横濱紅葉坂レジデンス Part2

昨日、手付金払いました。
さきほど無償セレクトプランの申込書が届きました。
期日が近いので悩みますよね。
建築オプションはトイレ、洗面所をタイルにしようか考えてますが
メーカー説明会で相談して決めようと思っています。

キッチンカウンターの吊り下げ棚は皆さんどうしますか？

契約者・入居予定の方の専用スレ立てました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/84490/

＞586さん
数年待つことをお勧めするというのは資産形成の面では賛成なのですが、人の人生で「数年」って大きいですよ。特段の事情がなければ１～２年待つぐらいはまだしも、数年も待ったらその間に子供が巣立ってしまう家だってあるでしょう。それぞれの事情の中での現状の選択というのであれば、ここはバランス的にも、今選んでもけして悪くないと思います。
ちなみに３４街区の定借に関しては影響はほとんどないと言い切れます。所有権物件の購入者の立場としては、定借マンションはそもそも全く対象外ですから。むしろ賃貸層を取り込めるかどうかでしょう。あるとすれば、賃貸も含めた供給過剰をどう見るか次第じゃないですか。
そもそも当時のフォレシスと同じだったら坪２５０万前後ということになりますが、高すぎて話になりません。むしろ所有権物件が中古で３５０万であることの正当性を理由付けるだけになってしまいます。
坪平均２００万で出てきたら考えますけどね。

604さん、不動産の基礎から学ばれることをお勧めします。
まず、すべてのマンションは消耗品です。
34街区に定借マンションが建つことは既存のみなとみらいの物件に大きな影響を及ぼします。
現在のみなとみらいエリアの一時的な高騰は収まり、一部の眺望のいい部屋を除き、中古の取引き価格は確実に下落します。現在のみなとみらいエリアの中古マンションの取引成約価格は坪単価250～300万円です。インターネットなどで表示されている売り出し価格を鵜呑みにしてはいけません。実際には、大幅に値引きされて取引されています。

そうであっても、みなとみらいエリアのマンションの資産性は高いです。
その大きな理由の一つとして、大和の賃貸の存在があります。
どんなに空き部屋がおおくても賃貸価格は下がりません。詳細は省きますが、利益は確実に出る仕組みになっているのです。
マンションの資産を図る上で、周辺の賃貸価格の相場は大きな影響を及ぼします。

残念ながら、紅葉坂レジデンス周辺の賃貸相場は低いです。
グランドメゾン伊勢山が高級賃貸として方向転換することでもない限り、プレミア物件となる可能性はゼロです。
資産性に期待するなら、このマンションを購入するべきではありません。

みなとみらいとここを比べて購入するのはナンセンスです。資産性の高いマンションを求めるのなら数年待ってみなとみらいの物件を買うべきです。
みなとみらいがぼったくりだから紅葉坂レジデンスを購入するというのは意味不明です。


以上、不動産関係者の愚見です。

＞605
確かに愚見・・・

周辺の相場に影響を及ぼした定借マンションっておよそ聞かないな・・・
別のマーケットを構成してるんじゃない？
新築のときはともかく、中古になったらまず銀行は金貸してくれないし、日本では難しいよね。
やっぱり相場に影響するのは定借云々より所有権分譲物件の供給量の問題じゃないかな。
購入して貸し出す人が多かったら分譲相場にも影響与えると思うけど、利回り出るほど安く売り出せるのかね？
銀座タワーみたいなうまい話は今後はまずないと思うし。

ここを欲しいという人は、埋立地に住みたくないと考えているからでは？
資産価値の優先順位は低いと考える。

愚見ですが・・・。

６０５の言ってることは至極まっとうだと思う。

＞資産性の高いマンションを求めるのなら数年待ってみなとみらいの物件を買うべきです。

そしてこれが最も同感。
要するに、新築を買うなと。
みなとみらいだろうがココだろうが。

スレ違いなんですけど、よかったらどなたか教えてください。

なんでMM地区にはもう分譲タワマン建たないんですか？

急に意味のわからない書き込みが増えたな。

605さん、大変参考になります。
ところで、ザライオンズ横浜山下町、なかなか良さそうですね。
2期以降の紅葉坂レジデンスと競合してきそうな気がします。
仕様はココより少し上でしょうか？
競合物件が出てくると紅葉坂レジデンスの値段も下がりますかね？？？
竣工はまだまだ先なのでじっくり見極めたいと思います。

