パークタワー滝野川（旧称：滝野川6丁目計画）

現在の家が床、扉がダークブラウンですが、汚れに関しては確かに目立ちますがその分毎日掃除する意識が出てプラス効果です。

傷はそんなに目立ちません。



それよりも、材質がチープな所が嫌です。
ダークブラウンなら、シックな感じになりますが、あのフローリングは一気に安っぽくなりますね、

このご時勢にオール電化。。。　入居者は人一倍節電努力しなきゃダメだよ。
９月から電気代も値上がりするんだし。

三井不動産の同時期のマンションと比較しても、細かい所の仕様が寂しいのは残念。
例えば洗面台。4～5年前と同じタイプですね。最新タイプは異なると思います。（枠ついたタイプ）

オール電化のせいか、ミスティなんかもついていないのはマイナスポイントです。

近隣マンションとの差別化で、仕様は高級仕様にしてほしかったなぁ。
三井不動産びいき故のコメントです。意見反映頂いて、頑張ってほしいです。

管理会社変えたいね

値下がりしたら検討しよう…

商業施設併設マンション、の管理費は高くなりがち
ですから、管理会社を変えてどの程度安くなるかですね。

その商業施設に何が入るか、直前までわかんないっていうのがね。

管理費高いわりに、共用部が充実してるわけじゃないし。
眺望ラウンジないし、コンシェルジュいないし、管理人or警備員も24時間常駐じゃないしね。

530さん
管理会社は入居後、理事会などで話あえば変更は可能の様ですよね。友人のマンションも
かなり時間はかかったけど、管理会社が変更されて管理費が若干ではあるが下がったと
言っていました。毎月が若干でも長い目でみたらちりも積もれば山となりますからね。
住人同士のつながりがきちっとしれいればいいですが。

ここの場合は同じ敷地の、
商業施設のほうの所有者や賃貸棟の所有者とも話し合わなければいけないと思いますが。

タワーだけでも結構な世帯数ですが、賃貸棟も含めるとかなりの人が出入りするようになりますね。一つの街が出来る感じ。商業施設にはどのような店舗が入るのでしょう。その内容もマンション検討の参考になるのですがね。

分譲棟の管理を変えるのに、商業施設のほうの所有者や賃貸棟の所有者と話し合う必要はないと思います。
建物が違うので管理は別でしょう。

分譲マンションは土地も買うのですから、管理会社の仕事は建物の管理だけではありませんよ。土地の部分も管理します。

土地つまり、敷地の管理は商業施設や賃貸棟の所有者を無視して勝手にはやれないはずです。

マンションの敷地は分譲だから、購入した人達の所有権の共有でしょ。
管理組合の意思で出来るんじゃね？
商業施設や賃貸棟の所有地の意向は関係ないでしょ。
そーでなきゃ、何の為の所有権よ。
商業施設や賃貸棟の敷地の所有者は、ただのお隣さんだよ。

それとも、敷地の一部は、通行地役権を設定するからその辺のからみがあるのかね？

商業施設や賃貸などお隣さんの意向は関係ないね。
タワーの管理組合で話し合ってどうにでもできる。
敷地の管理に関しては大口がいれば無理だろうけどね。

じゃ、どうにでもできると考える方が理事になり
率先して管理会社変更をよろしく！

一体開発の場合、同一敷地の建物の所有者等との協定書が締結されていることもある。
協定書に敷地全体の管理方針が定められていることもある。他の建物やその敷地部分も含めて、同一の人に管理業務を委託することになっていることもある。

契約者でないからわからないけど、賃貸棟・商業棟の所有者との敷地や建物の管理についての取り決めがあるのであれば、契約締結時に交付・説明されている筈の重要事項説明書に書いてあると思う。

住宅ローン減税延長・拡充のニュースはこの物件には追い風ですね。

消費税増税（8%）は2014年4月から、おそらく住宅ローン減税拡充（控除率2%等）は2014年1月から。
この物件の引渡しは2014年3月頃のハズなので消費税は5%台で、かつ、住宅ローン減税拡充の恩恵も受けられる。
最高のタイミングの物件ではないかと。

