中古マンションの値引き

湾岸地区の近くに本社がある仲介会社がよくチラシを入れますが、
売主は客の対応はしないで本でも読んでてください、
なんてアドバイスが書いてあります。
その方が客は気楽に内覧できるから。だって。

本命との比較物件や、ちょっと興味があるだけの物件は売主不在が気楽ですね。
でも、実需で本命物件の時は、決定前の情報収集に売主からの話が役に立つ時が有ります。
近くに内科、歯科、で評判のいい病院があるか。（この２つは緊急時に近所に必要なので、いい医院の無いような地域はパスです）
総合病院等、夜間診療してくれる病院がどの辺にあるか。
近くの学校の情報。
駅の混雑やバス等の情報。
理事会や自治会の活動は活発かどうか。(活発だと役員が回って来たとき結構大変だけど、環境改善や維持管理には多分意欲的、余り活発でないなら役員は楽だが、現状維持程度もしくは経年劣化に対応出来るかちょっと不安)
近所付き合い等は活発かどうか。(売主が近所付き合いが活発なら、周りは売却後どんな家族が入居するか関心がありそう、近所付き合いが無いなら、周りは売却後の入居者にもたぶん無関心、等結構イメージがつかめます)
実需だと家そのもの以外にも色々と気になる点も有るので、自分の場合こんな感じの事は必ず聞いてみます。

家そのものの事も気になる点は売主に直接聞きますけど、環境も含めての買い物なので情報は色々必要です。

そんなの、売れさえすれば良い売主なら適当に答えるでしょう。
うちの場合、内見客が１０組を超えたあたりから客との対話が嫌になってきましたから。
結局、１９組目の外国人が買いましたけどね。

チラシに書いとけばいいんじゃないの

・冷やかし、持参スリッパお断り
・売主によるプレゼンテーションあり（約１５分）
・「ただし駅から何分ですか？」といった自分で調べりゃわかる質問はご遠慮ください

以上ご納得いただける方のみ内見願います

そんなチラシがもし配られたら、
この掲示板に写真付で投稿されてサラサレると思うよ。

ちょっと高いけど買う気が有る物件の場合、売り主に直接納得のいく付加価値聞きたい。
単に安いから買いだ！と思う物件の場合、値段が全てなので、売り主はいなくてもいいかも。

584みたいな人の部屋は見に行かないね。ヒマなら冷やかしに行くかも…。売主が偉そうにする事がおかしい。内心はどうでも 良く見せる、演じるのが基本。

ちょっと高いけど買う気が有る物件でも、
売主の説明が本当かどうかは分からない。
仲介業者から付加価値を聞いた方がいいんじゃない。

やっぱり売主さんには、いろいろ聞いたほうがいいと思うよ。
たとえば僕の家は
UVコートしたから、ワックスは不要だとか、
壁掛けテレビ、家具はオーダーなのでお譲りしますとか

オプションで
床暖房を増設したとか
ダウンライトを増設したので照明は必要ありませんと化
調光器をつけたとか
風呂場の扉も強化ガラスにしたとか
大規模マンションでほかのマンションも２０戸近く売り出されているので
他の部屋との違いを説明しました。

当然ながら、それを聞いた客は
他の部屋を内見した時の値引き交渉のの材料として、
伺った「違い」を利用したんでしょうね。

589さんじゃないけど、それを他の部屋の値段交渉に使うのは・・・無理が有るかな。
他の部屋の売り主もオプション無いなら安くしろって言われても？？？だと思いますよ。
部屋の状態が汚くてリフォームが必要だから値引いてっていうのは有りですが、通常のリフォーム代って言うのは玄関廊下を含めた全部屋の壁紙交換代程度が常識です、築年数古ければ床の直し代も引けるかもしれません。
オプションで付けた物とか営業の人はよく知らなかったりするから、知らずに同じ間取りで値段が少し安い方がお得と思うと、かえって損だと思う。
いくらかかるか分かってないと損か得か判断出来ないでしょうね。

床暖やダウンライトも後からのリフォームは大変だし、浴室のガラステンパードアなんて結構高いけど、安っぽい樹脂のドアに比べたら断然高級感が違うので交換されてるならお得。
オーダーの高級カーテンなら５０〜８０万かかるので趣味が合えばそのまま置いていってもらうとお得。
浄水器の未使用のカートリッジや、替えの特殊電球等もスペアがあったら置いていってもらうといいですよ。