こことは競合しないと思うけどなあ。ライオンズは。

605は言うべき相手に対し、見当違いのコメントしてない？
それにそもそも、みなとみらいとここの比較自体、無理やり作られた賃貸物件の賃料が売買価格を決めるかのような根本的な間違いを犯しているし。作られた価格は長くはもたないというのは相場の常識でしょ？
たとえ大和は大丈夫だって、賃貸に出す希望がある個人は、借り手がつかなかったら下げざるを得ないもの。私も、みなとみらいの密集がいやで横浜駅前に探しに来た人に、ポートサードのタワーマンション貸しましたよ、相場の値段で。出られちゃった方は困ったでしょうね。605はとても不動産関係者とは思えないね。
町並みも今日と明日では異なるし、人の評価は常に変動するもの。そもそもみなとみらい自体海だったことを忘れちゃった？
別に紅葉坂がみなとみらいより良いなんていう気は毛頭ないけど、609も含めて、そもそも普通の人がいったい何のために家を買うのか、もう一度よく考えてみるべきだね。

＞資産性の高いマンションを求めるのなら数年待ってみなとみらいの物件を買うべきです。
だれもそんなこと聞いてない。

605ではないが、誰かに聞かれないと書き込んじゃいけないのかい？

家って私にとっては
一生に一度の買い物で
住めなくなるまで住むつもりで
買うので資産価値がどうとか
あんまりどうでも良いのだけど
色々な考えがあるんですね

不動産の転売考えて買うより
一番欲しい物件買って
その返済のために
目の前の仕事をこなしいかに
今より少しでも多く稼ぐか考えた
方が幸せな気がします

家って住むためのものですよね。。
なので私は住みたいので買いました。

ここのスレとは無関係なないようでしょう(笑)それすらわからないの？ここは紅葉坂レジデンスの情報交換のスレだからね(笑)スレ違いの書き込み多すぎ。みなとみらいのことを話したければみなとみらいのスレでも作れ。資産性の高さの話がしたければスレ作れ。聞かれなきゃ書き込みしちゃいけないじゃなくてただスレ違い。わからない奴らが多すぎるな。買った人はもう住民板できたから関係ないけど。

１期の１次販売は売れ残り１２戸。
壱番館は８８平米と約１０５平米の２戸だけだったようです。１００００万以上の部屋は売り出したものはすべて売れたんですね。８０００万以上は１３戸の売り出しで１戸のみの売れ残り。即完売とはいかなかったもののなかなかの売れ行きでしたね。
参番館は１０戸の売れ残り。
抽選で外れた方たちは少なくても５０組以上いるそうなので１期２次販売の１２戸はその方たちが優先的に案内されるのでしょうかね。

>574
あなたのレスが極端に浮いてて吹いた
もうそういう段階ではない
最近の書き込み読めばわかると思うが地元民でも買います

日本の空き家は８００万戸に迫る勢いです。
住宅はすでに供給過剰の状態です。

これからはさらに人口が減少していきます。

それにもかかわらず、消耗品にすぎないマンションのために多額のローンを組む人が多すぎます。
新築マンションにおいて、デベロッパーは莫大な利益を乗せて販売価格を決定していることを肝に銘じてください。

ココは周囲の相場より乖離しており、この地域に368戸は明らかに多すぎます。

登録倍率が1倍であった物件のうち、成約率は7割もありません。
営業が、抽選を外れた人に、必死に声をかけているんです。
決まり文句　ズバリ『すでに他に希望者がでています、、、どうされますか？』

これだけ戸数が多いと販売は長期化します
慎重に見極めて購入を検討することをお勧めします。

過熱感のある、みなとみらいのマンション価格が数年以内に下がるということに対し、気分を悪くされる方がこの掲示板にいらっしゃるとは思いませんでした。

悪しからず、、、

以上、不動産関係者の愚見でした。

＞621
お前何言ってんの？(笑)800万戸のうち築30年以上の物件が何戸あるかわかってる？(笑)
しかもここの物件は125戸売り出して売れ残り12戸。成約率はローンが通らなかった場合のキャンセルがわかった時点で出る数字だろ。不動産関係者ってさびれたマンションの管理人程度か？