前回消費税が２％上がるまえに駆け込み需要があったけど、増税後、物件価格は５％下がってたらしいですね。

新聞で住宅ローンの減税ニュースを見ましたが、助かります。大いに利用しましょう。ところで今一番住宅ローンが安い金融機関はどこでしょうか。詳しい方よろしくお願いします。

入居時期は抽選だそうですね。3月に滑り込めるかどうかで大分違うね。

滑り込めないとどうなるんですか？

この物件の宣伝があまりされてないようですが、何故でしょう？

3月に滑り込めないと
引越代始め、色んな物が増税後の値段になる可能性あり。

入居(引越し)時期は抽選だろうけど、流石に鍵の引渡し・譲渡代金決済は先に実施するだろうから、
影響の大きい建物譲渡代金に係る消費税は増税前の税率での負担になるのでは？

それであれば引越し代金の消費税の増税分なんてたかが知れているし、大した影響は無いと思われます。

かなり前に一度見に行ったのですが、その後売れてますか？

＞＞５４８　実際の現地も行かれました？
まだできてないですけど広大な敷地ですよね。

わたし実は王子駅から歩きました、さすがに遠かった、、汗。

でもたしかに台地になってたんですけど全然体力使った気もしなくって。

多分道中の風景も良くて気分良かったんだと思います。
いい地域だなあって思います。

角部屋は、ほぼ残ってないですよ。

第１期４次に販売される分で、７９.７９平米って角部屋３ＬＤＫじゃないですかね？
販売予定時期は今月下旬になってるので、一度問い合わせてみた方がいいと思います。

管理会社の変更って、商業施設の方はわかりませんが、賃貸の方は関係なかったように
思います。マンションの区分所有者で話し合い、総会で決議すれば可能なのでは？

だから、可能だと思う方が率先して理事をなさり、
変更に動いてください。
総会の決議はもちろん賛成しますので。

>>552
>マンションの区分所有者で話し合い、総会で決議すれば可能なのでは？

可能です。

マンションの管理組合理事ってどれくらいのペースで回ってくるでしょうか？
役員の選出って、公募による場合や輪番制による場合などいろいろあると思いますが、
できれば役員を務めることは避けたいんですよね…
輪番制なら仕方ありませんが、その場合10年に1度くらいのペースになるのでしょうか？

>>555

今からそんなことでどうするの！
役員なんか色々な理由うがあって誰でも避けたいと思うけど自分も含めて誰かがやんなきゃなんない。
義務もいきっちり果たしてこそ権利も主張できます。
お互い頑張ろう。

新築の場合、早めに理事やっちゃった方がいいですよ。
古くなると修繕やら、いろいろ問題が出てきますから。

あと何戸くらい残ってるのでしょうか？

登録開始から3ヶ月でまだ第1期販売なんだね。
天下の三井ブランドの物件で、ここまで苦戦するのも珍しいのでは。
第2期以降で100戸を大幅に超える戸数が残っているし・・
竣工後も戸数は大分残るだろうから、あせらず、値引き狙いでじっくり待つのが宜しいかと。

管理費の高さ、共用施設が充実していない、高速・幹線道路沿い等、問題点は多いけど、
西巣鴨という立地自体も中途半端ではないかと。
山手線が使える巣鴨の物件に比べると交通利便性・買い物利便性で劣り、
三田線の板橋区の駅に比べると価格面や生活感では劣る。

価格にメリットがあればよいのだけど、巣鴨近辺を探している人にとっては巣鴨駅近の物件に比べて価格面で大幅な割安感はないし、また、板橋区・北区で探している人にとっては高すぎるという印象。

ピンポイントで巣鴨に住みたいって人は多いけど、
西巣鴨に住みたいって人は極めてレアだから、何か大きなメリット感が無いと引き付けられないよね。

坪単価で10-20万円くらい下がると値ごろ感もあるのだが。

医療施設と商用施設が併設されるならこの立地、値段でも納得かなと思いますが、やはり都外に住んでいる性でしょうか。
感覚がちがうのかな？
うちはしょっちゅうお世話になる小児科も皮膚科も耳鼻科も遠くて大変だから、こういうマンションはありがたいですが。
何度か東京は行ったことがありますが、巣鴨界隈は好きですよ。板橋にも近いですしね。

