中古マンションの値引き

>>542
>任意売却などいわくつき狙えば安くなるけど違った意味でリスクあるけど

そのリスクと対策を情報交換できればな。。スレチになるが。

たとえば、居住中だと売買契約が済んでも、出て行かないで居座る恐れ。
あと、入居後に元居住者が嫌がらせをする場合もあるらしい。

まあ、新築・中古共に買い叩ける物件はそれまでの物件という
ことです。
自分が売る時も当然買い叩かれます。

永住するつもりでもそうならない時もありますからね。

そうですね。買い叩ける物件はそれなりのレベルということですね。
実際、中古はそんなに値引きしてくれないよ。

保有者が不動産会社の場合は値下げが結構できます。
1月〜3月はいいタイミングではないでしょうか。

一般的なことですが、教えてください。
中古物件を購入する場合、売主の売却希望額で決まるケースが多いのでしょうか？
それとも若干なりとも値引きをしてもらえるのが普通なのでしょうか？
漠然とした話で申し訳ありません。

一般的に>若干なりとも値引きをしてもらえるのが
普通ではないでしょうか。
値引き率は、地域や時期にも拠るでしょうが。

住み替えの小生の場合、売る時は5％引き、
買う時はリーマンショック後だったこともあり？
10％引きでした。

売主と直接交渉でなく、仲介業者を介して
ですから遠慮は不要です。

知ってると思うけど、価格が税込表示なのは業者、非課税表示が個人。業者は決算前の損切りはありえる。個人は良くて1割程度じゃない・？

逆に、10%引く前提で高く売却希望価格を付けて売り出してるケースもあるから注意。
実際に取引されている「相場」はちゃんと調べてから価格交渉しなきゃね。

売主の残債の有無って調べられるんですよね？

>>551

無理。
登記簿みれば抵当権の設定はあるけど実際に幾ら返済したかは
わからない。仲介屋に聞けば教えてくれる場合もあるけど。

以前、内見に来た人に、新築時はいくらだったかと残債を聞かれました。気分が良いものではありません。極端な話、その人は何を基準に判断してるんだろう？と疑問に思いました。中古ですし、希望してくれた方には、お互いに条件を話し合って、双方が納得出来ればと思っていたので、ちょっとショックでした。売却はその後、別の方にリフォームなど無しでそのまま引き渡しという条件200万円引きで売却しました。私が売る立場だったのですが、部屋を気に入ってくれると嬉しいですし、交渉していく中で親しくなり、この人ならっていう思いもありました。お互いに丁寧に常識をもって交渉をしてみてはいかがでしょうか。

買う立ち場としては分譲価格を聞くのは当然の事だと思いますよ。数千万の買い物ですから変な情など無駄です、あくまでクールに。今年の底値を探って物件探ししてますが1割引き当たり前、2割引きから検討ってぐらいの買い手市場ですよ既に。豊洲、品川の湾岸エリアで既に2割引きの交渉は可能です。

553です。確かに新築時の価格は買う側にすれば気になるとは思います。しかし、購入したのは2004年のマンション等が非常に安かった時期。地価も安く金利も安かった。株価も安かった。その後、2007年に売却。地価も前年比20%アップしていた時期に単純に新築時の値段から数百万引きでと言われても。と思った次第でした。
今も2004年くらいの底値になる可能性もありますよね？今だったら、どんどん交渉すればいいのでは？

分譲価格なんて聞かなくても調べられるし、金利も同様。そこから逆引きでローンの大体の残債も分かるはず。私はそれで交渉しましたが、売主はこっちがそこまでやってることは知らないでしょうけど、そんな価格では売れない！とあくまで強気モード・・・だったのが去年の9-11月ごろ。