＞６２１
あなたはなんでそんなに必死に愚見を書きこむの？
別にあなたは買う気がないんでしょ？
だったらこのマンションの事はほっとけばいいじゃん

不動産関係者さん、客観的な意見をいろいろとありがとうございます。
でも、ここは主観的に「住みたい」と思った人が買うマンションのようですよ。
私もその一人ですが。

そうですね。
横浜のこのあたりは特に好きで暮らす方がいいと思います。
嫌いな街、嫌いなマンションにわざわざ住まなくても他にいい所がたくさんあるでしょう。

621さん、参考になります。ありがとうございます。ここはデベの営業の場ではないのだからいろんな考えの書き込みがあるほうがよいとオレは思いますよ。

自作自演のカキコが目立つね

＞626
デベの営業書き込みなんてどこにあんだ？人気物件だと他社の営業か買えない奴らの妬み書き込みが多いな。

そもそも不動産基礎知識に欠ける不動産関係者＞621の自作なんだから、相手にしないの。

サクッと二次も完売して二期は即日完売して紅葉住民と祝杯あげたいです。
このマンションかう人は皆さん仲間です！

埋立地よりこっちの方がいい。。

621さん
他の方も仰っていますが、ほんと分かって無いですね。消費者動向や消費者ニーズを全く理解してない正に愚見ですね。成約率７割ってどこから出てきた数字だよ。そんなあなたが不動産関係者と云うからほんと驚きですね。ま、自称かもしれませんが。

別に自作自演であってもなくてもどうでもいいのよ。
自称不動産関係者の論理飛躍したかつ価値観押し付けの「愚見」に対し、「参考になります」だのいう時点で「どういう頭してんの」って見られたというだけのこと。

なお、私今日休暇なんだけど、夜中から早朝にかけて書き込んでるってどういう人たちなの？想像つかないんだが。

＞６３７
夜中や早朝に起きてる人達でしょう。

＞６３９
ごく一般的な考え方の書き込みであればそんな言われようはしない。
自作自演と言われるのは一般的ではない書き込みを連続して行っている場合や、またその一般的でない書き込みに同意する書き込みに対して言われているのぐらいわからないかな。

不動産関係者さんの意見はとても参考になると思います。

プラウドのように実際は完売していないのに、第一期即日完売、などと宣伝し
あとでキャンセル住戸として売り出すパターンも実際にありますしね。

自分は一番館の小ぶりの部屋に入居予定ですが、今後の残りの売れ行きはやはり気になります。

完成在庫をかかえるようにはなって欲しくないですね。

自分でみなとみらいがボッタクリだと言っておきながら、
今後、みなとみらいの価格が下がるだろうという不動産関係者の意見を否定する？？？な人のほうが矛盾していると思います。

良識のある人はこの掲示板では紅葉坂レジデンスの情報交換をしたいと考えてます。良識のない人はそれ以外の内容で荒らします。

＞643
「ボッタクリ」っていったの＞583のことだよね？
同一者が、どこでみなとみらいの価格が下がることを否定してるの？誰一人、「いずれみなとみらいも下がるだろう」ということは否定してないんじゃない？
要は、不動産関係者のいう「それでもまだみなとみらいの方が資産価格が維持されるから、今ここを買うより数年待ってみなとみらいを買うべき」という結論付けの論理展開が間違ってるし価値観の押し付けだって言われてるわけでしょ。
みなとみらいが下がるという見解が否定されてるかのような言い方は、単なる話題のすり替えだと思うけどな。

近隣地区の話題はOKだと思われますけど、ダメなんですか？近隣の生活環境や不動産状況など必要なことではありませんか？
同じテーマでも否定的なものにはスレ違いといっている人が多いようにみえます。

