ザ・タワー横浜北仲

>>8141 検討板ユーザーさん
価格ってこのあとまだ変わる段階なんでしょうか？もしそうなら、60を真っ先に値上げすると思いますが。

>>8149 口コミ知りたいさん
例えば6億持ってる人が6000万の部屋を１０箇所登録して全部当たって全部買えるなら１０箇所登録できますよ。
ですが家族で一つの部屋に家族全員で登録する事はできません。当たったところは全部買わないと全部キャンセルされますよ。わかります？

登録時、現金を持ってないとダメ。残高証明書ってやつ。
もちろん、ローン申請不可。キャンセル不可。
要するに、裏技はあってないようなもの。

>>8153
よくわかりました。

最近、涼しくなってきたけど、角部屋fix窓はエアコン入れないと暑いよね。

本日2回目の見学に行きました。
本日の概略情報は下記の通りです。

・南の角部屋は低層階と高層階が人気がある事
・南の角部屋のリビングは窓が開かないので、風通りは今一つに
　なる可能性がある事（夏場のクーラーは必須）
・南東の各部屋は29階以上じゃないと合同庁舎とお見合いになる事
・北の角部屋はどの階でも人気がある事
・今は未だアンケート中で正式申し込みは銀行のローン審査後、かつ
　正式申し込み日が来てからになる事
・見学会で伝えられている倍率はあくまでアンケートの結果である事
・申し込み可能なのは1部屋だけ、1期で70%程度は売り切ってしまう事
・周辺のタワマン2棟のうちの1棟は住友となる事（もう1棟は不明）
・30年後の修繕費は新築時の3.4倍程度を見込んでいる事
・北東の低層階では将来建つタワマンに併設されるショッピングゾーンで
　視野が限られる事（15階以上であれば視野は抜ける見込との事）

より良い情報があればUPして下さい。
お願いします。

詳細ありがとうございます。
正式申し込みはいつからと仰ってたでしょうか？
ローン審査はまだ通ってないと思いますが、希望の部屋を言えば営業の方は今から部屋を調整してくれる感じでしたか？

後発は住友ですか、たぶんここより高く出してきそうなので安心できそうなデベですね。
もうひとつの北西は大和と聞いてましたが、違うんですかね。

北西が大和と住友の合同連合で開発されるそうです。

正式登録申し込みは11月25日（土）～12月3日（日）迄です。
抽選日が12月4日（月）になります。

正式価格発表は11月18日（土）予定だそうです。

ローン審査は申し込み前に完了する必要があります。

部屋の調整ですが、営業としては出来る限り調整を
したいとおっしゃっていました。

但し、すんなり無抽選で行ける部屋はごく僅かになると
三井の営業マンは予想していました。

8157 買い替え検討中さん

詳細な情報、どうもありがとうございました。
1期で7割がはけそうなのですね。
三井も頑張っていますね。
8158さんがお書きのように、周りに出来るタワマンに住友が入っているなら、確実に高くなる(あくまで噂ですが、竣工前に完売したら安く値付けし過ぎたと担当者の首が飛ぶという噂を聞いた事がありました。絶対値引きせず、1期の売れ行きを見てそれ以降高値を付ける事も多々あると聞きます。)でしょうから、こちらを買っておく方が正解でしょうね。
ここの一番の売りと私が思っているのは、駅直結もですが、200メートルの高さのある建物だと言う事です。
実際に全ての建物が建った後、他が150メートルの中頭一つ飛び出たここは、周りを圧倒する存在感があるはずで、横浜のマンションの"ランドマーク"になるはずだからです。
出来上がりが楽しみです。

>>8160 買い替え検討中さん
まぁ、営業は盛って話ますよ。

無抽選がごく僅かは嘘丸出し。

あまり、あてにし過ぎるのも良くないですよ。

>>8142 匿名さん

北西60は、5500万円以上ですけど……

約半分に申し込みがあるようです。
８割以上が一期一次、一期二次で捌けるかも。

>>8164 匿名さん
アンケート段階って上の方が書いてますよ。
そこから、審査落ちる人、辞める人いますからね。笑

普通に考えて下さい。
エグゼが不調で値下げ。
二次でHsがすんなり捌けるはずがないと思いますが。
皆さんはどう思われますか？

こちらは手付金はいくら必要でしょうか？ローンは通ると思うのですが、手持ちがあまりなく。。

12月中旬までに1割ね、S60なら600万。さて、短時間に庶民の皆さんは用意できるかな。
倍率倍率って、1回目のアンケートでみんな必ず書くんだから、高くなって当たり前。
たぶん実態は半分以下の倍率だろうね。

