ロイヤルタワー横濱鶴見（シークレイン）

114です。

皆様、ありがとうございます
早速メールしてみました。
ブログも毎日更新しているわけではなさそうなので、
メールをみてくれているか不安ですが・・・

>>115さん

マンションナビカウンター紹介のＦＰは
はあんまりいいうわさを聞かないので
私はやめようかなと思ってます・・・

皆さんに質問です。

■モデルルームを見始めて、最初の一件目でここが気に入り、すぐに購入を真剣に検討し始めました。

気に入った理由としては

・駅徒歩１分というより、もはや駅直結であること。
・ランドマーク的な圧倒的存在感があること。
しかも、行政規制があり、今後このマンション以外は周囲に高層ビルが立たないので
この存在感が今後も失われないという特殊性があること。
・鶴見は住みやすいと評判で、そばに高級住宅地や裕次郎の「終の棲家」もあり、環境が決して悪くないこと
・近い将来、駅ビルが完成することで、マンション価値が確実に向上すると考えたこと
・これらの理由から将来、万が一賃貸に出した場合、ローンを上回る賃料収入が見込めると考えたこと
　（↑最重要ポイント）
・マンション内部の作り・装飾・構造等は取り立ててマイナスと感じないこと、
・横浜市の再開発事業の１部分と言うことで、なんか安心感とか特別感を感じること

などです。

もっとも重視したのは、「資産性の高さ」です。やはりローンが怖いですから。

また外国人が多いという点も個人的にはプラスポイントです。国際交流ラウンジとか楽しみだし。

■ところが、モデルルームから帰った後にいろいろ調べてみたところ、いくつかマイナスポイントが指摘されていて、正直かなり不安にもなりました。

圧倒的に多い意見は「坪単価があまりに高すぎる」という意見です。
（多分これは事実なんだと思います。相場より相当高めだと。）

自分としては、ローンを組むことに不安もありますが、
「もしいざっとなったら、賃貸に出せばローンと同じ額くらいの賃料は手に入るだろう」
という判断で購入を考えており、これが決定打です。

こうした観点から行くと、このマンションの購入は少し慎重になった方がよいのでしょうか？

どう思われますか？

私の考えでは、万が一いま新築で賃貸に出すハメになったとしても、
ローンを少し上回る額が見込めて、
駅ビルの完成により、この資産価値は今後も維持されるのではと思えるのですが。　

ご意見ください。

>>122
ここを賃貸に出すつもりなの？
だったらここを買うのは辞めておいた方がいいと思うけど。

イニシア鶴見を見ればわかると思うけど
鶴見の相場よりここは倍近く高いよ。マンションPERで考えるなら、とてもペイできない物件。
基本的にここは地元民が永住を考える物件かと。

鶴見は地元民や地元に関係した人が住む所です。私も鶴見しか考えてなく捜すのは鶴見の物件でした。鶴見の利便性や地元の人情があり暮らしたいと思っていた。鶴見のマンションを購入した。

契約者ですが、賃貸説明会みたいな会も開催されたようですし、最初から賃貸目的の方もいるようです。実際のところ私も計算しましたが三十五年、五千万程度の借入ですと今現在の金利ですと、とんとんがいいところでしょう。金利が１パー上がると持ち出しになる計算ですね。投資には向かない物件なので住んで優越感をあじわいましょう！

補足ですが、資産価値はいろいろな観点からみて下がりにくい物件だと思います。(素人目です(^^))

手元現金でマンションを買った。優越感を味わっている。

賃貸ならもっと安くて利便性がよい川崎を選ぶのでは。
川崎もあれだけ駅近のマンションあるから賃貸だって選び放題だろうし
馬鹿みたいに高ーい家賃払ってまで鶴見のタワーに住みたい人がいるかどうか…。
そこまでして住みたい人なら買っちゃうでしょ。

