ザ・タワー横浜北仲

そうそう、ロボットが予想する2021年のマンション価格が値上がりするとは思えないね。
築年数が考慮されてない。

>>2800 匿名さん

そうですね。
かつて1980年代後半のバブル時代に
高値掴みしたマンションの下落はすさまじかったです。郊外も悲惨でした。
まあ、ここは、横浜の中心部、駅直結だから、大丈夫でしょう。

買えば上がる、上がれば買う、
恐ろしいものです。
糸の切れた凧や風船にはぶら下がりたくない。

>>2795 匿名さん

えー、そんなんじゃテンション下がります。
やっぱり馬車道って響きがいいです。横浜に何十年も住んでるので、馬車道って響きがいいんです。

馬車道?
タワーじゃなく納屋のイメージかな

マジ投資でここ手を出すのタイミング的になかり危ないなー。ギャンブルする額ではないし見送りかな。暴落後の投売り中古狙いのが固いかなー。

ヨコハマベイタワーじゃだめですか？

２８０２さん

駅直結だろうが、銀座・六本木だろうがバブル後は
価格が大暴落しましたね。

今はリゾートマンションが悲惨な価格まで暴落してます。
人口減少局面では不動産価格は上がりません。

別に価格が下がっても住みやすく快適なマンションなら
購入してもいいのではないでしょうか。

2806さん

賢いですね。

>>2799 匿名さん
では、買わないでください。

>>2804 マンション掲示板さん
さっさと消えろ。

ザタワー馬車道58?

>2808

オーバーローン状態になったら、何かあって売る必要が生じたときに身動き取れなくなるよ。長い人生何があるかわからない。

現金購入か頭金40%以上なら問題ないのでは
それ以下で無理すると下落時に悲惨なことになる場合は
今まで何回もあったよね

今年秋に契約、引渡しが2020年4月。
2年半の間にマンション価格はどうなるのか分からない。
何期かに分けて分譲するから、しばし様子見の予定。
三井は即完売にはならないから。

都内並みの価格で眺望が望めないなら
何がメリットなんですか？

近い将来、隣接地に高層が建つことが
予定されてる以上、高値掴みは、愚行
でしかないし、この秋に契約となると、
腰が引けます。

>>2815 匿名さん
下の方のワンルームと西面の中層なら、様子見で良いでしょうね。
意外と南角の中層が狙い目と気づきました。

>>2817さん
大桟橋、ベイブリッジ、海、マリンタワーの眺望ですね
ベイブリッジをくぐる豪華クルーズ船も見えます。
本牧埠頭のコンテナを吊り上げるクレーン(キリン)も一晩中明かりが点いてて寂しくないでしょう。
海だけの眺望は夜景が寂しいです。
私はコスモクロックと汽車道が見たいので北東希望。

そのビューなら北西北よりじゃないですか?階数にもよるとは思いますが、
北東だと馬車道は一部みえるになり、東の方でないとクロックが直線(コスモクロックは東西に向いている)に見えてしまうと思います。
クロックは西でも大して改善しませんよね。このマンションからはいまいち。

コスモクロックは少し遠めからのが綺麗に見えますね。
では、北西角部屋にします。

>>2816 匿名さん

都内の一等地並みの価格にはならないと思いますが、横浜の一等地並みか。

とにかく、今まで、郊外の戸建てやマンションで、1、2時間かけて通勤していた層を、街中に呼び戻す為ですよ。通勤が近くなれば、時間も節約できる。プレジデント最新号に、金持ち夫婦の裏ワザ法で載っていました。
高齢者も街中に。
駅近、駅直が何よりです。
眺望なんて二の次です。
玄関出たら、2分でゴハン。

眺望のよい部屋が北西とは悩ましいですな。
南東は日当たりはがよいが眺望が悪い。
北西は眺望がよいが日当たりが悪い。

>>2822 マンション検討中さん

そうですね、北西、北、北東は、
寒いです。みなとみらいでも寒々なのでその通りです。

何はともあれ、南東、南、南西が
良いですよ。

あれこれ眺望、割安言っても、
暗くて寒くて、不健康。

夏場と夜間仕様なら良いかも。

2821さん

「2分でゴハン」説得力ありますね～。感動しました。
老いも若きも、駅近街中居住作戦乗った!

なんか随分高そうだね
この値段なら浜離宮買えばいいのに
将来の発展が確実な浜松町と先行き暗い横浜でしょ？

>>2825 匿名様

浜は浜でも、横浜市民は、
横浜が好きなんですよ。

ゴツゴツのハマーも、
コテコテのチャーリー浜も、
敬遠です。

>>2824 匿名さん
2分だとまだエレベーター待ちですよ、タワマンは縦に長いです。

高齢者の口に合うような外食或いはスーパーが来てくれるとありがたいですね。
市営バスは70歳以上無料なので高齢者の方にはあまり響かないんじゃないですかね？

2827さん

いくら何でも、タワマンとウナギの寝床の区別は付きますよ（笑）。
2分って言ったって、直ぐだよ位の感じかなと。
バスは普段使わないから、よく分かりません。

>>2821 匿名さん

確かに、郊外戸建なんて遠からず無価値になるだろうから、この方向は正解ですね。郊外のインフラ維持を税金で続けるなんて無駄はもう出来ない。

>>2820 匿名さん
北西に角はありませんよ。
北角はこのマンションで最も眺望に秀でた住戸になります。
上から下まで将来にわたって景色を遮られる心配がありません。それ故に高額設定になるでしょう。
東西の角部屋が隣接の150mに視界を阻まれますね。
東角が大桟橋、ベイブリッジ向きとなるので残念です。52階以上なら関係ありませんが、超高額設定でしょう。
南角は、山下公園、本牧ふ頭から横須賀方面で地味ですが中層以上で眺望ありですかね。
スタジアムのナイター照明が綺麗でしょう。