>>8617
販売価格の１０％(一部の住戸は２０％)

>>8168 匿名さん
はあ？庶民だが数百万ごとき用意出来ないわけないだろ。数千万は軽くだせるわ

>>8168 匿名さん
あんまり笑わせんな。飲み屋で今吹いたわ

>>8167
まだ70日もあります。定期崩してでもなんとか準備してください。乗り切りましょう。

>>8172 匿名さん
あなた本当に優しい人ですね。
3ヶ月前くらいに別の物件を投資用で買ってしまい、手持ち金がなくなってしまったんです。手付金借りれるとこってないのかなあ。

一期1次販売分に全て倍率つくなら、販売遅らせなくていいよな。

営業が嘘を言ってるのか、ガセ投稿か呆れますね。

>>8162 匿名さん
アンケートは1人平均3-5部屋の検討部屋記入するから3倍ダブリ倍率のまやかしですよ。常套手段です。気持ちをはやらせ金額や条件から目を外し登録させる。 アンケート倍率は三分の一程度が普通なのに営業マニュアルトークに今の時代に乗る人いるんだね、、。

その通り、アンケートは1人最低3部屋書いているし、普通は要望書の段階で倍率を論じる。
冷やかし含めて全員に書かせるアンケートで全部に要望が入っているとか言われてもね。

それとも、2回目訪問したときに書いた要望で倍率は論じられてるの？
どちらかで倍率の捕らえ方が全然違うんだが。

>>8175

あなた、MRでアンケート書いてないでしょ（笑）

MRで提出してフォーマットを知っていれば「１人平均3-5部屋」
なんて書けないのを知っているはずなので…

>>8177 匿名さん
1回目の記入は大枠でしたよ。私も。
2回目は1部屋絞りでした

住宅ローン組む人はもう事前ローン審査を提出していますよね？
その際に部屋番号を特定して入力することもご存じだと思います。

アンケートで3-5部屋、なんて状態はもう1ヶ月くらい前に終わってるんですよ。
今は要望書の部屋を特定して資金シミュレーションを行っている状態です。

11月25日-12月3日の登録に向けたMR来訪予約ももう始まっています。
私は残念ながら25日10:00予約はできず、2番手以降になってしまいました。

（やたら確率が高いと言われる）抽選番号1番が欲しいのであれば、来週にはMRで要望書出さないと間に合わない可能性が高いです。

逆にキャッシュで買う・抽選は適当で良い、なら、11月25日以降にふらっといって1回で申込を行えると思います。

すみません、>>8179は>>8178さんではなく、>>8175さん宛です

>>8173 匿名さん
手付け金借りる？
そんな金銭感覚やばいよ。
なんかあったら破産しますよそれ。
いや真面目に。

>>8178 検討板ユーザーさん
私は4部屋ブロックで回答しましたよ。 2回目訪問はまだです。
よって今営業が熱く語る倍率は1回目アンケート倍率でしょうね。

それにしても、マンションギャラリーの駐車場凄いですね。フェラーリにポルシェ、マセラティ辺りがゴロゴロ。
ベンツ、アウディ、BMW辺りで乗り付けると大衆車臭がして恥ずかしい思いをします。

>>8184 匿名さん
年間36万は少ないですが、まあそのくらいなものかと思います。都内を入れてもこのような物件はないですし。
インカムで5年間過ごして、税率が変わる5年後にキャピタルで儲けを出すというのが一般的かと思います。

>>8182 評判気になるさん

既に2回目が始まって2週間経ってるって、そろそろ出遅れてることに気づいた方がいいよ。

>>8182 評判気になるさん
2回目訪問してから出直しておいで。
自分が、出遅れてズレてる事に気付いた方が良いよ。

>>8184

不動産投資の収益計算のすべてという本をお勧めしますね。

貴殿がリターン36万／年としているのはキャッシュフローであり、投資ローンの元金返済分（利息分を除く）は売却時に利益が顕在化する側面があります。月の支払いが18.7万として元金返済分12万程度は貯蓄しているのと解釈すると簡単でしょうか。
そうするとCFで2万、元金返済分で12万、合計14万円くらいの利益を上げていることになる計算です。
元金返済分に対応するように物件価値が減価するのが通常ですが、ここは駅直結で割安で販売されることから、減価のペースが遅いか、市況次第では価値が上がることが見込まれる特質がありそうです。
その分の差額が利益となりますので、ROEの視点からはできるだけ多く借入するのが賢い選択ということになると思います。