ここと同じ頃に売り出した、パークタワー豊洲も苦戦しているみたいですよ。
価格で割安感がなく管理費が高く、共用施設が充実していないのも同じみたい。

>559
言わんとすることはわかる気がする。西巣鴨は中途半端な立地だと思う。
山手線が使えず、利便性では巣鴨に大きく劣る。駅前は商店街という程の集積も無い。
駅前スーパーもあるしコンビニも多いけど、何か物足りなさを感じる。

巣鴨に住みたい人、板橋区でも加賀とか仲宿の付近に住みたい人はいるが、
西巣鴨に住みたいって人は少ないと思う。
しかも、この地域に250戸弱の分譲マンションと、大規模な高級賃貸マンションを作っても、
中々需要が追い付かないと思う。そこまで需要の強い地域ではないので。

商業施設や医療機関は魅力だけど何が入るか未定だから、現段階では評価しづらい。

上池袋（大塚駅徒歩）東急の高級賃貸もガラガラですね。

ていうかここって、オール電化だし、免震ではなく耐震タワーでしょ？
完全に今のニーズから外れてるもん。
現在の販売状況から見ても、中古で売るのは相当苦労するだろうね。

>>555
まさか提出物など、管理運営にも非協力的な態度をとるつもりじゃないですよね？
理事は義務ですし、マンションの今後は管理組合と管理会社で決まるんです。
分譲マンションを購入するのに「理事はしたくない」なんて人は
購入しない方が良いですよ。

総戸数245戸がそのまま区分所有者かつ居住者になるとして、
10戸に一名の割合で理事が割り当てられるなら、24人で10年に一度
20戸に一名の割合で理事が割り当てられるなら、12人で5年に一度
こんなところで聞かずに、原始規約がどうなってるか？販売会社に聞きましょう。

商業施設や医療施設の決定・情報公開は
かなり後かギリギリになるのかな？
このへんも分かった上で、検討したいんだけど。。。

プラウド池袋本町が大人気だったのは何故だったのでしょうか？


西巣鴨なら、埼京線も使えて新宿方面に行けるし、三田線では丸の内、日比谷で降りれば有楽町、銀座に行けるのに。
羽田空港へは、一回乗り継ぐだけですし。

＞567
おっしゃる通り、西巣鴨は良い立地ですね。
首都高の横という立地はマイナスポイントですが、西巣鴨という立地（地域）が販売不振の理由のわけがない。

プラウド池袋本町、は豊島区物件だし
埼京線駅２分でしたから。
この物件とはちょっと違いますねえ。

パークタワーは大手町、日比谷行きの三田線へ徒歩3分なので、池袋本町と違った良さがあるのでは？

立地もいいと思いますが。

プラウド池袋本町も三田線まで5分ですよ。

立地はいいって事じゃん。オール電化は微妙か。原発は無くならないにしても。

立地はどうだろうね。やはり高速の目の前というのは相当マイナスだと思うな。
オール電化については、今となってはそこまで問題視されていないのでは。
それよりも、免震でも制震でも無いタワーであることは厳しいと思う。

〇立地はいい

×間取りがダメダメ

１ＬＤＫなくして４ＬＤＫ作ればよかったのに。賃貸棟が横にあるのに意味わからん

＞オール電化
電気代値上がりしたし、光熱費がかさんでしょうがない。
原発無しでいけばそのうちまた値上がりするんじゃない？
これからの時代、オール電化はないよ。
普通の倍電力消費する迷惑な存在。

JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が
一段違うと見た方がいいでしょうね。

商業施設はスーパーとか、業種は明示されてるんですか？
野村かどっかは、テナントにパチンコ屋入れちゃって一部で話題になりましたが・・・

＞＞５７７　居住エリアとの縦距離が離れているような建物ではいくつか見たことがありますが、さすがにこの物件ではそれは無いと思っています。でも何が入るのかは早めに知りたいですね。生活する場所ですから、期待としては買い物系がいいと考えます。ベタな想像ですが美容室の可能性も？

