芝浦アイランド完成間近！芝浦ってどうなんでしょう！？

麻布十番や、吉祥寺のような、センスと活気があるストリートがあると、さらに良くないですか？

私は、麻布十番はともかく、吉祥寺はどちらかというと苦手な部類です。
妙にごちゃごちゃしているし、子供向けの店とかチェーン店が、衣食関連で多すぎませんか？
それで言ったら、巷で人気の自由が丘も好きじゃないな。
（ストリートで言ったら、私は丸の内仲通が一番好き。まぁ、絶対に芝浦には真似できませんけどね）

センスと活気があるストリートは、それこそ麻布十番みたいに島からチャリで行ける範囲に一杯ありますよね。それでいい。私は、自分の暮らしの周辺には不要だと思います。

ちなみに、今日は表参道に用事で行った帰りに、麻布十番の梅芯亭（でしたっけ？）でケーキを買って帰りました。週末の麻布十番は若い子やオバサマたちがガイドブックを持って集まってて、ちょっと落ち着きません。木曜とか金曜の夜あたりの麻布十番が一番いいですね。

ですよね。ここは、静かで何もないのが良いところだと思います。

芝浦の中古マンションを見に行ってきました。
環境・物件ともとてもいい感じでしたが、（周りとても綺麗で静か。価格も去年よりは安くなっている）高速の音・排気ガス／埋立地／内廊下や未入居物件で感じた潮の匂い
が気になります。実際に住んでみてどうでしょうか？失礼な質問ですが
お願いします。

いやぁ、素晴らしい環境ですよ。なにもかも。

アイランドの賃貸棟であるブルームも9月入居に向け、仕上げが急ピッチに進んでいます。
これで、アイランドはほぼ完成です。

アイランドの環境に少しでも疑問がある方は、中古を買う前に、賃貸である程度の期間、実際に住んで確認されることをお勧めします。通りがかっただけではわからないことって、一杯ありますからね。

芝浦アイランドに住める人いいなーブルームタワーの最上階って賃貸しないんですね？ ちなみに駅まで専用バスとかないんですね？少し遠く感じます

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いよいよ、ブルームタワー引渡ですね。

今後の芝浦アイランドが成熟楽しみですね。

しかし、ここに来てエアータワーの解約件数が多く出て来ているのは、ブルームタワーに移られるのでしょうか？？

賃貸棟は、ローソンないんですよね？

分譲のケープタワー、グローヴタワーと賃貸のエアータワー、ブルームタワー

売買で検討する場合は、ケープとグローヴしか検討出来ませんが、賃貸の場合4棟でどれが一番人気なんでしょう？

しかし、あぱ●◎の看板は品がないですし、逆効果の様な・・・シェアは取れて居ないでしょうから費用対効果は無いので、取り外して環境良くして頂くと品格が出るような気がしますが。。。。

バスは、都営団地前からの、港区コミュニティバス「ちぃばす」の始発乗り場が至近です。
ただ田町駅までだと、ケープ以外の３棟からは、結局徒歩よりも時間がかかってしまいますね。
麻布十番や六本木ヒルズに行くには、とても便利ですよ。

あれ、ここって亡くなった女子アナが住んでたとこ？やっぱ賃貸？

たしかエアーに住んでたらしいよ。
他にも有名人多数住んでるって噂聞くけど。
誰か目撃した人いる？

芝浦アイランドのタワマンには、その手の有名人は多いですよ。
ただ、実際に見ても、あまりオーラはありません。

あと故川田さんはエアではありませんでした。

10月販売中の芝浦近辺四タワー（ケープ、キャピタル、グローヴ、芝浦ベイワード）中古物件について、分譲価格と売り出し価格の乖離幅を示したちらしが入ってた。

興味深いので、データを転載。

左から、売り出し戸数　分譲価格100%以下　105%　110% 115% 120% 120%超

ケープ 　　　　15 0 0 1 0 4 10
キャピタル　　 11 2 1 1 2 1 4
グローヴ 14 0 0 3 3 0 8
ベイワード　　 4 0 0 1 0 1 2
　
芝浦アイランド物件の強気の価格設定が目に付くが、売り手が強気になれるだけの要素があるのだと予想される。ブロックリノベーションも完成し、落ち着いて、開放的な雰囲気ができてきた。外部からの来訪客にも評判であり、潜在的な買い手にも十分アピールできるだろうと考えているのだと思われる。
特に分譲価格が高いと叩かれていたグローヴでも20%超の高い値付けが行われている点には注目すべきである。