自分の場合、売る時も買う時も心がけているのは相手に失礼にならないように心がけています。
売る立場になれば分かりますよ、横柄な人だと値段の交渉に応じる気にはなれないし、感じのいい人だと値段交渉も甘めになるのが人情です。

>>591　さん
　
「売る時も買う時も心がけているのは相手に失礼にならないように心がけています。」は
まさにそのとおりだと思います。

自分も売買を複数回経験しましたが、常に相手にリスペクト（敬意）を示しながら交渉しました。

買う際に値引き交渉をする場合には、「大変よい物件ですね。ただ○○の理由で○○円にしていただけないでしょうか。」とお願いしました。

売る場合には、相手のふるまいも十分観察し（好き嫌いの問題だけではなく、買付の希望を出したあと契約するまでの責任感、支払能力にもつながってくる）、あまり問題のなさそうな購入希望者や物件に関心した人たちにしぼって、交渉を進めました。

相手に失礼にしないということが、常に取引に有利に働くとは限りませんが、いろいろな
問題やリスクを低減することは、確かでしょう。

５９１です。
自分の場合不動産は土地でも住宅でも、売る時も買う時も値段交渉は、必ずあるもの。と思っています。

>>592さんの仰る

売る場合には、相手のふるまいも十分観察し（好き嫌いの問題だけではなく、買付の希望を出したあと契約するまでの責任感、支払能力にもつながってくる）、あまり問題のなさそうな購入希望者や物件に関心した人たちにしぼって、交渉を進めました。

相手に失礼にしないということが、常に取引に有利に働くとは限りませんが、いろいろな
問題やリスクを低減することは、確かでしょう。

その通りだと思います。

１ヶ月、売却活動をしてみての感想ですが、見に来る人の常識の無さが気になります。時間に３０分も遅刻、内見に来た後に連絡が取れないなど。買い手市場だし、新築も１，０００万円引きもしてるのに、中古だからそれ位安くしろと、内見の時に言われたし。担当者が築２年で駅前ですからとフォローしてくれたが。買う方が偉い、売り主は買って貰えるだけ、有り難いと思えみたいに言われるのは？
お互い様なんですから、マナーを守って欲しいです。

わたしの印象だと、今まさに買い手市場なので買い手はそもそも物件の価格よりもはるかに足りない金額しか持ってないのに平気な顔で来るし、不動産屋も買い主の機嫌ばかりとっているって感じでした。

どっちかといえば両方納得できる価格ってよりは、売り主が損しても取引成立ばかり気にしているのが見え見えでした。そこらへんもよく考える必要があると思います。

賃貸に出され、そのまま借り主に売却された方いらっしゃいましたら、その時の事、差し障り無い程度で、教えていただけませんか？

私、大家から打診され買いましたよ！常々売ってほしいといってましたけど。いわゆるビンテージマンションです

一昨年なら売ってやるって感じだったね

>>594　不動産取引はそういうものです。
遅れてもくるだけマシだと思いますね。

不動産屋から重要な提案があるから会って話したい、と言われ、
仕方がなく待っていたらスッポカシくらいました。
別の旨い話があってそちらに行ったんでしょう。謝罪の電話もないです。

不動産屋すらこういう感じです。

597さん
その時の、引き渡し日と家賃。あと、値引きはいかがでしたか？

まだ、当方もはっきりと決めていませんが
(自分たちがその内住むつもりだったので)
打診があり、考えても良いかとなりました。

たしかに不動産は選ばないと不愉快な思いをする時もありますね、でも、不動産屋は山のようにあるのだからいくらでも変えられますよ。
売り主は見慣れてしまって気づかないのでしょうが、自分が購入希望者の立場のとき、もう少し片づけておけないものかとおもう家や、大家族がうろうろして余計に家が狭く見える家等ありますが、こういう家は業者も案内しづらいだろうと思ったりします。

>>600

597です。引渡し日＝決済日です。
賃貸契約は引渡し日と同時に終了しましたので家賃は日割り計算にしたかな。
同じマンションで物件が出たら買いたいと思っていることを大家さんに話し
たら売っていただけるとのことで話がまとまりました。

買値は相場よりかなり安かったですが、通常オーナーチェンジでの売買は
収益還元価格で判断されます。区分所有の場合通常の売買価格より１−２
割は安くなりますし、買い手も住宅ローンを使えないので一棟ものアパー
トなどに比べると売却のハードルは結構高いです。