>>8159 買い替え検討中さん
近隣でも大和地所と住友不動産の組合せ結構ありますからね。ただ、残念ながら魅力的な物件ではないですね。
そうなるとA-2の方が早そうですかね。

>>8166 名無しさん
HSはどの部屋も5倍以上必至でしょう。天井高はエグゼ、プレミアと変わらないし、眺望もある程度期待できますからね。

>>8182

今掲示板で出ている倍率は2回目の人たちのものですよ。

「●●階と△△階は要望出てます。●●階は○倍ですね。その下の□□階はまだですね。」
というやりとりをしながらアンケート出しているので。

登録申し込みの11月25日からの来訪予約って皆さんもう済んでいますか？

>>8192 検討板ユーザーさん

もちろん

>>8193 匿名さん
ご返信ありがとうございます。

やはり、25日の早い時間がいいですよね？

>>8194 通りがかりさん

真っ先に登録して、後発にプレッシャーをかけて倍率を下げるか
最後の最後に、倍率を確認して低倍率のところに登録するか、

それは、あなた次第です。
希望する部屋が一つだけなら前者、どこでもいいなら後者かな。でも、多分、倍率がつきそうもない部屋はそもそも売りに出さないだろうから、どこで登録しても抽選は避けられないでしょう。

因みに、人は考えることは同じなので、上記二パターンは、多分もう予約で埋まっていると思います。
登録タイミングを気にするなら急いで！

>>8190 匿名さん
5倍以上で全部屋つくわけ無い。笑
500組以上が2次Hs狙いでいると思いますか。

18日の正式価格発表会にはみなさんあまり行かれないのですか？

>>8197 匿名さん
だいたい値段わかってんのになぜわざわざいくの？暇人しかいかないよ。

>>8197 匿名さん
最近の傾向だと価格調整あるから普通は行くだろ。

>>8190 匿名さん

眺望は35階も45階も多分そんなに変わらないのでは？150mクラスが周りに建つので、目に見えて眺望変わる感じはそれらを見下ろすことが出来る高さ、結局はエグゼクティブ以上でなんでしょうね。

>>8199 匿名さん

営業さんが電話で教えてくれるらしいので行きません

>>8198 匿名さん

営業さんとコミュニケーションをとって、最新情報も聞きたいので行きます。

何せ、こちらは売ってもらう立場なので、顔 to 顔の良好なコミュニケーションをとっておくのは大切です。

あと、やっぱり暇なので。都心に住んでいるので、横浜へ遊びに行くのも兼ねてます。

階数があがるごとに値段の上がりかた(とくに14かいから30かいくらいまで)上がりかたがほかのマンションより激しいため中層低層に人気が出ていると思うのですがなぜこのマンションだけこんなに高層にいくと値段があがるんでしょうか？

>>8204 マンション検討中さん
眺望。

>>8203 匿名さん
あと、仮申し込みできるしね。

>>8207 匿名さん
一辺倒過ぎな考え方だな。

>>8208 匿名さん

でも、そういう人がいてくれてるおかげで安く販売されるので、ありがたいことです。

>>8184 匿名さん

5千万以上突っ込んで、たった200万の利益ってあり得ないでしょう！
しかも5年でですよ。ROIやIRR計算してごらん。

そんな投資効率いくらでもあるよ。5千万なら築古の木造1棟でも買った方がよっぽど良い投資。減価償却で節税も出来るよ。

それに空室無しって、隣も上も下も賃貸出されたらどうするの？これだけ大型物件は内部が競合だよ。それに仲介にADも渡す必要あるし..

不動産投資をやった事が無いんだろうけど、確実に失敗するパターンだから、やめときな。

>>8184 匿名さん

>>8184 匿名さん

5千万以上突っ込んで、たった200万の利益ってあり得ないでしょう！
しかも5年でですよ。ROIやIRR計算してごらん。

そんな投資効率いくらでもあるよ。5千万なら築古の木造1棟でも買った方がよっぽど良い投資。減価償却で節税も出来るよ。

それに空室無しって、隣も上も下も賃貸出されたらどうするの？これだけ大型物件は内部が競合だよ。それに仲介にADも渡す必要あるし..