ベイワードは他の物件と比較して分譲時期が早く、分譲価格が割安だった一方で、芝浦アイランド物件の価格に引っ張られている要素も予想される。

で、キャピタル。周辺の開発計画が具体化し、囲まれ感が強くなる強い懸念がある上、公開空き地や共用部のディテールに対する評価、さらには管理体制の疑問、オフィス街の雰囲気の周辺環境等、他の物件と比較して強いポイントが低い点が挙げられる。チラシ上では、分譲時にあれだけ強く訴求していた耐震構造との差別化要素が全くうたわれていない。

中古と新築では訴求ポイントが異なり、潜在的な買い手が「住みたいな」という気持ちになれる空間を提供できるか、という点が重要になるのだろう。単なるタワー一棟でその点を訴求するのは難しいのかもしれない。ブロックリノベーションの提供する魅力は、ある程度、中古価格に反映されているものであろう。

将来的な中古価格の維持という点でも、芝浦アイランド物件の将来性は期待できるのではないだろうか。

なに妄想こいてんの？

ちらしは東急リバブルが東日本不動産流通機構のデータから調べたもの。
データの信頼性はこの際、議論の対象としてもしょうがないので、正しいと仮定する。
その場合、このデータから何が読み取れるだろうか？

私の考察は55の通り。
何か間違っていると思われる事項があれば、是非、貴殿なりの考察をお示しいただいた上で、
当方の誤りをご指摘いただきたい。何が妄想なのか、ご説明していただきたいものだ。

それができなければ、あなたのコミュニケーション能力や思考能力に、大いなる疑問を
抱かざるを得ないね。

一行批判なんて、面白くもないし、ちっとも生産的じゃない。
意見を交換できなければ掲示板の意味はないね。

私は56じゃないが、偉そうな口叩く前に成約価格で比べなさい。
ここは勘違い売主が多い。
湾岸バブルは既にはじけています。

わかってない。
成約価格と売り出し価格の違いなんて、誰でもわかってる。

売り出し価格は、近隣物件で比較した場合、売主側の強気度合いのインディケーションとなる。中古市場では重要な点だ。買い手を意識した上での提示価格であり、当然、売り手の裏には成約しなければ困る業者がいる。よって、それほど市場の状況からかけ離れた価格形成はできない。追加的に言えば、実際に中古物件の成約が続いている以上、その価格動向をベースに価格提示が行われているのも十分、予想される。

ある程度のディスカウントは当然だが、売り出し価格からの常識レベルの割引率で、物件ごとの差異はそれほど高くないはず。とすれば、成約価格と売り出し価格の相関は相当程度、予想される。

つまり、成約価格での比較でなければ無意味とまで断言するあなたの論理は、売り出し価格で比較する私の説の否定にはならない。

しかし、何でこんな単純なことを書いてやらなきゃならんのかな。紋切り型のレスをする前に、ちょっと頭を使えばいいのに、とは正直思う。思考習慣というものが無いのだろうか？

湾岸バブルって簡単に一言でまとめると、自分がさも賢くなったような気になるのだろう。森を見て木を見ない、もっとも大衆らしいスタンスでり、大衆らしい無邪気さだ。

バブルってのは、本来的な価値を無視した価格形成が破綻して、価値相当分に戻ること。湾岸物件の中でも価値評価は物件によって大きく異なるし、価値評価が相対的に高く維持されており中古価格が分譲価格を上回る物件もある。

芝浦アイランドの物件は、価値が相対的に維持されている物件の一つである。

いいから長文ぐだぐだ書いていないで成約ベースの比較データだしな。
芝浦の売り主が相場勘がなく、闇雲に高値で売りにだしているだけだって。

ほんとに判ってないな。

こんな駅から遠い、不便な立地で何をそんなにムキになっているのか分からん。

なんでこんな犬でもわかることを書いてやらんといけないのか…

悲しくなってくるよ。

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>>60
59は去年あたりにここを高値掴みした人か、良い時期に買ったものの、湾岸バブル崩壊を受け入れられない可哀想な人なので放置してあげて下さい。

弱い犬ほどよく吠えるんだワン！

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おれは>>55氏の考察はなるほど興味深く思ったよ。
やはり再開発地区というのは完成してみたいことにはわからないからね。
湾岸埋立地に自分で不動産を買おうとは思わないけど、買うなら再開発
ど真ん中の代表物件という気がするね。

現在の中古売り出し価格はもともとキャピタルゲイン狙いの特異値が多くて、
ノイズが多く傾向分析しにくいが、あと２−３年経てば実需での売却
（部屋が狭くなったとか）が中心となったらどうなるか楽しみだね

