ザ・タワー横浜北仲

2LDKの壁を取って1LDKにしてリビングを広くしようと思うんですが、そうすると、唯一の居室が行灯部屋になってしまいますよね。。。皆さんどうされますか？ 狭いリビングで我慢するか。。。

>9447さん
66平米なら家賃25万円は見込めるでしょう。
ただし、不動産管理会社に家賃の5％〜7%支払います。管理費1.5万を引くと毎月赤字7万。
空室期間がゼロでも10年間で840万の持ち出し。
10年後に1000万高く売れればなんとかトントン。
高額所得サラリーマンなら所得税が減る効果があるでしょう。

やはりそうですよね。１人１部屋がベストですよね。

80～90平米にします。

>>9453
大正解!

>>9444
>>9445
飲み食いなら、上のホテルのbarにでも行ったらよろし

>>9452
手持ちの資料では66平米は5800万台からだよ。
価格下がった?

>>9452 匿名さん

赤字にはならないですよね？

返済を含めれば赤字ですが、返済前の損益はプラスのため、所得税はマイナスにならないかと思います。

>>9447 マンション検討中さん
なんで、5500万円の部屋なのに毎月の支払いが25万円になるの？想定金利高すぎじゃない？

9542です。
確定申告では利子分しか経費に出来ないため、黒字ですね。
所得税減額の効果もないです。失礼しました。

>>9459 匿名さん
最後の1000万高く売ればトントンとか意味不明。このレベルの書込みは初めて見た。

金利が3％以上?

建物の減価償却も計上できるよ。

>>9440 匿名さん

なるほど
勉強になります。

もう、なんでもアリな感じですね
三井ってこの辺は誠実な印象があったんですが、今の市況ではそう言ってられないんでしょうね…

>>9458 匿名さん

もしかして、頭金なし、ボーナス0とか…じゃないですか

>>9463 マンション検討中さん

オールフルローンです。

>>9463 マンション検討中さん
いや、フルローンだとしてもさ、
25万円×12×30年って9000万円ですよ。利息に3500万円も払うのって話です。

こりゃ実際は倍率下がりそうだな！！

>>9466 匿名さん
なぜそう思われるんですか？？

円安なので外人買いが相当ありそう。日本人に頑張って欲しい。

>>9465 匿名さん

どうやってもキャッシュフローが赤字になるのですが、不動産のプロの方、教えて下さい。

どうやってすればキャッシュフローが黒字になりますか？

>>9469 マンション検討中さん
まずは35年ローンにしよう。年200万円の支払いに抑えられるから、月々の支払いは17万円弱。とすればトントンくらいにはなるんじゃない？

質問が幼稚すぎて笑ってしまいますね。
10年後のローン残債、10年後の想定売却価格、10年間の収支、それぞれ幾らになるか書いてみましょう。
四則演算で出来ます。
投資ワンルームマンションと比較すると、タワマン投資がなぜ優れているのか、より理解が深まると思います。

マンマニさんもここ狙ってるからね。
ご存知かと思いますが。

三井の宣伝マンのマンマニさん、抽選は当たるだろうな。

>>9464
オールフルローンって手付金も借り入れですか?
投資用ローンにしても金利が高いと思うけど。
今住んでいる自宅を担保にしてくれなど融資先から何か条件を言われましたか?

投資で所得税が減るとしたら、損失を出してるってことなんだけどね。

>>9472 匿名さん

あいつは幕張でしょう

オーシャンビュー買える人だけが勝ち組なんだろうなー。

電車にあった広告に　highest dream って書いてあった。

夢を買いましょう。

>>9470 匿名さん

いや、とんとんになりません。

月20万家賃

経費管理費3万円

税引き前利益17万円

税金7万円

税引き後利益10万円

借り入れ返済17万円

キャッシュフローマイナス7万円

>>9476 匿名さん

津田沼では？

投資の場合は出口も考えた上でROIで考えないと。
ローン組んでの新築区分はキャッシュフローを取りに行く投資じゃないですよ。

>>9480 マンション検討中さん
家賃27万円にすればいいよ。
あと税金って固定資産税？所得税？その合算？

釣れ過ぎちゃって、クーラーいっぱい。

>>9477 匿名さん
北と北東ですか、確かに買える人は凄い景色を手に入れられますね。ただし高いー。欲しいが手が出ないという人がほとんどでしょうね。

もうみんな仕方ないな、真実を書こう。S60、14階、5,500万全額ローン、金利1%
想定家賃24万
管理費等▲5万
金利・原価償却▲4万＋▲2万・・・キャッシュアウト無し
所得税▲4万（課税対象CF13万、税率33%）
ローン返済▲16万

