住吉川リバーサイドフォーラム ザ・レジデンス【旧タイトル】【JR住吉】高層マンション計画@旧東灘区役所跡地

坪いくらですか？

坪220万少々

地代は９０００円前後

高いね！長谷工ちゃんの借地権タワーで220万。。買ったら売れないからずっとすまなきゃいけないね。
あっ、借地権だからずっと住めないね(笑)

あの屏風みたいな圧迫感のある建物はひどいな。

123平米で11000万台予定だったかな。
坪３００万か

ここの掲示板、投稿すくないね。

このマンションは人気ないかな？

現地から徒歩３分の古い分譲マンションに住んでいて近所を検討中です。

現地から徒歩１５分のモデルルームまで出向いて、ここのダイレクトメールを見せたのに、

予約の説明会（ローン講座＋モデルルーム）出席者？じゃないってってことでと間取り図も価格表も

もらえなかった。勿体つけてるね。

チラシを見る限りでは、借地の割りに値段高すぎるのでは？と思いました。

所有権の御影タワー新築時と同じくらいの値段なので。

御影タワーのときは中層階の4000万円台あたりがすぐに売れたけど、ここはどうでしょう。

モデルルーム見に行きました。とても高級感があってすみたくなりました。借地権とか難しいことをいわれましたが、お向かいのプラウドより1,000万円ほど同じ広さでも価格は安いということです。
ただ、収納スペースがあまりに少なく、高級感のあるお部屋が従来の家具やモノでいっぱいになてしまわないか、それを懸念しています。７７平米のモデルルームでしたが、部屋の間仕切りをあいまいにして独立性が少ないのと、そのわりにはどうも狭い印象がありました。
タワーマンションとはこのようなものなのでしょうか。

借地権と所有権の価格差が1000万程度で済むエリアならそれでもよいのだろうね。
物件価格が3000万と4000万の違いとかね。
国税庁の路線価図からしますとここの借地権割合はDですから60%ですね。
リセール時のローン付けまで考えると半値レベルではないかとは感じますが。
少なくとも国税庁の見解でも所有権の6掛けが適正ということです。
もし隣りでまだ売ってる所有権プラウドタワーとの比較でも
5000万なら3000万、8000万でも5000万弱ということ。

確かに安くないが、９０㎡以下の部屋は結構速いペース
で埋めるじゃないか？
立地を考えれば、今後住吉駅周辺は大型マンションでき
る土地あまりないと思う。
価格は約８００万の差、向いの鉛筆型プラウド住民は悔しいかも。

６掛けといっても土地の話で、物件の価値がプラウドの６掛けというのはありえんでしょう。
プラウド6000万の物件で土地持ち分が2000万としたら2000万の６掛けで1200万。５掛けで1000万
だからプラウドの6000万がここなら5000万～5200万の評価かな？

まともな指摘する人いましたね（笑）
まあ普通借の区分所有建物なんてこの日本でわざわざ一体何の事だかよくわかりませんが。
それに建物価格がそのまま乗っかるという考え方も逆に乱暴でしょう。
原価ベースでならまだわかりますが。
いずれにしてもローンが付かないのは致命的だと思いますが。
下手すればゼロサムの話ですから。
定借のローン商品を新築物件中心に一部用意している銀行は例外的にありますが
普通借だと定借よりもさらに付きにくいのでは？
フラットだと一応テーブルには乗っかるでしょうけれど。

定借のメリットってなんですか？

底地権者の話ですか？

あと、ここは普通借ですよ。

定借ではありません。

バカとかこのような表現は止めましょう。
定借、普通借、３０年後のことは正直にわからない、
また、普通借地ローンはできるらしい、このご時世、
６０００万、７０００万はかなり高い買い物、まぁ、
自分の財布と相談し、行動すればいいと思います。