港区の湾岸に住みたい人が多いのは良く判りますね。
やはり憧れなんでしょうね。
でも、ここアイランド芝浦や港南のタワーは価格根強くて
ハードルが高いのも有名。
ピーコ行くと、あまりにもキレイなモデル系プロポーションの
女性が多いのもうなずけますね。

久しぶりに戻ってみたけど、59といい、60といい、相変わらずの無邪気な書き込みだな。

まぁ、60は野良犬の書き込みらしいのでスルーするとして、59についてだけちょっとコメント。

ケープが駅から多少遠い（12分）のは認めるが、その他の物件はどれも駅から７、８分だ。
駅から遠い不便な立地という湾岸物件全般に対するステロタイプな批判発言だが、多分、君は現地を見たことがないんだろう。要は、ネット上の通りがかりの与太だ。

それから、そんなに成約データが欲しいなら、街の不動産に聞けばいい。そして、そのデータをここで開示した上で議論すればいい。
ちなみに、私は、不動産屋の電話攻撃につながるから、そんな面倒はしたくないね。それに、そんな手間をするまでもなく、私は売出価格と成約価格の相関性は存在すると見ている。そこに疑問を持つならば、その人間にデータを提供する義務があるものだ。

それに、そもそも、私は芝浦湾岸物件間の比較を行っただけなのだが、こういう人たちって理解できているんだろうか？

さて、今週の東急のチラシは、累計成約数、販売中戸数、10月新規売出件数、10月成約件数、物件毎の売出最低価格、最高価格を加えたもの。毎週、最新データを出してくる趣向は面白いが、正直、東急は何を狙っているんだろうね。

それはともかく、4物件の掲載データを転載する。

（左から最低価格、最高価格、累計成約数、販売中戸数、10月新規売出件数、10月成約件数）
ケープ：　3980; 14600; 26; 17; 4; 1
グローヴ：　5980; 18000; 34; 18; 3; 1
CMT：　5480; 13900; 10; 14; 3; 0
ベイワード： 4790; 7300; 8; 4; 1; 0

累計成約数や10月成約数から見るに、CMTの中古市場での人気が今ひとつと考えられるがどうだろうか？あと、販売時期や規模からやむを得ないとは思うが、ベイワードが比較的、弱気。
いずれにしても、四物件に限った上で、芝浦アイランドの中古物件の人気が読み取れるのではないだろうか。

アイランドピーコックの買い物客についてのコメントは差し控えよう。

人気の芝浦地区でも４０件以上も売り出されているのに一ヶ月の
成約がたった２件とはね。強気の高値によるものと推察されるが
仲介業というのも楽じゃないんだね。

田町の駅に初めて降りたが、
駅から見る芝浦側の殺風景な風景にはがっかりした。
ピーコックも行ってみたが、何度も行きたい店ではなかった。
これが湾岸なのか…と思った。

>>66
そうです、これが湾岸です。
でも正直中古しか買えない人には言われたくない。

アイランドの中古の物件しばらく見てるけど、ここの売主異常に強気じゃないですか？
11月くらいから全く売れてないですよね。

売買成約でてますよ〜〜〜〜！

>満足度が低ければ叩き売る可能性が高いが、芝浦アイランドの満足度は高いんだよ。
>だから、投資目的の売り物件は別として、実需から出てくる売却案件は少ないの。

売り少ないか？検索した限りでは結構でているが。


>あと、11月以降で、こんな市況で売れている物件なんてないよ。
>ここだけの話じゃないね。

どこであろうと売れなければ下がる。ここも例外ではないね。


でも、ここは良いマンションだと思うし、オススメ。
投資目的で買ったわけではないので、値下がりしても特に気にならないが、
客観的に見ても２年間住んで利益出して売り抜けられる明るい世の中じゃなくなったと思うよ。

売主さんには、ぜひ強気のまま、頑張って頂きたい。
この不動産不況ど真ん中の時に、あせって売ることもないのでは（転勤など、致し方ない事情がない限り）。
大川端や、新浦安とかと同様に、人気リバー／ベイサイド・住居エリアとして定着したらいいなと。

ここの成約見たけど実は昨年の秋には既に分譲割れしてるじゃないか
強気なのはずっと晒者になってるのに気付いてない売り主だけじゃん

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ずっと強気で売れるんだから（売れてないけど？笑）いいんじゃない？
資金繰りに困って叩き売りが多くなったら住民としては大迷惑。
待てる人はいつまでも強気で行って下さい。
それでこそ真の人気エリアになれます。
暴落の評判が立てばもう栄光はないでしょうしね。

売主さんから駐車場継承できるとの話だったのですが、当然ながらそんな
ことはできませんとのことで断念しました。キャンセル待ちも受付停止
しているとか。敷地内でなくてもいいのですが島内や近所に月極めがない
のがネックです。ここの中古買う人は車どうしているのだろうか？