不動産投資をやった事が無いんだろうけど、確実に失敗するパターンだから、やめときな。

>>8210 匿名さん

ローンの話してるから手付金だけ払って即転で利益が出るかどうかの話じゃない？
まとめると個人だと税率高過ぎて物件がどうのよりも無条件で5年保有するしかないねって話になると思う。
その5年で減価率が低い、もしくは下がらなければ手付金程度の現金負担にしては割りは良いという意見もあるよ。

>>8211 匿名さん
そんなに興奮しなさんな。
あんたはいっちょまえに能書き垂れる前に自分で賃貸経営を一度やってみると良いよ。

>>8213 口コミ知りたいさん

はい。もう12棟持ってまーす。過去は区分を4戸持ってました。
家賃収入1億越えてまーす。

まだ足りませんか？

>>8214 匿名さん
ネットではなんとでも言えるから誰も信用していないし。大半の人はあなたは嘘言ってると思ってるよ。

>>8214 匿名さん

ゴミ

>>8211 匿名さん

そう思うなら良いじゃないのですか？

他人が投資失敗してもしなくても自分の人生に影響ないじゃないですか。

>>8214 匿名さん

あぶく銭かせえで悦になってんじゃねーよ（笑）

25階以上の東の角部屋の眺望は、アパが目の前にそびえると思うのですが、ダイレクトウインドウなのでそれなりにあると考えて良いのでしょうか？

>>8219 マンション検討中さん
そうですね、アパ側はどうしても見えてしまいますが、カーテンで隠して海側だけ見えるようにすればベイブリッジも見えて良い景色だと思います！

>>8220 匿名さん

ありがとうございます！

>>8217 匿名さん

まぁそうなんですけど、最近周りで失敗してる人、ほんと多いんですよね。
最悪なのは、失敗してることにすら気付いていない人がいる事。
まぁ関係ないと言えば、関係ないのですが、本来キチンとやれば儲かる不動産投資を、勿体無いなぁと思うんですよね..

8218さん
あぶく銭じゃないですよ。立派な事業ですし、私は事業家だと思っています。
笑う前に、あなたも資産10億でも持てるものなら持ってみなさい。自分が出来ないことをやってる人がいるからって、拗ねないの。

>>8222 匿名さん
勉強になります。ではあなたはここを投資用には買わないということでしょうか？

>>8222 匿名さん

立派な事業ですね〜羨ましくも何とも無いですよ。本当の事業家はこんなとで資産ひけらかしたりはせんからね。どうせ一発屋でしょ？品が感じられんもんね。

非難合戦はよせよ。同じ穴のムジナだやろ。ここにはクソにたかるハエの集まりなんだから。

>>8222 匿名さん

8217ですが、私は見たことも会ったこともない他人の
不動産投資や株投資や貯金の仕方に並ならぬ関心を持つタイプではないので
貴方とは話が合わないかも知れません。
この掲示板ではないどこかで無料不動産投資コンサルをされると、貴方にとって幸せなのかも知れませんね。

それよりも、どなたかここのスラブ厚を聞いた人はいますか？
タブレットの品質のところに記述がないんですよね。
これまでみた三井の物件はほぼ全てスラブ厚の記載がクオリティブックにあったのですが…。

ボイドありの300ミリと聞きました。

>>8227さん

さっそくありがとうございます！
記載がないので余程薄いのだろうか…と不安になっていたので安心しました。

資産十億、負債十億、借金まみれの生活お疲れ様です

>>8222 匿名さん
8223に答えてあげてほしい。
投資用で買うか悩み中なんです。

>>8223 匿名さん

はい。ここというより新築マンションを投資用には買いません。
投資効率が一番悪いのは新築です。1日経てば中古になり価値は10%は落ちます。

たまに値が上がる場合もあるだろう、という人もいますが、その場合、中古はもっと上がってます。

私が新築を買うのは自分の満足感の為です。他人に貸す投資用に新築は必要ないと思いますよ。

>>8224 マンション検討中さん

不動産投資に一発屋って意味が分かりません。
最低でも数年保有するし、毎年インカムありますけど..

それに羨ましく思って欲しいのではなく、失敗しないで欲しいだけです。

杭の深さは悔いの深さ。
みなさん気をつけて。

>>8231 匿名さん
ありがとうございます。
一般論としては全て仰る通りかと思います｡
ただ、事実としてここは安いと思うんです。近隣中古と比べてもここの方が安いし。新築のなかにもそういう例外的な物件もあるのではないかと思うのですが、その辺りどうですか？

タワマン数回転売してきた空中族の俺からしてみれば、こんな掲示板で投資の是非を聞いてる時点で大丈夫かと？
安心して、買って失敗するリスク以上に、買えないリスクの方がでかいから。そんなに甘くないよ。

