埼玉　浦和近辺の都内並の相場について

武蔵浦和はさいたま市の副都心ですし、再開発でずいぶん変貌しているので資産価値としてもいいと思いますが。駅前のタワーあたりは都内並みの相場を形成しつつあるように思います。
だいたい浦和の定義はどうなっているんですか？浦和駅周辺の狭い地域だけのことではない筈ですが・・・。

マンションの供給数でいくと圧倒的に埼京線沿線の方が多いので、今は値引きも含めて検討しやすいと思っていたところです。
子供のことを考えると評判の良い校区を選んであげたいと思うのは親心ですが、同じ旧浦和市でも京浜東北線沿線と埼京線沿線で学力差がそんなに大きいんでしょうか？
武蔵浦和の内谷中学あたりの評判はそんなに悪くないと思っていたのですが、同じさいたま市立の学校でレベル差が大きい理由がイマイチ良く分かりません。

やっぱり常盤中、岸中が双璧なんでしょう。
首都圏でもさいたまだけは例外的に公立優位な地域ですから、この２つの中学校の学区はかなりレアものな地域といえるかもしれません。

最近、常盤地区に新規物件が少ないですね。マンションズ見ても数件しか掲載されていない。
環境の良い物件も減ってきているし、建築予定地も駅から遠く微妙なところばかり。

中古で、駅に近い常盤中、岸中地区の物件はそこそこあるけど、
線路沿いや幹線道路沿いで築10年ものばっかり。
自分が探していた時は、中古の駅近でお手頃なのは10年物ばかりで、半年くらいしたら
すぐに大規模修繕していた。内覧した時の売主は、大規模修繕は当分先とか自分の都合のよいことしか言ってなかった。（売主は一時金払う前に逃げようとしていたのか？）

ただでさえ供給数が少ないこの地区ですが、
利便性が高く、住環境も良い場所は今後少なくなりそうですね。

浦和駅前と武蔵浦和駅前のタワーの値段は
全く違いますが。。。
武蔵浦和の新築より浦和駅前築３年弱の中古の方が
高いですし、、。デペによっても違います。

歴史のある文教エリア＝浦和、低地工場地帯の宅地化エリア＝武蔵浦和です。
浦和と武蔵浦和では「地ぐらい」が全く違うでしょう。

レッズフーリガンも住んでいる、赤い街浦和。

以前浦和に住んでいた時、
息子の幼稚園のクラスに帰国子女が三人もいて、
他にハーフが二人いて、お教室に英語がとびかっていました。

浦和と名がつく駅周辺について

南浦和：京浜東北線始発駅、進学塾の聖地、岸中所在
浦和：高崎、宇都宮線停車駅、将来湘南新宿ライン停車、西東に有名デパート、県庁所在地、浦和一女所在
北浦和：常盤中、浦高、市立浦和高所在、美術館のある北浦和公園、浦和では一番の文教地区か？
武蔵浦和：埼京線始発、武蔵野線乗り換え、さいたま市の副都心、高層マンション群
中浦和：別所沼公園
西浦和：新大宮バイパス、浦和ゴルフ倶楽部
東浦和：？
浦和美園：埼玉高速鉄道始発、イオンＳＣ

さあ、どこに住む？

そろそろ浦和区以外の旧浦和市の名称を変更すべきでしょう。
武蔵浦和、中浦和、西浦和、東浦和、浦和美園

浦和区民から見たら、一緒にされるのは腹立たしいでしょう。
浦和という名前におんぶに抱っこで価格を釣り上げているデベもいることでしょう。

確かに「浦和」の付く駅は多すぎて訳が分からないですよね。
浦和区所在の駅って浦和、北浦和、与野（！）の３駅だけ。それと浦和区以外でも町名に「浦和」があるのが、南浦和（南区南浦和）と東浦和（緑区東浦和）です。
したがって、「浦和」の呼称を継続使用できるのは浦和、北浦和、南浦和、東浦和の４駅に絞ってはどうでしょう。