そんなこと自分の常識の範囲で考えればいいことでしょう。基本的にこの物件を検討している人が情報交換をする場だと思います。意味のない書き込みは不要だと思います。

スミマセン、話題変えて良いですか？
もし地震が起きたとしたら、西側の宿舎あたりの崖が崩れてくる可能性があるから危険になるのでしょうか？

現地に詳しい人ばかりではないので周辺情報もOKです、当然。

＞648さん
元々は紅葉坂と同じ傾斜の斜面だったところを、レベルを合わせるため今回掘削の上大規模に強化した擁壁ですから、安全面については大丈夫なんじゃないでしょうか。

＞650さん

レスをいただき、ありがとうございます。
ほっとしました。
参番館より弐番館のほうが場所的に安全なのかと迷っていたところでした・・・。

＞６４８さん
重要事項説明の時に土砂災害危険個所になっているとの話でしたがほぼ問題ないとのことでした。
危険個所に指定される定義に当てはまっているというだけで崩れる心配はほぼないという説明をされていました。

646さんに同意。
周辺地域を含めた客観的な意見も欲しいです。
せっかくの不動産関係者の意見をエキセントリックに否定したり、自作自演？？とさわぐのは民度が低いかと思います。
自分は入居予定ですが、内覧会などでも不具合がないか厳しくチェックしないといけないなあと感じています。

今後の販売が順調に行くかどうかも気になります。
ココはけっしてお買い得な値段ではないですし、売れ行きが悪くて完成在庫ができたり、自分が購入したのと似たような部屋が裏でこっそり値下げされていたらたまりませんから…

＞641、＞653
同一人物の「なりすまし入居予定者」なことはバレバレですよ。
本当の購入者なら絶対言うはずのないこと言ってますもの。
購入者の皆さんなら良くわかりますよね。

＞６５３
せっかくの不動産関係者の意見とはどこがためになると？
本当にあなたが買っていたとしたらなぜ？と疑いますね。

自分と違う考えも許容できない人はマンション暮らしには向かない。

653です、ちなみに641とは同一ではないですよ。
私は資産価値は特に気にせず、この物件を購入しました。
不動産関係者の書き込みは至極まともだと思います。
自分はみなとみらいとの比較でココをえらんだわけではありませんから。
なにやら、このマンションの懸念事項を少しでも書き込みすると、他社の営業やら自作自演といわれるんですかね？
戸数が多いし、みなさん、2期以降の売れ行きは気にならないんでしょうか。

私は気になります。

契約しても、次回以降の価格表もすべて送ってもらうよう営業担当者に頼むつもりです。
自分が購入した部屋と同等のものが安く販売されていたら、営業に理由も聞きますし、納得できなければオプションなどをまけてもらうように交渉するつもりです。
『新築はデベロッパーに莫大な利益がのっている』
不動産関係者のこのフレーズは自分にとって大変参考になりました。

もう土曜日に契約なんだから買った人は住民板へ行きましょう。こちらでの議論は無意味。

＞658さん
買った方ならわかると思いますが引き渡し日はいつなんでしょうか？

>658さん
実際に値引きされた場合に、それ相当の対価としてオプション値引きなどの交渉は事例であるのでしょうか？
現実には難しいのではありませんか？価格にはその時点の経済状況も反映されているのですから、変動するのは当然といわれそうです。
今だから1億でも来年のなら5000万としても本来は問題ないと思います。
でも、交渉がマンション購入として当然権利であれば、私も参戦します。

＞662
なぜ654に話が飛ぶのか？660さんの言っている引き渡し日がわからなければ買った人ではないとわかりますからね。

662だけど(658さんではない)、もともと654からの流れだからだよ。

『新築はデベロッパーに莫大な利益がのっている』

こんな言葉を鵜呑みにしちゃうような奴がこの物件買うわけないわな(笑)
もし本当に買ってしまっているならまったく勉強せずに買ったんだろうね。
普通ネガレスを鵜呑みにしちゃう購入者なんているわけないからね(笑)
ここの掲示板にネガを書くやつは、購入者の知識をなめているね。
まったく勉強もせずに買う人いないから。
この物件の周辺のことも調べないで買わないから。
すべてわかった上で購入してるんだよ。
あんまり購入者を馬鹿にするような書き込みは控えてくれ。

