パークハウス千里中央ってどうですか？

こちらは、グランファースト千里桃山台のような、「地権者同士のトラブル・裁判」、「デベとのトラブル・裁判」、「近隣住民とのトラブル・裁判」、「既存不適格建築物」、これらのキーワードは該当しませんか？

建て替えマンションというだけでも大きなマイナス要素なので、該当しないかと心配です。

地権者住戸の買い取り価格は５０００万～６０００万円以上だったそうですね。販売価格も高くなりそう。

東町の2つの建て替えが、ストップしたのに対し、予定通りの進捗。
ここは、補助金減にも妥協出来る地権者の方々で、好感は持てる。
手が届く価格なら、是非、買いたい。まあ、無理かな。。

グランファーストが「アレ」だけに、あちらがある意味目立ち過ぎて、ここは高くてもそこそこ捌けるかもしれませんね。

高そう。でも 楽しみです。モデルルームいつオープンかな

最近の大阪府内の新築ではケチのつけようがない物件に思える。
掲示板が盛り上がることもなく淡々と売れていきそう。
値段次第だけど。

値段次第だが、手が届くなら買いたい。
近年では、最高の物件かと。

近年では最高の物件とはどのような点が？

折り込み 6/20日曜日入ってましたね。

ザ、千里タワー検討していたけど、キャンセルした方々の受け皿になるマンションではないでしょうか？三菱地所ですからね。

立地もいいですし、とてもいい物件だと思います。他とは違って高くても余裕で完売しそうですね。

大型のファミリーマンションという印象なので、タワーマンションのスタイリッシュさとは違うのでこちらで満足されるのかなぁと少し疑問です。どちらにも良さはあると思いますが。

東町の建て替え3物件の中古は、未だに、高額で売買されている。
公園の中に建ち、信号無しで駅から帰れる東町の3物件より、立地条件は落ちるかもしれないが、ここもかなり良い方だと思う。
良い物件であることは、間違いないのでは？

最多4500〜5000ってとこでしょうね。

もっと高いですよ(-.-;)。

人気の場所って事もあるからでしょうかね
良いお値段ですね・・・

やはり高いかな。
5000万円ぐらいの予算だが、85m2 以上は無理だろうなあ。立地良くても狭いのは嫌なので、買えない。残念。
買える人が羨ましい。

5000だと70平米くらいだろうね。

ひぇー。
そりゃそうだよな。。

どうせなら、諦めもつくし、売れ残るぐらい高く設定してほしいなあ。
70m2で、6000万円ぐらい。

そこそこの条件部屋は、そのくらいの金額と見ている。

せっかくなら品良く、100戸以下くらいの規模が良かったですが。

普通のサラリーマンではﾁｮｯﾄお高いですね

年収1000万円のちょっとしたサラリーマンにも無理か？
頭金3000万円ぐらいあれば、買えるかも。

私のまわりだけかも知れないが年収1000万で､住宅ローンは4000万までが妥当と言う意見が多い。年齢にもよるが30代前半として。
営業や銀行マンはもっと上を言うが鵜呑みにするのは危険だと思う。
今の年金受給者と比べて状況は悪くなるのは明らかだし､住まいに沢山お金はかける余裕無し｡
狭い部屋を無理して買って十年後買い替えと言ったムダは避けたいから､4人家族で80平米以上は必須条件。
買える額ではなく､買う額という感覚でシビアに検討します。

最近のマンションは 24時間 コンシｪルジュとやら諸々で 管理費やら修繕積立金やら 駐車場やらのランニングコストが高いから… ローン に 加えて ランニングコスト…頭が痛い。 パークハウスは 無理だぁぁぁぁああ↓

最近のマンションは 24時間 コンシｪルジュとやら諸々で 管理費やら修繕積立金やら 駐車場やらのランニングコストが高いから… ローン に 加えて ランニングコスト…頭が痛い。 パークハウスは 無理だぁぁぁぁああ↓

>24
最近、千里中央の別物件を契約したものですが、まったくその通りだと思う。
同じ年収で30台後半～40台とすると、頭金が増えてローン額が減るが総額が5000万というのが、
この界隈の物件のSweet Spotかな。

24時間コンシェルジｭ……。そんなに仕事あるんですかね。少なくとも夜八時以降朝七時までなんて無人でいいと思いませんか？ 夜中もだけど昼間でも何してるのか不明。受付カウンターにいるだけで、学校でいう正門に立つ警備員のような感じ？ いらなくね～？

