ザ・タワー横浜北仲

>>2862 匿名
この場所と部屋サイズからすると250は高いだろう。東神奈川より駅は格下だし。

４０階以上はさておき、
２０階以下の眺望はここもブランズと変わらないと思う。
というより、東や南はブランズのほうがよいと思う。

ここと横浜市内の他の新築マンションと比較するのは、ナンセンスですよ。
条件が違いすぎます。どさくさセールスですかね？

普通に買えないマンションですよ、高いから。
一般サラリーマンのファミリー向けではありません。

ブランズ新築で買っておいて、市況悪い時にここを中古で狙うのがいい気がしてきました。
ここは投資資金が多く入る分、価格の変動が激しそうですね。

>>2864 匿名さん

ジオラマで確認してみるといいですよ。
北西低層ですら、前面距離もあって、眺望は悪くないです。

おそらく、ここに書き込んでいる人たちの半分が、現地を一回りしていませんね。
馬車道駅も使ったことないでしょう。これから様変わりする前に、一度どうぞ。
今日は、天気が宜しいです。明日は、雨。

下の700戸はサラリーマンも買わないと売れ残るでしょ

ブランズは北はだめだけど、東から西の眺望は明らかに上だよ

ここはこの掲示板なんて気にしない、する時間がない富裕層が買うマンションでしょう
52階以上は文句なし

ここに書き込んでる人が買えるような(私もそうですが)低層は眺望無し7割、見た目はいいけどすみ心地、利便性、リセールすべて東神奈川には及ばないと思いますよ
私は横の再開発待ちです。眺望確定後にします
富裕層になりたい～

>>2863 通りがかりさん

同意します。
駅の格からいくと蒔田や下永谷なんかと大差はありません。
そうなると200を切らないと完売は難しそうです。

不思議だなあ
1,179部屋もある大型マンションの全部が富裕層？
富裕層のバーゲンセールやなー

９５％の部屋は極々普通のサラリーマンが買うに決まってるだろうに・・・

>>2874 匿名様

だから、小金持ちだって。
60平米8000〜10000。
殺到しますよ。

ここの低層60m2に1億出すのはわかってない人だね・・・
もちろんすべての人がマンションに興味あるわけじゃないから、
神奈川最高層だけで売れるのは早いと思いますけど。

ここの公表されてるS-75と、東神奈川ブリリアF1みても、
平面間取りだけなら浴室1620除いてブリリア圧勝でしょう。
ここは住むのにはパフォーマンス悪すぎる。投資が多いんですかね?

>>2877 マンション検討中さん

外廊下、内廊下。角部屋と中部屋の比較もナンセンスだが、マンションのグレードもなにもかもが違いすぎる。東神奈川は坪300くらいだと思う。

東神奈川が坪３００ならここは坪２００切ってくるかもなぁ
いかんせん立地がワルすぎる

ブリリアの営業さんなんですかね、
ここの価格にちょっかいだされているのは。ある時は検討者、ある時は、富裕層。

ここは、9,980万とか、9,870万とか微妙な価格が最多かも。

専有部、ブリリアの圧勝ですね。

というかここで同じ専有部の居心地求めるのなら+3-4000万払わないと無理でしょう。
内廊下、グレード、三井、そういう差でしょうか。

>>2881 匿名さん

坪300のマンションと550のマンション比較する意味がわからん。。

>>2882 匿名さん

ブリリア売りたいからですよ。

2848さん

管理会社に交渉して管理費を下げるのはありですが、修繕積立金を下げるのは自分の首を絞めるだけだと思いますよ…。
私の今のマンションは14階建ての普通のものですが、それでも一時金を集めたくないので平米300円にしたい、と思っている位です。(共有部の保険は掛けましたが、地震の可能性が高まっているので、その分まで見込んで)

タワマンだと足場ではなくゴンドラになって、風が強い時は作業が出来ず等々で外壁の工事だけでも一苦労と聞きますし、共有部が豊かであればあるだけ修理費もかかります。
意識の高い理事長さんのいらっしゃるあるタワマンは、今平米340円(うろ覚えですが)位とお聞きしていますし、資産価値を落とさない為には修繕積立金はしっかりと貯める事が必要だと思います。

このマンションの専有部低層階が500ならホントに残念なクオリティだね。
2次元パフォーマンスはブリリアはもちろん、スカベイや住不武蔵小杉以下でしょ。どう間取り見ても。
高いなら高いなりに専有部の間取りにも力入れてほしいよ。