さくら通り商栄会を見に行きましたが地域のゆとりを感じるワンスポットですね、
住み易さを物語っているようでした。

立地の善し悪しは通勤場所や生活スタイル等によって受け止め方が変わる。

いずれにせよこの物件は売れていないのは事実。
残念ながらまだ第2期販売にも移れない。
まだ竣工まで1年以上あるけど、一通り営業活動した結果、この販売状況であると、
時間の経過により販売状況が好転するとは思えない。
値引きを狙って暫く待つのが良いかと。

分譲は売れるでしょ。この近辺の新築分譲で、惨敗した物件はない。

多分賃貸がスカスカになって、家賃が下がって礼金・敷金ゼロゼロのキャンペーンやるよ。
分譲買った人は、それを見て愕然とするんだよ。（俺のローンより安いのかってね。）
全部分譲にすれば良かったのにね。

＞JR準直結のプラウドと最寄りが都営地下鉄のここでは、立地面では明らかに基礎条件が一段違うと見た方がいいでしょうね。

立地が良くても、××人の住人が専用庭いっぱいにプレハブを増築したり、共用部で不良がたむろしているような民度の低いマンションは、ちょっと。

なんで、全部、分譲にしなかったのだろう・・・。

北区との取り決めか何かあるのかね？

このあたり、すでに三井の賃貸が結構建ってるよ。



都営地下鉄は、駅がしょぼいからなぁ。

やる気ないなら、メトロみたいに民営化したほうが良いのかもね。

ここは、池袋まで行くなら

板橋駅まで歩くより、バス停の方が近い？？？

バス停まで結構あるよね。
バス停目の前なら便利だけど。

ここ2Fに一番広い部屋があってわけ分らんかった。

>５８１
この距離で民度張り合われてもねぇ・・・
目くそ鼻くそもいいとこだと思うんですが。
そんなことにも気付かない時点で・・・ねぇ

言葉を選んだほうがいいよ。

目くそ鼻くそかも知れないけど、
プラウドの辺（板橋区板橋や池袋本町）より、
こっち（滝野川）側の方が雰囲気が良いね。
近い距離でも線路を越えると、
住民層がちょっと変わる気がする。

>588
同感です。
新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。
だからこそ、プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。
板橋駅の交通の便に魅力を感じる人って、そんなに多いのでしょうか。
統計データは直近が平成17年なので正確さに欠けますが、池袋、新宿、渋谷あたりの昼間の人口って突出して多いわけでもないですよね。区単位なので判断しにくいですが、大手町、丸の内、有楽町あたりと大差ないように見えます。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tyukanj/2005/tj-05index.htm
西巣鴨の交通の便にメリットを感じる人はたくさんいそうなもんですが、それを覆すような決定的な欠点がありますか？

何と言おうとも販売苦戦中なのは事実だからね・・
西巣鴨と板橋のどちらが上/下のような話でも無く、
高速沿い、高額な管理費、イマイチな設備、非免震・非制震といった問題点や、
商業・医療施設が未決定といった点が厳しく評価されているのだと思う。

賃貸と併せてこの戸数の販売はかなり厳しそう・・

＞プラウドが好調（だった）でパークタワーが不調なのが不思議に思えます。

まあ、震災で消費マインドが一気に冷え込みましたからね。

こんなご時世、プラウド池袋本町の住人のように年収の5倍6倍もの借金をしてまでマンションを買おうと思う方が異常ですから。

589です。
もちろん、西巣鴨or板橋どちらが上かという議論が全てなんて思っているわけありませんが、
中には不動産事情にお詳しそうな方もいらっしゃる様子だったので、この疑問をスパッと解決してくれる方がいらっしゃるかなと。
結論は「いろんな理由で」でいいですか？

404さんの意見が一番信用できる。

＞５９１さん
こちらの物件は年収の２倍３倍で買えるような方々ばかりが購入していらっしゃるんでしょうか。
そりゃ、民度高いですね。
自分は近所のビュータワー住まいでこちらの物件も検討してたんですが、とても持ち家なんて夢の話です　ね・・・