プライムで70台で5000ぐらいですからねー　もしかしたらここは5500ぐらいいくかもですね　いずれにせよプライムもここもタワーも市内の一等地レベルの単価ですよね？千里中央おそるべしって感じですね

やはり便利ですから中古に出しても下がりにくいですからね。
千里中央が買える余裕あるなら買いでしょう。
それにしても、タワー、レジデンス、プライム、インプレスト、プラウド、エルド、そしてここ。
ここまで選択肢があるって最近では珍しいのでは。増税前に手に入れたいです。慎重に検討します。

値段高いだろうけど、このごろの他のマンションの売れ残りを見てると値段設定によっては売るのに時間かかるだろうね。５５００万円をポンと現金で、ローンが組める人、そんな関西にいませんよ。ザ・千里レジデンスも売れ残ってるしね。

３棟建って、北棟に隣接する自走式駐車場が南棟から遠いように思います。

そんな事はいちいち書き込まなくても、
ランドプランを見れば、誰でもわかることでしょう。

いや 南棟と中央棟の間に 駐車場があります。 地下です。

いずれにしても、一番遠い部屋だと広い敷地内歩くからエレベーター待ち入れて駅まで10分近くなるかも。慎重に検討しなくては。

そもそも横のサンメゾンが、7分なので、5分で行ける部屋は無いでしょう。

サンメゾンの南の新聞配達店の南側の土地がフェンスで囲われていますが、隣接地なので気になります。
どうなるのでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

ここの建て替えの経緯がわかるホームページ見つけました。

http://tatekae.in/keii/index.html

何で１６２戸もあったのに建て替え後に７５戸しか帰ってこないの？
半数以上の家はどこへ行ったの？

破格の立ち退き料を手に賃貸団地に越しました。

千里中央を少し離れれば新築の広い戸建てを充分買えるし お釣もたくさん帰ってきますから。

5000万円以上手にしたんだよね？

リーマンショック前に建て替え決定したから、住民はラッキー。

わざわざ千里中央から離れて戸建て買う意味がよく分からない。
建て替えに際して住み続けるのに高額の費用が発生したということ？
建て替え後の管理費が異常に高いとかそんなんかな？

>44
根本的に勘違いされてますね。
建替え物件の原理から勉強し直した方が良いかと。

パークハウスの土地面積を単純に住民の人数で割ると、一軒当たり３７坪ですからね。
あの立地であれば、マンション用地としたら坪２００万でもおかしくないでしょうから、
立ち退き料は５０００万を下らないでしょう。
それだけの資産を持っていたわけですから。

昔の団地は、土地の持分比率が高いから、羨ましいです。

44さんの文面がわからない。
千里中央の戸建ては 一億以上するので 手が出ないと言っているのです。おかしいですか？

だからなぜ戸建てに越す必要があったの？
築年数も相当だから高齢者が多いと思うけど、年老いてからなら駅遠く維持管理も面倒な戸建てよりマンションのほうが快適だと思うんだけど。
こんないい立地の建て替えで半数以上の家が出て行ったのはおかしいというか不自然に思う。

だから～、それだけ地権者にとって厚遇の立ち退き料だったの！

最近では南千里のブランズやグランファーストもそれで問題化してるでしょ。

リーマンショック前の地権者の厚遇の立退き料。
不況で他がマンション計画中止している中、
ストップしたくても出来ないのが建て替えだからね。
予算的に厳しくてもやるしかないんじゃないのかなぁ。
それが半数以上の家がでていった理由かはわからないけど。

建替えにあたっていろいろ、住民同士であったのでは？投資用と割り切っていればまだしも、住人同士ではね。まあ、ブランズ南千里みたいにすぐ値引きでマンション売り出したり、格安で賃貸に出したりする候補者がいない分いいかもね

>51
いないかどうかは、蓋を開けてみないと（竣工してみないと）分からないだろう？

48さんへ
戸建てに引越す必要があるなんて言ってません。千里中央にこだわらなければ戸建てが買え 更に少なくない残金が手元に残るほどの 等価交換額だと言ったまでです。
よって そのお金をどのように使うか〔使途〕は 高額であればあるほど バラエティーに富みます。高くても 千里中央という立地を選ぶか 千里中央より安くて 広い場所をえらぶか人それぞれですよね。選択の余地の多さが還元住戸率50% となって 表れただけですよ。

モデルルームは、何処にできるのでしょうか？

会員になったらどうですか？今、会員募集中ですよ。私は入りました。きっと高すぎて買えないけど。

ファミリー層には、良い立地ですね。興味ありますが、プライムみたいな価格なら買えないない。メゾンシティ新千里桜ヶ丘の売り出し価格ぐらいまで、戻ってくれたらいいのですが。