売る人は残債程度で売れれば御の字、オーバーローンになって売るに売れなくなる時期がそろそろ来るんじゃないでしょうか。

そういえばうちは洗足なんですが、近所で平成19年築で93平米で7千万！という格安物件が出てきましたよ。目黒で坪単価250っていうと2000年前半程度じゃないかな。ちなみにこの物件の分譲時の価格は9千万弱。築浅物件であればこのマンション掲示板で新築分譲時の評判も見れますよ。まあ見なくてもモリモトの物件なので判断できると思いますが(笑）

分譲価格は、直接売主には聞かずに営業から聞くべきでしょう。
営業なら、客を連れていく前に知るのが当然ですから。

値引き交渉の手段として売主に、わざと聞くのなら分かりますが。

>豊洲、品川の湾岸エリアで既に2割引きの交渉は可能です。
豊洲はともかく品川はどうかなあ。そのエリア回ってるけど、割とシビアだよ。築年数がよほど古いとか何度も足を運んで裏でこっそり交渉、とかなら別かもしれないけど。それと、売り手も情勢を見て（というより仲介屋にけしかけられて）売り出し時からすでに価格を下げてきてるケースも多いので、「これ以上は引けません！」みたいなケースも多々あったよ。

交渉は勝手だから可能。
その結果、売ってくれるかどうかは別、でしょう。
554さんが売って貰えたならすでに、検討中じゃなくて契約済みになってるでしょうから。

中古の売主の多くは自分が新築しか検討したことないから、中古売買
のことよくわかってないんだよね。つねに自分が「お客様」だったからからね。

中古売買経験ある人は話が早い。（もっともタフネゴシエータでもある場合が
多いけど）

この時代売る事を考えれば損する覚悟はあるんじゃないの？

中古売買は２回経験したけど、
冷やかし客ばかりが来たらウンザリしてくるよ。
但し、買い叩きの買付証明を持ってきた客はサッサとこちらから断った。
中古売買経験ある買主なら話が早いってもんじゃない。

この時期に売りに出すのは、やむを得ない事情があるからでしょう。とはいっても
足元見られるのは、売主だって気持ちのいいものではないかと。

とくにいい物件で売りに出てるものは、売主だってそこそこの値段を期待している
わけで、いきなり1〜2割引きでは納得しませんよ。だって、いい物件って思ったほど
出ないですから、他にも客はいると思えますからね。

>足元見られるのは、売主だって気持ちのいいものではないかと。
売主の立場を考えれば気持ちは分かる。でも買主だってある意味必死なのだから足元を見てしまうのはしょうがないことなのでは。最低でも売主さんの情報（売却理由・残債がどれくらいありそうか）などは事前にチェックするでしょう誰でも。むしろ売り側に回ったときに自分が強気になれる物件（残債含め）を最初に買っておけ、という話になってくるのでは。

売却活動中です。別に今じゃなくてもとは思いましたが、景気が1年待っても良くなる保証もないし、築年数がたてば部屋も汚れてくる。古くなれば価値も下がる。極端な話、大地震で被害うけて売れないなんて事も。なんて考えたり…。だから、売却を決めました。いずれはスローライフで、実家の田舎に戻るつもりだったし。会社潰れる前に退職金貰って逃げよ！

築５年のマンション売却中です。
分譲価格は調べれば分かるから教えるけど、残債は教えないですね。
抵当権設定されてる額が分譲価格の半分以下だから、推測はできるでしょうが。

ただ、分譲価格も残債も、ここまでなら値下げに応じてもいいと思う価格とは
まったくリンクしませんよ。

565です。分譲価格とか残債がいくらだからとかじゃなく、今の地価や部屋の様子、周辺環境から適性価格を判断してほしい。生活環境がとか、部屋が汚れててリフォームが必要だから安くしてと言うなら、こちらも納得いく。残債が少ないなら、もう少し安くしろみたいな交渉もあるのは…。難しいですね。

続けてですが、見に来る人の中でも、管理状況は？とか管理組合はきちんと機能しているか？などと、色々と聞いてくれる方が、売る方としては嬉しい。興味があってきちんと検討してくれてるんだなと。ただ家をぐるっと見ただけで、狭いだの希望は２ＬＤＫだとか。間取り見て来たんじゃ？買う側も、きちんと調べて部屋を見たうえで、値段交渉して下さい。