>2829
そうはいってもこのあたりも資産価値としては微妙ですよ。
今はいいけど一歩間違えば末恐ろしいです。
永住するには資産価値はあまり関係ないのでいいかとは思いますが、そういう物件かどうかはこれまた難しい。
二軒目やtemporaryとして10年以内に売却するならありでしょうが。

タワマンは修繕積立金がかなり高くなるので、長く住むのは難しいと思います。
去年抽選で外れたあるタワマンは、10年後に5倍と言われてぎょっとしました。
年金生活になった時に、ローンは終わっていても修繕積立金が5万近くなるのはきついかなぁと思いました。(+管理費3万+固定資産税?万)

>>2832 興味ありますさん

一番知りたい部類の話しです。
やはりタワーマンションはお金が腐るほどある方が購入すべきですね。

買えても維持出来る自信が無いのでこの辺で
退散しておきます。

夢をありがとう。

>>2833 匿名さん

カムバック シェーン！

>>2833 匿名さん

2000万の頭金で6000万のローンを２馬力で返済して
買えるのが２ＬＤＫの前が開けていない部屋か？
日本の人口も減って行くわけだ。

何だ かんだ言っても 結局
富裕層が買ってしまうから
マンション価格は高いんだね。

5000万以上で修繕積立金1万前後のマンションは大抵それくらいになるから
ここに限った話ではないが、タワマンはさらに高いでしょうね。。

管理費が高くて有名なナビューレは10年経っても修繕積立金は値上げしてません。
販促のために修繕積立金を故意に安く設定したマンションは修繕積立金を値上げしますが10年で5倍になるタワーなんて聞いたことありません。せいぜい2.5倍でしょう。
タワーで管理費を滞納して出て行く人は時々あります。
人生どんな事が起こるか分かりません。
高値掴みすると売るに売れなくなる恐れがあります。

2836さん

浜離宮マンションのマンションでは
　　　　　管理費等（1か月）　修繕積立費（購入時）
　３３㎡　　21450円　　　　　　47万円
　124㎡　134520円　　　　　　173万1千円
となっています。

124㎡の部屋は管理費等だけで　年額　1614240円かかります
固定資産税等は　年額５０万位ですかね

　
管理費年１６４万円あれば何回ホテルに泊まって
ご飯食べれるだろうか
１０年ただ持っていれば税金合わせ
２０００万値上がりしても
とんとんの計算になります。

都心の一等地のマンションを買える値段で横浜の外れのマンションを買うセンスがわからん・・・
浜離宮に勝ってる点を具体的に教えてくれない？

>>2840 匿名様
ゼネコン。これはダントツで勝ってる。
あそこは欠陥マンション造りまくり、新川崎で崩れかけたり、ぼったくり安普請のブランズタワーとおんなじです。
建物の価値ではこっちが断然です。

>>2840 匿名様

浜離宮マンションの営業の方でしょうか？

都内なんて眼中にないんですよ、
横浜市民は。
神奈川県民は、多摩川に近づこうと武蔵小杉には惹かれますが。

横浜市民は、馬車道、北仲が全国的に知名度なくても、歴史の地に誇りを持っています。高くても関係ありません。車を運転しなくなった富裕層が山手町から降りてきます。

それだけです。

>>2842 匿名さん

2840では無いけど 普通に疑問に思うよ、
同じお金を使うのなら何故の方を浜離宮を選ばないかって
歴史の地？
あんた
何歳なの？

2837さん

>10年で5倍になるタワーなんて聞いたことありません。せいぜい2.5倍でしょう。

同じ三井の二俣川タワーで、修繕積立金が思ったより安い(タワーなのに今住んでいる築浅普通のマンションと変わらない)、と思い、夫婦で「安い、安い」と言っていたら、すごーく冷静な声で三井の担当者にそう言われましたよ。

それを聞いて、早めに転売しなくては、と思っていたのですが、結局抽選で外れてしまったのですけれど。

埋立地のマンションを歴史重視で買うってのは横浜ジョークってやつですか？

横浜駅直結ならまだわかります
横浜近辺で働いていれば相当魅力的ですよね
ただ、横浜の魅力って一般的には都内にそこそこ近いのに都内より大幅に安いってことですよね？
横浜住民の大半は都内通勤ですよね？
安いなら分かるんですが、都内一等地と変わらない値段　しかも馬車道という長微妙駅・・・

謎は深まるばかりですね・・・

>>2845 匿名様

まさに都内通勤のサラリーマンの発想。
残念だけど、ここは対象がちがう。

>>2846

？？？
ここは富裕層向けマンションではないですよね？
大半の部屋は1.5億も行かないと思いますが・・・

2844さん、2837です。
デベが作成した修繕計画は管理組合が2、3年毎に見直します。
管理費会計に余剰金が出るとせっせと修繕積立金に組み入れます。
また、管理会社と折衝し業務委託費を値下げさせます。
管理組合の役割は大切です。何もしないと管理会社にボラれます。
現在、管理費が平米300円、修繕積立金が平米150円ぐらいが妥当ではないでしょうか。
浜離宮はもっと高いようですが・・・

