ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

ここに内覧会の話があまり話題にならないのは、このレスの閲覧者は外野が多いから？

>813

相関関係ありますよ。絶対的なものではありませんが…　

まず価格の決定要素として「需要と供給のバランス」とは誰もが分かる事ですね。

その駅を利用する人の多さはそのエリアにどれだけ住宅需要があるかを計る一つのバロメーターです。
もちろん利用する人全てがそのエリアに住んでる訳ではないですが、その駅を利用する人が多ければ「そこに住みたい」と思う人も当然、比例して多くなります。

そして需要が多く、供給が少なければ当然、マンションの価格は高くても売れる訳です。

川崎駅の徒歩圏の場合、供給戸数が多くても、需要は鶴見の5倍以上ありますよ。

坪単価280万円を越えて販売を成功するには、この「需要が多く、供給が少ない」という構図が成立しないと中々完売は出来ません。眺望と駅直結の需要は多いかもしれませんが、それに対して鶴見で坪280万円では需要が激減すると思います。

>>821
契約者の方ですか？
内覧会いかがでしたか？
よろしければコメント下さい

>>822
前半の需要と供給の話は同感です。
ただ、終盤の坪２８０を越えての販売については、割高感があり、この不景気に完売するには厳しいかもしれません。
だから？
入居開始すぐ完売しないといけないの？
鶴見駅の建替え内容もよく分からないのに…。
あくまで予想ですが、鶴見駅の建替えが終わるまで大幅値引きはないのでは？
むしろ、消費税が話題になったりした日には…って感じですね。
供給にしたって３００戸／１棟だけですから、供給にしたって妥当では？

822

結論としては鶴見の駅力では坪280万円はさばききれないという事ですね。

まーもっともな話ですな。このエリアでいくら駅直結だからって言っても、何かに取り憑かれて購入してるとしか思えないよ…

ラゾーナの例でもありますように再開発が完了した途端に地価が上昇するって事もありますからね。

いずれは完売とするでしょ。どういう形になるにせよ。

私の読みでは50戸位は最終、賃貸に回すと思います。5年位賃料収入を得て、鶴見駅再開発による高価格設定が鶴見周辺全体に定着した頃に中古で再販。1戸55平米、賃料18万円と考えれば5年1080万円。中古再販で3800万円位で売れば損益なしで回収出来ます。

これだけ注目されている物件で値引きをすればナイスの名折れですからね。

ただ300戸／1棟だからといって供給数は妥当ではないと思います。

坪280万円ラインで考えれば競合物件は横浜、小杉、都内、都心等にたくさんあります。そうした競合エリアを差し置いて鶴見エリアを選択する人の需要を考えれば300戸は多いとも…分かんないけどね。

まっ再開発エリアの分譲マンションは開発完了まではさんざん叩かれますけど、完了後は欲しくても買えないエリアになる事もあるので、買った人はどーんと構えてればいいと思いますよ。

坪280万円出しても鶴見がいいと言う人は、昔から住んでるため鶴見に愛着があるか、職場が鶴見などよっぽど便利な理由があるかですかね。

鶴見で坪280万円、うーん。

ところで、皆さんのコメントだと２８０／坪とありますが、南向きに至ってはさらに高いと思われますが…
安さを売りにしていないので、売り切るのは大変だと思いますがどうなることやら…

他人のうちの売れ行きまで悩むことはありません。

そうだそうだ!!

>>828
>>829
何故、他世帯の事を気にしないでいいの？
って言うか、気にならないの？
物件としてはいいと思いますが、値段以外は非の打ち所もないって訳じゃあないですよね。
冷やかしを相手にする必要は無いと思いますが、検討者・購入者によるクチコミ検討は必要なのでは？