売主さんに残債までは聞きませんよ、もちろん。失礼に当たるので。仲介人にそれとなく探りは入れますが。「残債が少ないなら、もう少し安くしろ」という交渉はしないですが、残債が少ないほうが値引き交渉の余地があるのは確かですね（売主に余裕があるので）。逆に、売り急いでないからこそ値引き交渉には応じない、という人もいるでしょうけど・・・

一番まずいのは「情勢を無視して残債分＋αの利益を丸々販売価格に乗っけちゃってる人」。いくらいい物件でももう少し経済情勢ぐらいは加味してよ・・というような物件価格も正直ある。早く捌きたいなら、やはり価格を下げるのが一番てっとり早い。狙ってる人はきちんといい物件を虎視眈々と狙っているので、価格さえ（たとえ控えめでも）下げてくれれば買い主だってそううるさくは言わないでしょう。

>見に来る人の中でも、管理状況は？とか管理組合はきちんと機能しているか？などと、色々と聞いてくれる方が、売る方としては嬉しい。
むしろ内見までしておいて管理の状況さえ聞かない買い主がいるとしたら唖然・・・それこそのちのちリスクになるのでは。何のために内見しにきたの？と（自分は買い手の側だが）思ってしまう。

買い主にしてもきちんと物件について情報収集して、部屋を見せてくれる売主に対して礼儀は尽くすべきですよ。「ただ部屋を見たいだけ」なんて論外。売主だって時間割いて掃除して内見の時間を作ってくれているわけですから。自分はそういう気持ちで内見させてもらってます。最近はそういう礼儀さえ守れずに内見しにくる買い手が多い・・・と仲介さんが嘆いてましたが。

568です。内見に来ても質問も全くしないし、ぐるっと部屋をみて帰る人ばかりです。何を見て基準にしているんだろう。もっと色々聞いてくれれば、良いことも気になることも話出来るのに。

部屋を見て帰る客ならマシですよ。
リビングのバルコニーから眺望を長い時間眺めて、他はオザナリで帰った客がいましたよ。
つまり、買いたいのではなく眺めを見に来ただけ。

管理に付いては、組合の議事録を見なければダメですよ。
売主は都合の悪いことは言いたがらないから。
過去に、重説に書かない程度の事件事故が有ったマンションかもしれない。

>>570

中古マンション買う側に回ったことありますか？

もちろん興味ある物件をピンポイントで見に行くことも
あるのですが、気持ちが固まっていない客をその気に
させるため例えば土曜の午前中だけで４−５件まとめて
案内するというのはよくあることです。

あまり興味がなくとも時間調整のためについでにどうで
すかと言われればじゃあ参考のため見ましょうかという
話になってしまう場合もあります。
図面ではいいと思っても外観やロケーションみた瞬間
気持ちがなえてしまうこともよくあります。

何をいいたいかといえば、内見客（特に一次取得者は）
の多くは、はっきりいってなにもわかっていません。
何を質問すべきもわかっていないし、質問していいか
どうかすらわかっていない人が多いです。
もっと仲介業者がフォローすべきだと思いますけど
買主側の仲介業者は客の機嫌を損ねたらおしまいなので
うるさいこといえないんでしょうな

まあどちらにしても住みながらの売却活動はストレスが
たまりますよね。売却には厳しい時期ではありますが
がんばってください

新築が大幅値下げなのに中古の売主がツッパてたら厳しいでしょ。余程資産価値のある中古なら別だけど。空気読みましょうよ！

570です。買う側の気持ちも分かります。ついこの前まで、親の家を買うのに必死に活動していましたから。内見も何件も伺いました。居住者がいるので、行きにくいのは確かですが、情報を仕入れるチャンスです。家の事は勿論ですが、食料品の買い物はどちらへ？など会話していると、売り手も色々と教えてくれたし。お断りするときも、しっかりと理由を伝えてもらい、御礼も伝えて下さいと不動産にお願いしたり。