私もその価格を期待しているのです。でも広告のハガキの価格帯はプライムでしたね

ご存知でしたら教えてください。
幼稚園の近くねマンションは賑やか過ぎてパスしたいですが部屋を選べば静かなのでしょうか。
共用施設は何が有りますか。

これだけ大規模マンションなんで、どんな共用施設があるか楽しみですね。
高額物件でも共用施設がいろいろ充実していると少しは納得できそうです。
私も知りたいです。

一番北側の棟は確かにひじり幼稚園にほぼ隣接なので、
子供の声を騒音と思うか、否かで、環境的には微妙な点はあります。
まぁ夜は静かですので、睡眠障害になるということはないでしょうか！？

それよりも問題なのは一番駅に近い南側（メインにあるであろう＝一番人気？）
の前の道路は、結構騒音あります。高速道路や御堂筋・新御堂ほどではありませんが、
北千里から坂を勢いよく登ってくるバイクや、"バス"の音は高層階ではそこそこ
気になることが予想されます。その点を考えると、真ん中の棟という選択肢は
あるかも知れません！？

ひじり幼稚園の騒音すごいです、マイクの音量本当に大きく設定されているようです、運動会前の練習の時の音は異常です、夜はサッカー教室の騒音が有りますよ。
南側の幹線道路の音も雨の日はすごいです、又、南側に桜ケ丘も高いマンションが建っている為、圧迫感があると思います。
上記の問題点を考慮して住居を選べば、今後、売り出される予定の物件としては、良いと方だと思います、ただし、
駅近、高スペック、免震構造、高ブランドイメージ（三菱地所、鹿島）等を考えると、中間階、南面で70㎡4600から4800万円ぐらいになるのと思います。

貴重なご情報ありがとうございました。
やはり幼稚園は、毎日の放送の音もスゴいですよね。あちらも仕事ですから微妙な問題ではあると思いますが、付近のマンションに共鳴する事も考えて慎重に検討します。

このマンションは、建て替え物件ですが、再取得予定者が全住戸の1/5の為、新規販売住戸が３００戸弱あるので住戸の選択が楽しみです。
価格設定は、等価交換時の設定価格では、多数の売れ残りが出ると思いますので、資金力の有るデべローパーの英断で逆ザヤ価格の設定を期待しています。
70㎡3800万円を

せんりひじり幼稚園は非常に人気のある幼稚園です。特に年少さんは入園の抽選が５倍以上だったように記憶しています。ただ、北町に住んでいれば優先的に入園できるので問題ないでしょう。対象のお子さんがいればらとてもいいと思います。かなり遠方からわざわざ通園されている方もいるくらいですから。（パークハウスのお子さんで入園枠が超えた場合にはどうなるのでしょうか？ココに住んでいながら万一抽選になってそれに漏れたなんてことがあったら最悪です！幼稚園に聞いてみた方がいいかもです･･･そんな万一の話に答えはまだないでしょうが）

ここは、リーマンショック以前の等価交換で、約55㎡所有者は、修繕積立金を含んで5300万円、約69㎡所有者7000万円を受領したと聞いています。
その時期でも4300万円以下が、適切評価だったと思いますが、当時は坪230から250万円ぐらいで販売を考えていたようです、現在は、千里中央駅近といえども坪180万円以下が妥当だと思います。

> 千里中央駅近といえども坪180万円以下が妥当だと思います。

タワーの坪単価は220-240万円、レジデンスで210-230万円、プライムで210-220万円ぐらいですよ。

>>64 周辺住民さんへ

保育園の北丘聖愛園はどんな感じでしょうか？　御存知のことがあったら教えていただけると嬉しいです。

せんりひじり幼稚園は、年長からの受け入れはしてくれるでしょうか？
まだ、購入するかわかりませんが、5500万円でソコソコ広い部屋があれば、前向きに考えてます。

そうですね、210万円以上の値付けはバブル期の名残りです。
プライムステージは、安藤忠雄に監修料1億円支払ったと聞きましたし、タワーとレジデンスも路線価のもっとも高い時に、豊中市の再開発事業として割高の土地を購入したのでは？、
やはり180万円はきついかもわかりませんが、200万円前後が妥当と思います。

5500万だと85m2前後の3LDKかな。

それだとタワーと一緒だよ。値段が

値段が同じならランニングコストが多少高くてもタワーの方が良いよね。

逆ですね。それならばパークハウスを買いたいです。

220万円なら、たとえ事故物件でもタワーの方が良いと思いますので、タワーより安く購入できると思い購入検討しています。
やはり200万円以下が妥当。
地権者は、購入した値段と変わらないので不満かもわかりませんが、住戸選定の優先権が有ったのですから納得できるのでは。

