築30年の中古はダメ？

こんにちは。

今、築３４年のマンションの購入を検討中の者です。
当マンション、総２階建てのテラスハウスのような形態となっております。

現在、修繕履歴を問い合わせ中ですが、場合によっては建てかえの話もあるかと思い、
容積率について教えていただけませんか？

ちなみに当マンションの容積率は200％建蔽率は60％です。
第一種中高層住居専用地域となっている場合、これ以上の建物の最建築は不可能ということでしょうか？

無知でスミマセン・・・

３４年も経っているマンションの管理を調べるのは容易なことではないですよ。
建替えについても反対・賛成者がいるので新しい住民には理解できない歴史のような
ものがあります。
ましてや、住民も高齢化していると思われますし、設備も古いし自分の住戸だけで済む問題
は少ないと思います。
入居してから数年後に建替えの為に１世帯あたり数百万を徴収とか、
予測できないことが沢山あると思います。

また容積率なども近隣住民との調和があるので高層は不可能では？
市区町村の規定もあります。

現在修繕積立金がどの程度あるかや、今後、確定した修繕はなにがあるか
などその程度しか調べる事はできないと思います。

そこの立地が気に入られているのであれば今、ボロマンションにお金を払うより
建替えて新しい住戸販売時に購入検討してみてはいかがですか？

202さん

ありがとうございます。
そうですね、ここの町は条例が厳しいようで、高層のマンションを建てるのにも
最低でも３年（ここ最近の事例ですが・・・）以上かかっているようです。

なので、建替えはなかなか難しいと考えて、古いけど立地の良いマンションを考えました。
ちなみに一人あたりの土地の持分も約３６坪ほどあるようです。

水周りは狭いですが、当時ではめずらしいデザイナーズ系のものだったので
今の住人が設備を変えて住んでいたようです。
最近では若い人の入居もチラホラとのことです。

202です

中庭的な空間があるマンションのようですね。
正直、実際の物件がわからないのでこれ以上のコメントはできませんが
水周りは想像以上にダメージがあるとおもいます。
（修繕で外配管と住戸内配管を交換工事していればOKだと思いますが）
一番重視しなければならない所かと思いますので
よ〜く調べてみてから検討すると良いかと思います。

>>201
建蔽率６０％で総２階建なら容積率は最大でも１２０％しか使われていないということで、
＞一人あたりの土地の持分も約３６坪
ということからすれば法定容積率２００％のうち半分の１００前後が未利用で残されている可能性がある。
ということは建て替えればかなり床面積が増やせる余地があり、保留床を売ることで、ほとんど持ち出しなしで建て替えられる可能性もある。
①都心部の好立地
②狙っている部屋の売値が、その土地持分の土地代（推計額）より３割以上安い
この２つを満たすなら、オレなら迷わず買うな。

>205
自分一人で決められればね。
こういうマンションは管理組合では建替えの問題が旬な話題でしょ。
建替えるまでにまだ10年かかるとしたら
今更ぼろマンション買うのはもったいない人生だな。

ただし金が余っていれば私も買いますね。

202さん

そーですね。
水周りの件は浴室、キッチンを変えたときに配管の修繕を行っているか問い合わせ中です。
その他には屋上防水を平成13年、外壁を平成15年に修繕しているようです。
管理はわりとしっかりしているようです。


205さん

ありがとうございます。
昨晩、不動産屋さんから連絡がありました。
実際に建物調査（？）が入っていまして、今後の予定を話し合っているようです。
おっしゃる通り、床面積を広げて、分譲を7割程度増やして建替えることが可能のようです。

ちなみに②は坪単価ってことでしょうか？
そうすると都会ではないですけど、都会に近い人気エリアなので条件を満たしているようです。
とても参考になりました！！
迷わず・・・少し悩んで決断したいと思います！！！


206さん

ありがとうございます。
そーなんですよね。5分の4の賛成がないと・・・とは言っていました。
でも、ボロマンションではありますが、マニアが好きそうなボロさなんですよ！笑
ライターや料理研究家の人が住むような・・・
古いのを楽しみながら住める人には楽しいマンションみたいです。