ネットCF▲1万/月

10年保有した場合
売値5,500万－残債4,120万＋ネットCF▲120万赤字＝1,260万
売り買いで10%手数料かかっても、持ち出し0でこれだけの利益なら十分じゃない？

この前提が崩れる人は、金利1%で借りれない人、同じ部屋を高層の6,000ぐらいで買ってしまう人。

10年保有したら、売値は1,000万円下がらないかな？

それに想定家賃も、ずっと住んでくれる人がいるという想定だろうが、甘いと思う。

>>9486 匿名さん
買値と同じで売れれば利益が出るのか。賃貸管理費用とか諸々考えると、思ったより厳しいのかもなあ。

>>9486
これ固定資産税抜けてない？
s60だと年額36万×10年=360万
仮に10年後同額で売れても900万
仲介手数料171万引かれて729万か
うーん。。多少の値下りを考えるとそこまで利益は出ないね。

>>9489 マンション検討中さん
今時は仲手なんて払わないよ。
馬鹿らしいもん。いくらでも業者はいる。

>>9486さん
固定資産税が月々▲2万円（その分所得税・住民税が安くなるので、実質▲1.33万）
管理委託費が想定家賃の5％で月々▲1万円（その分所得税・住民税が安くなるので、実質▲0.66万円）で
▲2万円/月が追加されると思います。

5年目に予定どおり修繕積立金が値上げすると、▲1万円/月（10年平均だと0.5万円/月）が追加されます。

売買で10％の手数料がかかると
・10年間、1ヶ月も欠かさずずっと賃貸が埋まり続ける
・10年間、家賃を1円たりとも下げずにいられる
・10年間、物件価格が1円たりとも下がらない
という好条件下で、390万円/10年のプラスになりますね。

定期借家だと家賃は普通借家より安くなり管理委託費は普通借家より高くなるので、赤字になります。
一方、普通借家だと賃借人がいつ出て行ってくれるか不明なので、10年後に売りたくても売れない（オーナーチェンジ物件は確実に1割は安くなる）状況になります。

話を最初に戻すと>>9447さんの言う　家賃は月々２０万円では無理っていうことで、３０万円にしなさいってことで皆さんよろしゅうございますか？

>>9443 匿名さん
そんなもん自宅マンションで飲むより眺望のいいバーいくらでもあるでしょ。
自宅マンションで飲まないよ仮にあっても。
プライバシーもへったくれもない

>>9486 匿名さん
税金の20パーセント、1260×0.2も考慮いれてね。

横浜で60平米、月30万は無理。
同じタワー内で大量に賃貸が出ると価格競争になる。
少子化で賃料は下がり傾向。

>>9490 匿名さん
仲介手数料０なんてありえます？

9486です、皆さん意見ありがとうございます。
管理費等▲5万には、管理修繕▲3万＋固定資産税▲2万で考えてました。
ご指摘通り、修繕が上がる（▲1万）のと委託費（▲1万）で10年で▲240万は追加で掛かるかもしれませんね。

ここまでは所謂ワンルーム賃貸経営と変わらない。

しかし、タワマンの面白いところは、5,500で買えればキャピタルが期待できるところ。
駅直結、制震、大手デベ、超高層、ランドマーク物件、再開発、14階、60平米、みなとみらいViewが10年後いくらで流通しているか。それによって期待する収益も追加で変わりますね。

みなとみらいビューがお見合いになったら？

まあここまで書いて何だが、実際S60ってお得じゃないんだよね。それなのに数10倍ついてる？
なぜみんな欲しいんだかね、七不思議。

６０は狭いからいらね

７０以上じゃないと駐車場は無理と言われたのもある。

投資は意外と厳しい（事業規模ならともかく個人のお小遣い稼ぎとしてはリスクが高い）と思います。

ですが、タワマン空中移動族の10年間の実需と考えたらどうでしょうか？

管理費等▲5万円
修繕積立金値上げ▲1万円
ローン返済▲16万円
住宅ローン減税　3.4万円
合計：月18.6万円の支出

10年後に5,500万円で売却した場合、（新築時の購入手数料とあわせて）10％の売買手数料と見込んでも、880万円戻ってきます。→月あたり7万円のキャッシュバック。