>>2847 匿名様

60平米8000〜10000万の小金持ちむけです。
シニア層が多いでしょうね。

2842
居住するために、山手から埋め立て地の運河に降りてくる富裕層なんていませんよ。
そんな恥ずかしい事しません。車の運転は運転手に任せてるし、冗談も程々に。

山手の人も相続税対策に此処を購入してみたら 、利便性且つ安心、安全が気に入って山をおりてくるかも？

確かに都内通勤、鉄道は、新橋ー横浜（桜木町）間から始まりました。八王子へも延びました。この辺りが横浜の中心です。
今の横浜駅ではありません。
原点回帰。

ここを検討されている方々は、
横浜市内勤務だと思います。

都内通勤ですが、ここ考えてます。
ずつと横浜に住んでたから。
意外かもしれませんが、Brillia Tower 横浜 東神奈川との比較です。
こっちのほうが建物グレード、ランドマーク性高いのかもしれませんが、
JRの通勤、実際の住みやすさ、ここの戸数多さなどを考えるとリセール
は互角なんじゃないかと思ってます。
こっちも魅力十分なんですがあまり高いと、ですね。

>>2853 マンション検討中さん

東神奈川とは価格帯が違いすぎる。
こっちは坪500、あっちは坪300でしょう。

現在の市況が続くとして
15F辺り
ここは70m2 8000万→リセール10年後6500万
東神奈川　　7000万→6250万
のようなイメージなんですけどどうですか?

15F70m2で億はやりすぎだと思いますが・・・。

>>2855 マンション比較中さん

まずもってして ７０m2 の8000は超楽観的やね。

70平米なら9000〜11000でしょう。
東神奈川なら、70平米6500。

>>2856 匿名さん

ブランズ横浜よりここが安いってあり得ないでしょうね。

眺望の悪い低層階をブランズ横浜なみの価格で販売したら売れ残りそうですが・・・
販売価格の話はどれだけ話しても平行線になりますね。
僕はホテル以下の眺望の悪い部屋は坪300前後だと予想しています。

>>2859 マンション比較中さん

ブランズ横浜の方が眺望悪いですよ。

>>2859 マンション比較中さん

坪300なら、東神奈川検討でしょう。

つまり、ここは坪２５０万前後に落ち着くということですね
これだけマンションが売れてないとさすがに３００万は切らないと厳しいでしょう

>>2862 匿名
この場所と部屋サイズからすると250は高いだろう。東神奈川より駅は格下だし。

４０階以上はさておき、
２０階以下の眺望はここもブランズと変わらないと思う。
というより、東や南はブランズのほうがよいと思う。

ここと横浜市内の他の新築マンションと比較するのは、ナンセンスですよ。
条件が違いすぎます。どさくさセールスですかね？

普通に買えないマンションですよ、高いから。
一般サラリーマンのファミリー向けではありません。

ブランズ新築で買っておいて、市況悪い時にここを中古で狙うのがいい気がしてきました。
ここは投資資金が多く入る分、価格の変動が激しそうですね。

>>2864 匿名さん

ジオラマで確認してみるといいですよ。
北西低層ですら、前面距離もあって、眺望は悪くないです。

おそらく、ここに書き込んでいる人たちの半分が、現地を一回りしていませんね。
馬車道駅も使ったことないでしょう。これから様変わりする前に、一度どうぞ。
今日は、天気が宜しいです。明日は、雨。

下の700戸はサラリーマンも買わないと売れ残るでしょ

ブランズは北はだめだけど、東から西の眺望は明らかに上だよ

ここはこの掲示板なんて気にしない、する時間がない富裕層が買うマンションでしょう
52階以上は文句なし

ここに書き込んでる人が買えるような(私もそうですが)低層は眺望無し7割、見た目はいいけどすみ心地、利便性、リセールすべて東神奈川には及ばないと思いますよ
私は横の再開発待ちです。眺望確定後にします
富裕層になりたい～

>>2863 通りがかりさん

同意します。
駅の格からいくと蒔田や下永谷なんかと大差はありません。
そうなると200を切らないと完売は難しそうです。

不思議だなあ
1,179部屋もある大型マンションの全部が富裕層？
富裕層のバーゲンセールやなー

９５％の部屋は極々普通のサラリーマンが買うに決まってるだろうに・・・

>>2874 匿名様

だから、小金持ちだって。
60平米8000〜10000。
殺到しますよ。

ここの低層60m2に1億出すのはわかってない人だね・・・
もちろんすべての人がマンションに興味あるわけじゃないから、
神奈川最高層だけで売れるのは早いと思いますけど。

ここの公表されてるS-75と、東神奈川ブリリアF1みても、
平面間取りだけなら浴室1620除いてブリリア圧勝でしょう。
ここは住むのにはパフォーマンス悪すぎる。投資が多いんですかね?