浦和美園⇒さいたまスタジアム前
中浦和⇒別所沼公園
西浦和⇒田島団地前
武蔵浦和⇒武蔵沼影

などいかがでしょうか？
武蔵野線の「越谷レイクタウン駅」のようなおしゃれな名前も素敵ですが、どうも思い当たりませんね。

武蔵浦和→さいたま副都心

タワーは多いが、副都心の事業としてはいまいちかな？
ある雑誌で、武蔵浦和の資産価値が高いとうたっていたけど、地元民としては
とてもそうとは思えない。

ここのスレタイの意味がよくわからん。
都内並みの相場って、どんなのを指していってるんだ？

そりゃ都内だって不便なところもあろうし、
そうした物件と比較して都内といわれても説得力ないし。
だいたい、ここって中古の話なんだろ？
浦和の物件なんて、駅近・学区好条件の築浅物件だって、
購入価格より数百万高く売れる物件なんて皆無じゃん。
ネットでも、駅前〜県庁間の不動産屋見たってでてきやしない。

この条件なら、城東地区の物件だって、築浅ならいくらだって出てくる。
要は浦和の新築物件購入者は、不動産購入ということで考えたら
それほど資産性のない物件を高い値段で買っているというだけの話だろ。
埼玉のなかで云々言うならいいけど、
中古価格の話で都内並みなんて話をするのは少々無理があるだろ。
所詮は埼玉なんだから。

中古物件の流通量だけで資産性云々を語るのはやや早計かと。
ネットや不動産屋で中古物件数の多い地域ほど需給バランスが悪いという側面もありますからね。こういう買い手市場では、買い叩きで資産価値の下落リスクがあります。

＞中古物件の流通量だけで資産性云々を語るのはやや早計かと。
誰も『量』の話などしていません。
どんなに好条件でも、買った価格より上がるような立地ではないということだけで
「都内並みの相場」というのがおかしいと言っているだけ。
だいたい、レスみると、埼玉県の、さいたま市の、旧・浦和市の、これまた狭い浦和区なんて
ものすごく限られたところが高いだの良いだの言いたいんだろ？
そんな話に流通量がどうのなんて話なんかしませんよ。

どう転ぼうと浦和は浦和、浦和駅〜県庁間だろうと、別所沼周辺だろうと、西浦和駅から工業高校周辺だろうと、咲いてるんだか枯れているんだか分からないサクラソウの公園周辺だろうと、
小松原周辺だろうと、み〜んな同じ浦和。
一緒にされたら迷惑とか、常盤は違うとか、読んでいてBAKABAKAしい。
それを住んでいる所で線引きするような書き込みが多過ぎる。
都内城東に関してもそんなことが書かれていたけど、
武蔵野線に乗ってみれる未開拓の大平原のような場所は城東にもないよ。

浦和駅周辺の相場が高いことについて論じるのは一向に構わないと思うが、
どこが下だの、やれあそこと一緒にするなだの、そんなレスがあるんじゃけっして
レベルの高い地域とは言えないね。

不動産を投資目的として買うのなら都内がいいのでは？
浦和の相場は供給量も安定していて手堅い地合い。

>>79
>不動産を投資目的として買うのなら都内がいいのでは？
マンション買って、そこに一生住む年配者ばかりではない。私は３０台半ば、投資目的でなくても中古での価値を考えて買うのは当たり前。投資目的として、なんていうのは単なる言い訳に過ぎない。それだったら都内の物件と比較しようなんてことは考えないほうがいい。

浦和駅前のタワーは中古で３０００万ＵＰしてますが・・・

ほほ〜
買った値段より3000万ＵＰしてるとな？
（俺は買った値段より高い、と書いているからね）
浦和でそんな中古があったらお目にかかりたいもんだね。
ぜひ教えてくれよ（笑

っていうか・・・・同じデマカセ書くならもう少しまともなレスしろよ。

>>81
もしかして徒歩４分のヤツ？

>>81
俺も知りたい。
浦和で買値より３０００万高く売れたタワー物件。
ぜひ物件名教えてくれ、デマでなければ。

>>76・78

ここで語られている浦和区の「都内並の相場」というのは、何も東京都心や城南・城西エリアといった都内人気エリアと比較しての話ではないでしょう。埼玉にあって周囲に比して突出して物件価格が高く、都内城東・城北に匹敵するか場合によっては凌ぐほどであり、かつ住環境や教育環境においても他の埼玉や都内城東・城北よりも優れている、ということですよ。

「どう転ぼうと浦和は浦和」等と主張されるのは全く自由ですが、あなたが言う未開拓の大平原のような場所と浦和区では地価が全然違うことは事実ですし、それはさすがにあなたもご存知なのでしょう？そういうあなたのような発想を「糞味噌一緒」というのですよ。