値段見てよく考えた方がいいね。

タワーでも３０階以下なら２００～２１０万円であるし、
２００万円超えるようならタワーでしょ。

この計画を承認したとき、まさかタワーが事故物件となり、こんなに売れ残っているって、想定外だね。

↑どういうこと？？

計画を承認？？

平成２０年９月ころです。

平成２２年　６月　４日（金） ≪PARK HOUSE 千里中央≫の販売広告を開始しました
平成２２年　４月１２日（月） 上新田天神社にて、新築工事の安全祈願祭が行われました
平成２１年１２月１４日（月） １２月１１日付で開発許可を取得し、開発工事（宅地造成）に着手
平成２１年１１月１６日（月） 管理組合残余財産の清算完了
平成２１年１０月 解体工事開始
平成２１年　９月　１日 全住戸（１６２戸）の明渡しが完了し、管理組合解散
平成２１年　１月３１日（土） 還元住戸選定会
平成２１年　１月１８日（日） 建替え事業実施組合設立総会（設立時組合員数１５０名）
平成２１年　１月 建替え非合意者に対し、区分所有法に基づく売渡請求権を行使
平成２０年　９月２８日（日） 団地一括建替え決議集会（賛成率９３％で可決承認）
平成２０年　８月 団地一括建替え決議議案説明会［法定説明会］
平成２０年　７月 建替え実施計画説明会
平成２０年　４月２０日（日） 団地管理規約設定承認集会（賛成率９５％で可決承認）
平成２０年　３月 建替え基本計画説明会
平成２０年　２月 住戸プランアンケート調査
平成１９年１２月　９日（日） 臨時総会にて事業協力者として三菱地所・鹿島建設グループを選定（賛成率９０％）
平成１９年１１月 アンケート方式による建替え計画に対する意向調査
平成１９年　５月 事業協力者の募集・選定開始
平成１９年　５月 通常総会での建替え推進再決議可決承認（賛成率８５％）
平成１９年　２月 建替え／修繕・改修比較検討案説明会・アンケート方式による意向調査（賛成率８３％）
平成１８年１０月 建替え計画案説明会・アンケート方式による意向調査
平成１８年　５月 通常総会にてコンサルタント導入可決承認
平成１７年 住宅建替え検討委員会の一新、建替え計画に向けて再起動
平成１６年 団地一括建替え決議否決
平成１５年 事業協力者の選定 (東急不動産・伊藤忠都市開発・伊藤忠商事グループ)
平成１５年 住宅建替え検討委員会設立
平成１４年 住宅再生検討委員会設置

なんかスゴイね。。。

事故の件が沈静化してタワーがまた売れ出しているのも想定外？

価格はそろそろきまって情報が漏れてきてるでしょうか。
完成時期遅れてるって本当でしょうか。

野村さんは200～210万円といってました。ホントかどうかわからないですが。建て替え物件は地権者の問題が多くておススメできないともいってました。サンメゾン・レジデンス・プライムステージの営業マンも同じことをいってましたがやっぱりパークハウスに客を持っていかれることを相当警戒してるみたいですね。警戒してもあの価格じゃ持っていかれるのは無理もないと思うんですけどね。

でも、高いかも。だって、容積率１５０％建てているとしたら高くなるよね。豊中は吹田市とは違ってゆるいから。→三菱地所・鹿島建設グループが選定された理由としては、「千里ニュータウン地区環境保全に関する基本方針」に則り、容積率１５０％( 法定容積率２００％)、建ペイ率５０％、高さ４０ｍ以下に抑えた住環境、周辺環境との調和を図った魅力的で、免震構造を採用した安全性にも優れた施設計画でありながら、区分所有者の経済条件（従前資産評価額及び還元率等）の面においても最高条件を提示されたことによります。

パークハウス、サンメゾン、レジデンス、プライムステージ、タワーの金額はほぼ横並びですね。

金額同じならどれがオススメですか？

同じなら、私ならパークですね。中古物件を検索してもらったら分かるのですが、西町は結構中古が出るんです。築年数たったら、安くなっています。でも、東町は適当な広さ、お求め安い価格帯４０００万円以下ではなかなか出てきません。高いな～と思っても、出てきても必ず売れてます。タワーは事故があったので。レジデンスも良いと思います。あの物件も完売すれば、利便性が良いから、中古でなかなか、出てこないと思う。特に、自分がほしいと思っている、広さ、間取りの物件が。それはパークでも言えることかもね

