断層があるのに人気上昇中の。

比較するなら御近所物件と比べましょう。
>118
が西新宿。

＞エムズポートは260万
＞プレミストは300万
＞バークハウスは330万

エムズは定借だから除くとして、殆ど立地が同じプレミストが坪300ですか。
過去スレ見るとそれでも高い高い言われてますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/203924/all/

西新宿は2012年の時点で過剰供給で相場下落の波に洗われた後との事ですが、今から見ると坪300はバーゲン価格にしか見えませんね。。たった2年前なのにこうも相場が変わるものかと改めて驚きです。

パークハウスは幹線道路に挟まれた立地のせいか坪330で苦戦でしたし、どうなることか。ここは騒音問題もないしランドマーク物件なので坪330でも売れるとは思いますが・・・。

>>778
パークハウスは西新宿駅６分で利便性は良くて免震でした。
それでも後から販売が始まった中野ツインマークタワーより売れ行きが悪かったですね。

騒音問題は、羽田空港への都心通過飛行ルートがどうなるか次第です。
もし決まればここは想定された、二つの飛行ルートに挟まれていますから。

建築費高騰の煽りで、相当高くなりそうですね。でも神田川沿いの低地だからせいぜい坪400がいいところか。

>>781
東中野のクッラシィも坪370逝ってるからあながち有り得ない話ではない。
でも400逝ったらさすがに無理だ。

>>780
新宿駅西口付近で、地上約900m位を飛ぶことになるらしい。
飛行機関係のサイトでは、かなりの騒音と書かれていた。
更にここは、高さがあるタワマンだし。

高くなりそうって書いてる人たちは
値段が実際に発表されてから
「思ったより安い！」「予想より安い！」と書くための準備かな？
晴海の三菱クロノタワースレでそうだったみたいに。

>>778
そのスレで割高書き込みばかりの中、2012年の11月に、今がタイミングの良い時期、そろそろ下げ止まりと書いてる人が2人もいてビックリ。
あくまでもエリア談義で、どこまで今の状況を読んでいたか分からないが、それでも、野田政権末期のあの時期にこの発言、見る目のある人は居るんだなぁ、と。

>>785
確かに結果論ではありますが、冷静な視点で判断している方がいたことに驚きますね。そもそもこの立地自体、新宿まで徒歩20分程度で新宿中央公園も近接とポテンシャル高いですし、供給過剰と3.11後の需要冷え込みがある中でもその価値を冷静に判断できた結果なんでしょう。

局所的な需給バランスが崩れた為に相場が下がったとしても、大局的な立地のポテンシャルがあればいずれ相場は復活するという事なんでしょうかね。ましてここは周辺の再開発目白押しですし。

先見性のある人の意見を聞きながら、聞き流していた自分の先見性の無さに萎えてますよ。昨年の12月にまだ価格は上がるから今すぐ買いなさいと住まいサーフィンのWebマスターの人がいってたよね。
コラムに載ってたし本も出てた気がする。
https://www.sumai-surfin.com
でもふーん、程度にしか思ってたなかったバカな人が私です。

立川駅前で340万もそうだけど、荻窪徒歩5分の野村も坪380万だよ。
今の相場にマインドを合わせていくか、
値下がりまでしばらく様子見るかを迫られてると思う。

>>787

住まいサーフィンは
>747
>749
のアトラクターズラボ、が運営しているんですよ。
知らないんですか？

>>790
知ってるというかここで見たけど、予測を当ててるのは事実だし。

坪500？(笑)

>>792
都心の空き家や空きビル、老朽化したビルもたくさんある。
今の時代は都心部ならどこでも再開発の対象になるだろう。

GLOBAL FRONT TOWERスレに
ここを坪320万と予想した記事を書いた記者さんへのネガが書かれてるよ。
予想価格、当たるのかなあ。

坪380からって感じでしょうね。

早く価格を知りたい。

>>797
弱気だなとは思うけどあり得る数字かな思う。
すぐそばのパークハウスが平均330万位だった。
あの頃と比べて市況が大幅に強気に強気になってるけど、パークハウスは東京都基準で満点取ったように建物にすごく金がかかっている。
仕様が低いのが事実なら同じくらいと言うのは無くはない。
個人的にはもう少し上でしょと思ってるけどね。

新宿エリアはもう300万円台で買うのは難しいかもね。

近所のタワーマンションに以前に住んでいたものです。
ここは仕様が低くても、値段次第ではとぶように売れると思います。

@330平均位に抑えてくれると良いですが、今の市況では難しいかもしれませんよね！？

JRには出やすくはないですけれども交通の便も悪くはなく、独身でもDINKSでもファミ
リーでも住みやすいと思いますよ。交通量は多いけれども、比較的周辺も落ち着いている
気がします。

どなたか情報にお詳しい方が、近辺なタワーマンションや、昨年分譲された富久
クロス等と比較して、価格を予想して頂けると面白いのですが。

何度も話に出ていることですが、過去レスで業界紙の記者が価格予想済みです。

>>803
周辺価格との比較などはここに詳しく出てましたよ。参考までにリンクを添付しときます。

http://ameblo.jp/gs-ms-db/entry-11884126376.html

>>805
この物件で近くにスーパー見当たらないと言ってしまうblogだから、どこまで参考になるかは、ちょっと微妙かな。

エムズポートに住んでいます。
中々売却する人もいないのですが中古査定では今すでに15%程値上がりした様子です。
新宿は地盤がしっかりして居るのでまだまだ上がる予想が多いです。
ここも坪330なら買いかもしれないですね。
エムズポートを売却してココに乗り換え検討中です。

査定、は予想でしかないですし
高く査定して客をひとまず確保したい業者もいますから、
査定は数社にしてもらったほうが良いですよ。