＞ちなみに②は坪単価ってことでしょうか？

あれ、意味がわからなかったかな。じゃ、具体的に説明しようか。
土地持分は通常「当該住戸の専有部分面積／全住戸の専有部分面積の合計」という分数で決められている。
例えば、検討中の住戸の専有部分面積が１００平米で、全住戸の合計が２０００平米だとすれば１／２０だ。
敷地面積が２２００平米あるとすれば、土地持分は２２００平米ｘ１／２０＝１１０平米だ。
周辺の土地の単価が１００万円／平米だとすれば、土地持分は１００万円／平米ｘ１１０平米＝１億１千万円だ。
更地と単純に比較するわけにはいかないが、土地持分だけで（潜在的に）１億１千万円の価値がある住戸だということだ。
これが、その土地代より３割安い価格、すなわち７７００万円で買えるならばお買い得だと考えて良いということだ。
なぜなら、容積率が余っているから、建替えれば専有部分総面積は１．５倍の３０００平米になるかもしれない。
同じ１／２０の持分を取得するなら、建替え後の専有部分面積は３０００平米ｘ１／２０＝１５０平米だ。
土地単価が平米１００万円くらいのところの新築物件なら、１５０平米もあれば最低でも１．５億円だろう。
建替え経費に３３００万円を拠出したとしても、７７００万円＋３３００万円が１．１億円ではなく１．５億円になるというわけだ。
仮に建替え後も同じ１００平米でいいのなら５０平米分を誰かに売ることになるが、その５０平米分が５千万円で売れるなら、建替え経費３３００万円を差し引いても１７００万円が手元に残ることになる。
かなりアバウトな試算だが、地価が高いにもかかわらず容積率が余っている物件というのはおいしい。建替えを気長に待つことができるならばね。
建替えが近そうなら最小限のリフォームで待てばいいし、１０年は先になりそうならフルルフォームして内装は新築同様にしてもいいだろう。

日本のマンションって何で寿命が短いのかな？
ガキの頃、マンションは６０年以上もつと信じていた。
欧米？では竣工６０周年記念とかイベントがあったり、新築より中古の方が価格が高いことあるらしいし。

205さん

詳しい説明ありがとうございます！！！
これなら無知な私でも理解できます。
これから細かい計算をしてみたいと思います。

サラッとみる限り、そこまで地価が高いとは思えない・・・
けど、気長に待てるならそれもいいですね！！


209匿名はんさん

そーですよねぇ～
古いものを大切にする文化・・・どこにいってしまったんでしょうね。
いつかは日本にもビンテージマンション（１００年以上）が
存在するようになるといいなぁ～と思ってます。

205さん

追記です・・・
ちなみに、現在「建物診断」みたいな法人に調査を依頼しているようです。
もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。
まぁ～建てるマンションのグレードにもよるとは思いますけど・・・

＞もし、建て直すとしても今現在では住んでいる人たちの持ち出しはゼロとのこと。
ならやっぱりお買い得だね。
土地持分が大きいといえども、築３４年ともなれば新築の半値以下でしょ。
それが、そう遠くない将来に持ち出しゼロで新築（資産価値２倍以上）に化けるんだよ。
持ち出しなし（還元率１００％以上）なら建替え決議も比較的容易にできるはずだから、いつまでも古いマンションに住み続けなければならないというリスクも低いよ。

ふふふ、甘いよ、大甘だ。

205さん

そうですか！！お買い得なんですね！！！
計算したら３割以下ではなかったので・・・笑

新築時にいくらで売られていたかは分かりませんが、
同じ市内で築１０年くらいの物件は倍以上の価格設定になっています。
海側・山側でだいぶ違うとは思いますが・・・（検討物件は山側です！）
このご時世、駅まで５分ちょっとの立地は中古ならではですよね！（あ、東京ではないので・・・）

余談ですが、去年も築３２年の海が見えるマンションの購入を悩んでいました。
ただ、既存不適格物件だったので、やめたほうがいいとアドバイスを受けています。
なので、このテラスハウス式のマンションを見つけたときにピンときたのです！
不動産屋さんに再建築可能です・・・と言われたものの不安で・・・