>825さん
55平米で賃料18万？それは無理でしょー。
鶴見を過大評価し過ぎでは？

そうだそうだ‼

鶴見の再開発って例のシークレインとたかだか1万㎡くらいの駅ビルだけ？他に何かないの？

ここですか。売れ残りという噂のマンション。
賃貸に５０戸も出すなんて、噂は本当なんでしょうか？

831

駅直結ならそれも有り得るかと思ったのですが…

東海道が停まらないとさすがに直結でも無理ですかね…

ちなみにブリリア川崎タワーは40平米の1LDKで家賃20万円で出てます。

アーベンビオ川崎は55平米家賃25万円、駅徒歩3分でもすぐ賃貸ついてるみたいです。

まーほとんどが企業の法人契約みたいですけど。家賃15万以上だと個人で借りる人はほとんどいない。
その点、川崎駅周辺なら鶴見と比べても企業数や大企業の労働人口数が半端な数ではない。

>企業の法人契約

税務署にバッチリ捕捉されます
おめでとうございます

坪なんぼかいな？

３００万前後。

あーそれは中層以上ね

阿呆らしい。他の資産運用で遊んでいる。暇人。無職か。資産無いもんなあ。

↑840に同感です
ネガコメントをするにしても、もう少し根拠をつけてもらわないと、まるで、駄々をこねる子供のように聞こえますよ(情)
賃料の設定にしてもファミリータイプで２０万前後なんて割安でしょ？(家賃補助等あれば、都内よりは現実的では？)
>>831のように鶴見全体で評価すると設定は高いと思いますが、立地と物件を確認してもらえば、個別物件として扱えるのでは？

５５平米で１８万取れるか取れないかという物件だということは、＠２６０平均以下じゃないと
割高という計算になる。
＠２９５平均の物件の５５平米の部屋だったら、２３万ぐらいの家賃が取れなければ、価格につ
いて合理的な説明が付かない。
永住型の郊外物件ならともかく、通常なら鶴見は、「利便性に比較した割安感」という採算性重
視で選ぶ場所のように見えるのだが・・・
地元信者の人にとっては唯一無二だから値段には代えられないんですかね？よくわからん。

駅直結というのはその駅の周辺エリアと比較対象が出来ないんですよ。だから売る側も金額を乗っけて売るんですよ。
そしてお客さんはオンリーワンという響きに乗せられて「それならこの金額でも仕方がない」って妙に納得してしまうのが「駅直結物件」の魅力です。

周りに同等の比較対象物件がなければ簡単にぼったくれると？？？

>>842
家賃の設定と坪単価の根拠がよく分からないので、教えてください。

☆家賃収入18万×35年×0.9(空室調整)=6800万

★共益費等諸費用3万×35年=1260万
★家主修繕費350万(仮)
★固定資産税350万(仮)
上記小計約2000万

☆★差引き4800万(280/坪)

20万/坪の差額は何故？

>>844
簡単にぼったくられたりしないでしょうし、無意味なコメントやめれば？
　

完全に賃貸を前提とした会話になってしまいましたね(笑)。
いつのまにやら既成事実化を狙うデベに誘導されているのかも(笑)。

>>846
845のコメントした者です。
ただ単なる「検討者」です。
賃貸については、取り急ぎ考えているわけではありませんが、詳しい方の意見は非常に有り難いです。

>845
なぜその差が出るか教えましょう。

まず35年スパンで賃料収入を計算するところが間違っています。(ローン期間に合わせて考えたのでしょうか？)

その考えだと50年でも60年でも計算出来ますね。極端な話、賃料総額が8000万円、9000万円になってその賃料総額からランニングコスト差し引いた金額で売れるという話になってしまいます。


新築分譲マンション価格を賃料から算定する場合は一般的に20年のスパンで考えます。
18万円×12ヶ月×20年=4320万円(55平米/坪260万円)

19.5万円×12ヶ月×20年=4660万円(55平米/坪280万円)

本当に貸すわけではないので税金やら共益費、修繕云々は本気で計算しません。あくまで目安です。新築マンションで本気で利回り計算して収益を考える人はいませんからね。

例1
鶴見駅徒歩8分位の55平米なら家賃14万円くらいかな？
14万円×12ヶ月×20年=3360万円(55平米/坪202万円)

例2
徒歩5分なら家賃16万円
16万円×12ヶ月×20年=3840万円(55平米/坪230万円)

となる訳です。

ちょっとこの周辺の新築相場はあんまり分かりませんけどだいだい合ってますか?

