ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

気に入って買える人が買うだけだから別にいいや・・・。

マジレスすると、15％は言いすぎだけど、
リアルに8％くらいは引いたら一般の感覚で言うところの適正価格になる気はする。

ただ、このマンションは、比較物件が存在しないし、
今後も存在するはずがないから、
そもそも適正価格なんて存在しないと思うし、
鶴見に住む強い理由がある人は、買っても損はないということだと思う。

俺は鶴見にこだわる理由がないので、少し離れて検討してるけど、
例えば鶴見に長年住んでる子供が独立した夫婦とかにはとても良いんだと思う。

それからこのマンションで、
全然議論されてないけど絶対的に価値がある点は、
「耐震基準」だね。

まず、耐震基準２にしてあって、絶対的な安心感がある。

通常マンションは耐震基準１が常識で、耐震基準２にするのは学校や病院の公的施設のみで、
（３になると首相官邸とかになる）
ロイヤルは２なんかにしちゃったから、金がかかるうえに、梁も複雑になって部屋広く作りにくいから
坪単価があり得なくあがってるのが実際で、この点は批判されるポイントではある。

でも逆に、タワーマンションなんて歴史が浅くて、どのタワーも今まで一度も大震災を経験していないから、
いざ大地震が来たら（そして必ず来るが）、ロイヤルだけ安全だったなんてこともありうる。

少なくとも、この点についての「安心感」は絶対的にあるから、
10パーセントくらい高くてもここがよいという判断は十分ありうるだろう。

それから、耐震という観点では、
掘るとすぐに岩盤部分にぶつかるというこの立地の特殊性から、
圧倒的に安定した基礎を据えられているという点も、
あり得なく盤石な印象で、ここまで耐震性に恵まれてるマンションはみたことない。

MM地区の高級マンション群は、岩盤当たるまで数百メートル杭を打ってるし、
地震の時の液状化現象で相当のダメージが予想されるし。


こういう観点から、ちょっと高かろうが終の棲家として買うということは十分にありうると、俺は思う。

下末吉台地の住宅は岩盤基礎で地震の揺れが岩盤の揺れと同じでむかつきがない。家具が建物と同じ揺れを感じている。私の感じている体験です。あくまでも個人的てす。岩盤恩恵。

>>742

ミニバブル期前には耐震等級３の分譲マンションもあったよ。

↑岩盤でない。

>>742
契約者の方ですか…。
竣工おめでとうございます
お部屋を見た暁には、出来ましたらお部屋のコメントもよろしくお願いします。

値段が割高でごねる人って、まだいるのでしょうか？
流石に低層階も残ってないでしょうし、駅から五分くらい歩いてもらって他あたった方がいいですよね。

少し確認し
たいのですが、耐震基準って性能評価の数値だと思うのですが、「２」ではなく「１」ではなかったでしょうか？(ＭＲで聞いたような…)
※ただ、事実の確認だけです(耐震に関しての設計内容及び制振装置等は非常に良いと思っています)

MM地区のタワマンって地盤改良して直接基礎じゃなかったっけ。

まあ、支持層って言葉も知らない人の能書き信じる人もいないと思うけど。

ナイス物件は耐震等級2（ナイスは強耐震と宣伝）を売りにしてるけど、ここはナイスの設計じゃないからね。

ナイス物件の管理会社は計画的で安心感がある。

ナイスに悪戯があることが多い。酷い中傷です。しかしナイスの信用力は崩れませんよ。地元民の信用の築き上げ次世代に受け継がれている。

ここの管理会社ってナイスじゃないよ。

三井だよ

共用部より人の出入りがありましたが、そろそろ竣工検査時期ですよね。

ちょっと、夜、外から見たのですが、鶴見駅周辺のＭＳの中では段違いにいい感じですね。
ウォールナット色のいい感じのソファが見えました

私のマンションからタワーが綺麗で眺めさせて頂て折ります。

シークレイン!思ったより以外と綺麗でいい感じですね。夜とか栄えますよね!
行ってみたらわかると思います。

ま、以前の汚い雑居ビルよりマシかもね。
その程度。

わたしも760さんに賛同!!!

