ザ・タワー横浜北仲

まあ普通に考えて駅力で横浜と比べるのは無茶でしょ

西口徒歩6分で、苦戦してる物件もあるようですけどね。

>>4522 匿名さん
まさかでしょ。

>西口徒歩6分で、苦戦してる物件
あれは

間取り悪い
大した建物でもない
貧弱共有
高すぎ価格
東急営業、客をクズ扱い

の5重苦ですw

後駅まで環境いいとは言えない、騒がしい、川沿い不安とかいろいろ

>>4524 匿名さん
あらら、やっちまった系ですね。最後には、きっと自社買い取りして、リバブルさんが鶴屋町とセット販売するだろうね。

>>4518 匿名さん
価値の高低の話はしていないんですが。こういうのが好きならこういう場所もあるとの提案に対して駅直結以外価値無し！(ｽﾞﾊﾞｰｯ)って返しは子供じみていて恥ずかしいですよ。
馬車道駅の価値については言及しませんが駅直結なら近くには東神奈川、平沼橋などいつくつかあります。自分が良いと思った場所を買う、それでいいじゃないですか。価値なんて個人によって全く異なるもので、路線価など一律の尺度で評価できるものではありません。
ついでに、東神奈川は星野町の再開発、三井のトリプルタワー計画、貨物線の客車化、横浜駅から星野町までの道路整備、これらが計画中であってまだ完成されていません。

んっ、未販売は売り主が所有だから買い取る必要ないよ。売れない場合、賃貸に出されちゃうってリスクがある。ステーションプレミアが、大量に賃貸に出して、借りた業者がマンション内で風俗営業なんて事例がある。

ここも三井だから、売れ行きはきちんと把握しておかないと。

>4517

蓋を開けてみないとわからないけど、ここもパークコート山下公園みたいにしょぼいつくりだったら、ナビューレと肩を並べるなんてありえない。

>>4524 匿名さん
ですね。東急と近鉄はハマリですね。どちらもやっちまってる。

みなとみらいの正面を順光でみるか、裏手を逆光でみるかは大きな違い
コットンハーバーなんてどーでも良い

コットンハーバー：周辺の中古売りたい営業さんが、時々語ってくれるけど、
ここの新築に期待してる人は、そっちに行くはずないのに、わかってないよね。

確かに予算に制限がないのなら、好きな部屋が買えるでしょう。
でも、価格が発表されたら狭い、眺望ない、仕様悪いとなりますよ。
だって三井だから。

買い手が何を求めているかに依るんじゃないですかね。

自分は、多少広くて、安かったとしても、辛気臭いエリアじゃ買う気にならないし、
そのロケーションが放つ勢いとか、面白さとかが、最大関心事。
顧客も一律じゃないですからね。

>>4532 匿名さん
何と比べて仕様悪ですか？
森ビルが抜けたのは諦めて下さい。

>4534さん
三菱の物件と比べてです。

>>4535 匿名さん
三菱ねえ～。

>>4536 匿名さん
昨今の工費高騰のなか、三菱のほうが内装・住設グレードは落としていない印象かもですね。

>>4537 マンション検討中さん
ふーん

やはり三菱は格式が高く、いいものを作っていますね。近辺で三菱の物件ってありましたか？

同時期に建設されたナビューレ横浜タワーレジデンスとパークタワー横浜ポートサイドが隣同士に並んでいますので比べて見てください。

4540の名前を間違えました。
スレ主さんを匿名さんに変更します。本当のスレ主さん、ごめんなさい。

みなとみらいの板を作ってくれた方はナビューレ住人さんだったのですね。ありがとうございます。

HPに間取りが１４戸載っているけど、俺はS-54タイプで充分だわ。

>>4543 匿名さん

54タイプだと7000万くらいでは？

>4540

ナビューレは三菱倉庫が主体。パークハウスブランドじゃないでしょ。

三菱地所は、中堅デベの藤和を統合してブランド統合したから玉石混交。

>4546匿名さん
ナビューレは三菱倉庫と三菱地所が売主、三菱地所設計、鹿島建設。
パークタワー横浜ポートサイドは三井レジデンスが売主、三井住友建設。
その他、ヨコハマタワーズ、MMT、MMTFは三菱物件。
ステーションプレミアは三井。
三菱は内廊下、三井は外廊下。

まあ、三菱はここ北仲でしくっているからね。仕入れは下手くそだよね。そこいくと三井はちゃつかり森ビルからここを手に入れている。あと2棟のうち一棟は住友だろうから、残り一棟がどこだろか？