よってこのタワーの55平米が19.5万円位で貸せるなら、まー坪280万円も有りって事になります。

ただそれは「ぴったし」って話だけで、普通は今の時代の新築マンションの場合、20年賃料総額で計算すると分譲価格の方がやや下回る物件の方が多いかもしれません。

また家賃が高くなると借りれる人がどんどん少なくなって来るし、それこそ家賃補助半額というような企業じゃないと厳しいでしょうから需要的に薄くなるのは間違いないと思いますけどね…

本気で貸すつもりの話ではなくあくまで相場賃料から適正物件価格を判断する材料です。参考になれば…

なーるほど!!

シンプルで分かりやすい。参考になりました。

ところで固定資産税ってここはどのくらいなのでしょうか？
サウザンドシティのタワーに住んでる友人が70平米位なのに税金が当初、年で25万円も来た!!って騒いでいたのを思い出しました…

駅直結で資産評価が高ければやはり年20万円は掛かりますか？
(前のレスで同じ質問出てたらすいません)

>>845
[参考]
＠２６０だとして、５５平米４３００万円。
購入資金全てを最安値の長期固定ローン（２．３５％）で調達できたとして、月々の支払は
１５．１万円。これに管理費、修繕積立金等を加え、税金を支払い、月々１８万円で持ち出
しゼロになる。
その結果残るのは、３５年後のローンなしのマンション。それまでの間は一切利益なし。
（個人属性による税制メリットは計算外）
こういった事実を、それぞれがどう評価するか。

以上は自己資金ゼロの計算だけど、頭金１割の投資として考えても同じようなもの。
その場合、坪単価＠２６０万円で、やっと頭金４３０万円に対して４．３％ぐらいの実質利回り。
もし＠２９５の４９００万円だと、頭金４９０万円入れても赤字になります。

現金で買えば、月々３．７％ぐらいの利回りだけど、たんす預金よりはまし？
ただし、３５年後に元本４９００万円分の価値は残っていないが・・・

あとは各自ご判断。それと、家賃は今後日本では必ず下がってきます。（年平均１％？）

悲しい皮算用やってますな。
ただ、売れ残り対策を考える時期には来ています。危機感あるじゃん（誉）

確かに。
ふつうは賃貸の話しなんか出ると猛反撃ですからなあ。

やばい!850の言ってる事が難しくて分からん↓。

要するに購入リスクは高いの低いの？

今日鶴見行きましたが、素晴らしい街に変貌してました！妥当な価格帯ではないでしょうか。

　固定資産税ですが70㎡でおそらく15万円ぐらいになると、個人的には試算しました。
　この物件は管理費が高いので賃貸しには向かないと思います。賃貸しを狙うなら、今後1年位の間で、鶴見駅から5分強位の場所に3件位の物件の予定があるので、そちらを買う方が賢明だと思います。
　内覧会ですが、確かに高層マンションなので、目の前を遮る物がないので優越感はありました。施工も竹中なので殆どクレームもなく終わりましたが、内装は一般的な物なの安ぽく、トイレやキッチンは鏡面仕上げを検討中。また、部屋の位置によっては構造の関係で、掃除機能の付いたエアコンが入れられないなど制約がありました。

８５５さんのように初めから賃貸に向いてないと理解して購入される方ばかりならこんな家賃や収益の話で盛り下がらないのに…

幾らで貸せるとか利回りがどうとかっていう話をすると１００％理にかなわない坪単価になるのでここはやはり駅直結の便利さ、眺望の優越感に価値を見出して行った方が良いと思います。お金に代えられない価値ってやつですね。

>>848>>850
コメント有難うございました
賃貸に向いていないことは自分なりに理解しているつもりでしたが、いろいろ参考になりました
>>853
無理して理解しなくても…
鶴見のタワーＭＳは住みたいと思う人のみが購入すればいいと思います
>>855
エアコンのことですが、本当に「構造」のことですか？(設備の事？)
ただ単に冷媒管がお掃除用の物がなかっただけでは？　