＞６６５
６５４さんの方がまともだよ。何いってんの？
引き渡し日はまだ購入申込者にしか伝えられていないから聞いてるの。意味わかる。
買ってもない奴が買ったふりしてネガを肯定してるからそれをはっきりさせるために聞いてるんだよ。
どうせ６５８＝６６２だろうけどあえて書き込んでみた(笑)

その通りです。何も知識なしに購入なんてしませんから。
　
で、＞６５８はちゃんと引渡し日を答えてくれるんだよね？

＞６６８
何か勘違いされているようなので。書き込んでおきます。

６６６です。
基本的に販売代理は、（ここでは三菱リアルエステートと伊藤忠）販売手数料を最大で６％もらうことができます。それを払ってもデベロッパーには利益が残るようになってます。商売してたら利益とるのは当たり前だから。そんなことを知らずに物を買う人っている？マンションなら高い買いものなんだからなおさらデベが利益を出す仕組みを勉強するでしょう。この掲示板にはわからず屋が多すぎるね。

『新築はデベロッパーに莫大な利益がのっている』

売り出すまでの経費から土地購入費、建築費が莫大な金額なんだからそれに対して利益がなければ商売にならない。莫大とはどの程度のことを言っているのかわからないがかかったお金の１割の儲けを出しただけでも莫大な利益と思う人もいるでしょう。しかし普通の商売で１割の利益といえば微々たるもの。大きい投資があるから大きい利益が得られる。当たり前の話。

658が引き渡し日答えれば購入者だってわかるんだから、否定した人はあやまらなきゃな。このまま答えなきゃ騙りに決定。さらに自作自演も決定。

ずいぶんと一気にレスが削除されたね。ちょっと荒れ過ぎだよね。みなさん冷静になりましょう。購入者は住民板へ行きましょう！

No.147 by 匿名　2010-06-27 01:39:20
>>145
近隣の中古相場は低めだよ。 高くなるかは分からんけど、立地だけだと高くならんでしょ。 あの辺りは環境があまり良くないからなぁ。

No.149 by 匿名さん　2010-06-27 06:54:32
横浜紅葉坂レジデンスは駄目だよ。
都内への通勤で乗換が発生するマンションは中古で資産価値上がることってほとんどない。
駅徒歩6分はマンションとしては遠いくらいだし、現状の坪単価考えても再開発は折込済だよ。

前から建ってたマンションや戸建ての資産価値は上がるかもしれないけど横浜紅葉坂レジデンスは駄目。

No.150 by ご近所さん　2010-06-27 09:05:37
桜木町は駅力はないよね。残念だけど。
京浜東北だけだし。

横浜駅周辺のマンション競争の頃の物件に比べると、仕様の低さが目立つ。
競争相手がいないのが、痛いね。

No.152 by 匿名　2010-06-27 09:54:47
MMのタワマンみたいに値上がり期待して買うと思惑はずれるだろうね。

そうですね。ちょっと荒れすぎですね。
なぜか１人２役を演じている人もいますし。
ＩＤ表示制になるとそういう書き込みもなくなるんですが。

679ですが677に対してのレスでした。

652さん
壱番館入居予定者です。
土砂災害危険個所になっているのは参番館だけでしょうか？
私はそのような説明を聞いてません。

＞681さん
正確な場所はわからないみたいですがこの付近です。重要事項説明の時に皆さん書類渡されてますよ。当然ですが重要事項説明でも説明されてました。定義が当てはまっているだけなので問題はないようですよ。

671の言うとおり
8000万円なら、800万円は手数料みたいなもんだ。モデルルーム維持費や広告費が入っているからな。

【一部テキストを削除しました。管理人】

653=658です。
なにやら私が成りすまし入居者といわれ、板を荒らしてしまったようですみません。
私はこのマンションを大変気に入っているので誤解なきようお願いいたします。
ただ、残りの部屋の売れ行きが気になるだけです。
人気物件なので完成在庫はないと信じています。