>管理に付いては、組合の議事録を見なければダメですよ。売主は都合の悪いことは言いたがらないから。
もちろん見ますよ。その前にこの手の質問ぶつけることで売主の表情含めて現場の空気を見ておきたいというのはある。たしかに売主は都合の悪いことは言わない。絶対に。それを承知で内見に行くのさ。

>図面ではいいと思っても外観やロケーションみた瞬間気持ちがなえてしまうこともよくあります。
それはあるｗ　でもあえて表情には出さずに売主に一通りの話を聞く、という礼儀は取ります。そっちのほうが失礼か・・？

内見するって、私にとっては下調べをしてから、見に行く物件を決めると思っていましたが、そうでない人の方が多いんですかね？特に、居住中の場合はかなり考えてからにしますが。中古を買う場合の注意事項は勉強したのですが。

ちなみに、内装の色が気に入らないからと相談したところ、リフォーム代分を値下げするからと言われました。まぁ、間取りや場所は気に入ってるので、検討します。

内見マニアみたいな人もいますよ。
袋に入れたマイスリッパ持参ですよ。
一見良さそうですが、マイスリッパって他の内見した家の汚れがスリッパの裏側に付いてるって事ですよ。
他家の汚れまで運んでくるなよ。

そんな小さい事言わないで下さい

私はつい先日、築浅で湾岸地区の高層マンションを売却しました。

私のマンションの場合は、売り出されている同じマンションでも坪単価にかなりばらつきがありました。（高層階、低層階を考慮しても）
が、結局坪単価が安く、販売価格が６０００万円以下のマンションのほうから売れていくのは現実のようですよ。

私も最初は強気価格で売り出しましたが、内覧のお客さんが１月たっても全く来なかったので、250万円値引きしました。
成約価格はそこからさらに、５％くらいの値引きでした。
また、大手の不動産業者ですが、仲介手数料を値引きしてもらいました。

坪単価は無茶苦茶には安くはなかったですが、オーダー家具とかオプションで４００万位お金をかけているのと、部屋を徹底的にきれいにしていたので、見に来られた方は、みなさん気に入ってくれました。

私の場合ですが、いろいろマンションのこと聞かれるのはうれしかったですよ。
売主はみんな自分のマンションに愛着があるはずなので、いろいろ都合のいいことも悪いことも話したかったです。あくまでも私の場合ですが。

湾岸地区の近くに本社がある仲介会社がよくチラシを入れますが、
売主は客の対応はしないで本でも読んでてください、
なんてアドバイスが書いてあります。
その方が客は気楽に内覧できるから。だって。

本命との比較物件や、ちょっと興味があるだけの物件は売主不在が気楽ですね。
でも、実需で本命物件の時は、決定前の情報収集に売主からの話が役に立つ時が有ります。
近くに内科、歯科、で評判のいい病院があるか。（この２つは緊急時に近所に必要なので、いい医院の無いような地域はパスです）
総合病院等、夜間診療してくれる病院がどの辺にあるか。
近くの学校の情報。
駅の混雑やバス等の情報。
理事会や自治会の活動は活発かどうか。(活発だと役員が回って来たとき結構大変だけど、環境改善や維持管理には多分意欲的、余り活発でないなら役員は楽だが、現状維持程度もしくは経年劣化に対応出来るかちょっと不安)
近所付き合い等は活発かどうか。(売主が近所付き合いが活発なら、周りは売却後どんな家族が入居するか関心がありそう、近所付き合いが無いなら、周りは売却後の入居者にもたぶん無関心、等結構イメージがつかめます)
実需だと家そのもの以外にも色々と気になる点も有るので、自分の場合こんな感じの事は必ず聞いてみます。

家そのものの事も気になる点は売主に直接聞きますけど、環境も含めての買い物なので情報は色々必要です。

そんなの、売れさえすれば良い売主なら適当に答えるでしょう。
うちの場合、内見客が１０組を超えたあたりから客との対話が嫌になってきましたから。
結局、１９組目の外国人が買いましたけどね。