2884さん,2448です。
管理費や修繕積立金を値下げする訳ではありません。
管理組合は毎年管理会社と業務委託契約を締結します。
その委託費の値下げ交渉をします。支出を減らすことによって管理費会計の余剰金を修繕積立金に組み入れます。
修繕積立金は「すまいる債」などで運用します。高層タワーは戸数が多い分、有利です。
現在、三菱の高層タワーに住んでますが、修繕積立金は2.5倍に値上げして平米160円です。
管理費が安いので値上げは仕方がないです。
一時金の徴収はありませんでしたが、現在 ゴンドラを使って大規模修繕の真っ最中です。
高層タワーの大規模修繕は大変と言われますが、戸数の少ないマンションのが金銭的には大変だと思います。
今年の11月引渡し予定の西新宿60階建タワーも管理費平米300円、修繕積立金平米160円位でした。

外廊下の時点でありとあらゆる所に最大限のコストカットを行なっているのは常識。外廊下マンション=公団仕様確定物件=手を出すべからず
共用部、構造部、外廊下マンションは終わってる。内廊下マンションとは天と地。骨抜き剛性はヤバいよ。

三井さんは外廊下タワーが多いよね。
パークタワー横濱ポートサイドもブルーハーバータワーも。

馬車道ってそんなに立地が悪いんですか。東神奈川のことは全く分かりませんが、県外の私個人のイメージでは　みなとみらい・山下町・中華街の中間位置で好立地に思えるのです。投資用として考えている物件でいささか地元の人たちとの認識違いに戸惑っております。

馬車道駅はマイナー。
乗り換え必須が多いでしょう。

>>２８８９さん
立地等
独断ですが

立地もイメージもそんなには悪くない。
ただし山下町中華街自体がオワコンでは?
山手も結局は都内3Aとの格差拡大。つまり、以前と流行る場所が違うのと人口減で長期的な魅力維持できるのか不透明。最近の若者は市内住んでても馬車道わからない。
関内付近は市の中心部と国の出先機関が多い。逆に言えば文化とかおしゃれの最先端にはなりにくいと思う。
市の中心部ということで、かえって浮浪者とか生活保護者とか風俗営業とかそういう税金規制にたかる人も中区には多い。
その割にはいまだ中学の給食すらない。つまり、税金の使い道は都内もアレだけど、横浜はもっとアレ。固定資産税にしても、都内よりも割高と感じることも。


勝手なキラキライメージランク
今　みなとみらい>横浜駅>港北NT
昔　山手>関内桜木町>本牧NT

個人的には海のある池袋ですねここは。

>>2891 周辺住民さん
正しい見識だと思います。

>>2888 匿名さん
どれもオワコン物件ですね。

まあ、眺望の良さそうな住戸は、すぐ決まるとして、残りは、数回に分けてぼちぼち売れていけば良いですね。更に円安なら、海外の方々も飛びつきます。最後に狭い所が残っていれば、セカンドで購入希望です。眺望必要ないです。目の前、ビルどーん！でもいいですよ。

でも、投資目的で買うと失敗しますね。
他の物件とも比較対象外です。

>>2894 匿名さん

セカンドで眺望要らないって？
何が目的でここに来るの？

2886さん

丁寧に何度もありがとうございます。
なるほど、ゴンドラでも問題は少ないという事ですね。
そして管理費の下げた分を回して、戸数の多さで一戸当たりの費用を薄めるのですね。

とても良いアイデアと思うのですが、このマンションの場合は海沿いの為塩害が気になります。一般的なビルよりも外壁の傷みが激しいのではというのが気になる点です。

まぁ、余り高いと買えませんから関係は無いのですけれど(苦笑)

何にしろ、丁寧にありがとうございました。

2896さん、2886です。
横浜のポートサイドやみなとみらいの海沿いのタワーマンションは築10年を超えていますが 、外壁は傷んで見えますか？
横浜港は湘南の海などと違い、塩害は少ないです。年に一度ぐらい台風の潮風で窓ガラスが真っ白になりますが・・・。
それぞれのタワーは塩害対策が施されているようです。
横浜最高層タワー無事購入をお祈りいたします。
私は暫く様子見です。

>>2896 興味ありますさん

塩害対策や経年劣化対策を十分に施行していればそれなりの価格帯になってしまうはずです。
みなとみらいの三菱物件は大赤字でした。

赤字でもしっかり対策をした三菱物件は軒並み値上がりしています。
購入者にはとってもありがたいことです。
コストカットマンションは買いたくない。

>>2845 匿名様
この辺りが、いつ頃に埋め立てられたのか、
どういう歴史を歩んだ土地なのかを知らない余所者には理解不能でしょうね。
50年前は海だったところを崇め奉るお上りさんに用はありませんよ。