つまり、想定家賃24万円の60㎡新築タワマンに、10年間月々11.6万円で住めるのです。
しかも、礼金・敷金・更新料不要！更に4,000万円の死亡保険（団信）つき！

…と、ここまでが沖式の自宅投資のススメですね。

9502です。
ちなみに、上の計算では売買で10％＝550万円の手数料がかかる計算にしていますので
10年間の建物の減価償却費以上の手数料が発生している計算になります。
ので、譲渡所得が発生しない計算になるので、譲渡所得に関する税金は発生しません。

自宅投資は
・空室リスクが存在しない（自分が住むから）
・所得税・管理委託費がかからない
・ローン減税で税金が毎年40万返ってくる
・いつでも好きなときに売れる（賃借人の存在を気にする必要がない）
のが不動産投資に対する優位点ですね。

>>9502 匿名さん
机上の妄想に過ぎない。その通りにいくとは限らない。先のことはわからない

>>9504 匿名さん

そうですね。
5,500万円の部屋だと値上がりしている可能性があるので
更にお安くなるかも知れないですね。
高倍率なのも頷けます。

両親に融通してもらって頭金を少し用意して購入しようかと考えているのですが、いつのタイミングで払込になるのでしょうか。

一割手付金いれないと契約できません

住宅ローン減税と居住用の3000万円控除は併用出来ない。
原価償却分を引いて、儲けがでれば20%の税金課税。
翌年の健康保険料や介護保険料も値上げ。

玄関通ってお風呂とトイレは確かに汚い

前の方の書き込みにあったように玄関マットみたいなので区別するしかないかなと思います。

一見、お洒落だけど実用的ではない。

>9506さん
当選したら、1週間から10日で重要事項説明と契約。
それまでに10%の手付金を振り込みます。

これから10年後色々な厳しい時代
人口減るし
最大手の会社も支店統合、人減らし
株は調整されますし
税金は上がります
いろいろな社会サービスも悪くなってきてます

ここは手持ち資金に余裕あり、
自分が住む人が買えば良いかな

50階以上は地平線見る感じ
前横に出来るマンションの20階前後の方が
遮るもの無く良いかも
商業施設がどんな感じかもわかるし

中古の此処が売り出し価格を上回る事は少ないかな。

>>9512さん
ありがとうございます。
手付金10%とは別に、両親から数百万融通してもらう予定です。残りはローンを組みます。両親から融通してもらう資金(頭金)はいつのタイミングで払うことになりますかね。

>>9501 匿名さん
駐車場70以上関係あるんですか？

手付金以外の残金は2020年4月の引渡し日の半月前ぐらいに振込用紙が届きます。
ローンを引いた金額を振り込みます。

10年のうちに少なくとも1度は賃借人は入れ代わると考えた方がいい。
その時に経年劣化だからクロスの張替え代も大家持ち。
賃貸中に室内の設備(エアコン、食洗機)が壊れても大家持ち。
s60の5階を5500万で購入しても資金繰りに余裕がないと大変だと思うよ。

ちなみに1件目なら青色申告特別控除で10万も入れられるね。

>>9486 匿名さん

金利はキャッシュアウトありますよね？

そりゃ、フルローンは辞めた方がいい。
賃貸がすぐに埋まるとは思えない。
四月に引渡しで、年末、年度末まで埋まらなくてもいいような
資金がないと。

>>9519
引き渡しが4月って賃貸の閑散期だ。
うっかりしてた、ありがとう。

>>9518 マンション検討中さん
金利はローン返済に含まれてますよ。
所得税出す参考にくくりだしただけです。

大部分の住み替え者は、議論などせずに、条件の良い部屋に絞り抽選に参加。
抽選に当たった時だけ移る。

投資用の購入って大損もしなそうだけど、大儲けも難しいんだね。

サラリーマン投資家って節税面とか金利考えるとまったく旨味ないし、財布小さいから精神衛生上キツイはずなのに流行ってるの何で？

銀行の金利が酷すぎるため。それでも、銀行はリストラ

高騰していく不動産
空前絶後の低金利
老後への不安

この辺の影響なのかな
でも、これから先に待っている人口減少を考えると安易に手を出してはいけない
自分で利益計算も出来ないような人が儲けられる業界じゃないよ

>>9524 匿名さん

よく理解してないから。
理解したら、純粋な投資は割りにあわないことがわかるはず。
自宅投資による資産形成や相続税対策ならわかる。
より小口で売買手数料も安く、流動性の高い株や投資信託の方が投資先には向いている。