>4547

いずれもミニバブル期前の物件。最近だと三井のBLUE HARBORくらいか。

え？
この事例って時代や場所も違うし、場合によってはJV主幹事もわかっていない会話が混じってたり、不毛なやりとりじゃ無い？

今の各デベの標準とするグレードとして平らに見たら 三井の仕様 と、三菱の仕様 では三菱のほうが質が高く感じるとか、そういう議論だったのでは？

いずれにせよ、今回JVだし、三井と丸紅がどれくらいで折合いつけれる仕様になるのかモデルとかこの先の情報見ないとわからんでしょう。
予想としては、あまり期待できないって声が多いくらいかな。

>>4550 マンション検討中さん
アホらしい。仕様なんて、仕入れと売価の従属変数でしかないよ。

>>4551 匿名さん
配膳されるの黙って見ておきながら、いきなりちゃぶ台ひっくり返されても笑
デベによって設備仕様に対する考え方や方針が異なるのは確かだし、例えば三菱は小戸数物件でもディスポーザー装備させるケースが多いね。

>>4552 匿名さん
ディスポーザーね、それが高級仕様の証なのか？いつの時代の話だか。

不自然に三菱推しのコメントが目立ちましたが、ナビューレ売りたい方だったのですね。

ナビューレはいいマンションだと思う。

まあ三井の問題じゃなくて、経費や土地仕入れ高騰で同じ価格だとグレードダウン気味になるのは致し方ないところもあるとは思うけど。

但し、同じ三井でも間取りは武蔵小山のほうがキレイだし、地震対策は晴海で打ち出してるのにってことを考えても、なんかこのマンションは話題性や久しぶりの市内供給だからこのぐらいで売れるでしょみたいな感がしますね。

>>4555 匿名さん
地震対策って？

会社は違いますが
http://www.kajima.co.jp/tech/seishin_menshin/str_ctrl/index.html

例えば晴海だと
http://www.31sumai.com/mfr/X1671/safety.html
こんな感じ
なので、鹿島でいう上から二番目か三番目の技術ではないかと。


ここはハニカムダンパ
ですので、一番下の技術ですよね。
最新のがいいとも思ってませんが、まあ対策費は削ってますよね。

>>4557 匿名さん
地盤が同じならその意見ごもっとも。でも、40m以上の杭の上に建つマンションと支持層に直に建つマンションをそのまま比較はできません。
震災時の仙台でも地盤の違いで建物の損傷は全く異なっていましたよ。
そういう意味では直基礎に免震の武蔵小山は抜群だな、ここより安いし。

ここのダンパは、大きな地震、といっても想定範囲内だけど、の時には自身が壊れて揺れを吸収する。なので、補修が必要なんだけど、長期修繕計画では自然災害は計画に含まれていない。補修費をどう調達するかが問題になる。

とういか、熊本地震のように大きな揺れに２度襲われたらアウトでしょ。最初の揺れで壊れちゃうもの。

少なくともオイルダンパーのように想定した範囲の揺れであれば壊れないのとは大きく異なる。

コストダウンして、そのつけを入居者にってパターン。知らずに購入すると・・・。

>>4559 匿名さん
どのくらいの揺れで、どれくらい壊れて、修復にいくらくらいかかりますか？教えて下さい。壊れ方に影響するのは震度ですか？それとも加速度ですか？熊本地震パターンなら破綻と仰られていますが、事実ですか？
根拠をお示し下さい。

原理的に履歴系ダンパーは壊れることによってエネルギーを吸収するってことを知っているだけ。実際にどういったレベルで壊れる設計なのかは、モデルルームできたら営業に聞いてね。

というか営業も知らなかったりするんだよね。営業に技術に確認させるのが正しいかな。

履歴系ダンパーは、変位が一定量を超えると元に戻らなくなる。それを履歴と呼ぶ。

>4561

壊れたダンパーは機能しない。無防備な状況で大きな揺れに襲われたら、自明でしょ。

>>4562 匿名さん
やっぱりただの知ったかぶりか。熊本パターンがここで起きたらマンションが致命的な状況になるかのような書き込みはやめなされ、営業妨害にさえなりかねませんよ。

いざ、事が起きたら想定外と言って逃げるパターン。想定しなければいけないことなので不作為なんだけど。

建築基準法では震度５強で損傷せずってなってるから、ダンパーが壊れる設定はそれ以上だろうね。

建築基準法って繰り返しの揺れに対しての規定はない。それを逆手に取ったコストダウン設計。

>>4567 匿名さん
本震、余震と繰り返さない地震の方があり得ないんだ。内陸、活断層型の地震の場合、熊本もそうだったがどれが本震かわかりにくいケースも多い。余震で崩壊、倒壊しましたなんてのは日本においては有り得ない。
制震タイプの場合は、その機能が失われてもそれが建物の崩壊、倒壊につながる訳じゃない。免震200m超えの超高層で未知の地震波の影響を受けた場合の倒壊リスクよりはマシと思えます。