ここから完成在庫になるには、そうとうなヘマをしない限りは無いでしょうね。

８６３さんの言うモデルルームや広告費などの販管費は、一般的には総事業費の４％前後です。
デベによりますが上で５％、下で２．５％程度かな。

４％だとして、８００万ではなく３２０万前後が妥当なラインですね。
それでも高いですが。。

６７８さん
ネガを書くのが面倒なのか、昔のレスを引っ張り出してきてご苦労様です。

資産価値の点でここを買うなというメッセージと捉えていますが、
そもそも値上がりを考えてマンションを買う時代はとうの昔に終わったかと。。

耐久財は経年劣化し価値はどんどん落ちるこのです。
価格下落のスピードが速いか遅いかの判断で将来価値を計るなら良いと思います。
その意味では、ここは悪くないんじゃないでしょうか。

少しレスが戻って恐縮です。

>652さん
>重要事項説明の時に土砂災害危険個所になっているとの話でしたがほぼ問題ないとのことでした。
>危険個所に指定される定義に当てはまっているというだけで崩れる心配はほぼないという説明をされていました。
自分で判断できない話なだけに気になっているのですが、「ほぼない」理由について営業の方は何か言及されていましあでしょうか。

横から失礼。
ここは崖というほどのものじゃないからでしょう！
それで指定されてるのだからなお安心感が上がる。
って理解できる。
地元の感覚では。

資産価値は関係なく、この場所に住みたいはまっこは多いよ！

参番館購入することにしました。埋立地でない事、比較的坂道に困らない立地に好感を持って、決心しました。子供の教育環境や住環境としてはいかがでしょうか？横浜在住ではないので（過去在住ですが）ご教示いただけるとありがたく。

>691
ここ購入するならpart1から過去スレ全部読んだら？
酸いも甘いも情報出尽くしてるから。

＞688さん
土砂災害危険個所に指定される定義については担当営業に聞いたほうが早いですよ。買った方なら重要事項説明の時に説明されてましたが、聞き逃してしまったのでしょうか？

土砂災害危険個所に指定される定義は高低差の関係でしたよ。まったく問題ないようですよ。

691さん、マンションの極めて周辺(イメージでは徒歩5分以内ぐらいかな)は子育てには問題ないと思います。それより範囲を広げると(イメージですが徒歩10〜15ふん以内ぐらいかな)には繁華街(風俗店なども含む)が広がっていますね。そちらのほうには子供に行かないように言い聞かせれば大丈夫という人もいますし、それぞれの判断ですね。
ここは少しでもマイナスなこと(事実であっても)を書き込むことを許さない雰囲気があるのでこのぐらいしか書けませんが、気になるなら前スレから読み直してみるといいのではないでしょうか。

>691さん
ここは横浜では指折りの都会エリアから徒歩数分にあります
このような立地で周辺が子育てできる環境は非常に希少と思います
都会で暮らすことを考え、慎重に考えて下さい
徒歩15分以上先を含めた子育て環境に適した立地を横浜で望まれるのであれば、中区、西区以外の区がよろしいかと思います

近所の戸建てに住むものです。
学区になる本町小学校は名門校です。横浜といえば私立は精華小、公立は本町小、国立は横国附属小というぐらいの有名な学校ですよ。かなり教育熱心です。

紅葉坂周辺は開港の頃、外国人居留の山手に対して 日本側の行政機関が集中して建てられた開港当時の横浜の中心地です。 県立音楽堂や青少年センター、中央図書館、市長公舎などの公的機関が集中しているのも、そのためです。
本町小は中区なんですが、 国家公務員の子供たちが通えるように、西区である紅葉坂周辺が学区域に入ったと聞いたことがあります。日の出町は中区ですが、学区から外されています。
最近ではみなとみらいが本町小の学区に入っているはずです。

一方、公立の吉田中は正直微妙です。本町小の半分くらいは中学受験します。
私立中学は男子は聖光、浅野、栄光あたりが名門、女子はフェリスです。
ちなみにフェリスも創立は紅葉坂です。

マンションができて地域が若返ることを期待しています。
とてもよい場所ですよ。

697です。書き間違えです、花咲町は中区です。

子育て環境というが、少なくとも学力に関しては住む場所は関係ないのでは？
親の影響が大きいと思う。
自分は、都内の汚い下町、貧乏、せまい家で育ったが、母親は教師で教育熱心だった。
高校からは私立に行かせてもらった。
東京医科歯科大を卒業し、今は横浜で勤務医やっている。

しかしなぜ横「濱」なのか。
当用漢字として認められていない旧字体を使うのはけしからん。