>>2877 マンション検討中さん

外廊下、内廊下。角部屋と中部屋の比較もナンセンスだが、マンションのグレードもなにもかもが違いすぎる。東神奈川は坪300くらいだと思う。

東神奈川が坪３００ならここは坪２００切ってくるかもなぁ
いかんせん立地がワルすぎる

ブリリアの営業さんなんですかね、
ここの価格にちょっかいだされているのは。ある時は検討者、ある時は、富裕層。

ここは、9,980万とか、9,870万とか微妙な価格が最多かも。

専有部、ブリリアの圧勝ですね。

というかここで同じ専有部の居心地求めるのなら+3-4000万払わないと無理でしょう。
内廊下、グレード、三井、そういう差でしょうか。

>>2881 匿名さん

坪300のマンションと550のマンション比較する意味がわからん。。

>>2882 匿名さん

ブリリア売りたいからですよ。

2848さん

管理会社に交渉して管理費を下げるのはありですが、修繕積立金を下げるのは自分の首を絞めるだけだと思いますよ…。
私の今のマンションは14階建ての普通のものですが、それでも一時金を集めたくないので平米300円にしたい、と思っている位です。(共有部の保険は掛けましたが、地震の可能性が高まっているので、その分まで見込んで)

タワマンだと足場ではなくゴンドラになって、風が強い時は作業が出来ず等々で外壁の工事だけでも一苦労と聞きますし、共有部が豊かであればあるだけ修理費もかかります。
意識の高い理事長さんのいらっしゃるあるタワマンは、今平米340円(うろ覚えですが)位とお聞きしていますし、資産価値を落とさない為には修繕積立金はしっかりと貯める事が必要だと思います。

このマンションの専有部低層階が500ならホントに残念なクオリティだね。
2次元パフォーマンスはブリリアはもちろん、スカベイや住不武蔵小杉以下でしょ。どう間取り見ても。
高いなら高いなりに専有部の間取りにも力入れてほしいよ。

2884さん,2448です。
管理費や修繕積立金を値下げする訳ではありません。
管理組合は毎年管理会社と業務委託契約を締結します。
その委託費の値下げ交渉をします。支出を減らすことによって管理費会計の余剰金を修繕積立金に組み入れます。
修繕積立金は「すまいる債」などで運用します。高層タワーは戸数が多い分、有利です。
現在、三菱の高層タワーに住んでますが、修繕積立金は2.5倍に値上げして平米160円です。
管理費が安いので値上げは仕方がないです。
一時金の徴収はありませんでしたが、現在 ゴンドラを使って大規模修繕の真っ最中です。
高層タワーの大規模修繕は大変と言われますが、戸数の少ないマンションのが金銭的には大変だと思います。
今年の11月引渡し予定の西新宿60階建タワーも管理費平米300円、修繕積立金平米160円位でした。

外廊下の時点でありとあらゆる所に最大限のコストカットを行なっているのは常識。外廊下マンション=公団仕様確定物件=手を出すべからず
共用部、構造部、外廊下マンションは終わってる。内廊下マンションとは天と地。骨抜き剛性はヤバいよ。

三井さんは外廊下タワーが多いよね。
パークタワー横濱ポートサイドもブルーハーバータワーも。

馬車道ってそんなに立地が悪いんですか。東神奈川のことは全く分かりませんが、県外の私個人のイメージでは　みなとみらい・山下町・中華街の中間位置で好立地に思えるのです。投資用として考えている物件でいささか地元の人たちとの認識違いに戸惑っております。

馬車道駅はマイナー。
乗り換え必須が多いでしょう。

>>２８８９さん
立地等
独断ですが

立地もイメージもそんなには悪くない。
ただし山下町中華街自体がオワコンでは?
山手も結局は都内3Aとの格差拡大。つまり、以前と流行る場所が違うのと人口減で長期的な魅力維持できるのか不透明。最近の若者は市内住んでても馬車道わからない。
関内付近は市の中心部と国の出先機関が多い。逆に言えば文化とかおしゃれの最先端にはなりにくいと思う。
市の中心部ということで、かえって浮浪者とか生活保護者とか風俗営業とかそういう税金規制にたかる人も中区には多い。
その割にはいまだ中学の給食すらない。つまり、税金の使い道は都内もアレだけど、横浜はもっとアレ。固定資産税にしても、都内よりも割高と感じることも。


勝手なキラキライメージランク
今　みなとみらい>横浜駅>港北NT
昔　山手>関内桜木町>本牧NT

個人的には海のある池袋ですねここは。

>>2891 周辺住民さん
正しい見識だと思います。

>>2888 匿名さん
どれもオワコン物件ですね。

まあ、眺望の良さそうな住戸は、すぐ決まるとして、残りは、数回に分けてぼちぼち売れていけば良いですね。更に円安なら、海外の方々も飛びつきます。最後に狭い所が残っていれば、セカンドで購入希望です。眺望必要ないです。目の前、ビルどーん！でもいいですよ。

でも、投資目的で買うと失敗しますね。
他の物件とも比較対象外です。

>>2894 匿名さん

セカンドで眺望要らないって？
何が目的でここに来るの？

2886さん

丁寧に何度もありがとうございます。
なるほど、ゴンドラでも問題は少ないという事ですね。
そして管理費の下げた分を回して、戸数の多さで一戸当たりの費用を薄めるのですね。

とても良いアイデアと思うのですが、このマンションの場合は海沿いの為塩害が気になります。一般的なビルよりも外壁の傷みが激しいのではというのが気になる点です。

まぁ、余り高いと買えませんから関係は無いのですけれど(苦笑)