「どこが下だの、やれあそこと一緒にするなだの」といった書き込みは、東京都心や城南・城西などの人気エリアのスレでも沢山見かけますよ。というよりむしろ、この浦和スレなんかに比べると、もっもっとどぎつい感じで展開されていることの方が多いくらいです。ならば、東京都心や城南・城西は浦和よりもレベルが低いということになりますね。

いずれにしましても、これまでもこれからも浦和にはご縁がない方のようですので、浦和以下のレベルの低い都内でご検討頂くよう是非ともお願いしたいと思います。

>かつ住環境や教育環境においても他の埼玉や都内城東・城北よりも優れている、ということですよ。
どこがどう優れているのか教えてもらいたいね。
だいたい、比較する対象が違いすぎていることもわからないのか？
あなたが言う浦和以下のレベルは、城東とすればあるかも知れないが、
その面積とあなたが言う浦和とは対象面積が違いすぎるだろ。
そんな針のあなのような地域だけをとって、城東だの城南だのと比較すること自体、
まったくのナンセンスであり、比較するのであれば浦和と呼ばれる地域で比較するべき。
そうなると大平原も、低レベル滑り止め私立校も、排ガス渋滞まみれの田島もみんな比較対象なんだよ。
それがさいたまの浦和であり、比較するならそれで比較しろということ。
そんなこともわからないから、狭い地域のことを挙げて鼻にかけたがるんだよ。
文教地区？
ヘソで茶が沸く話だぜ。

お〜い、3000万値上がりしたタワーマンションの物件教えてくれよ。

3000万値上がりのタワーマンションなんて、ただの煽りに決まってんじゃん。

某タワーは浦和駅徒歩４分です。調べればすぐわかるでしょう。

ここは、当時売り出しは不動産価格が底の時なので、
平米単価約５０万で出されていました。したがって、某物件はいま８０平米７１００万程度
で売り出されているので、約３０００万アップは事実です。
（すべて検索すればわかるソースのある情報です。そのソースが事実であればですが。
アドレスはるのは面倒なので自分で調べてください。ヤフー不動産と、「埼玉」「不動産鑑定士」でググれば探せます。）
ただし売り出し価格なので、
この価格で売れているかは不明です。
４〜５年前に買った（あるいは契約した）物件は、地価上昇のため、駅近物件は特に
１０００万以上上がっていることも珍しくはありません。

しかし、この浦和のタワーに関しては７０平米でも現在５５００万で売りに出されており、
２０００万ほどＵＰしています。
地価上昇を考慮しても、浦和でこの価格は異常だと思います。

また、その他の駅徒歩圏内の物件に関しても、ここ４〜５年の物件に関しては、
当時の値段より高く売値を出していることが多いです。
１０年前のものでも、売り出し価格と同程度の価格で出していることも珍しくはありません。

不動産価格は需要と供給で価格が決まることは周知であり、この価格でも
買う人がいるのだから「埼玉県に相応の価格」では売られていません。
買っている人は、高値　掴みだなんて思っていません。それなりの価値があると
思って買っています。

すべて数字が物語っています。感情的な理論は全く話になりません。
また、礼儀にかけている話も、受け入れがたいものがあります。

確かに、浦和の西側と城東エリアとの比較はサイズが合いませんね。

ただ、さんざん言われている常盤・岸エリアというのは、浦和区の西側の
ほぼ全域を示しており、浦和区の不動産価格は西口に引きずられている
ので、物件価格という面で見れば

浦和価格＝常盤・岸エリアの価格というのはあながち間違いではありません。

ただ、行政区域で分けて、比較するなら
浦和区と墨田区とかっていう風にしないと比較になりません。

で、上のヤフー不動産で新築ですが、地区毎の売買価格の推移が
あるので調べてみたら、昔から浦和区は城東区域の各区と同等
程度の価格では取引されていますね。

中古はデータがないのでわかりませんが、基本的に新築の価格は、
その地域の路線価なりの地価をもとにして決定されるので、中古物件の
価格が参考にされているともいえます。したがって、浦和区の中古物件は
新築時の価格が高くやはりそれなりの価格で取引されているので、スレタイの
「都内並み」という表現は間違いではないでしょう。

半年ちょっと前にコスタタワーの中古をチェックしたときは中層階で2000万UP、上階の広めの部屋は3000万ほどUPの1億円で売られた。しかもどっちも売りに出したとたん検討者がでて、すぐ話がまとまったんだって。岸町のプラウドの小さい部屋も確か数百万UPで売買されてたな。