お目が高い！
確かに、売却も考えるなら東町の物件が良いですよね！

中でもパークとレジデンスは買い手がつきやすそうですね。
タワーは事故の件がいつまで尾を引くかという課題はありますが、
それでも売り切れた後ならいくらでも買い手がつきそうですね。

多分、タワーも完売したら、なかなか出てこないで、出てきても売れると思う。そのころには、事故のことが風化しているでしょう。（そう願ってる。何もその箇所に問題が起こらず）

この掲示板を見ていない人からすればすでに事故のことは風化してそうですしね。
パーク、レジデンス、タワーどれも良い！

住宅地にあるパーク
利便性バツグンのレジデンス
ホテルライクなタワー

あとは住まい方の好みですね。

パークは東町ではなく北町です。
みなさん販売価格200万円ぐらいが妥当と思われているようですね。
建築場所は、地盤が良いため杭等の基礎の補強が要らないので工事費安く出来ると思いますので、販売価格に反映してほしいです。
工事の進捗は、基礎補強が無い分早いです、4月に着工で、もう１階の配筋工事？と思います。

会員登録したので、間取りの一例きました。魅力的です。億越えと思われる間取りは勿論ですが、サラリーマンに現実的な85m2ぐらいも良いです。
私なら、坪単価190万円なら、その日に予約入れます。
200万円なら、迷いながらも買うかな。
ただ、どうせ高いなら、240万円ぐらいに設定してくれたら、諦めもつくので、ひそかにおもいっきり高いのも期待してます。

２００万だとタワーの方が良いような気がする。

１～２年待ってたら５００～１０００万円くらい値下がりしますかね？

値下がりは１～２年待ったから下がるというものではなくて、
交渉次第というところが現実ですよ。
１～２年待っても交渉下手ならお得な買い方はできません。
年数ではなく相手の売りたいタイミングで最大の交渉をぶつける
ことができるかどうかです。
身内に販売関係者がもぐりこんでいればそういったタイミングも
教えてもらえますけどね。
信頼できる営業マンに本音で話してもらえればいいんですけどね。
まあ、交渉はタイミングだと心得て、時間を詰めて頑張ってください。

交渉下手だから駄目だぁ～。

事故のあったタワーですら値引きしてもらえなかったぁ～。

タワーの事故が風化することは…多分ない。買ったとしても、「ああ、あの柱が折れたマンションね」と、いつまでも言われるだろう。

パークハウスは、棟によるな。南道路沿いの棟はバスとかバイクが、かなりうるさいぞ。北側の棟で眺望が望める場合、メゾンシティくらいの価格で出れば買いかな。ガーデンヒルズくらいの価格だと…、ちょっと迷う。

結局、角部屋上層階　坪200万なら安いと思う、即買いかと。

坪単価200万円で、タワーの南向き買えるなら、絶対タワーでしょう。
でも実際は、東向きでも厳しいでしょう。
パークハウスも高めに設定して、売れ残るのでしょうね。

93様

メゾンシティとガーデンヒルズの坪単価は、いくらぐらいだったのでしょうか？
興味があります。教えてください。

坪200万円ならやはりタワーの方が良いとの意見が多いようですね。
早期に完売したければ、170万円、そこそこに完売したければ、190万円という所ですね。
南側は、桜ケ丘の高層マンションで解放感０、北側は、一日中昼も夜も騒音いっぱいの幼稚園、駅近だけではこのあたりの値付けが良いのでは？

今タワーで１００万円キャンペーンやってるから
南向き以外なら２００～２１０万円で買えるよ。

かくいう私がキャンペーンに釣られて買ってしまいました。
良い買い物をしたと思っています。

ここのデベは体力あるし、合併して人も余っている。
高めに設定して、長期かけて売る作戦をとるかも。坪単価220から230万円ぐらいと見た。
当然、私には買えません。

私も、長期戦だと思いますよ。メゾンシティとガーデンヒルズのときは、メゾンの方が安く、ガーデンの方が高かった。販売はガーデンが早く、メゾンは遅くに販売開始。でも結局は、両方完売し、中古でもなかなか、お手ごろ価格がお目にかかれない状況です。長期戦でも売れると思います。

地権者が５０００万もらって他へ転居するパターンと残って平均的な住戸７５㎡に住み替えるパターンのいずれかに選択するという条件から仮定したら、ざっと計算して坪２２０万くらいで住民は交換に応じた？？？
だとすると、売り出し価格は最低でも２３０万ぐらいは想定されるかも。
私も買えません！