>>2899 匿名さん
では外廊下骨抜きコストカットマンションは手出ししないほうが良いですよ。

塩害対策のエアコン、結構割高だよ。そういうのも考慮しておかないとね。

ナビューレやザ・ヨコでは塩害対策のカセットエアコンがリビングと寝室に標準装備だった。

単なる「不動産マニア」の独り言です。

高層マンション(中古・都心)は緑の見える物件以外は全くと言っていいほど売れてません。
眺望が抜けていて立地が良ければリセールは期待できるでしょう。

横浜の住民だと、住みたいエリアに「桜木町」あたりは多いです。
桜木町駅までも歩ける距離なのは評価が高いと思います。

森ビルが手を引きましたし、外廊下ですので適正価格で出してくるはずです。
三井も今はBottaじゃなくなってますしね。

>>2904 マンション比較中さん
え？ここ外廊下なの？この高層で外廊下？ランドマーク狙ってたんじゃないのですかー？ みなとみらいに続いてここも極コストカッターですかー。三井、、。

>>2904 マンション比較中さん

ここが、外廊下？？
間違いでしょう。

外廊下なら価値なし、危険により撤退。何かの間違いだろ。

>>2907 匿名さん

ウソだと言ってくれ〜w

ミッドスクエアも外廊下
何の問題もない
大丈夫だ！

ブルーハーバーもそうだし
今のトレンドだ！

あの外観で外廊下？　もしかして上層海階のホテルも外廊下？ありえないでしょう。根拠あるの？

別に外廊下で構わないよ。
でもホテルと展望フロアあるのに構造的に無理じゃないの?
ホテルのとこだけ廊下ガラスあるとか?

本当なら坪250さん大勝利坪500さん嘘つきサヨウナラのお知らせだ

パークコート山下公園はこことライバルになりそうですかねぇ。

内廊下ですよ。
なぜ、そんな嘘つきますかねぇ。

外廊下でも内廊下でも250万はないでしょう。。

>>2912 匿名さん

内廊下ですけど、坪250にでもしないと売れないでしょ　立地が悪すぎます

どの辺が立地悪いのか理解不能ですね。

みなとみらいのマンションから引っ越してくる人が多そうですので、
そんなに安い値段設定には出来ませんよねｗ

坪250万なんてアホな価格にはしませんよｗ
坪300万前後が最低価格で、眺望良い部屋は×1.5倍位と考えなきゃ買えませんよｗ

>>2917 周辺住民さん
ズバッと言おう。最低は350、平均は425である。

憧れのみなとみらいに居住してるのに、何で北仲に引っ越すの？
MMの中古がダブついて価値が下がりそう。

>>2917 周辺住民さん
みなとみらいから北仲にくることはまず無いだろう。森ビルならあり得たが。 敢えてステータスをダウングレードする人はいないだろうな。 知名度落ちるわウサギ小屋サイズになるわ、移住する人はマニアだけ。

ど素人の質問で勘弁してください。１階～４階までテナントが入って、上にはホテルが入る利益関係で住居価格が抑えられることってありえるのでしょうか？　逆に付加価値で上がっちやうものなんでしょうか？

2922さん

どんなテナントが入るかによって決まると思います。
住居として有用なものは良いと思います。
コンビニや医療機関・レストランは◎
お土産や洋服屋・ゲームセンターは×かな

ホテルはどれだけ修繕積立やビルの管理費を
負担できるか
撤退したらどうするか
管理議決権も問題もあるかな
食事できるのは良い
住んでいて泊まることはないかな

何れにしても、ワクワク、ドキドキする物件ではあります。

2919～2923を見るに、ここは相当妬まれているんだね。
特にみなとみらい関係者と思われる、悪意のこもった書き込み多過ぎ。
仕方ないか、眺望のほとんどないお見合いだらけの団地エリアを大枚叩いて勝って住んでいるんだから。
ここに入るテナントは、高級スーパー、カフェはほぼ決まり、その他レストラン、輸入雑貨などでしょうか。
ほぼ同時期に市庁舎および周辺機能の移転、大型ホテルの開業などで人の流れが変わりますので、有力なテナントが誘致できるでしょうね。

別に可もなく、不可もなく。
見た目はスゴいけど虎の門ヒルズのコピーっぽいし、占有部のクオリティとかは二の次。
見栄えは良いけど住むならみなとみらいかブリリア東神奈川ほうがまし。

>2922

物件価格ではないけど過去にテナントのある物件で、管理費が高い理由をテナントがあるから警備員を増やす必要があるからなんて説明していたケースがある。そういった費用はテナントが負担すべきだと思うけど。

店舗付きの場合、内容によっては住環境にとってマイナスってこともある。テナントって、入居直前まで内容がアナウンスされないケースが多い。リスク要因として考えた方がいいよ。