見てみるとけっこういいね。

>>761
本当に近所に住んでるの？
見栄はって「近所」って言っていませんか？
雑居ビルよりましって、建物見る目が無さすぎではないですか？
必ずしも誉める必要は無いと思いますが、否定するにももう少しコメントできません？

>>764
まあまあ↑(^ー^)/
物凄い立派な施設を期待してたのかもしれないですよ。(笑)

主役は駅ビル。

↑
一言だけ言って……
なんなんでしょ(?_?)

>>766
主役って…
脇役はシークレインってとこですか？
その脇役のシークレインのテナント(コー○ー)が今日大変な盛り上がりをしていました
テナント巡り楽しみです

鶴見はよく知らないけど、コー○ーができて喜ぶようなところなんだね。

768は個人的見解ですから
この辺りのみんなが喜ぶとか考える貴方の方がどうかと……(苦笑)

>>769
自分はよく分かってないけど、偉いんだみたいなコメントをよくできるものですね…
テナントを小バカにする前に、無知でも威張ってコメントしちゃうお馬鹿っぷりを見直せば？
(コー○ーと言うよりは、シークレインの新しいカフェに興味があったのでしょうか？)

まーまー、相手にしなければいいじゃない。
ムキになって反応している方も見苦しいですよ。

そうですよ。あまりむきになるとわざと?ってなりますよ

>>772
>>773
確かに、むきになりすぎてました。(反省)
お恥ずかしい限りです。

羨ましいしいです。羽田空港に２３分で行ける、海外旅行もですがレジャーとして利用出来る。京急は世界の電鉄になった。鶴見は価値向上した。国際都市鶴見です。

電車マニアの人かな・・？

そうそう↑以前にも出た話ですが、電車マニアにはたまらない物件ですよね。特に西側住戸は☆

鶴見駅の人気って東京、横浜へのアクセスが良い割に価格が安いという事で注目されていたような気がします。住宅情報で…

鶴見駅は基本的に「通過駅」という事で、わざわざ下車して買い物するって町じゃないからメジャーどころのテナントも入らないんでしょう。ラゾーナやMMが近いのに「なぜ鶴見駅降りて買い物」ってなるでしょ。要するに地元の人しか買いに来ない。川崎駅や横浜駅は首都圏全体から来る。遠方からのアクセスも良い。この違いがこの現実という事でしょう。お洒落なテナントとかを期待するの無駄でしょう。テナント業者も乗降者数のリサーチはするし。

JR

川崎駅　乗降客数　550,000人(京浜東北線、南武線、東海道線)
横浜駅　乗降客数　2,300,000人(たくさん)

鶴見駅　乗降客数　170,000人(京浜東北線)

京急はちょっと分かんないけど当然、京急川崎駅の方が乗降客数は多いでしょう。

とりあえず根拠ってやつを提示してみました。ご意見お願いします。

追加です。

上の乗降客数は1日の話だから年間が考えると

川崎駅　550,000人×365日=200,750,000人

鶴見駅　170,000人×365日=62,050,00人

駅の利用者が年間でこれだけ違います。

賃貸の話もよく出てましたけど、駅利用者数の差も考えないと…

この物件なら20万円で貸せるかもしれないけど借りる需要自体少ないでしょ。それこそなんで鶴見でって事になるし…

確かに。
川崎や横浜を利用する人がわざわざ鶴見に降りたりはしない。

>>778
否定系の意見ですがしっかりした意見だと思います。ですので、鶴見区民一個人の意見としてコメントします。
まず、通過駅と言うことですが、確かにわざわざ遠方から来て買い物は無いかもです。
ただ、横浜市で京浜東北沿線(路線&高速道路が便利)で一番都内寄りという利便性があります。
又、京浜東北と京急が近く且つ羽田空港まで短時間で到着できる＋αがあります。

次に、テナントですが、川崎ラゾーナやＭＭがこれだけ近い立地で何故、同系統のテナントを期待するのでしょう？
むしろ、キリンビール工場が近い訳だから、美味しい居酒屋等飲食店が入った方が個人的には有り難いです。

