ザ・タワー横浜北仲

2922さん

どんなテナントが入るかによって決まると思います。
住居として有用なものは良いと思います。
コンビニや医療機関・レストランは◎
お土産や洋服屋・ゲームセンターは×かな

ホテルはどれだけ修繕積立やビルの管理費を
負担できるか
撤退したらどうするか
管理議決権も問題もあるかな
食事できるのは良い
住んでいて泊まることはないかな

何れにしても、ワクワク、ドキドキする物件ではあります。

2919～2923を見るに、ここは相当妬まれているんだね。
特にみなとみらい関係者と思われる、悪意のこもった書き込み多過ぎ。
仕方ないか、眺望のほとんどないお見合いだらけの団地エリアを大枚叩いて勝って住んでいるんだから。
ここに入るテナントは、高級スーパー、カフェはほぼ決まり、その他レストラン、輸入雑貨などでしょうか。
ほぼ同時期に市庁舎および周辺機能の移転、大型ホテルの開業などで人の流れが変わりますので、有力なテナントが誘致できるでしょうね。

別に可もなく、不可もなく。
見た目はスゴいけど虎の門ヒルズのコピーっぽいし、占有部のクオリティとかは二の次。
見栄えは良いけど住むならみなとみらいかブリリア東神奈川ほうがまし。

>2922

物件価格ではないけど過去にテナントのある物件で、管理費が高い理由をテナントがあるから警備員を増やす必要があるからなんて説明していたケースがある。そういった費用はテナントが負担すべきだと思うけど。

店舗付きの場合、内容によっては住環境にとってマイナスってこともある。テナントって、入居直前まで内容がアナウンスされないケースが多い。リスク要因として考えた方がいいよ。

ここではこんなお店が入ったらいいななんてバラ色の空想を書き込む人が結構いるけど。

>>2928 匿名さん
その通りですね。100円ショップやディスカウントストアーなんか入った日には全て台無しになりますからね。

ここに、100円ショップはできないでしょう。
1,000円ショップなら。

プチドンキとかいいかも。石川町なくなったし、白金にもある。
あ、でもここだと客層がね・・・

ホテルや店舗の占める割合を考えたら、撤退した場合に収入が激減しそうに思うんだが、そこらへんのリスクは誰がとるのかな？

>>2930 匿名さん
三井は危ないでしょ。実績あるだけに。

>>2932 匿名さん

フロア賃料が入ろうが入るまいが
ホテルフロアや店舗フロアのオーナーが
管理費払うに決まっている

ここの場合は三井不動産かな

293３さん・2934さん

店舗が区分所有者なら管理費など店舗が支払いです
三井が区分所有者なら三井（店舗が賃貸）

管理費や修繕積立金などは住居部分より高いのが普通

マンション購入し住む人は、マンション価格が安く
修繕積立が高いほうが、後のこと考えると嬉しいです。

>2394

区分所有法では管理費・修繕積立は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担ってなってる。この原則ってのがポイントで、そうでない規定を契約書や管理規約にこっそり記載したりするデベもあるらしいから要注意。