チラシに書いとけばいいんじゃないの

・冷やかし、持参スリッパお断り
・売主によるプレゼンテーションあり（約１５分）
・「ただし駅から何分ですか？」といった自分で調べりゃわかる質問はご遠慮ください

以上ご納得いただける方のみ内見願います

そんなチラシがもし配られたら、
この掲示板に写真付で投稿されてサラサレると思うよ。

ちょっと高いけど買う気が有る物件の場合、売り主に直接納得のいく付加価値聞きたい。
単に安いから買いだ！と思う物件の場合、値段が全てなので、売り主はいなくてもいいかも。

584みたいな人の部屋は見に行かないね。ヒマなら冷やかしに行くかも…。売主が偉そうにする事がおかしい。内心はどうでも 良く見せる、演じるのが基本。

ちょっと高いけど買う気が有る物件でも、
売主の説明が本当かどうかは分からない。
仲介業者から付加価値を聞いた方がいいんじゃない。

やっぱり売主さんには、いろいろ聞いたほうがいいと思うよ。
たとえば僕の家は
UVコートしたから、ワックスは不要だとか、
壁掛けテレビ、家具はオーダーなのでお譲りしますとか

オプションで
床暖房を増設したとか
ダウンライトを増設したので照明は必要ありませんと化
調光器をつけたとか
風呂場の扉も強化ガラスにしたとか
大規模マンションでほかのマンションも２０戸近く売り出されているので
他の部屋との違いを説明しました。

当然ながら、それを聞いた客は
他の部屋を内見した時の値引き交渉のの材料として、
伺った「違い」を利用したんでしょうね。

589さんじゃないけど、それを他の部屋の値段交渉に使うのは・・・無理が有るかな。
他の部屋の売り主もオプション無いなら安くしろって言われても？？？だと思いますよ。
部屋の状態が汚くてリフォームが必要だから値引いてっていうのは有りですが、通常のリフォーム代って言うのは玄関廊下を含めた全部屋の壁紙交換代程度が常識です、築年数古ければ床の直し代も引けるかもしれません。
オプションで付けた物とか営業の人はよく知らなかったりするから、知らずに同じ間取りで値段が少し安い方がお得と思うと、かえって損だと思う。
いくらかかるか分かってないと損か得か判断出来ないでしょうね。

床暖やダウンライトも後からのリフォームは大変だし、浴室のガラステンパードアなんて結構高いけど、安っぽい樹脂のドアに比べたら断然高級感が違うので交換されてるならお得。
オーダーの高級カーテンなら５０〜８０万かかるので趣味が合えばそのまま置いていってもらうとお得。
浄水器の未使用のカートリッジや、替えの特殊電球等もスペアがあったら置いていってもらうといいですよ。

自分の場合、売る時も買う時も心がけているのは相手に失礼にならないように心がけています。
売る立場になれば分かりますよ、横柄な人だと値段の交渉に応じる気にはなれないし、感じのいい人だと値段交渉も甘めになるのが人情です。

>>591　さん
　
「売る時も買う時も心がけているのは相手に失礼にならないように心がけています。」は
まさにそのとおりだと思います。

自分も売買を複数回経験しましたが、常に相手にリスペクト（敬意）を示しながら交渉しました。

買う際に値引き交渉をする場合には、「大変よい物件ですね。ただ○○の理由で○○円にしていただけないでしょうか。」とお願いしました。

売る場合には、相手のふるまいも十分観察し（好き嫌いの問題だけではなく、買付の希望を出したあと契約するまでの責任感、支払能力にもつながってくる）、あまり問題のなさそうな購入希望者や物件に関心した人たちにしぼって、交渉を進めました。

相手に失礼にしないということが、常に取引に有利に働くとは限りませんが、いろいろな
問題やリスクを低減することは、確かでしょう。