何にしろ、丁寧にありがとうございました。

2896さん、2886です。
横浜のポートサイドやみなとみらいの海沿いのタワーマンションは築10年を超えていますが 、外壁は傷んで見えますか？
横浜港は湘南の海などと違い、塩害は少ないです。年に一度ぐらい台風の潮風で窓ガラスが真っ白になりますが・・・。
それぞれのタワーは塩害対策が施されているようです。
横浜最高層タワー無事購入をお祈りいたします。
私は暫く様子見です。

>>2896 興味ありますさん

塩害対策や経年劣化対策を十分に施行していればそれなりの価格帯になってしまうはずです。
みなとみらいの三菱物件は大赤字でした。

赤字でもしっかり対策をした三菱物件は軒並み値上がりしています。
購入者にはとってもありがたいことです。
コストカットマンションは買いたくない。

>>2845 匿名様
この辺りが、いつ頃に埋め立てられたのか、
どういう歴史を歩んだ土地なのかを知らない余所者には理解不能でしょうね。
50年前は海だったところを崇め奉るお上りさんに用はありませんよ。

>>2899 匿名さん
では外廊下骨抜きコストカットマンションは手出ししないほうが良いですよ。

塩害対策のエアコン、結構割高だよ。そういうのも考慮しておかないとね。

ナビューレやザ・ヨコでは塩害対策のカセットエアコンがリビングと寝室に標準装備だった。

単なる「不動産マニア」の独り言です。

高層マンション(中古・都心)は緑の見える物件以外は全くと言っていいほど売れてません。
眺望が抜けていて立地が良ければリセールは期待できるでしょう。

横浜の住民だと、住みたいエリアに「桜木町」あたりは多いです。
桜木町駅までも歩ける距離なのは評価が高いと思います。

森ビルが手を引きましたし、外廊下ですので適正価格で出してくるはずです。
三井も今はBottaじゃなくなってますしね。

>>2904 マンション比較中さん
え？ここ外廊下なの？この高層で外廊下？ランドマーク狙ってたんじゃないのですかー？ みなとみらいに続いてここも極コストカッターですかー。三井、、。

>>2904 マンション比較中さん

ここが、外廊下？？
間違いでしょう。

外廊下なら価値なし、危険により撤退。何かの間違いだろ。

>>2907 匿名さん

ウソだと言ってくれ〜w

ミッドスクエアも外廊下
何の問題もない
大丈夫だ！

ブルーハーバーもそうだし
今のトレンドだ！

あの外観で外廊下？　もしかして上層海階のホテルも外廊下？ありえないでしょう。根拠あるの？

別に外廊下で構わないよ。
でもホテルと展望フロアあるのに構造的に無理じゃないの?
ホテルのとこだけ廊下ガラスあるとか?

本当なら坪250さん大勝利坪500さん嘘つきサヨウナラのお知らせだ

パークコート山下公園はこことライバルになりそうですかねぇ。

内廊下ですよ。
なぜ、そんな嘘つきますかねぇ。

外廊下でも内廊下でも250万はないでしょう。。

>>2912 匿名さん

内廊下ですけど、坪250にでもしないと売れないでしょ　立地が悪すぎます

どの辺が立地悪いのか理解不能ですね。

みなとみらいのマンションから引っ越してくる人が多そうですので、
そんなに安い値段設定には出来ませんよねｗ

坪250万なんてアホな価格にはしませんよｗ
坪300万前後が最低価格で、眺望良い部屋は×1.5倍位と考えなきゃ買えませんよｗ

>>2917 周辺住民さん
ズバッと言おう。最低は350、平均は425である。

憧れのみなとみらいに居住してるのに、何で北仲に引っ越すの？
MMの中古がダブついて価値が下がりそう。

>>2917 周辺住民さん
みなとみらいから北仲にくることはまず無いだろう。森ビルならあり得たが。 敢えてステータスをダウングレードする人はいないだろうな。 知名度落ちるわウサギ小屋サイズになるわ、移住する人はマニアだけ。

ど素人の質問で勘弁してください。１階～４階までテナントが入って、上にはホテルが入る利益関係で住居価格が抑えられることってありえるのでしょうか？　逆に付加価値で上がっちやうものなんでしょうか？

2922さん

どんなテナントが入るかによって決まると思います。
住居として有用なものは良いと思います。
コンビニや医療機関・レストランは◎
お土産や洋服屋・ゲームセンターは×かな

ホテルはどれだけ修繕積立やビルの管理費を
負担できるか
撤退したらどうするか
管理議決権も問題もあるかな
食事できるのは良い
住んでいて泊まることはないかな

何れにしても、ワクワク、ドキドキする物件ではあります。

2919～2923を見るに、ここは相当妬まれているんだね。
特にみなとみらい関係者と思われる、悪意のこもった書き込み多過ぎ。
仕方ないか、眺望のほとんどないお見合いだらけの団地エリアを大枚叩いて勝って住んでいるんだから。
ここに入るテナントは、高級スーパー、カフェはほぼ決まり、その他レストラン、輸入雑貨などでしょうか。
ほぼ同時期に市庁舎および周辺機能の移転、大型ホテルの開業などで人の流れが変わりますので、有力なテナントが誘致できるでしょうね。

別に可もなく、不可もなく。
見た目はスゴいけど虎の門ヒルズのコピーっぽいし、占有部のクオリティとかは二の次。
見栄えは良いけど住むならみなとみらいかブリリア東神奈川ほうがまし。