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託

これって店舗やホテルも含めてかな。住戸と店舗で別ってケースもあるけど。住民とテナントオーナーって必ずしも利害が一致しなかったりする。

>>2937 匿名さん

うちのマンションはテナントにも議決権があるよ

とても参考になるお話をいただき有り難いです。

テナントのオーナーに議決権がある。
ホテル部分は三井不動産が貸し付けるのではないだろうか？
もしそうなら、管理会社を変えるとかは出来ないね。

三井が持ち分ずっと持ってるとは限らないけどな
REITはめ込みとか外資売却とかも十分ありうる

深刻なホテル不足。。。
頼みは民泊か。。。？

２ldkで50万ぐらいだったらオークウッドに住みたいな

>>2944 匿名さん
ですね。落ち着いていて良さそうです。エグゼクティブ以上を買えないと意味のないここよりは

>>2944 匿名さん

ザ・横浜は、グランブリエ横濱山下公園でしょ。

そう言えば、ザ・ホテルヨコハマって何処でしたっけ？

元町中華街にパークコートですか！
お金持ちの中国人が住むのでしょうか

>>2947 匿名さん
中国人は、原則NGでしょうね。

>エグゼクティブ以上を買えないと意味のないここ

やっぱ冷静に考えるとそうですよね・・・。
パークコートが買える訳ない私ですが、じゃあここの下のほうを買ったとして、
どうせ人気でしょうから、超割高購入になっちゃうと思うので・・・。
そういう狭狭2LDKが将来中古価格こなれたら、残債割れでどうにもならなくなる予感・・・。

とにかく、最低でも駅近、
駅直なら、文句無し。
眺望無くても、狭くても、文句無し。
文句ありなら、マンション買えない。

それにしても山下町、みなとみらい、
ここは、ビル風が凄いけど、
文句無し。中華街は、風無し。

ビル風を科学的に分析したい。

>>2948 匿名さん

中区は中国人人口が9000人超と日本一多く、特に中華街の近くは人気です。
お金持ちは高級物件やタワーマンションを欲しがると思いますけどね。

住まいサーフィンの評価119万でした。坪393万というとこですか。

>2952 マンション検討中さん
いい線でしょうね。1割上乗せでスーペリアの平均価格は坪430前後ってとこでしょうね。
エグゼクティブがプラス100万、プレミアムはさらに200万乗せってとこでしょう。

住まいサーフィンのは平均ってことは下層40以下平均340程度
40-44 440
ホテル上　600
そのうえ二つ　800

ってとこかな

近いのは有明住不トリプル評価117かな。
大井町住不131まではいかないね。ま、そんなとこでしょ。
低層坪500って人がいたけどそれは割高すぎだよねやっぱり。

ただ、みなとみらいブランズは評価105/実際125で20万割高
ここも130ぐらいにしてくる可能性はある。

スーペリアの平均４３０なら、
スーペリアの下のほう４１０として、
下層階の最上階４００になると、
全体の平均は３９０とかにはならない。

平均３９０なら、
下５－４０の階は２８０～３６０ぐらい。
幅大きいのは戸数も多いから。
３２０～３５０だと時間がかかる。

>>2956 匿名さん
階層だけで意味不明の価格予測。ここは、階層のほかに方角による値差が半端ない。そのような試算は何の意味もなさない。

2956の人、下層階の最上階って、何階の事ですか？www

コメントの質が低すぎて逆に本当に業界人じゃない書き込みだと思える(笑)

下層最上階は40じゃないの?39だっけ?

2957さんか無理なら誰か方角入りの5階ごとの予想出してよ。平均坪390で。

>>2961 マンション検討中さん
あと2ヶ月まてばわかるって、予想なんて意味ないよ。
このタイミングなら、もう大方の予定価格は決まっているわけだし。
まあ、この板に割と高めの予想があるけど、だいたいその範囲だ。

予想するのが楽しいんでない？
ここはそういうのもありなとこなので

沖式って、2〜3割は安く出る。
普通に坪500超えでしょう。

2964さん

>沖式って、2〜3割は安く出る。

それは、今がマンションバブルな時期だからではないでしょうか。
あと2年位で弾けたら、沖式は2～3割高く出る、と言われるような気がします。

>>2965 興味ありますさん
有り得ないタラレバ話ですよ。
例えば、1億2千や1億3千の新築物件が、2年後には8千や7千の新築物件と同じになると言ってるのだから。

金利3%ぐらいになったらそんなもんでしょ。
白楽辺りに億ションいくつかあったけど、最近は3-4000マンだしな。
ただし、そんな崩れ方は都心では少ないよね。
結局都心一等地以外ほど大きく調整するんだよね。
想定家賃以上に価格が高く利回り低いのは要注意だよ。

今流行りのタラレバですかね(笑)