間取りがよければ、もっと売れたかもね。
75Cは低層階にも関わらず、あっさり売り切れたみたいだし。

立地も間取りも仕様も中途半端ですよね。
決め手に欠けてしまうのではないでしょうか。
加えて管理費と修繕費が高額で、住めば住むほど損をするような感じだし。

早めに手放せば、と思っても、売れ行きと賃貸棟の存在を考えると、リセールは苦労しそうですよね。
何よりリセールの頃にはオール電化と耐震が今よりネックになってしまいそうで
・・・。

590さん
まったく同感です。

電話での勧誘がありましたが
「商業・医療施設が未決定を理由に購入を保留するお客様はいない」との事。
認識が甘いのでは？と思ってしまいました。

＞597さん
販売側のそのコメントは酷い話ですね。
テナント未決定が不振要因の一つであることくらい、わかってるだろうに。
購入検討者をなめてますね。

>>592
個々の事情によって評価が上下するのは当然のことと思います。
ただ、市場の半ば常識として、都内・JR主要路線の駅近というのは、それだけで条件評価面で
下駄を履いていると考えた方がよいです。
板橋駅単体はともかく、池袋に一駅、次が新宿、渋谷で、JR他線には無改札で乗り換え可能というのは
メトロを除く私鉄・地下鉄沿線では得難い要素です。

このため板橋プラウドは随分前から、どこが買ってどんなものを建てるのだろうかと、かなりの
注目を浴びていたプロジェクトです。
まあそれにしても長谷工物件をあの価格で数百戸即完に持って行った商売のうまさが際立つ物件では
ありましたね。

>592さん

当然それぞれ事情が違う訳で、「いろんな理由で」購入を見送ってるんだと思いますよ。
大体、誰がみても分かりやすい欠点のあるマンションを売り出すはずないでしょ。

トータルでマイナス要素がプラス要素を上回っているんでしょう。
同時にマイナス要素がそれぞれ致命的なんだと思います。

なんかここの販売苦戦を野村にやつあたりしてる人がいて笑えるな
民度だとか年収の5,6倍のローンだとかさ
こことは全く関係ない物件だろ？
よその中傷してもここが売れるんじゃないんだから控えろよ

そんなよそのことよりここの物件を見直してみなよ
三井でこんなに不人気なのも珍しい

>新板橋駅から板橋駅まで歩いて乗り換えることが良くありますが、埼京線の西側はあまり雰囲気が良くないと感じます。
>あくまで「滝野川と比べて相対的に」ですが。


こんな高速や幹線道路沿いの物件なのに雰囲気も糞もないだろ

管理費が下がれば、もうちょい本気で検討できるんだけどなぁ。

テナントが決まらないと、管理費調整交渉もできないし悪循環ですか？

602さん、詳細おしえて下さい。

＞602
高速や幹線道路沿いでも雰囲気はあるだろ。

ネガ意見もいちいちその通りかもしれんけど、
板橋駅だって普通に使えるし
（なぜか西巣鴨駅のことだけ語られているのが不思議）、
住むのに悪くない場所だ、ってのだけは近隣住民として言いたい。

ただし、決め手に欠けるってのはかなり当たっている。

三田線、都内最強説は？

まず止まらないよね。

高速道路脇なのを除くと、あとは価格との折り合い次第で、
そこまで致命的なネガ要因は無いと思う。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

確かに

単純に不人気間取りが残ってるだけみたいですが。
価格次第なんでしょうね。

304さんの意見が一番信用できる。

三井って早期完売狙わず竣工後値引きしながらジックリ売るスタンスでしょ？

三井の冊子見ました。
CGやキャッチコピー変更したんですね。
前は素朴な感じだったのに、一気に都会的でインパクトある雰囲気に路線変更。

この物件、結構苦戦しているみたいですね。

場所的には悪くないと思いますけどねぇ。。。
私も家内もかなり気に入っていました。
高速道路の騒音はちょっと未知数ですが、
後は立地も含めて申し分ないのかな、、と。

ただ、近くにTSUTAYAがあると良かったですね。
（すごくピンポイントな要求ですが・・・）

そういう私は、文京区の物件にしてしまいました。
決め手は、街全体の雰囲気でしょうかね。但し、
1割以上面積減りましたが・・・・