後は、上記内容に同感し、タワーＭＳのステータスや眺望重視の方がロイヤルタワーを購入するのでは？

↑自分で読み直してみて、分かりにくかったので追記します。
遠方からの買い物客は多くないと思うのですが、そこで生活するのは、便利だと思います(電車&車)
後は、上記理由でタワーＭＳにするか、徒歩５～１０分の割安のＭＳを選ぶかは人それぞれかな？

購入しようと実際に見てきたのですが・・・・

エントランスのしょぼさにまずがっくりです。
それからプレミアム仕様の３０階・・・・

鶴見のプレミアムってこんなもんなんでしょうか・・・・

友人が都心のタワーに住んでるので近いものを想定して期待していたのに(泣)

また1から物件探しかぁ

お金ないんでしょ・・・無理しちゃダメだよ。

>>785
そんなに違っていましたか…

確か、プレミアムの仕様って言っても、すでにＭＲで見てるでしょうし、何にそんなに落胆したのでしょう？
まあ、共用部を見て気に入らないって事は、別の物件を当たるしかないですね

私は鶴見とロイヤル肯定派ですが、782さんに賛同です。
近隣のターミナルに対抗してもかないませんし↑その必要もない!ここの良いとこ悪いとこをわかってて、気に入るかですよ。ランドマーク的な役割はあくまで鶴見周辺ってこと!
それでよいのでは?

魅力的な話が一切出ないマンションだね。
ネガとやせ我慢コメントばかりで行く気失せた。

川崎区と鶴見区の間に住んでいます。
川崎駅、鶴見駅どちらもバス利用です。
鶴見は駅ビルのＣＡＭＩＮ（地下の惣菜売場が充実していた）が閉鎖されてから、ほとんど行かなくなりましたね。３年後くらいで、またできるようですが。ここは、スーパーもショボイ。東口はトミヤとかの小型地元スーパー。反対側は京急ストア。イトーヨーカドーは自転車になりますね。まあ、最低限の買い物はできます。
飲む処は、チェーン店が多い。当然洗練されてません。普段軽くなら、なんとかなります。海側に沖縄料理店が固まってあります。あと南米料理店も。
でも、車があれば中華街（電車でも）、ＣＯＳＴＣＯ、ＩＫＥＡ，羽田空港（電車でも）等とても便利です。平日でも中華街で夕食を楽しめます。
ただ、鶴見のイメージは川崎とあまり変わりません。昔は、鶴見は横浜市ではなく川崎市だなんて悪口を言う人もいました。また、幹線道路が多いので、川崎区同様空気が悪いと思います。公園もあまりないですね。一部いかがわしい地域があります。
推測ですが、海が近いので、海風、陸風かなり風が強いと思います。我家は６Ｆですが、夏はよく風が入ります。冷房がほとんど不要ですが、風が強くて窓を閉め切ることもあります。月に１～２度、数時間異臭がすることがあり発生源は不明です。海側の工場群でしょうか。工場の排出はきれいな空気と聞いてますけどね。それからたぶん、森永のチョコレートの香りがするはずです。
幼稚園は、川崎寄りの線路際と鶴見大学にあったと思います。
総論：寝るだけと割り切れば問題ない。土日ブランチ外食は無理ですが、他所に行けばいいだけです。なんと云っても「一応横浜市です」

マンションを購入するのに寝るだけと割り切る人がいるのでしょうか。
東急線沿線や田園都市線沿線が高くて買えない私は鶴見を候補にしていたのですが、あまり魅力的な話題が出ないのでやめることにします。

>>789
ネガレスばっかりでは無いと思いますよ(汗)
もちろん、行く行かないは自由ですが…
>>790
一応、西友もありますよ(汗)御参考までに…
それと、鶴見中央に住んで、森永の工場の甘い臭いが届く
でしょうか？
ちょっと遠くない？
異臭で言うなら、鶴見川からすることがあるかも…(違っていたらすいません)
寝るだけでなく、日々の生活が幸せに過ごせる場所に引っ越しを検討されては？