205さんの適切な説明で私にも理解ができました！！本当に感謝しています。
ありがとうございます～
心を決めたら、この場をかりて報告したいと思います♪

>213
私もそう思います。
建替えは実行まで時間がかかるし、すぐに行うにしても
仮住まいしなきゃいけないし・・・・
あくまでも投資目的であればよいが、ギャンブルに近い買い方は危険かと思います。
価値があれば不動産投資会社が買い取っていて既にコミュニティーとは無縁な状態に
なっているかと。
金に目がくらむと痛い目にあいますよ。

建替えが円滑に進まないリスクは当然にある。ある程度のリスクは仕方ない。
要は、うまく建替えができた場合の利益の大きさと比べて、負ってもいいリスクかどうかを的確に判断することだ。
そのためには、>>208に書いたような試算がそれなりの精度でできることが条件となる。その物件の地域の相場をどの程度知っているかがポイントになるな。
あと、東京ではないとのことだが、地価がそれなりに高いところでないと、容積率が余っていてもうまみはないし、建替えインセンティブも働かない。
ま、これまでの情報から判断するに、お買い得ではあろうが、よくよく調べてちゃんと計算する必要はあるよ。

築30年はあっという間に築40年～になると思います。
配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。
建てかえは新築と同じになりますか？　それを考えるとわざわざ築30年を
購入するメリットは少ないように思います。

築30年はあっという間に築40年～になると思います。
配管はぼろぼろになるでしょうし、眼に見えないクラックもあるでしょう。
建てかえは新築と同じになりますか？　それを考えるとわざわざ築30年を
購入するメリットは少ないように思います。

排水管の工事は積立金さえあれば大丈夫ですよ。
資金不足の場合は、外側に配管すれば良いのです。ちょっと醜いですが、生活に支障なし。

古いマンションで一番問題なのは、耐震でしょうね。
診断に出せば、補修は必須、だから診断に出せないマンションも多いと聞いています。


地盤にもよりますが、５階ぐらいまでの壁式は丈夫らしいです。（建築士の談）
ウチのマンションは、エントランスの一部分と、１階駐輪場を壁や鉄骨で補強しました。
ちょっと見た目は悪いのですが、これでぺシャンとつぶれるようなことはナイようです。

ウチのマンションは、容積に余裕がありますので、再建するときには余剰床が発生します。
それを売却できれば、居住者建替負担金も抑えられます。
立地も良好です。

でも、今のところは、補修を行い良い状態で住むと言うことが皆の意見です。

>219
配管について一言

築30年のマンションの配管は鉄管だと思います。
（築24年で鉄管でした）

その場合、219さんの言うとおり外配管は積立金で工事は可能ですが

部屋内は持ち出しになります。
（共有部分でないので）

そうなると築30年ものはリフォームも考えた構造になっていないかもしれません。

つまり部屋内の工事が購入後数年、または10年以内にかかってくると思います。

リフォーム現場を見る機会が多いのですが、鉄管は工事が大変です。

また外側とのジョイントが問題あると思いますので、内外同時に行うことが

ベストかとおもいます。

（エンビ管と鉄管は基本的にジョイント不可能かと）

築30年であれば修繕工事3回目を迎えると思いますので、そのあたりの情報も必要ですね。

築35年の再生マンションを
3580万円で買った人がテレビに出てましたが
もとは取れるのかな。
たしか目黒駅から徒歩5分の物件でした。

建替えするにせよ、大規模修繕するにせよ、住民の合意がとれるか、がポイント。
新築マンションなら当分の間何もすることがないので、のほほんとしていられるが、築年数が経つとそういうやっかいな問題が山積みになる。
容積率余りまくりで、業者が全て取り仕切ってくれるぐらいのマンションであれば良いが、住人間で調整ってなると、纏まる話も流れちゃう、って事も起こり得る。
まあ、余程建替えが具体化したマンションで無い限り、購入は見合わせた方が無難。
でも、建替えが具体化してれば、売値も高い。
なので、ギャンブルで購入ぐらいの気持ちが必要かな。

気に入った物件が築30年越えなので、色々検索しているうちに、このスレに辿り着きました。
築30年越えともなると、購入するときには色々知識が必要ですね。。。