ただ、六本木等は80年代バブルの時からすると1/5～1/6に地価が下がった事を考えるとあながち極端な話ではないと思います。
横浜でさえ半額になりました。

不動産屋さんと先日話をしていたら、プロでさえ最近のマンションの価格は意味なく高すぎると仰っていました。(2年程前に別の不動産屋さん何人かと話した時も、既に異常に高くなっているとは仰っていましたが)
建築費がオリンピック特需で高くなっていたり、人件費が上がっていても、それらを考慮してもなお異常だと。
一体いつ土地を仕込んだのかというのだろう、とも付け加えていました。

私はバブル絶頂期に建った戸建てを20年後に2/5の値段で買った事があるので、バブルの価格付けの怖さをより一層感じます(私は手頃に買えて良かったのですが、その頃買ったら、と思うとぞっとします)

２８６８さん

私もそう思います。
マンション価格動向を見ても少し高い（ミニバブル）ですね。
三井不動産は眺望・駅直結の北仲、
仕様・住みやすさの山下で住み分けですかね。

オリンピックといっても約1か月のこと
大量に入場券やホテル仕入れて、高く売る人がまたいるのでしょう。
チケット完売なのに席ガラガラ
ホテルも同じ

日韓サッカーワールドカップと同じかな

北仲の土地価格安かったので
価格に反映させてほしいけど
倉庫移転費や横浜市との協定
（公開空地や橋・緑化・市民が利用できる展望台等に）
建設費がかかるから難しいかもしれませんね。

1LDkか2LDkを検討してます。仕事で平日は不在で、低層階でも土・日の在宅時は周りの建物はお休みなのでプライバシーは確保できると思っております。予算上　眺望は諦めております。立地優先と割り切りました。価格の折り合いがつかなかったら、今後　建つかもしれないA1 A2 B1地区のマンション獲得に向けて貯蓄に励みます!!

有明と同じ程度の実力＠坪390はわかったが、吹っかけてはくるだろうな。
神奈川最高層とおなじみ住不かつ社運ＰＪのどちらがより吹っかけてくるのか興味あるね。
住不は南１０階北１７階以上はあまり価格差ないらしい。間取りや敷地の余裕はここよりいい。
ここはやはり北の眺望かな?北角なら１５階でもよさそうだ。

でも、住不は5年かけて売るのは普通。三井は1,2年。
有明のほうが結果として単価高くなると思う。

有明はオリンピックで、大化けしますね。
買いでしょう。

2970さん

マンションは北仲以外にも沢山建ちますので
いろいろ検討してみてください。

価格高くて折り合いつかなきゃ買わなきゃ良い、
不動産購入に貯蓄するのは良いことですが、
買ったためにローン返すだけの人生なんて意味ないから
出来ればローンなしで買えるようにして下さい。

売るのに年数かけていたらコスト掛るし
他の自社マンションにも影響出るので
不動産屋さんとしては
出来ればすぐに売りたいと思います。

2973さん
　
有明は、オリンピック頼みなら
その後大暴落も待っています。
まだ建設予定のマンションある場所は
新築があるので
中古マンションは動きが取れません

ババを引かないように気おつけて下さいね。

富裕層？さんはみなとみらいからの買い替えですか？
私も同類ですが、売りのタイミングが難しいですね。
３年後の中古価格が闇の中。

>>2976 匿名さん
今売っておいた方がよろしいかと。本当はブランズバブルの一昨年だったと思うけど。

みなとみらいは、眺望の有無でリセールが全然違いますよ。
ほとんどの部屋がお見合い。
オーシャンは超希少で、絶対に下がりません。

ここの天井高や、サッシの高さはどうなんでしょう？

>>2978 匿名さん
甘い信者の素人ですね。財産失わないよう気をつけて下さいませ。

みなとみらいは新築販売当初の値段で売れれば御の字です。
海が見えるといってもMMのオーシャンビューは海しか見えなくて単調です。（けいゆう病院からの眺望）
横浜湾岸のタワーは富士山からスカイツリー、新宿高層ビル群まで海越しに見えます。
どこまで眺望に価値を置くかですね。
とにかく2000年代初めにMMのタワーを安く買った方は有利でしょう。