大家さんは高く売れたし、私も気に入っていたマンションを引越しもせずに
相場より安く買えたので双方ラッキーでした。

あと仲介手数料が双方かからなかったのもよかったです。
ご参考までに

597さん
ありがとうございます。大変参考になりました。

今、不動産会社の方を通し考えております。
今住んでいる所を、売買するつもりで(もしくわ賃貸)のんびり構えていたのですが、この時代、借り主(法人契約で、お住まいな方)さんよりの打診なので、相場にての売買価格にするつもりで考えておりましたが、色々あるようですネ

本当にありがとうございます。

一般的な質問なのですが、値引き交渉(お願い)をする場合は、仲介業者に言うのか
それとも内見のときにとかに売主に言うものが普通なのでしょうか？

仲介業者から伝えてもらう事になると思います。内見に行った後。例えば、汚れが目立つので内装のリフォームがしたいけど…。などと。売り主が納得しやすい理由をハッキリさせると良いかも。

買い付け証明（申込書、仲介業者が用意している）に自分が買いたい金額
を書いて署名捺印して仲介業者に提出するというのが普通。

署名捺印と聞くとびびるが実は法的な拘束力はまったくなく売主がその条件
に応じない場合は何の義務も発生しないので安心してほしい。
ただ買い付け証明出してその条件に売主が応じたら買うのがマナーだから
本気で買う場合にのみ出してほしい。

あと売主が恐れるのは買主のローンキャンセル。
指値が通れば確実に購入する（できること）は伝えるべし。
キャッシュなら一番よいし、ローンなら事前審査くらいは済ませておくこと。

自信があるならローン特約つけないというのも売主にとってはありがたい。
その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。

>606
＞その代わりローンが通らず契約破棄となった場合手付けは没収となるが。
んなこたあない。
いちいち物件に合わせて事前審査頼むのか。
売買契約書の付帯条件みたことある？

だから特約つけない時はって書いてある

検討物件が商業地です。今は目の前に建物がありますが、日照と眺望には影響ありません。将来的には建て替えがあり、日陰に…って不安です。これは、値段交渉の材料になりますか？
決めるかどうかは、自分の判断ですが、値段次第かとも。

>606
買い付け証明書には法的拘束力があるはずだが？
売主がその額に納得したら、買う義務がある。マナーではなくて。
やっぱり買いませんと買主が言っても裁判起こされたら負けるよ。

単なる申込書と、買い付け証明書を混同してません？

失礼。610は誤りに付き、
読まなかったことにしてください。

>>612

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入記など書いてくれるとうれしいな

おめでとうございます。
差し支えない範囲で購入地域とおおまかな取得価格を書いてくれるとうれしいな。

質問です。よろしくおねがいします。

現在、検討中の物件なんですが、施工会社が今話題のＮ建設です。
中古マンションの場合、施工会社、分譲会社、それぞれ倒産した場合、不都合があるのでしょうか？
ご教授、よろしくおねがいします。

分譲会社が負う瑕疵保証は、築３年？以内だっけ。
３年以降の物件は、管理会社の倒産が影響ありか？

612です。
ではお世話になったスレのために、購入体験記を。

まず価格条件を決めました。
・頭金２割、世帯年収８５０万で余裕ローンの金額。
・物件の１０年後の価格下落が８００万以内
（現時点で、同規模で築年数だけ異なる物件を基に予想、これ以上下落するなら賃貸の方がマシと自分が思うライン）

価格を決めたら、必然的に条件が以下のようになりました。
・広さは妥協だがローン控除を受けられる広さ（その代り、売り易い貸し易い→１０年後の選択肢を広げたい）
・ターミナル駅近、もしくはその駅を利用しやすい周辺駅近
・２０００年築以降（中古で売り出す時、１９９９以前より表示見栄えがいい）築浅すぎは高すぎ・・・でNG

当然ながら、なかなか該当する物件はありません。地域を限定して去年の９月頃から探し始めていたのですが、
見つからなければ今年３月をメドに賃貸でいいやー、というスタンスでいました。

仲介業者は大手を利用しました。
とにかく、多くの物件を見ながら、車の中で地域の情報を業者から聞きました。
参考に、付近の新築MRにも行ってみました。
その結果、どうもこのご時世なのに、こんな価格推移なのに、まだ高値を保っている！と感じ、
年末にその地域から撤退することにしました。

その後、地域を変えてネット検索をしていました。
今回、購入を決めた物件を見つけましたが、条件はいいものの、有り得ない金額と思ったのでパスしました。

年始、ネット検索をしたところ、その物件の価格が下がっているようでした。
グーグルのキャッシュで確認したところ、年内よりも引いているようでした。
まだ高いけど、これは価格交渉しやすそうだと判断し、仲介業者に連絡しました。