>2922

物件価格ではないけど過去にテナントのある物件で、管理費が高い理由をテナントがあるから警備員を増やす必要があるからなんて説明していたケースがある。そういった費用はテナントが負担すべきだと思うけど。

店舗付きの場合、内容によっては住環境にとってマイナスってこともある。テナントって、入居直前まで内容がアナウンスされないケースが多い。リスク要因として考えた方がいいよ。

ここではこんなお店が入ったらいいななんてバラ色の空想を書き込む人が結構いるけど。

>>2928 匿名さん
その通りですね。100円ショップやディスカウントストアーなんか入った日には全て台無しになりますからね。

ここに、100円ショップはできないでしょう。
1,000円ショップなら。

プチドンキとかいいかも。石川町なくなったし、白金にもある。
あ、でもここだと客層がね・・・

ホテルや店舗の占める割合を考えたら、撤退した場合に収入が激減しそうに思うんだが、そこらへんのリスクは誰がとるのかな？

>>2930 匿名さん
三井は危ないでしょ。実績あるだけに。

>>2932 匿名さん

フロア賃料が入ろうが入るまいが
ホテルフロアや店舗フロアのオーナーが
管理費払うに決まっている

ここの場合は三井不動産かな

293３さん・2934さん

店舗が区分所有者なら管理費など店舗が支払いです
三井が区分所有者なら三井（店舗が賃貸）

管理費や修繕積立金などは住居部分より高いのが普通

マンション購入し住む人は、マンション価格が安く
修繕積立が高いほうが、後のこと考えると嬉しいです。

>2394

区分所有法では管理費・修繕積立は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担ってなってる。この原則ってのがポイントで、そうでない規定を契約書や管理規約にこっそり記載したりするデベもあるらしいから要注意。

管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託

これって店舗やホテルも含めてかな。住戸と店舗で別ってケースもあるけど。住民とテナントオーナーって必ずしも利害が一致しなかったりする。

>>2937 匿名さん

うちのマンションはテナントにも議決権があるよ

とても参考になるお話をいただき有り難いです。

テナントのオーナーに議決権がある。
ホテル部分は三井不動産が貸し付けるのではないだろうか？
もしそうなら、管理会社を変えるとかは出来ないね。

三井が持ち分ずっと持ってるとは限らないけどな
REITはめ込みとか外資売却とかも十分ありうる

深刻なホテル不足。。。
頼みは民泊か。。。？

２ldkで50万ぐらいだったらオークウッドに住みたいな

>>2944 匿名さん
ですね。落ち着いていて良さそうです。エグゼクティブ以上を買えないと意味のないここよりは

>>2944 匿名さん

ザ・横浜は、グランブリエ横濱山下公園でしょ。

そう言えば、ザ・ホテルヨコハマって何処でしたっけ？

元町中華街にパークコートですか！
お金持ちの中国人が住むのでしょうか

>>2947 匿名さん
中国人は、原則NGでしょうね。

>エグゼクティブ以上を買えないと意味のないここ

やっぱ冷静に考えるとそうですよね・・・。
パークコートが買える訳ない私ですが、じゃあここの下のほうを買ったとして、
どうせ人気でしょうから、超割高購入になっちゃうと思うので・・・。
そういう狭狭2LDKが将来中古価格こなれたら、残債割れでどうにもならなくなる予感・・・。

とにかく、最低でも駅近、
駅直なら、文句無し。
眺望無くても、狭くても、文句無し。
文句ありなら、マンション買えない。

それにしても山下町、みなとみらい、
ここは、ビル風が凄いけど、
文句無し。中華街は、風無し。

ビル風を科学的に分析したい。

>>2948 匿名さん

中区は中国人人口が9000人超と日本一多く、特に中華街の近くは人気です。
お金持ちは高級物件やタワーマンションを欲しがると思いますけどね。

住まいサーフィンの評価119万でした。坪393万というとこですか。

>2952 マンション検討中さん
いい線でしょうね。1割上乗せでスーペリアの平均価格は坪430前後ってとこでしょうね。
エグゼクティブがプラス100万、プレミアムはさらに200万乗せってとこでしょう。

住まいサーフィンのは平均ってことは下層40以下平均340程度
40-44 440
ホテル上　600
そのうえ二つ　800

ってとこかな

近いのは有明住不トリプル評価117かな。
大井町住不131まではいかないね。ま、そんなとこでしょ。
低層坪500って人がいたけどそれは割高すぎだよねやっぱり。

ただ、みなとみらいブランズは評価105/実際125で20万割高
ここも130ぐらいにしてくる可能性はある。

スーペリアの平均４３０なら、
スーペリアの下のほう４１０として、
下層階の最上階４００になると、
全体の平均は３９０とかにはならない。

平均３９０なら、
下５－４０の階は２８０～３６０ぐらい。
幅大きいのは戸数も多いから。
３２０～３５０だと時間がかかる。

>>2956 匿名さん
階層だけで意味不明の価格予測。ここは、階層のほかに方角による値差が半端ない。そのような試算は何の意味もなさない。

2956の人、下層階の最上階って、何階の事ですか？www

コメントの質が低すぎて逆に本当に業界人じゃない書き込みだと思える(笑)

下層最上階は40じゃないの?39だっけ?