ナビューレやラゾーナ、武蔵小杉東急直結タワーのような
将来性を期待できる物件の方が賃貸には向いているでしょうね。

鶴見は下町だし将来性も無いから、ここは全額キャッシュで買えるような人じゃないと厳しいかも。

>>123
マンションの資産価値は地域の賃料相場にほぼ比例すると言われるからね。
ここはマンションや地域を気に入って永住する目的でないとやめた方がいい。

鶴見＞川崎

なぬ！三十五年、五千万程度の借入ですと今現在の金利ですと、とんとんがいいとこ、金利が１パー上がると持ち出しになる計算だと。
賃貸なんて・・・
馬鹿じゃねえの。

川崎は高級賃貸物件が全然不足してて、西口のタワマンあたりは賃貸に出すと
賃料相場よりかなり高めの賃料でもすぐ入居者が見つかると不動産屋が言ってた。
某キ○ノンの単身赴任のお偉方さんが探してるだとか。。。
東芝とか移ってくるとまたそういう需要ありそうだし。
鶴見も海側に企業が多いし、案外そういう需要ならあるかもね。

普通の値付けだったらとっくに完売してたかもしれないと思うと残念な物件ですね。

122です

まず、
こうした高額なマンションを「賃貸に出す」という事態は、
住民相互にとってお互い避けてほしい事態だということはよくわかります。
（住環境の観点から）

私も別に「投資用」に購入を検討しているわけではありませんし、
住み続けること前提です。

しかし、ローンのリスクはかなり大きいですし、
万が一、賃貸に出さざるを得ない事態が発生した場合、
「原価割れするか否か」はだれにとっても重要な判断・情報だと思います。　

私としては、すでに書いた通り、
駅ビルの価値・鶴見のランドマーク的存在感から、
賃貸に出してもローンを上回れるのでは、
と感じてます。

現在の鶴見の価値からはトントンくらい
　↓
しかし、駅ビルが完成することで駅の価値が上がり
　↓
ここの駅ビルに直結してることからローンを上回る賃料可能

という構図にならないでしょうかね。

川崎は逆に、タワーマンションが乱立しすぎで、
結局徒歩１０分とかになってしまっていて、付加価値がかなり低く、
借り手がすくないとも聞きます。

>>135
むしろここの値段は再開発を織り込んでいる値段だと思うので
再開発によってのこれ以上の上昇は難しいと思いますね。

仮に鶴見と大井町・大崎辺りが坪330ぐらいの同じぐらいの値段で
売っているとしたら、大半の人は東京側を選択するでしょうし。

122です

>>136

>むしろここの値段は再開発を織り込んでいる値段だと思うので
再開発によってのこれ以上の上昇は難しいと思いますね。

ん？
つまり、

現在は割高
　→２年後には適正値

現在は賃貸にだしてもイーブンかほんの若干の赤字
　→２年後には利益を生みだすこと可能

ということではないでしょうか。

>>135
川崎はタワマン乱立と言うほど建ってないよ。売れ残りらずにさばけてもいるし。
最近建った分譲はオリックス入れても4本だよ。あとはURの賃貸とか。
乱立は小杉とみなとみらいかな。。。東戸塚なんかも。

タワマンが乱立せずオンリーワンの鶴見はやはり資産価値も高いでしょうが、やはりひいき目にみても価格は織り込みずみではないでしょうか。しかし駅ビルが出来てどう変貌するかが楽しみです！

122です

>>138

確かに川崎について「乱立」と表現するのは不適切な向きもあったかもしれませんね。
ただ、やはり「選択肢が複数ある」のとオンリーワンでは決定的な差があると思います。
川崎については、駅から徒歩１０分近いタワーマンションもできてしまい、
結局は最も近い建物１棟だけに価値が集中する結果になりつつあると聞きます。