まぁそこまで大げさに気にする人はそもそも、マンション買わない方が良いかもしれませんし。

安モンかもしれませんが制震がついてるだけ良いと思う人が買えば良いと思いますが。

いろいろ議論はよいけど、日本の大手ゼネコンの構造設計思想と機能を皆さんが完全に理解することは無料だろう。超高層だし、ランドマーク要素を考慮すれば、基本、メンテ等も考慮して選んだはず。

>>4570 匿名さん
商業ビルとマンションじゃメンテ費用の掛け方は大違いでしょう。ビルと違ってマンションは金を生みませんから。

>>4571 匿名さん

それはあなたの考えでしょう。金額面の否定はしませんが。

だいたいどこでも同じ議論が起こるけど、高層建築物は制震構造が多いみたいですね。虎ノ門ヒルズもスカイツリーも。
大林組のHP.
http://www.obayashi.co.jp/service_and_technology/n_014detail01
最近だと超高層の免震マンションも増えてますけど、免震が一番効果を発揮するのはタワマンで例えると田町のグローバルフロントタワーみたいな寸胴な構造の建築物みたいです。

なんか誤解あるようだけど、免震がどうのこうのではなく、制振の技術にもダンパーとかそれもアクティブとかオイとかいっぱいあって、ただしここは一番安くて、連続した大きな地震には効き目なさそうな使い捨てハニカムダンパというところが残念な感じということでは?
まあ安くてわかりやすいという意味では悪くない気もしますがね。

>>4574 匿名さん
なあ、オイルダンパーにしろ、アクティブにしろこれらは地震がなくても維持費がかかる仕組みだって知ってるか？

そして、制震と制振とかが違うと偉そうに言っている変な人もいるけど、そもそも広い意味で制震は制振の一部類。何を意味するかは言葉に拘らず、技術で判断できるはず。

まあとにかく、オリンピック需要獲得までラストスパートなのでどんどん進めるしかありませんが、
それにしても日本列島が揺れていますね。先日の長野、昨夜遅く、本日未明の北海道、熊本といい、
大地震、津波に備えたほうが賢明ですね。経済では、サブプライムショックに備え、
いろいろと備えることが多いですね。備えあれば憂いなし。

2008年のリーマンショックと2011年の東日本大震災のようなものがその年、両方一遍に来たら困る。
海外発であろうと、日本発であろうと、日本が影響を受けることは必至。
知力、体力、財力、そして時の運。2017、2018、2019、2020年は浮かれず、堅実に行きましょう。

ハニカムダンパ、25年前に建てられた鴨川グランドタワーで採用されてますね。
最近ではサウスゲートタワー川口とか。

>4575

通常の維持費は計画されていれば問題ない。壊れることが前提のものなのに補修が計画されていないのが問題。

３・１１の時、乾式壁は結構あちこちで壊れていて、補修費用をどう調達するかってのが問題になっている。にもかかわらず、自然災害については長期修繕計画には組み込まず。デベなんてそんなもの。売った後のことは知ったことではない。

>4579

以前のハニカムダンパとは違うんじゃないかな。ハニカム構造に限らず壊れるタイプの履歴系材料を使ったダンパーってここ数年だと思うけど。

>>4580 匿名さん
修繕計画なんて見直しありきで作られていることを知らない時点でアウト。まして自然災害なんて来るか来ないかわからないモノを計画に織り込むなんて有り得ない。

見直しといえば、段階的値上げと定期的な一時金徴収を織り込んだ計画も問題。国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、それをやると入居時の修繕積立金が上がるので一部のデベを除いて対応しない。

>>4584 匿名さん
その通りです。

>>4585 匿名さん

ここを検討している人は野村のオハナとか買わないでしょ？

武蔵小杉に三井の物件で、住民が入居後に定額積立に移行していて、HPを立ち上げて定額積立のメリットを告知している。笑えるのはそのHPに協賛しているのが三井のリハウス。グループ会社として、段階的値上げと定期的な一時金徴収のデメリットを認めてるんだよね。