2957さんか無理なら誰か方角入りの5階ごとの予想出してよ。平均坪390で。

>>2961 マンション検討中さん
あと2ヶ月まてばわかるって、予想なんて意味ないよ。
このタイミングなら、もう大方の予定価格は決まっているわけだし。
まあ、この板に割と高めの予想があるけど、だいたいその範囲だ。

予想するのが楽しいんでない？
ここはそういうのもありなとこなので

沖式って、2〜3割は安く出る。
普通に坪500超えでしょう。

2964さん

>沖式って、2〜3割は安く出る。

それは、今がマンションバブルな時期だからではないでしょうか。
あと2年位で弾けたら、沖式は2～3割高く出る、と言われるような気がします。

>>2965 興味ありますさん
有り得ないタラレバ話ですよ。
例えば、1億2千や1億3千の新築物件が、2年後には8千や7千の新築物件と同じになると言ってるのだから。

金利3%ぐらいになったらそんなもんでしょ。
白楽辺りに億ションいくつかあったけど、最近は3-4000マンだしな。
ただし、そんな崩れ方は都心では少ないよね。
結局都心一等地以外ほど大きく調整するんだよね。
想定家賃以上に価格が高く利回り低いのは要注意だよ。

今流行りのタラレバですかね(笑)

ただ、六本木等は80年代バブルの時からすると1/5～1/6に地価が下がった事を考えるとあながち極端な話ではないと思います。
横浜でさえ半額になりました。

不動産屋さんと先日話をしていたら、プロでさえ最近のマンションの価格は意味なく高すぎると仰っていました。(2年程前に別の不動産屋さん何人かと話した時も、既に異常に高くなっているとは仰っていましたが)
建築費がオリンピック特需で高くなっていたり、人件費が上がっていても、それらを考慮してもなお異常だと。
一体いつ土地を仕込んだのかというのだろう、とも付け加えていました。

私はバブル絶頂期に建った戸建てを20年後に2/5の値段で買った事があるので、バブルの価格付けの怖さをより一層感じます(私は手頃に買えて良かったのですが、その頃買ったら、と思うとぞっとします)

２８６８さん

私もそう思います。
マンション価格動向を見ても少し高い（ミニバブル）ですね。
三井不動産は眺望・駅直結の北仲、
仕様・住みやすさの山下で住み分けですかね。

オリンピックといっても約1か月のこと
大量に入場券やホテル仕入れて、高く売る人がまたいるのでしょう。
チケット完売なのに席ガラガラ
ホテルも同じ

日韓サッカーワールドカップと同じかな

北仲の土地価格安かったので
価格に反映させてほしいけど
倉庫移転費や横浜市との協定
（公開空地や橋・緑化・市民が利用できる展望台等に）
建設費がかかるから難しいかもしれませんね。

1LDkか2LDkを検討してます。仕事で平日は不在で、低層階でも土・日の在宅時は周りの建物はお休みなのでプライバシーは確保できると思っております。予算上　眺望は諦めております。立地優先と割り切りました。価格の折り合いがつかなかったら、今後　建つかもしれないA1 A2 B1地区のマンション獲得に向けて貯蓄に励みます!!

有明と同じ程度の実力＠坪390はわかったが、吹っかけてはくるだろうな。
神奈川最高層とおなじみ住不かつ社運ＰＪのどちらがより吹っかけてくるのか興味あるね。
住不は南１０階北１７階以上はあまり価格差ないらしい。間取りや敷地の余裕はここよりいい。
ここはやはり北の眺望かな?北角なら１５階でもよさそうだ。

でも、住不は5年かけて売るのは普通。三井は1,2年。
有明のほうが結果として単価高くなると思う。

有明はオリンピックで、大化けしますね。
買いでしょう。

2970さん

マンションは北仲以外にも沢山建ちますので
いろいろ検討してみてください。

価格高くて折り合いつかなきゃ買わなきゃ良い、
不動産購入に貯蓄するのは良いことですが、
買ったためにローン返すだけの人生なんて意味ないから
出来ればローンなしで買えるようにして下さい。

売るのに年数かけていたらコスト掛るし
他の自社マンションにも影響出るので
不動産屋さんとしては
出来ればすぐに売りたいと思います。

2973さん
　
有明は、オリンピック頼みなら
その後大暴落も待っています。
まだ建設予定のマンションある場所は
新築があるので
中古マンションは動きが取れません

ババを引かないように気おつけて下さいね。

富裕層？さんはみなとみらいからの買い替えですか？
私も同類ですが、売りのタイミングが難しいですね。
３年後の中古価格が闇の中。

>>2976 匿名さん
今売っておいた方がよろしいかと。本当はブランズバブルの一昨年だったと思うけど。

みなとみらいは、眺望の有無でリセールが全然違いますよ。
ほとんどの部屋がお見合い。
オーシャンは超希少で、絶対に下がりません。

ここの天井高や、サッシの高さはどうなんでしょう？

>>2978 匿名さん
甘い信者の素人ですね。財産失わないよう気をつけて下さいませ。

みなとみらいは新築販売当初の値段で売れれば御の字です。
海が見えるといってもMMのオーシャンビューは海しか見えなくて単調です。（けいゆう病院からの眺望）
横浜湾岸のタワーは富士山からスカイツリー、新宿高層ビル群まで海越しに見えます。
どこまで眺望に価値を置くかですね。
とにかく2000年代初めにMMのタワーを安く買った方は有利でしょう。