>>139

>やはりひいき目にみても価格は織り込みずみではないでしょうか

つまりは、

現在の価格は割高
　→しかし、２年後には適正になる

ということですよね。
違うのかな？

そしてこれは、

今は賃貸にしてもカツカツかややほんの少し赤字
　→しかし、２年後にはまあ黒字でいられる

ということだと思うんですよね。
違うのかな？


私は別に、周囲の土地価格の上昇で利ザヤを手に入れたいとは思ってないです。
このマンションが気に入ったけど、価格があまりに高いことがほぼ唯一のネックらしいので、
これが２年後に解消され、値段と価値が均衡するという予想が正しいかどうかを知りたいと思っています。

５年後～１０年後位に鶴見駅西口も再開発することになったりするとどうなるのでしょうね(謎)
鶴見区民からすれば大歓迎でしょうけど、ロイヤルタワー住民からすれば…
賃貸に関しては、新築時に設定家賃であわないのであれば、二年後に中古を買う頃には家賃も低くなるので、厳しい事になるでしょう(予)
まずは、現在の再開発と、鶴見駅の建て替え&カミンが復活すればいい感じになりそうです(喜)

>>140
新築が中古になった時の下落率を考慮していないと思う。
中古になると、だいたい2割は資産価値が下がると言われている。

なんだか背中を押してほしいだけに見えます。
そんなに自分で納得しているなら人の意見なんか聞かずに買ってしまえばいいのに。
私としては再開発をみこんでも高すぎると思いますが何を言っても無駄でしょうね。

何を言っても無駄なのではなく、
根拠もなく無責任な書き込みをする人が何を言っても無駄なのではｗ

私も143さんと同じ印象。
意見をきくふりして自分にとって耳ざわりの良い同意が欲しいだけでしょ。

おいおい、部外者書き込むなよ

>>146
ここは検討板なんだから誰が書いてもいいと思うけど。

145さんに同意

真剣に検討しているならなおさら、人の意見で結果が変わると思えないし。

しかも、匿名の掲示板でどんな人が書いているかもわからない。
都合のいいこと言ってくれても、悪いこと言ってても、誰も責任なんてもってくれないんですよ。
「あのときこう言われたから・・・」と言っても「だから？」で終わってしまいます。

まして、気になっていることがローン（経済）のことだったら、誰もそんなの確信はできないこと。
この板で聞いても納得のいく結論がでるとは思えないし。

フリーの掲示板です、皆、好き勝手言いますよ？
万一、それに振り回されるようなら危険だと思いますが。

周辺の状況etcならともかく、お金の問題だったらご自身でもっと調べましょう。

まぁ、調べるまでもなく（意見聞くまでもなく）、やっぱり背中を押してほしいだけのようにみえますけど？

坪単価を良く言われてますが、ここは今までの鶴見の単価はあてにならないと思います。前例のない物件ですから〜。今までの鶴見物件と比較したら当然高くなるでしょうね↑それはすぐわかることでは?あと武小や川崎に人気がありますが↑あんなに乱立して資産価値が維持されるでしょうか?確かにここは高いんで慎重になりますが↑蓋をあけたら資産価値は維持される気がします。上がることはないでしょうが…あとはまわりの環境整備がどうなるかですね。

なんでわざわざ鶴見限定で「オンリー」なんていう意味があるのか判らない。それほど大きな街でもないし。
当然前後２～３駅とは競合していて、そことの比較で高いって言われてるんだから。
仮に７２平米、６,８００万円の部屋（ここではそんなに高い部類ではない）を全額ローンで借りたら、月々の負担は、金利１.５％程度の３５年ローンでも管理費等と固定資産税計算したら約２８万円は超える。
貸したら高くても２４万円程度。それでも鶴見駅前としては異例に高い賃料だが・・・
どう考えても、資産性保全の観点から買える物件ではない。１５％は値下げしないと、きちんと計算のできる人は買わない。
どうしても鶴見に住みたい人オンリー向け物件。

たしかにオンリーワン物件といえば聞こえがいいけど、
悪く言えば、タワマン需要が1本程度しかない街とも言えなくもない訳で。
鶴見はいい街だけど、資産価値とか考えずに純粋に永住したいという
気持ちだけで良いのでは？