普通借でローンが出るところ、具体的に何処ですか？　仮に新築時に提携で出ても、再販時に出ますでしょうか？

借地権×長谷工　のコラボレーション物件を5、6千万を購入できるような方々が手を出すのだろうか？
しかも、北側に消防署×国道２号線。東側に六甲ライナーの高架。

プラウドの６掛けとかとの議論はありましたが、値引きを考慮した実売価格で議論すべきです。

だから、定借じゃないんでしょ。ここは普通借。

それに定借のメリットなんて、底地権者のものですよ。

あと、50年後まで分譲時からマンション持ってる人、どれだけいてますか？

かなりレアケースで一般的ではないですね
それが定借のメリットとは無理がありますね
ちなみに普通借なら更新もあり得るし
定借でも途中買取とかもありますが
それもレアケースですね
何百戸も売れるのでしょうか見ものです

１６８さんの指摘は普通借地権でも公的な図書館もあるし更新が実はある程度前提になっているというのを
もったいぶって書いているんでしょうが、だからと言って資産価値やローン付けの問題と無縁ではないですね。

>>173
でも罰ゲームみたいな話ですよね。所有権物件選べばよいのでは。ここなら横にあるわけだし。
特別リーズナブルなわけでも逆に希少性があるわけでもないですよね。

どっちが天国で地獄ですか

そういや向こうは即完売してましたね

またもったいぶったこと書いてる人いますが総合設計のことでも言ってるのでしょうか？
価格仕様に反映されていますか？リセールで不利なのも変わりないですね。
宝塚南口のタワーのように所有権で安いと売れるでしょうが。

ここは普通借地よね、リーズナプル価格ではないこと確かだが、

数十年後地上権はゼロにならない。地獄を見る表現は意味不明、

なにが地獄？所有権付きなら天国？

土地所有権を拘るなら、所有権付きの物件を買えばいいと思う。

なんで７年？

１８２さん詳しく教えていただけませんか？

＞182
スレを凍らすスペックホルダーかオメー。
謎を残して消えんな。

この物件はＣＭも流しているね、モデルルームに

行った人がいないか？どんな中身？最新の仕様？

オーダーメイドタイプの123.19㎡のモデルルームは天井高3ｍで、ゆったりとした間取りにシックな家具が配置されていました。浴室だけでなく、トイレも広かったです。これぐらいの広さがあれば、インテリアはどのようにでもアレンジできますね。

標準タイプの77.73㎡のモデルルームは天井高2.6ｍで、廊下の面積を少なくしただけ、お部屋が広くて、各部屋はリビング・ダイニングと繋がっているので、小さなお子様と3人暮らしの仲良し家族には良い間取りだと思いました。オプションですが、引戸の一部が透明になった仕様で、中の様子が外からわかるようにしていました。玄関は人造大理石ではなく、白っぽいタイルでした。このタイプで借地料が月6千円程度とお聴きし、土地の固定資産税がかからないにしても、借地料が高すぎると感じました。

ディスポーザーがあり、キッチンはパナソニック製、戸棚のドアが下方に引き下ろせるなど、使いやすそうな仕様だと思いました。エントランスと玄関ドアのインターフォンは録画機能付きで、セキュリティも標準で付いています。地味なことですが、二重床で、PS（パイプスペース）を部屋の中心部を通さずに、バルコニー側に出していました。スケルトン・インフィルで、リフォームはしやすそうです。

永久に住むつもりはないので,借地だから,転売しにくいらしい,
しかも,中古になると相場より安い。
大きな買い物,5000万以上もするので,気持ちは揺れる。

189さん、ありがとうございます。

良さそうですね。

７３平米ぐらいで３LDK、個室は５～６畳。
引き戸でなくドアだから使い勝手も狭い。
ファミリー用には手狭なのはもちろん、カップル・リタイア夫婦用にしてもせせこましい間取り。
高層階や４LDKタイプも、広い個室は少なく、ビューバスとかもなし。
　
　1.借地の割りに高額。タワーということで？建物代・管理費・積立金すべて高額
　2.売却時の価格が不安。時間もかかる？
　3.眺望は良いが、間取りがせせこましく、優雅さは感じにくそう。

なので、この価格では見送ります。

設計性能評価書は付いていますか？

さあ。ここのネガティブキャンペーンの根源プラウドタワーが営業所たたむので、いよいよ攻勢ですな！
しかし、図書館の地代も住民で負担すると言うのは本当だろうか。

さすがにそれは無いのでは？(笑)

となりのプラウドはやっと完売したかな？先日２号線に通りましたが、とても
高級マンションに見えない外観だね。