>>791
活動エリアがかなり違いませんか？電車ではなくてバス&車生活の人？

横浜あたりから都内に出る人は、高い路線を避けると京浜東北線沿線が候補になるのでは？

森永の甘い香り（良い香りを通り越している）は、駅周辺でもする時がありますよ。
あとは鶴見川はヘドロの臭いがする時があります。
台風時の増水によって…とか、引き潮の時とか。
特に芦穂橋付近。蛇行している部分なのでヘドロが溜まり易いようですね。
南西の風が吹くと、大黒ふ頭方面から異臭が来ますしね。
ご年配の方から聞くと、「昔に比べたら天国」だそうですが、
そういう意味での環境は、やはり良いとは言えません。
子供の頃からのアレルギーが鶴見に越してきてから酷くなりました。
が、やはり利便性の良さは最高だと思います。
だから２０年も住み続けているんですけどね。

791さん
私含め周りにはJR線沿線がいいと思っている人もたくさんいますよ、東急線は混みすぎ、新幹線接続の東京、品川駅に出にくい、駅が多くて遅い等最初から論外
まあ人ライフスタイルはそれぞれだと言う事

まあ意見様々で良いと思います。私の友人は鶴見(実際は鶴見線海側)ですが、海や川や公園あってとても住みやすいと言ってましたよ。町並みも広々してますね!ネガスレとはいいませんが、私も(友人も)住みやすいと思います。

789さんは最近あちこちで蔓延る!荒らしさんですか?
こういうスレ見ただけで行く気失せるって、どんだけここの信者なの?普通みんな参考程度でしょ!他社自社営業やマンションオタクや冷やかし潜入してるんだからさ!あくまで自分で行って見て聞くべしでしょ!

でしょ!さんの言う通りですね。
3連休なので自分でMR行ってみて確かめましょう!

未入居の分の管理費・修繕積立金はどうなるのでしょうか？
売主によっては、「未入戸住居があっても売主は管理費・修繕積立金は負担しない」「建物完成後○ケ月以降は負担しない」といった特約を付けていることが多くあるようです。
契約書にはなんて書いてあったのでしょうか？
売れ残りが多数あるようなので心配です。。

>>800
コメントされてる質問は、ＭＲ行って(もしくは電話で)、確認すればすぐ答えが出ますよ。
次回の完成販売後、どれくらい残っているかがポイントですね

778
779です。

私はこの物件を特に否定する為に書いた訳ではありませんので誤解のないように。

契約されてる方の中でも、テナントにがっかりされてる方が多かったようなので「それは仕方がですよ」という意味での書き込みです。

賃貸についても単純相場で話をされてる方が何人かいらっしゃったようなので、駅の乗降者数を考えれば仮に駅徒歩1分でも需要は川崎駅より激減ですよ。と言いたかったのです。

きちんと否定的な根拠を示さないと、これから検討する人は単純に高く貸せる、空室率も少ない、ずっと価値が下がらないと思って買う訳ですから。

この物件は確かに鶴見ではオンリーワンなので比較対象がない。というのは認めるところです。なので単純に鶴見駅周辺相場との価格が高いか安いかの比較はできないでしょう。

ただお洒落なテナントが入らないとか、賃貸が2LDK、20万円でも需要が多く、空室率が少ないというのはその駅の乗降者数や「駅力」を全く無視した話なので、勘違いしないように根拠を示した訳です。

人が良いと言ってるものただけなしてるわけではないですよ。

ちなみに坪300万円前後で販売されている最寄駅の1日の乗降者数を見ると分かりますが鶴見駅乗降者数の5倍10倍20倍はあります。そういう駅力の中で初めて坪300万円前後という販売価格が成り立っているわけです(オンリーワンではありませんが…)。

そうした違いをきちんと理解した上で、この物件だけのオンリーワンに価値を感じて購入しないと「あれっ？」って事になるわけなんですよ…。そうならないように警笛を鳴らしたのです。