固定資産税、管理費、修繕積立金、マンション購入後費用。
健康保険料、区民税厚生年金保険料、 です。

>>858
意味不明ですが…

３０００マンぐらいソンしてもダイジョウブイ。

ファミリー層は少ないって言ってましたが、３０代・４０代っているんでしょうか？
２０年後、住人みんな７０～８０代になっていて、管理組合がすごいことになったりして。

内覧会に行ってみての感想は、若い方の方が多かったです。
私に行ったのは土曜日なので全体的なことは判りませんが、
現在住んでいるマンションは当初年寄りが多かったのですが、
10年たった現在は若い世代に入れ替わっています。
心配要りませんよ！

>>862
10年後に中古で買うなら安くなっているでしょうから、世代も若くなるのでは？
なにかの弾みで、鶴見駅の利便性がよくなったりしなければ…(仮)
でも、トイレとお風呂にコールスイッチがあったり、実は高齢者向けに設定されていたりして…(謎)

オンリーワンはお金では買えない価値がある。

Ａ見込客増えませ～ん。
明日の朝礼で喝入れてください。

都内なみの価格に思えますが、高いだけの価値はどんな点でしょう。
駅は近いけど線路にはさまれているし。

>>866
あなたのような人が、無意味なコメントして、カウントが増えること？
駅に挟まれることがマイナスと考えるのか利便性と考えるのかは紙一重？

入居者が少なくてたいへん閑静なところがいいです。

ここ以外の新築鶴見マンション物件が軒並み坪150とかなことに、疑問を持たないんだろうか。
もう買っちゃった人は自分を信じるしか無いんだろうけど。

>>869
タワーＭＳが150/坪で買えるなんて誰も思ってないですよ。しかも、それを今頃分からない人がいることに疑問を感じてしまいます(謎)
あなたが検討(もしくは売り込みたい？)物件で、口コミされてはいかがですか？

だからタワーだ、駅直結だって鑑みても、坪220が良いとこだろって言ってるのではｗ

坪150とかなマンションと並べられるとは！
ロイツルも落ちたもんだ（泣）

価格なりの価値は無いマンションですからね。
ナイスに騙されて買っちゃった人は可哀想。
マンションの価格を決める要素は２つ。
立地と仕様。
鶴見は地価が安い上に低仕様な設備ばかり。
なぜこの値段なのか理解に苦しむ。

>>871
70/坪も間違えたりしないでしょう。だから、>869は素直に150/坪だと思ってるのでは？何事も人それぞれでは？
>>872
折角なので、比較物件もコメントしてくれれば分かりやすいのに…
>>873
理解に苦しむ物件の口コミにわざわざコメントしているわけですから、出来れば理解に苦しまない物件を教えてください

駅直結マンションははっきり言ってそのエリアに1棟しか出来ないから本当に高いのか安いのか分からない。
駅力だけでも判断は出来ない。

例えば川崎駅にしても駅直結のマンションはいまの所なく正確にロイツルと価格比較する事は出来ない。

そこでみんなに「イメージ」してもらいたい事は、川崎駅直結マンションが出来たとしたら坪300万円は軽く超えるのでは…という事。そこから考えると鶴見の駅直結マンションが坪280万円は現実的だ!!　　と思うのです。

京浜東北線ラインで駅直結マンションがあるのはどこ？？

駅直結とはどのエリアでも希少性は100%。沿線でみても90%位の希少性。プラス乱開発による同等タワーの建設が厳しいエリアとなれば…

あとはご想像におまかせします。

ナイスの営業じゃないよ。「川崎区幸区鶴見区エリアの相場を上げる会」の者です。

相場が上がって得するのは誰だ？

877さん以外の関係者

その周辺エリアの分譲マンションに住んでる者です。

平成16年に買ったマンション。いつまでも買った当初の価格で中古取引されればいいなと…

いずれ売却しますので。


その為にはどのエリアもまんべんなく相場が上昇する事が望ましい。

そうお考え頂ければ、既に分譲マンション購入済の全員が同じ思いでは…

「相場を上げる会」会員になります!!