賃貸は丁寧に使ってくれないので、修繕にも結構お金がきる。

借りる側からすると
毎月24万も出してるんだから、その金で修繕すれば余裕じゃん
と思っちゃうんでしょうね。
実際にはカツカツでそんな余裕は殆ど無いのに…

今後更にリストラが加速する事を考えれば、通勤利便性で都心に劣る横浜のマンションに家賃25万払える人がどれだけいるのかね？その皮算用でS60あたりに申し込んでる人が多数いるなら、今後の不動産の市況はマジでヤバイな。

カツカツで不動産投資するのが間違っている。
世の中金持ちがさらに金持ちになるようできている。

今日も東京マーケット強い

>>9524
想像だけど裕福なサラリーマン投資家は財布が小さいから、
お金が入らず溢れている状態では。

銀行に預けても利息も付かないし、昔と違ってお宝保険もない。
株は上がっているから年末にかけて、いったんは利確するだろうし。
低金利で借りられるなら節税と相続に備えて買うって感じかな？
後、このマンションを所有するステータス?

昨晩数値を出してS60の不都合な真実を書きましたが、これで少しでも現実を認識して倍率が下がることを期待してます。

>>9515 マンション検討中さん
７０平米未満の部屋は駐車場はほぼ無理だと思います。たしか７０以上だと2.7倍駐車場当たりやすいので。詳しくは営業に聞いてください。駐車場借りたい人は７０平米以上の部屋じゃないとまず無理す

ここ数日で急に増えてるんですかね。。。

>>『不動産の現場から26年ぶり株高でマンションコレクター出現
日経平均株価が約26年ぶりの高値を付けるなかで、不動産市場では株高による資産効果ともいえる現象が表れ始めた。億ション、それも10億円以上の複数の超高額物件を収集目的で買いあさるマンションコレクターの出現だ。
「あの物件の集客はすごい」――。新築分譲マンションの購入検討者だけではなく、不動産業界の関係者の視線が集中する物件がある。場所は横浜。みなとみらい線馬車道駅から徒歩1分 』
https://www.nikkei.com/article/DGXLASFL08HH7_Z01C17A1000000/

まじかよ。
タワマンGO

僕はマンションコレクターですが、このマンションはぜひ買いたいです。もちろん北向きしか興味ないです。希望住戸には倍率はついてないと言われてるので、どうしてここでみんなが高倍率と言っているのか不思議です。

今日の株式は久々に凄まじかったです。ここの購入資金に弾みをつけようと、ウハウハとヒヤヒヤ。勝ち組は、余裕で購入オプション追加、＊＊＊はキャンセル。まだ株式売買競争は終わりそうもありません。それに、駐車場代、車代なんてすぐにクリアできそうですね。足りない分は、株式で稼ぎましょう！逆に吹っ飛ぶ場合もありますので、ご注意ください。

先々週のs60はまだ2倍の部屋が沢山あると聞いていたがここで語られる数十倍とはどこの階を指してるのでしょうか？

>>9538
北向きの部屋は高額だから、あんたみたいな金持ちでないと買えないんじゃないの。　とでも言ってほしいのかい？

マンション買うなら、株をやらなきゃ損ですね。
機会損失。
昔々、買わなきゃ、ハドソン！とかいう人いましたね。
今は、スベらなきゃ、損です。

皆さん、損しませんように。

ビビッてる個人投資家が積極的に買いだすと、いよいよです。

ここを購入予定の方はA2B1は興味ないのですか
後５、６年まてばここより眺望よいのがもっと出てきそうなのに
その時ここが今より高く売れてからと考えているのですかね？

ｓ６０で２倍？　
何階？
教えて。。。

後場の最後は戻したが、日銀が支えたのかな？

マンマニさんはどこの部屋狙いなんだろ

マンマニさんが買うならブログでおすすめしてたs60かs73でしょうかね。どちらも14階辺りのコスパ物件を狙うと思います。モモレジさんも狙ってるような気がしますね笑

東京株今日異様な値動きしてましたね。
下落局面に入るかな。
今日売り入れました
さすがに意味不明に上がり過ぎた

マンマニは金が無いから幕張でしょ。

それより先週MR行ったとき、1LDKは全ての住戸に3倍以上、最大10倍ぐらい付いてるから、他の部屋をお勧めしますと言われてアンケート答えたんだが、6,000万以上ローン組めて買えそうな人は積極的にそっちに誘導している感じがしたんだが、皆さんはどうだった？
仮にS60が2倍なら登録はそっち行くぜ。