説明会もあったこれだけの大型注目物件なのに、本当に盛り上がらないスレですね(汗)
でも、実際販売さえ良ければ何でもありでしょうが。

定額積立も問題があってね
一挙に積立金が月５０００円から２万円にあがったりする
そこで決まるまで総会が荒れます

ソースは私のマンション

一番悲惨なパターンは、段階的値上げの計画で、計画通りに管理組合が値上げできずに積み立て不足で修繕もままならないって状況に陥ること。

定額積み立てへの移行が出来ないような管理組合だと、段階的値上げも厳しいかもね。

ということで最初から定額積み立てがベターなんだよな。

>>4588 通りがかりさん
微妙でしょう。みなとみらいの最近の物件の動向みたら、ここの想定価格で買うリスクの大きさで萎えざるを得ない。
キャピタルゲイン狙いや賃貸予定者は二の足踏んでしまっているのでしょう。
税金対策も同じような値段で都内の有力エリアの方が魅力的でしょうしね。

>4591匿名さん

そうですね(汗)
確かにあの想定価格では投資は??ですものね…。
1000戸を超えているから賃貸も売却もどっと出そうですし、そういう意味では同じ位の金額の都内の方が固いようにも思いますね。
大体横浜が好きで、ここでなければという方なら投資として買わずに自分で住みそうです。

>>4358 匿名さん
何言ってんだ、みなとみらいは桜木町だろう。。。

年配で悪かったな！

カジノが誘致されたらこの辺りの不動産価値ってもっと上がるんじゃないか？

>>4595 口コミ知りたいさん
でたな、カジノ。横浜ってそれしかないのか？

カジノ、本当にそんなに良いんですかねぇ…。

色々韓国等でも問題が出てきているようですけれど。(ハフポストとかのURLを貼ったら投稿出来なかったです)

要らないですよね。治安が悪くなるだけ。

カジノは横浜にこそふさわしい

>>4599 匿名さん

しかし、大阪が横浜より力を入れている模様。

横浜より大阪の方が賭け事は似合うように思いますので、良いのではないでしょうか。

ギャンブルは離島でやればいいのに。

いったい、いつモデルルーム公開なの。
マンション価格も新築、中古とも値下がりし始めてるし、販売価格を決めかねてるの？
みなとみらいの惨状を見て投資家は興味を失ってるから販売は苦戦しそう。

＞４６０３

資料請求とかコンタクトしていれば連絡がある。ここはすでに事前説明会際してるから、事前説明会参加者が優先だろうけど。

どっかのデベみたいに、アンケートに予算いっぱいって書けば割り込ませてくれるかもよ。事前説明会の連絡も、予算で連絡する順番に差をつけてたみたいだし。

間取りが残念と言うか、Foyerがね…。
靴脱がない人の為かな。

事前説明会参加者に対する優先は一切ございません。

三井不の人と話したら、ここは戸数多いのであまり無理な値付けしないようにとトップから言われてるようです。具体的には坪500はいかないという感じ。よかった。

>>4607 匿名さん
下の方はね…

下のほうは坪300以下じゃないんですか？

少し眺望いいと５００は超えてきますよね。
その分眺望ないと安くはなりそうですね。パークコート山下公園は高額の部屋に申し込みが少ないらしいです。

もちろん平均値なので上も下もあるとは思います。ただ、80平米台前提の話だったので、あまり下層階のことではないかな。と思います。

パークコート山下公園はわたしも高すぎるなと思って、資料請求以後のアクションとりませんでした。値付け間違えましたね。

パークコートは確かに値付け間違えていますね。
完売は難しそうです
うちも、パークコートやめて北仲の動向を見ることにしました。
広すぎる部屋を作りすぎだと思います。

パークコート山下公園は一期でかなり売りに出るそうです。倍率も高いみたいですよ。
昨日行ったけど激混みでした。。。

>>4614 マンション検討中さん

山下町も別に高くないし、北仲も坪400〜900、平均で550〜600ですよ。

パークコートで人気あるのはプレミアム以外の７５平米以下ですよ。
６０平米代眺望なしのお部屋が人気があり抽選らしいですね。
お値段安めだと思います。
北仲550だと海眺望で何階位がかえるのでしょうかね？

一番高い単価のSタイプも抽選みたいです。

>>4616 匿名さん

550じゃ海眺望といってもパーシャルオーシャンビュー、たとえば北側中住戸、の低層でしょう。
非オーシャンなら中層階も狙えると思います。
山下町同様、向きによってかなり価格差つけてくるでしょう。

>>4614 マンション検討中さん
販売に出ないと、後から北仲とかぶるので、、、

>>4618 名無しさん
あんたマンションコミュニティに住み着いてて楽しいか？なにがパーシャルオーシャンビューだよ、知ったかぶりも大概にしろ。