いずれ買い替える身としては、自分が持ってる不動産だけ価値が上がって、他は下がる方が助かる。

自分の持ってるものを含めてすべての不動産価格が上がるくらいなら、すべての不動産価格が下がった方が良い。買い換え時の持ち出しが少なくて済むから。

>881

確かにそうですね。次に買い替える物件まで高くなってたらバブルの二の舞ですから。
879は「売却」としか言ってないので、時期が来たらただ売却して実家に帰るとかではないでしょうか。

それならつじつまが合いますね。

んっ？

そうなるとやっぱり流通量が圧倒的に少ない駅直結は有利か。

徒歩3分圏内→5分圏内→8分圏内→10分圏内となるごとに流通量がどんどん増えますからね。

駅周辺の相場がどうなろうと駅直結は1棟しかない。

駅直結は不動の地位です!!

悲惨物件で殿堂入りの新川崎シンカちゃんは駅直結ではなかったけ？

あーシンカちゃん出しちゃいましたね。

でもあそこはまだ未成熟なエリア。(鶴見よりもね)
しかもいずれ歩道橋が出来れば何も問題ない。早いか遅いかだけ。もし歩道橋計画が頓挫すれば駅直結とは言えず、比較対象には入らないでしょ。
(歩道橋が出来たとしても駅直結って感じではないけど…)

ここのタワーは2駅使えて、商業等と公共施設も併用。ほら、だんだん良く思えて来たんじゃない？

そう言えば今更の質問で誰も答えてくれないかもしれないけど、このマンションってJRも京急もデッキかなんかで繋がってんのかな？雨に濡れずに改札口まで行ける？

駅直結って言うから勝手にそうなってると思って話してたんだけど…

もし行けないなら…

駅直結の希少性・・・プライスレスですね。納得させるにはいい理由ですね。
ただ、私はそんなものにプラス数千万も払いたくないな。
それに人気の駅で初めて成り立つ話だと思うけど。

そこが難しいとこですよね。

鶴見駅に魅力を感じて直結だからと言って相場よりも千数百万円払うのは勇気がいる。

人気の駅で初めて成り立つ。

確かに。

鶴見駅に魅力？
何かありますか？

ないでしょう。

ですよね。

なんか発展性ないやり取りですね!鶴見が嫌ならやめればいい!多少高くても価値があると思えば買えばよい!それだけですよ。もっと、なぜ価値があるか?なぜダメなのか?とか…比較する場所とかも含め!

個人的意見としては、川崎はショッピング、外食など利便性は抜群!鶴見はかないません!逆にガヤガヤしたかんじが嫌なら〜鶴見の下町っぽさがいいのでは!ちなみに鶴見のガラ悪さを指摘する人いますが、川崎にはかなわないですよ、川崎駅前タワー住人の知り合いが言ってた現状は!前より良くなりましたが恐くてなかなか行けないとこあるそうです。ぎん○方面や堀○内方面の一部だそうです。

川崎のあのあたり８９３です。組長が変わった。〇日になった。

川崎への屈辱感が凄いですね。
今まで堪えて来たんでしょうが、やはり出ちゃいますね

ここ買った後に、サンクタスが販売されて金額を見たときは、愕然としたでしょう。

>895
どれくらい売れ残るのやら…

ここは鶴見を否定するためのサイトではないし、ロイヤルタワー買いたい人が情報交換すればいい。
ろくに物件も見てない人、鶴見に住んだことない人に頭ごなしで否定されたくない。

＞ここ買った後に、サンクタスが販売されて金額を見たときは、愕然としたでしょう。

サンクタスに実際足を運びました？
駅から遠いし、隣にどんな物件が建つか判らない。
あの値段は妥当ですよ。安い物件は購入層はのバラツキも心配です。

川崎駅は人が多すぎて通勤時にロスタイムが多い、
ＪＲが止まったとき、京急まで案外距離がある。

鶴見でも日常に必要な物は揃うし、
川崎、横浜には必要なときに行けばいい。

人それぞれの考え方です。

↑大賛成ですね。鶴見は鉄道の利便性、生活環境が自然環境と調和している。治安は改善して安心している。鶴見のことを全然知らない方に怒ります。鶴見の発展を考えて企業が進出して建設している。来年３月に利用出来る。三ッ池地区が便利になる。羽田空港も近い。鶴見は住みやすいし住民は親切です。

ナイスマンション購入者。

購入者が満足出来ていればそれでいいわけだが・・。

売れないにはワケがある。

↑こういう一文コメントは検討板になんの意味もないからやめましょうね(哀)

>>898
三ツ池地区が便利とは具体的にどんな感じなのでしょうか?