そういうとまた、やむを得ず賃貸にだす場合の…とか言い出すよ。
高値掴みだろうと変に資産価値なんて考えず住みたい街に住むために買うと思えばいいのに。

ま、価格に見合う価値があるかどうか甚だ疑問ですけど。
一流デベでもないくせに吹っかけすぎ。

まあ、色々言うのは自由です。気に入った物件なら前向きにかつ慎重に話をすすめれば良いのでは?他の競合物件のモデルルーム行って、ここの話を出してみるのも良いかも?もし相手物件より自社物件を擁護するような必死なコメントだすならここは良いかも

>どうしても鶴見に住みたい人オンリー向け物件。

それで結構。鶴見が好きなので、だから私は買いました。
値段が高いから、賃貸し目的より永住目的の人の購入が多いと考えました。

周りに高いビルが建たない事は、大きな要素だと思います。
もし、法律が変わったとしても、そばに高層マンションが建つ土地がないと思います。
可能性があるとすれば、西友か花月園の跡地でしょうか？

賃貸を考えているのなら、わざわざタワーを買わなくても駅から5分位の物件を買った方が借り手も多いと思います。タワーマンションは管理費が高いので賃貸に出せばその分家賃が高くなるので不利です。

ここは駅から近くていいですね。
あと何戸残っているんでしょうか？
広くて高いところが若干売れ残りっていう感じでしょうか！？

>>154
あまりむきにならなくていいのでは?自信もって購入したなら、まわりで良くも悪くも言われても別にきにしないでしょ!もしあなたが購入者なら、むきになること自体購入後もまわりの意見で不安や迷いあります!って言ってるようなものですよ。
ちなみに私は、川崎の問題物件モデルルームも行きましたが、逆にここ気に入って前向きに考えてます。

＞１５４さんのような考え方が正しいと思いますよ。
変に値段が高いことについておかしな正当化をしようとし過ぎる人が多いから反発食らうわけで・・・
住みたいから住む。払える範囲内なので買う。それで良いじゃないですか。
何も言うことありません。

物件力が高いＭＳほど叩かれるのは掲示板の常。

人気のバロメータと捉えましょう。

物件力低いでしょ。
そもそもダラダラ販売続けてるこんな注目度の低いスレで何言ってんだか・・・

>>159
あなたも何言ってんだか?ダラダラ売る=低い価値?いまどき何言ってるんでしょうか?人それぞれの価値観だし、先のことはわからないしいいじゃないですか?ここの物件否定的なあなたがここ来て批判してもなんにもならないですよ。批判や辛口コメントするならもっと根拠だててコメントしたらいかが?

＞160の「脈絡のない書き散らし」のどこに根拠だった説明があるの？
＞158は価値観の表明？
それぞれの価値観って言うのなら、それこそ159みたいなのはほっとけばいいのに。
頭に血が上っちゃったのかもしれないけど、まったく文意を読み取れてないよね。結論へのつなぎが支離滅裂だよ。

こちらの物件を購入する方で、住宅ローンを組むとした時に、どうするのがいいのでしょう？

提携ローン(横浜・三井住友)でしょうか？
それとも、個別の住宅ローンでしょうか？
色々あって悩んでおり、皆さんの御意見をいただければと思います。

ローンの組み方次第で変わってくるのでは？金利だけで考えるなら提携が良いと思いますが。

私もやはり提携がお勧めです。

私もとりあえずは提携が良いと思います。あとは、途中で状況により見直ししやすい状態にしておくほうが良いと思います。

まず自分の使用している銀行行った方がいいのでは。
交渉次第で提携以上の条件でますよ。

ナイス提携はかなり利率が良かったと記憶してます。

あと提携ローンでも保険に入ると利率はあがりますから…保険内容が充実してるということも選ぶポイントでは

ナイスっていう軽薄そうな名前が信用の失墜に加担しているのは間違いないよね
なんでこんな名前なんだろ
「横浜不動産」とか立派な名前に変更すればいいのに

たしかに。正式名は「すてきナイスグループ株式会社」ですよね、、、確か。