また新たな情報としては

京急川崎駅
1日利用者数　117,000人　42,880,000人／365日

京急鶴見駅
1日利用者数　28,000人　 10,220,00０人／365日

京急川崎と京急鶴見だけでもこれだけ違います。

更に横浜駅の乗降者数、2,300,000人／1日というのはJR線だけの話でした。地下鉄や京急を入れれば相当に数になるでしょう。


かなり長くなってしまいましたが結構、的確な意見だと思ってるのは私だけでしょうか？

企業商業地と住宅地ですね。

この鶴見区、幸区、川崎区の価値を大きく下げないようにナイスさんには頑張って頂きたいですね。

そのエリアの資産価値イメージを下げる要素は「完成後値引きマンション」ですから…

たしか川崎区のエスパでもアイランドグレースに続く500戸の新築マンションをこれから計画中だったと思います。
今度は値引き無しで完売出来るようにきちんと市場調査と客層を見極めて価格設定をお願いします。

関係無い話でごめんなさい。

混んでんのやだわ

そうだね。川崎駅の改札口なんて激込。

鶴見がいいよ。

私も鶴見が良いと思う。
現在、川崎駅の徒歩圏内に住んでいるが、朝の通勤時は、東口の階段下から駅のホームまで3分位かかるし、改札付近は南武線・京浜東北線・東海道線の乗り換えの人でごった返していて、ストレスが溜まる。

川崎は人が多すぎだが、いつもわくわくする

人ぞれぞれでOK！
シークレインの方見てきましたが、まー普通に綺麗ですが、普通の店だよ。
商業施設は思ったよりたくさんではなく、公共施設のほうが大きいように感じました。
だから、住居棟には結構距離があり、飲食店の臭いだの気にならないと思います。

802の意見は大分共感できる内容ですね。

ちなみに鶴見区住民以外で購入している方って結構いるんですかね？？

私は都内から移って来ますよ。

私は川崎から引っ越しますよ。

＞＞791

東急沿線すら買えないのにここを検討するって、おかしいでしょ。うそばればれですよ。

＞＞802

一日の乗降者数と値段はかならずしも相関関係ないでしょ。

東急沿線すらって…
鶴見の方が安いんですけど。

東急のどこと比べて?

東急神話は永遠ではありません。崩れます。日本の経済は東京、品川圏が中心です。ＪＲ路線の利便性価値です。

>>813
鶴見タワーを検討している訳ではないのでは？
一般的な事を言いたいのでしょう…
建物単価が最寄りの駅(駅からの距離等も含め)で決まると思う人達と住居として検討する人達とでは考え方が違いますよね


>>815
東急沿線(徒歩圏内)と比べてでは？
もしくは、鶴見駅からだと東側(汐入ＩＣ辺り？)だと安いかも…

ダメツルだー。昨日通ったらＭＲに人いなかったよｗ

↑冷やかし人発見です。
いったいどこの○○虫なのやら…。

昨日(土曜日)は契約者にたいして、現地案内をナイス&竹中社員で行っていたので、女性の窓口の人しかいなかったはずです。現場は忙しそうでしたよ。

それなのに、>>818みたいなコメントされるなんて…。

そうだね!今週木曜日〜建物内覧会ですね。
そんなときMR行ったらだいたい受付の人は｢今日は現地案内がありまして……｣ってな感じで説明あるよね。

>>818
知ってか知らずか↑わざとらしいのか?

ここに内覧会の話があまり話題にならないのは、このレスの閲覧者は外野が多いから？

>813

相関関係ありますよ。絶対的なものではありませんが…　

まず価格の決定要素として「需要と供給のバランス」とは誰もが分かる事ですね。

その駅を利用する人の多さはそのエリアにどれだけ住宅需要があるかを計る一つのバロメーターです。
もちろん利用する人全てがそのエリアに住んでる訳ではないですが、その駅を利用する人が多ければ「そこに住みたい」と思う人も当然、比例して多くなります。

そして需要が多く、供給が少なければ当然、マンションの価格は高くても売れる訳です。

川崎駅の徒歩圏の場合、供給戸数が多くても、需要は鶴見の5倍以上ありますよ。

坪単価280万円を越えて販売を成功するには、この「需要が多く、供給が少ない」という構図が成立しないと中々完売は出来ません。眺望と駅直結の需要は多いかもしれませんが、それに対して鶴見で坪280万円では需要が激減すると思います。