>>2981 匿名さん

警友病院からのオーシャンビューをみなとみらいの質の高い眺望と思わない方が宜しいかと。

みなとみらいの質の高いオーシャンビューはここにしかない眺望ですよ。

2676さん

私は戸建に住んでいますが、
みなとみらいから富士山の見える眺望のマンションも持っています。

北仲も検討していますが、実際見てから決めます。

天井高は240～260でしょうかね？
フロアの高さで違うと思います。

サッシの高さは建物の外観で分かりますね。

けいゆう病院特室や一番上の眺望も普通ですよ。
海とベイブリッジだけかな。

ただ、前のヘリコプター乗って
ベイブリッジ側からみなとみらい見たときは
素晴らしい夜景の景色と思いました。

今日も、北仲見ましたがかなり深く掘っていました。
マンションのギャラリーとなるところは
まだ骨組みが出来た程度でした。

工事の人たちは頑張って仕事してました。

天上高240cmはないだろう、
ハセコーじゃないんだから。
坪単価300万以上なら255cm以上なかったら酷い。

みなとみらいの海って汚いよね。
山下公園の下の海を見るとギョッとする。
綺麗にならないかな。

既存のみなとみらいのタワーマンションは狭い場所に異様に密集させていて眺望の良い部屋が少なそうに見える。
なので遮るもののないオーシャンフロント（オーシャンビューではなく）は稀少だと思う。

都心で結構な見かけと価格でも、驚く程天井が低くて
デコボコで、がっかりさせられたことがあります。
エントランスは、恥ずかしくなる位立派でした。

今の住まいは、270チョットありますので、なかなか
妥協できません。せめて250は欲しいです。

オーシャンビューも良いけど、物に依っては、退屈で
眠くなっちゃいますよ。

２９８５さん

みなとみらいつくる時、建設会社が
工事現場のお汚物を垂れ流していたほどでしたね。
でも、当時からすれば相当奇麗になったんです。

バルコニーからお見合いするマンションには
住みたくないですね。

2987さん
私もそう思います。

マンションのグレードは天井高に比例しますね。
はりのあるでこぼこの天井も最悪です。
照明付けたら邪魔になったりします。
忠実にモデルルームが再現できていると良いですね。

実際の天井とモデルルームの物と
違う場合があるので写メしときましょう。

>>2983 富裕層？さん
もう、外装工事が終わって、内装に取りかかってますよ。窓も入ってますし。まだ足場はバラしてませんが。

>>2985 匿名さん
どこを見て汚いと？どこと比べて汚いと？
もしかして沖縄とかバリとか、南太平の島々の海と比較してませんか？
少なくとも水質は相当に改善されてますし、東京の海沿いエリアよりは遥かに綺麗ですよ。

>>2991 検討板ユーザーさん

まず、水が黒っぽく濁っていて透明感がありません。
そして護岸を覗くと汚いものが浮かんでいて気持ち悪くなります。
そうやって見なければあまり気にならないとは想いますが。

>>2989富裕層さん
＞実際の天井とモデルルームの物と
＞違う場合があるので写メしときましょう。

万が一にも違っていたら内覧の時点で分かると思うのですが、
その時点でなんら手は打てるのでしょうか？

>>2992 匿名さん
それ、どこの海？山下公園は、夏場以外は透明度結構高くて、いまなら底の海藻までみえますよ。生活ゴミが多少浮いているのは、三浦や湘南と同レベルです。