車持ってない人が買う
つまり購入層はかなり狭い

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もう少し突っ込んで推察すると、
　①もともと、車持ってない人
　②車を持っていたが、地球環境のことを考え手放した、先進的な考えの人
　③コストメリットをロジカルに比べた結果、タクシー、レンタカー、カーシェアリングの利用で、不便はない（むしろ便利）と判断して手放した人
私は③で、新規分譲時の駐車場抽選にも申し込みませんでした。
結果、大正解だったと、家族にも褒められています。76さんに是非お薦めしたい。

マイカーは、もはや、所有すること自体の喜び（や、誇り）だけじゃないかと。
ただ、確かに、駐車場には、誇りたくなるような高級輸入車が多いです。

売主が強気で待とうが
成約してなきゃ公示が強気というだけで
他人には人気エリアに見えるもんだろうか？

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ファミリー住民ですが、ここは、住居環境としては想像以上に良好です。
子供（上は都内私立中、下は港区立小）の登校路も安全だし、楽しく遊んでいるみたい。
島が出来上がる前は、確かに周辺環境が心配だったけどね。

中古市場が今後どうなるかは分からないが、下の子が大学に入るまで、あと数年は売るつもりなし。で、その時、計算上の賃料と比較して、ここを買ったことが正解だったかどうか、判断しようかな。とにかく、今のところ、満足度は高い。超高級マンションじゃないのは事実だけど、ファミリーにはこれで十分です。

カーシェアリングは興味あるけど、どんなもんだろう。
実際の使用状況を考えれば、確かに車を持たない方が経済的なんだろうな。
中古を買う人にとって、そんなに駐車場の空き無しって大きなファクターなんですかねぇ。

普通のマンションなら敷地内に空きがなくても近くの月極め借りればよいが、
ここは近くにないからね。島外の駐車場は悲しすぎる

週末しか乗らないのであればレンタカーいいですよ。
普通小型車であれば8,000円程度。
毎週1日使ったとしても年間384,000円。会員になれば割引券ももらえますよ。
駐車場も整備費もいりません。

車が好きな人間には駐車場がキープできるかどうか重要なんです。
だから古い物件でも、駐車場占有権付きとかは購入のポイントにもなるんです。

ここは場所も水際の環境も結構好きなので残念です。

わかります。
人生の意義は、必ずしも、経済合理性だけではないですからね。
（「持家を買う」こと自体、経済的には、非合理的な選択かも知れません。）

私も、自認する車好きで、車好きが到達する「上がり」の一つを愛車としていました。（ほかに大衆車１台）
結局２台とも手放したのですが、ある意味、「ひとり・パラダイムシフト」が必要でした。

せっかく物件が気に入ったとのことなので、島民として、なんとかよい案・考えで手伝えないかと思った次第です。
駐車場があるよい物件が見つかるといいですね。

ここは本当に魅力的だと思います。
雰囲気がいいので、夜ぶらぶら散歩したりするにもいい感じでしょうね。
駐車場さえ確保出来れば・・・残念です。

しかし皮肉なもんですねぇ。
しばらく前の日経にも掲載されていましたが、最近のマンションでは、機械駐車場が余っていて、その管理コストだけで頭が痛いとのこと。
芝浦アイランドでは真逆の状態です。
当然、販売側でも駐車場の規模について検討を加え、カーシェアリングやレンタカーも選択肢に含めればこの台数でもいいか、となったはずなのに難しいもんですねぇ。

でも、深夜帰宅して駐車場のパネル表示を見ると、空き台数がまだかなりあるんですよね。契約していても実際に入庫していない人もいるのかな。

ファミリーマンションだとは思うけど、外車比率は高いね。入庫待ちも出庫車も全部外車、ってこと、特に週末にはよく見る光景です。みんな、見栄張るんだから．．．うちもだけど。

見栄で乗るなよ。
好きな車に乗ってほしいなあ。
中古ばかりで、たかがしれてますが。

最近ここ売れてる？

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売れてません。というかそもそも、売りに出る部屋そのものがありません。
あまりに満足度が高いので、皆さんまず手放さないのでしょう。

ご無沙汰しております。
住居購入を検討していて、車好きの方に朗報です。
Ｃタワーは、最近、比較的駐車場が契約しやすい状況にあるようですよ。
住居所有者が優先のため、管理側は「現在満車状況です」と返答すると思いますが、諦めない！
特に大型車・ＳＵＶとかでなければ、現状、比較的すぐに空きが廻ってくる可能性が高いはずです。