>>821
契約者の方ですか？
内覧会いかがでしたか？
よろしければコメント下さい

>>822
前半の需要と供給の話は同感です。
ただ、終盤の坪２８０を越えての販売については、割高感があり、この不景気に完売するには厳しいかもしれません。
だから？
入居開始すぐ完売しないといけないの？
鶴見駅の建替え内容もよく分からないのに…。
あくまで予想ですが、鶴見駅の建替えが終わるまで大幅値引きはないのでは？
むしろ、消費税が話題になったりした日には…って感じですね。
供給にしたって３００戸／１棟だけですから、供給にしたって妥当では？

822

結論としては鶴見の駅力では坪280万円はさばききれないという事ですね。

まーもっともな話ですな。このエリアでいくら駅直結だからって言っても、何かに取り憑かれて購入してるとしか思えないよ…

ラゾーナの例でもありますように再開発が完了した途端に地価が上昇するって事もありますからね。

いずれは完売とするでしょ。どういう形になるにせよ。

私の読みでは50戸位は最終、賃貸に回すと思います。5年位賃料収入を得て、鶴見駅再開発による高価格設定が鶴見周辺全体に定着した頃に中古で再販。1戸55平米、賃料18万円と考えれば5年1080万円。中古再販で3800万円位で売れば損益なしで回収出来ます。

これだけ注目されている物件で値引きをすればナイスの名折れですからね。

ただ300戸／1棟だからといって供給数は妥当ではないと思います。

坪280万円ラインで考えれば競合物件は横浜、小杉、都内、都心等にたくさんあります。そうした競合エリアを差し置いて鶴見エリアを選択する人の需要を考えれば300戸は多いとも…分かんないけどね。

まっ再開発エリアの分譲マンションは開発完了まではさんざん叩かれますけど、完了後は欲しくても買えないエリアになる事もあるので、買った人はどーんと構えてればいいと思いますよ。

坪280万円出しても鶴見がいいと言う人は、昔から住んでるため鶴見に愛着があるか、職場が鶴見などよっぽど便利な理由があるかですかね。

鶴見で坪280万円、うーん。

ところで、皆さんのコメントだと２８０／坪とありますが、南向きに至ってはさらに高いと思われますが…
安さを売りにしていないので、売り切るのは大変だと思いますがどうなることやら…

他人のうちの売れ行きまで悩むことはありません。

そうだそうだ!!

>>828
>>829
何故、他世帯の事を気にしないでいいの？
って言うか、気にならないの？
物件としてはいいと思いますが、値段以外は非の打ち所もないって訳じゃあないですよね。
冷やかしを相手にする必要は無いと思いますが、検討者・購入者によるクチコミ検討は必要なのでは？

>825さん
55平米で賃料18万？それは無理でしょー。
鶴見を過大評価し過ぎでは？

そうだそうだ‼

鶴見の再開発って例のシークレインとたかだか1万㎡くらいの駅ビルだけ？他に何かないの？

ここですか。売れ残りという噂のマンション。
賃貸に５０戸も出すなんて、噂は本当なんでしょうか？

831

駅直結ならそれも有り得るかと思ったのですが…

東海道が停まらないとさすがに直結でも無理ですかね…

ちなみにブリリア川崎タワーは40平米の1LDKで家賃20万円で出てます。

アーベンビオ川崎は55平米家賃25万円、駅徒歩3分でもすぐ賃貸ついてるみたいです。

まーほとんどが企業の法人契約みたいですけど。家賃15万以上だと個人で借りる人はほとんどいない。
その点、川崎駅周辺なら鶴見と比べても企業数や大企業の労働人口数が半端な数ではない。

>企業の法人契約

税務署にバッチリ捕捉されます
おめでとうございます

坪なんぼかいな？

３００万前後。

あーそれは中層以上ね

阿呆らしい。他の資産運用で遊んでいる。暇人。無職か。資産無いもんなあ。