898さんは悲惨スレや不採算路線スレに投稿された方ですね。
三ツ池界隈の地位向上のためにあちこちに投稿していただいてお疲れさまです。

購入する理由はみなさん色々あるのでしょうが、
私は横浜や川崎、東横線沿線よりも鶴見は劣っていると思っていながら、購入しました。
所詮鶴見です。たいした町ではありません。
でも、生まれ育ったところですし、職場も近いので、私には合っています。

そうですね、納得して買ったのだから、それが一番いい物件ですよね。

私も鶴見は川崎や横浜には負けると思います。なにしろ駅周りの土地の広さが違います。逆にそういう大きめな駅の近くにある良さも鶴見なのでは?

三ツ池はバスだけが頼りなので雨が降ったら通勤は壊滅状態になります。
やはり駅に近いマンションがいいですし、ましてや駅直結なら無敵です。

鶴見区住民ってみんなリッチなんだね。感服するよ。

私は中古で3000万円位の物件を鶴見駅周辺でセコセコ探してます。悲しい…

やっぱりこのマンション、直接駅に繋がってる訳じゃないのね…

えー本当ですか？？

坪280もするんでてっきりJRも京急も駅まで屋根付きデッキとかで繋がってるのかと思ったクポ。

>>908
徒歩１分の部分は、雨が降ったら、駆け足ってことでしょうか？
駅ビルの計画に渡り廊下ってないのでしょうか？

>>909
コメ○○きも…

どうせならそのまま駅にくっつければいいのにね。

>910

つまりどういうことですか？

京急にもJRにも一旦外には出る必要があるってことですか？

例えば
大雨の時にJR鶴見駅を降りました。両手に荷物をたくさん持ってます。
傘をささずに、雨に濡れずに自宅マンションの玄関までは行けますか？

私もこの物件は直結と言っているのでてっきり大雨でも改札から自宅玄関まで傘無しで行けると思ってたんですけど…
チラシやHPでは分からないので…

だれか見学された方教えて頂けませんか？

駅の改札から自宅まではちょっとでも外に出る事になりますか？

平均＠２８０ではありません。＠２９５です。
ちなみにサンクタスは平均＠２５５。ラゾレジの中古は、最近は＠２４５ぐらいでの成約が多いようです。
川崎駅前の相場はほぼ平均＠２４０～２６０で確立した感がありますね。
鶴見の中古相場は平均＠１８０。駅前のプラウドだったら＠２２０ぐらいにはなるかもしれません。
ここは２・３年後で＠２４０～２５０ぐらいでしょう。
東神奈川の駅前に、それこそほぼ駅直結３０秒のマンションが２棟ありますが、築５年で平均＠２３０。
駅近をあまり過大評価してはいけません。鶴見と東神奈川では、本来東神奈川の方が相場が高いんですし。
ここは永く住み続けてこそ価値があるマンションですね。２０年は売却は考えない方がいいです。
逆に２０年後の方が、むしろ相対的には高値（＠２００前後）で売却できると思います。

その話だと鹿島田のパークシティ新川崎が良い例ですね。

駅ビル出来たら直結されるはずだよ

>916

913です
ありがとうございます。


それは私が思っている直結という事ですよね。とりあえず資料請求してみます。
あと駅ビルっていつ完成ですか？

坪単価が高い高い言うが、鶴見なんかより更に栄えていない上大岡のタワーだって同じくらいの坪単価で即完売だったじゃないですか。
前例あるんだし鶴見なら余裕でしょ。
アンチ必死過ぎ、ロイヤル万歳！

でもここは販売不振なんでしょう。
前例にはならないのではありませんか。

鶴見よりも上大岡のほうが栄えていると思うが・・・・
一応デパートもヨドバシだったかビックだか忘れたが家電量販店もあるし。