>>2992

それ、太平洋側の黒潮の特徴ですよ。
特にみなとみらいの海が汚いと感じたことはありません。

横浜の海は、だいたい汚いっぽい。
マンション高層階等、
遠くから見るなら問題なく、海は青い。
雨の後は、もちろん黄土色。

水際に寄ると、万葉倶楽部あたりは、海臭い時があります。満ち引きで護岸に押し寄せるからか。
山下公園は、いつもゴミ回収船ががんばってくれています。

それでも、一番綺麗なのは、なんと、汽車道を中心とした北仲周辺。
おそらく、牡蠣殻を敷き詰めて綺麗に見えるから。
底が透き通って見えるし、スズキやボラも現れる。
波も穏やか。
水陸両用スカイダック船が行き来するときは波立ちますが。

北仲は、実は、汚くないのです。。。

>>2996 匿名さん
黒鯛もたくさんいますね。北仲第二公園の護岸の脇に数匹が戯れているのをよく見かけます。
アカエイもウヨウヨいるので、水に入るのは超危険です。

>>2994 匿名さん

2992に書いたのは山下公園の海のことですが、見えかたの違いは海に持っているイメージの違いなのでしょうね。
山下埠頭に統合型リゾートができて、キレイで気持ちの良い海を楽しめたらいいなと思います。

みなさん　この街が大好きなんですね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もうすぐ資料案内が送られてくるころです。数年後には仲良く共に暮らせれたらいいですね。　

2993さん

モデルルームの梁と実際の物と違う時は
異なると説明ちゃんとあるはずです。

実際の物と異なる場合
売り主は説明義務があります。

三井は大丈夫と思いますが、
杭事件もありましたし、
自分でも確認する必要があります。

重要事項説明書や管理に対する承諾書に
サインする時は良く見てくださいね。

内覧会終わって、ちょっとしたフローリングの傷や
壁紙の張り方など指摘し、納得いくまでサイン
しないと売買成立しません。
ちゃんと直してくれますよ。

オプションの植え込みダインライトの
位置が違ったときは無料にしてくれました。

>>3000富裕層？さん

ありがとうございます。
そうですよね。

後の祭りにならぬようきちんと自分で確認しないとダメですね。

基本的には図面に記載されているのでその通りかと。
モデルはあくまでモデルなので1住戸でしかないからデキる営業さんじゃなきゃ
説明はないでしょうね。
以前、ベランダへのサッシが床とフラットな物件で最上階だけまたぎの高さが出る
物件があったのですが申し込み直前に教えてくれてちがう階を希望した経験はあります。
早い段階だと比較的選択肢があるから営業も焦ってないので教えてくれるけど
だんだん残り少なくなって来るとその辺りは教えてくれないかも。
とりあえず図面が全てなのでそこから脳内で3Dに組み立てて検討するしかないかと。

>2994
2992ではないが、横浜の海は基本的には汚いよ。
過度な期待をしなければ普通の海としては通るレベル（入らなきゃ）。
横浜周辺に行けば行くほど汚い。
これは南国リゾードと比べてとかのレベルではないし、この辺りに住んでればわかるかと。
一昨年だって海の公園の海開きが微妙なくらいのレベルだし。
山下公園の海底はヘドロだらけだし。
でもそれを理解して高層マンションから海を楽しむことは可能ではあるけどね。

現金購入予定ですが、手付金は通常何パーセント支払うのですか。
交渉次第で動かせる数字なのでしょうか。

>3004 匿名さん
通常なら10％だろうけど、人気沸騰なら
キャンセル抑止も考慮してそれ以上かもしれないね。
20％ってのもあった気がします。

3005さん
ありがとうございます。
20%払ったらキャンセルしにくいですね。
色々な物件の選択肢がありそうで、悩みます。

　
３００４さん

手付金は約10％です。
端数切り捨て程度ですね。

手付金等保証契約が不動産信用保証株式会社などの
保証証書発行されます。
ローン不成立などあれば戻ってきますが、
自己理由はダメですね。

パンフレットなど郵送したり、モデルルーム見に行ったりで、
当然購入者の身辺調査されます。
債務者か、カードの焦げ付きあるかなどなど。
過去3年程度の確定申告書類や収入証明残高照会など提出して、
不動産会社も購入本気度見ますね。