「専任」となっている業者に頼むのが一番と思い、選んで業者に連絡しました。
本命＋数件を見学し、車内では前回探した地域の話をしながら、周辺を案内していただきました。
ここで、家を買う気や地域の気に入り具合をPRしました。
業者からは売り主さんの売却理由を聞く事ができ、その理由から強気に交渉できると判断しました。

物件を見学し、管理修繕や理事会議事録を拝見したところ、非常によかったので、後は価格次第となりました。
私の価格の考え方は既に固まっていたので、その場で、私の条件を提示しました。
提示する際には、業者の顔色を伺いながら、百の位を安めに言って、
反応を見ながら「売り主さんと交渉してくれそうな価格」になるよう、可能な範囲で調整しました。
価格の考え方も、すべて業者に伝えました。この時点で、このご時世も手伝って、業者さんを味方にできたと思います。

その後、即、申し込みました。去年みた価格の２割引きの価格。
その次の日、即、銀行へ行ってローン相談をし、担当者ベースですが「まったく問題ない」というコメントを頂きました。
意味のないことかもしれませんが、仲介業者もローンは気にしていたので、すぐに電話でローン相談の状況を伝えました。
売り主さんとの交渉の応援もかねて、誠実さをPRしたつもりです。

その後、私の提示額に端数程度が上乗せされた金額を提示されました。
どうもその端数は、本当はもう少し上の価格だったものを、
仲介業者が私の考えの下、売り主と交渉していただいた結果のようでした。
考えをすべて業者に話しておいて良かったと思いました。

もちろん、すぐに契約しました。業者さん、売り主さん、本当にありがとうございました。

最後に価格についてですが、私の感覚だと買い叩けたわけでなく、
２割引で適正価格か、まだちょっと高いかな、という感覚でした。
でも、十分妥協できる範囲ですし、他の条件がすばらしかったので満足です。

大まかな地域、取得価格はこの長文から推察してください、ということでよろしいでしょうか？
以上、長文ですがご参考までに〜。

>>617

自分が買ったときのことを思い出しました。
最初に自分が納得できる価格をきちんと決めたこと、そこからぶれずに物件
を探したこと、値下げ物件を狙い価格交渉をしたことなどが、よい取引がで
きたポイントなのだと思いました。

売主側から見たら腹立つ話だな。
売り出し価格は当然下げてるはずなのにそこから２割引かせましたかよ。。

売主も、最初は値引きがあるものとして売値を設定するから、
どっちもどっちだよ。

売りたくなきゃ売らなきゃいい。双方納得したから成約したわけでしょ

617さん

貴重な経験を皆にシェアしてくださってありがとうございます。
この厳しい時期に売ることができた売主さん、
よい物件を買われた６１７さん双方にとって、いい取引でしたね。

今は買い手市場 新築値引きが一千万当たり前の時代に売主が強気なんて有り得ないですよ 買主はアシモト見ますよ

まぁ買手市場だろうが私もこの間売却しましたが取引したくない相手には売りませんでした。そのあとすぐいい買い主がきたので売却をきめました。あまり付き合いたくない相手はやはり断りますね
策をねれば思ったより安く売却ということにはならないと思いますよ

>>624

確かにへんなやつに売るとあとからクレームだなんだとうるさいからね。
常識的な人に売りたいのが人情です。
ちなみにどのような策を練られたのですか

誰だって『常識的な人に値引きなしで』売りたいでしょ。

しかし、『常識的な人に売りたい』というのは
リスクを回避する為であって感情的なものではない。

不動産取引でリスク回避は当たり前だろうが。

ここで言うところの「常識的な人」って、これといった文句を言ったり値引き要求せずに売主側の条件を飲んでくれる人ってことじゃん。そんな全く以って売主に都合のよい人にしか売りたくないんだったら、かなり条件の良い物件で、なおかつ売値を良くて相場程度かむしろ少し安めに設定して購入者を選べる状況でなければまず無理だよ。

>>628
売却を経験しましたが、大幅な値引きを要求してくる人ほど常識にも欠けていて
ローン審査面での属性も悪かったですね。
早く売却したい気持ちもありましたが、グッっと我慢して最終的にこちらが歩み寄れる
金額で全額キャッシュ支払いの方へお譲りしました。
もちろん、人物面でも問題無しの方でした。

>>629

後に良い買い手が現れたから良かったようなものを、そのまま売れなくて・・・なんてこともありえたかもしれないよ。どれだけの売却期間を設けて、どんな物件をどんな時期にどんな値段で売ったのかは分からないけど。