>>8235 匿名さん

ただのひまつぶしだろ。
当たり前だが買えないリスクなんて需給バランス次第。

>8231
10%減の話は今は間違いかと。
高い時は中古も高いから新築だろうが中古だろうが一緒。
ここ数年（2005年以降）の物件は
ある特定条件下で買ってすぐ20%落ちと言う常識から外れています。
徒歩15分以上の郊外は別として。
新築の方が若干値上がりが遅れているので上昇期のこの時期中古は得策ではない。

ただし、これは値が上がり続けている今だからで、5年後はあやしい。
そういう意味で今のマンションに投資効果の旨味は博打的要素が高い。
2006年あたりのマンションとかは未だに購入金額よりも高く売られてるが、ここの場合は
ちょっと難しいかもね。

10%は一般的に言われている新築プレミアのことでしょ。契約から引き渡しまでの間に相場が上がってるときは、相殺されるけど、引き渡しの瞬間に中古になって新築プレミアはなくなると考えておいた方が確か。

相場が上がるかは選挙の結果次第かな。自民党大敗したらマイナス金利誘導のアベノミクスも終わり。

電車の液晶モニタでのビデオ広告始まったね。思ったほど集客できてないのかな。

>8235

機会損失を云々するのって、怪しい系勧誘の常套句。

>>8233 匿名さん
意味不明。

>>8220 匿名さん
残念ながら、ベイブリッジはアパが被りますね。南角ならなんとかベイブリッジ見えそうですが。

>>8242 匿名さん
ベイブリッジが見えないどころか、アパまでの距離感150mも地上から見た感じより、高層階はグッと近く圧迫感を感じるでしょうね。前に書かれている方がいらっしゃいましたが、カーテン閉めれば解消されますが。

>>8234 匿名さん

おはようございます。

あなた元々質問した人？
細かく話すと、まず投資なのか自己使用なのかハッキリさせて。
他人に貸してインカムとキャピタルを求める投資ならやめた方が良い。周りと比べてちょっとぐらい安くても相場全体が高くなり過ぎて儲からない。リスクが高過ぎてリターンにあってないし、他にもっと良い投資が沢山ある。
理由はちょっとネットを検索すれば、新築区分は止めろ、っていっぱい出てくるから。そっちみて勉強して。

自己使用なら、私はこのマンションはアリだと思ってる(なのでここにいる)。で、自己使用の場合でも数千万から億単位のお金を出すのだから投資目線は必要だと思うし、今の物件は負債となる物件と資産となる物件があるので、必ず資産となる物件を購入すべき。
(これはかなり古いが金持ち父さん貧乏父さん読んで。もしくは沖有人のマンションは10年で...も良く解説されてる)

私は04年から高輪、豊洲、広尾、新豊洲とマンションを買い、ヤドカリの様に住み替えてきた。一部重複した時は賃貸にも出したがインカムは雀の涙。手数料やその他経費を考えれば赤字だと思う。ただ時代が良くて全てキャピタルで儲かった。
あなたはこれがやりたいの？

でもキャピタルで儲かったのはたまたま時代が良かっただけ。そして時代の流れは誰にも読めないのでキャピタルだけで儲けようと判断して投資をする事は投機だよ。

私が言いたいのは、まだ自分が住む為に買うなら、ここは損をしないまだマシなマンションだという事です。

まぁ人の話を聞くのも聞かないのも君の自由だし、自分のやりたいようにすればいいと思うけど、良く良く考えてやるべきだよ。
自分に都合の良い例外なんて無いからね〜。

詳しく、ありがとうございました。

投資のお話は、ほかの方々にご迷惑となるようなので、これで終わりにさせてください。

すみませんでした。

8244
自分がどれだけ情けないのか自覚できていないんだよ。

>>8245 匿名さん

いや、別に謝る必要はないよ
(まぁ私も寝起きで口調がキツかったかも..)

投資を考える人の生涯収入は、考えない人の3-5倍あるらしいですよ。
頑張ってください。

私は、投資を基本とし、あまり旨味がなければ、住み替えで自分で住むつもりです。
幸い、今のところは、かなり含み益があり、その確定にもなるので。
何れにしても、選択肢を多く持っておきたいので、このランドマーク物件は、是非欲しい。

なお、投資を考えている人は、賃貸から売却出口まで、自分で詳細にシミュレーションしてください。厳しめのストレステストも忘れずに。
不動産屋でくれる税金の本とエクセルがあれば簡単にできます。どうせ、確定申告する際に必要なものなので、下書きのつもりで作ってください。

謝ったんではないんだけど。

投資話がうざかっただけ。笑

>>8249 匿名さん

こういう奴いるんだよね〜

横から入る愉快犯