今年も確定申告始まりましたね。
提出書類多すぎです。


去年初めてふるさと納税しましたが、
お米5キロや干物・肉が毎月送られて来るのは良いですよ。

>>3007 富裕層？さん

収入確認や信用調査は不動産会社が購入本気度を見るためじゃなくて、普通はローンの保障会社が仮審査のために見ますよね。

ふるさと納税はお礼の品目当てで自分に縁もゆかりもない地方に寄付するおかしな制度になっているように思えます。
お得すぎるので私もやりましたが。

ローンは提携ローン等があるので購入可能かどうかも同時に判断されますね。
（基本的には仮審査用ですので申し込み（契約ではない）時点でokになってれば
良いとは思いますが）
本気度の話をすると、予算の現実性を理論的に話した方が理解されるようです。
いくらの物件を検討している、月の住戸への支払い余力はいくらだからローンを
35年で組むとこのくらいの金額等。
現実味を帯びてれば営業はその気になりますので手厚くなります。

>3004さん
キャッシュでタワーを数戸購入しましたが、手付金はいつも10%でした。
確定申告書を見せたこともありません。マンション購入は熱意が必要です。
何度もモデルルームに通って本気度をアピールする必要があります。
営業さんは会話の中からキャッシュで購入可能か探ってます。
信用されれば予算に見合う良い部屋を教えてくれます。
登録会で1番札を貰いましょう。必ず当選させてくれます。
ただし、デベロッパーの関係者や紹介者はそんな必要はありません。

3004です。
色々ありがとうございました。
早く価格発表してくれるといいんですが、
まだまだ、先の様ですね。

価格発表は　まだまだ先なんですか?　今月頃に送られてくる資料には記載はないものなのでしょうか?　或いは　資料発送が遅れるとの情報があるのですか?

正式な価格は登録会直前です。
モデルルームに行くとおおよその価格帯は教えてくれます。
購入希望者の反応を見て正式価格を決めるようです。

早速の回答　ありがとうございます。

>>3010 匿名さん

フムフム、ここの売り主は不正な抽選をしてくれるんですね。

>抽選
完全に業法違反だろ。通告すればいい。

ただ、抽選10倍で来てない8人はダミーかもしれないし、
例えば地権者住戸をやっぱり売りに出したという名目で優良顧客に充て込んでも、
ばれなきゃOKの世界なんでしょうね。

ま、抽選は本人全員参加で身分証提示の上、にしないと意味ないでしょうね。
抽選行為自体は公正さを担保できるけど、その抽選の仕組み自体をいくらでも操作できるから。

まぁ、どこも裏では同じようなもんだがあからさまにというのはなさそうだけどな、
今まで経験した中では。
ただ、早めに申し込んでると他がこないように誘導してはくれるけどね。
向こうも１つに重なるよりはたくさん売れる方が得策だから。

1,100戸以上もあるんですから、どこかは買えますよ。抽選に漏れても、次の販売期間の抽選では、優先してくれますよ。
第何期に分けられるんでしょうか、販売戦略楽しみです。

>>3018 匿名さん
まともな眺望の部屋は少ないので倍率は激しいでしょうね。高倍率とゼロ倍率にくっきりと分かれるでしょう。

キャッシュ買いは買い替えよりは優遇されるでしょう。
ブランズタワーみなとみらいなんてあからさまに買い替えの人を排除していましたから。

>>3020 匿名さん
あれは酷かったね、供給微バブル。
自分たちが販売した物件ですら市価の3割引き評価を平気で提示しまくってたからね。

>>3021 名無しさん
あそこは場所が良いのを逆手にリスクの低い客優先してましたね。立地と人気がある場所はデベ対応もあからさま。ここは眺望無い部屋大半をどう捌くか、客を誘導するかの戦略ストーリーをいくつものシナリオで準備してくるはず。欺かれぬよう注意です。