>>2981 匿名さん

警友病院からのオーシャンビューをみなとみらいの質の高い眺望と思わない方が宜しいかと。

みなとみらいの質の高いオーシャンビューはここにしかない眺望ですよ。

2676さん

私は戸建に住んでいますが、
みなとみらいから富士山の見える眺望のマンションも持っています。

北仲も検討していますが、実際見てから決めます。

天井高は240～260でしょうかね？
フロアの高さで違うと思います。

サッシの高さは建物の外観で分かりますね。

けいゆう病院特室や一番上の眺望も普通ですよ。
海とベイブリッジだけかな。

ただ、前のヘリコプター乗って
ベイブリッジ側からみなとみらい見たときは
素晴らしい夜景の景色と思いました。

今日も、北仲見ましたがかなり深く掘っていました。
マンションのギャラリーとなるところは
まだ骨組みが出来た程度でした。

工事の人たちは頑張って仕事してました。

天上高240cmはないだろう、
ハセコーじゃないんだから。
坪単価300万以上なら255cm以上なかったら酷い。

みなとみらいの海って汚いよね。
山下公園の下の海を見るとギョッとする。
綺麗にならないかな。

既存のみなとみらいのタワーマンションは狭い場所に異様に密集させていて眺望の良い部屋が少なそうに見える。
なので遮るもののないオーシャンフロント（オーシャンビューではなく）は稀少だと思う。

都心で結構な見かけと価格でも、驚く程天井が低くて
デコボコで、がっかりさせられたことがあります。
エントランスは、恥ずかしくなる位立派でした。

今の住まいは、270チョットありますので、なかなか
妥協できません。せめて250は欲しいです。

オーシャンビューも良いけど、物に依っては、退屈で
眠くなっちゃいますよ。

２９８５さん

みなとみらいつくる時、建設会社が
工事現場のお汚物を垂れ流していたほどでしたね。
でも、当時からすれば相当奇麗になったんです。

バルコニーからお見合いするマンションには
住みたくないですね。

2987さん
私もそう思います。

マンションのグレードは天井高に比例しますね。
はりのあるでこぼこの天井も最悪です。
照明付けたら邪魔になったりします。
忠実にモデルルームが再現できていると良いですね。

実際の天井とモデルルームの物と
違う場合があるので写メしときましょう。

>>2983 富裕層？さん
もう、外装工事が終わって、内装に取りかかってますよ。窓も入ってますし。まだ足場はバラしてませんが。

>>2985 匿名さん
どこを見て汚いと？どこと比べて汚いと？
もしかして沖縄とかバリとか、南太平の島々の海と比較してませんか？
少なくとも水質は相当に改善されてますし、東京の海沿いエリアよりは遥かに綺麗ですよ。

>>2991 検討板ユーザーさん

まず、水が黒っぽく濁っていて透明感がありません。
そして護岸を覗くと汚いものが浮かんでいて気持ち悪くなります。
そうやって見なければあまり気にならないとは想いますが。

>>2989富裕層さん
＞実際の天井とモデルルームの物と
＞違う場合があるので写メしときましょう。

万が一にも違っていたら内覧の時点で分かると思うのですが、
その時点でなんら手は打てるのでしょうか？

>>2992 匿名さん
それ、どこの海？山下公園は、夏場以外は透明度結構高くて、いまなら底の海藻までみえますよ。生活ゴミが多少浮いているのは、三浦や湘南と同レベルです。

>>2992

それ、太平洋側の黒潮の特徴ですよ。
特にみなとみらいの海が汚いと感じたことはありません。

横浜の海は、だいたい汚いっぽい。
マンション高層階等、
遠くから見るなら問題なく、海は青い。
雨の後は、もちろん黄土色。

水際に寄ると、万葉倶楽部あたりは、海臭い時があります。満ち引きで護岸に押し寄せるからか。
山下公園は、いつもゴミ回収船ががんばってくれています。

それでも、一番綺麗なのは、なんと、汽車道を中心とした北仲周辺。
おそらく、牡蠣殻を敷き詰めて綺麗に見えるから。
底が透き通って見えるし、スズキやボラも現れる。
波も穏やか。
水陸両用スカイダック船が行き来するときは波立ちますが。

北仲は、実は、汚くないのです。。。

>>2996 匿名さん
黒鯛もたくさんいますね。北仲第二公園の護岸の脇に数匹が戯れているのをよく見かけます。
アカエイもウヨウヨいるので、水に入るのは超危険です。

>>2994 匿名さん

2992に書いたのは山下公園の海のことですが、見えかたの違いは海に持っているイメージの違いなのでしょうね。
山下埠頭に統合型リゾートができて、キレイで気持ちの良い海を楽しめたらいいなと思います。

みなさん　この街が大好きなんですね。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もうすぐ資料案内が送られてくるころです。数年後には仲良く共に暮らせれたらいいですね。　

2993さん

モデルルームの梁と実際の物と違う時は
異なると説明ちゃんとあるはずです。

実際の物と異なる場合
売り主は説明義務があります。

三井は大丈夫と思いますが、
杭事件もありましたし、
自分でも確認する必要があります。

重要事項説明書や管理に対する承諾書に
サインする時は良く見てくださいね。

内覧会終わって、ちょっとしたフローリングの傷や
壁紙の張り方など指摘し、納得いくまでサイン
しないと売買成立しません。
ちゃんと直してくれますよ。

オプションの植え込みダインライトの
位置が違ったときは無料にしてくれました。