ここではこんなお店が入ったらいいななんてバラ色の空想を書き込む人が結構いるけど。

>>2928 匿名さん
その通りですね。100円ショップやディスカウントストアーなんか入った日には全て台無しになりますからね。

ここに、100円ショップはできないでしょう。
1,000円ショップなら。

プチドンキとかいいかも。石川町なくなったし、白金にもある。
あ、でもここだと客層がね・・・

ホテルや店舗の占める割合を考えたら、撤退した場合に収入が激減しそうに思うんだが、そこらへんのリスクは誰がとるのかな？

>>2930 匿名さん
三井は危ないでしょ。実績あるだけに。

>>2932 匿名さん

フロア賃料が入ろうが入るまいが
ホテルフロアや店舗フロアのオーナーが
管理費払うに決まっている

ここの場合は三井不動産かな

293３さん・2934さん

店舗が区分所有者なら管理費など店舗が支払いです
三井が区分所有者なら三井（店舗が賃貸）

管理費や修繕積立金などは住居部分より高いのが普通

マンション購入し住む人は、マンション価格が安く
修繕積立が高いほうが、後のこと考えると嬉しいです。

>2394

区分所有法では管理費・修繕積立は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担ってなってる。この原則ってのがポイントで、そうでない規定を契約書や管理規約にこっそり記載したりするデベもあるらしいから要注意。

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託

これって店舗やホテルも含めてかな。住戸と店舗で別ってケースもあるけど。住民とテナントオーナーって必ずしも利害が一致しなかったりする。

>>2937 匿名さん

うちのマンションはテナントにも議決権があるよ

とても参考になるお話をいただき有り難いです。

テナントのオーナーに議決権がある。
ホテル部分は三井不動産が貸し付けるのではないだろうか？
もしそうなら、管理会社を変えるとかは出来ないね。

三井が持ち分ずっと持ってるとは限らないけどな
REITはめ込みとか外資売却とかも十分ありうる

深刻なホテル不足。。。
頼みは民泊か。。。？

２ldkで50万ぐらいだったらオークウッドに住みたいな

>>2944 匿名さん
ですね。落ち着いていて良さそうです。エグゼクティブ以上を買えないと意味のないここよりは

>>2944 匿名さん

ザ・横浜は、グランブリエ横濱山下公園でしょ。

そう言えば、ザ・ホテルヨコハマって何処でしたっけ？

元町中華街にパークコートですか！
お金持ちの中国人が住むのでしょうか

>>2947 匿名さん
中国人は、原則NGでしょうね。

>エグゼクティブ以上を買えないと意味のないここ

やっぱ冷静に考えるとそうですよね・・・。
パークコートが買える訳ない私ですが、じゃあここの下のほうを買ったとして、
どうせ人気でしょうから、超割高購入になっちゃうと思うので・・・。
そういう狭狭2LDKが将来中古価格こなれたら、残債割れでどうにもならなくなる予感・・・。

とにかく、最低でも駅近、
駅直なら、文句無し。
眺望無くても、狭くても、文句無し。
文句ありなら、マンション買えない。

それにしても山下町、みなとみらい、
ここは、ビル風が凄いけど、
文句無し。中華街は、風無し。

ビル風を科学的に分析したい。

>>2948 匿名さん

中区は中国人人口が9000人超と日本一多く、特に中華街の近くは人気です。
お金持ちは高級物件やタワーマンションを欲しがると思いますけどね。

住まいサーフィンの評価119万でした。坪393万というとこですか。

>2952 マンション検討中さん
いい線でしょうね。1割上乗せでスーペリアの平均価格は坪430前後ってとこでしょうね。
エグゼクティブがプラス100万、プレミアムはさらに200万乗せってとこでしょう。

住まいサーフィンのは平均ってことは下層40以下平均340程度
40-44 440
ホテル上　600
そのうえ二つ　800

ってとこかな

近いのは有明住不トリプル評価117かな。
大井町住不131まではいかないね。ま、そんなとこでしょ。
低層坪500って人がいたけどそれは割高すぎだよねやっぱり。

ただ、みなとみらいブランズは評価105/実際125で20万割高
ここも130ぐらいにしてくる可能性はある。

スーペリアの平均４３０なら、
スーペリアの下のほう４１０として、
下層階の最上階４００になると、
全体の平均は３９０とかにはならない。

平均３９０なら、
下５－４０の階は２８０～３６０ぐらい。
幅大きいのは戸数も多いから。
３２０～３５０だと時間がかかる。

>>2956 匿名さん
階層だけで意味不明の価格予測。ここは、階層のほかに方角による値差が半端ない。そのような試算は何の意味もなさない。

2956の人、下層階の最上階って、何階の事ですか？www

コメントの質が低すぎて逆に本当に業界人じゃない書き込みだと思える(笑)

下層最上階は40じゃないの?39だっけ?

2957さんか無理なら誰か方角入りの5階ごとの予想出してよ。平均坪390で。

>>2961 マンション検討中さん
あと2ヶ月まてばわかるって、予想なんて意味ないよ。
このタイミングなら、もう大方の予定価格は決まっているわけだし。
まあ、この板に割と高めの予想があるけど、だいたいその範囲だ。