７６さんはヒステリックになりすぎだね。おそらく住みたくても住めないんでひがみMAXなんでしょう。やたら浦和近辺のこと詳しいしね（笑う）

あ〜あ、やっぱ徒歩４分か。
あそこの地権者がらみの物件がどういうものだか知らないのかな？
だから大手仲介はてをださないのに…
値付けだって地元有限会社不動産が相手が悪いからいい値でネットに載せて、ず〜っと売れていないやつだろ？
浦和住人ってこの程度か。わさわざ浦和の恥をここに出すとは。
検索結果ぐらいの事だけを書いて、その裏を知らない文教地区市民か、所詮はこの程度なんだね。

↑アンチ浦和のくせに、このスレが気になってしょうがない重度分裂症くん。
メンタルダウン寸前か？

>>93
市長選挙がらみね、やんわり忠告しておいたんだけどね〜
ま、ここに書き込む埼玉県民なんてそんなもんよ。

浦和の中古実勢価格は坪単価１４０万円前半、板橋、赤羽以下。
足立区北千住以下。
築年数の若さを考えたら東向島あたりといい勝負。
東京カンテイあたりで見比べてみな、これが実勢データ。
ここで浦和市民が『あるよ』といっているのはデータではなく単なる『サンプル』。
オマケに例に挙げた物件はひどいミソつき・・・

ま、私鉄の小さな駅沿線だったら都内より高いから、都内並みとしておくか。
主婦かそれに類するレベルの持ち主なら、
このデータで『都内並み』と言うのもいいんじゃない？

高値掴みの去年、
浦和から歩10分の新築買いましたが、常盤（常盤小学区）なら80平米5000万ぐらい出さないと買えませんでしたよ。
予算が少ない我が家は、70平米で4600万ちょっとの物件（大手ブランドでもないし、常盤の町名でもない）です。
実家のある越谷なら80平米3000万円台で買えました。そっちの方が生活にゆとり（居住空間・金銭的にも）を持てて良かったかなとちょっと後悔しています。

↑大手ブランド×
　大手デベ　　○

失礼しました。城北地区ぐらいの価格で、城東より高かったです。

確かに対象範囲が狭いのは事実。ここでいう浦和は浦和もしくは北浦和から徒歩10分圏内だからね。ただその分、その地域の住環境がすばらしいのはこれまた事実。この辺は城東なんかより、間違いなく価格は高い。ていうか、浦和と城東を比較すること自体がおかしい。城東はただ東京都ってだけで住環境は？？？でしょう。少なくとも浦和の住環境をもとめる人たちは城東なんか全く考えてないよ。まあ上の浦和否定の人たちは城東も充分検討しているんでしょうけどね。

＞１００
そうだね〜　まあ住環境なんて個人の考え方次第だからね。高砂より浅草のほうがいいって人も、また逆の人もいるんだから。
自分は東京（杉並区、中野区）に20年ほど住んでたけど、正直そのときから城東なんて行ったことさえない土地ばかりだし、治安も悪いからすむなんて考えられなかった。でも仕事の都合で住んだ浦和は少なくとも中野よりいいと思った。でも確かにそれも子供がいるからってのが大きいしね。
城東にも住んでみたらいいというとこもあるのかもね。

京浜東北線で浦和と同等レベルの子育て環境を考えたら、上中里、王子(〜駒込、巣鴨)かなと思いますが、中流サラリーマンにはちときつい価格帯です。

その点、常盤あたりの中古マンションなら築浅８０㎡クラスで４０００万円前後ですから年収１０００万円クラスの中流サラリーマンでも買える価格帯。その割には高級邸宅地も近く住環境がいいし、学区レベルも高い。
都内並み相場といっても同等レベルの住環境で比べたら浦和は割安だと思います。通勤利便性を考えたら、まあ合理的な相場なんじゃないでしょうか？

ちなみに川口、蕨あたりは都内寄りで価格も安いけど、子育て環境としてどうかな？って感じがします。
浦和は住環境のバランスが良いので、環境重視の方々に人気があるのでしょうね。

自分は、２００７年高値掴み組ですが、イメージで浦和を選びました。
都内の城東とか、住環境の良さで知られている田園都市線（溝口以南）
は買える経済力はありましたが、文教地区であるということを売りに
している浦和にしました。
正直、文教地区というのは、目に見えない部分でありその真偽には
疑問が強かったのですが、文教地区を売りにしている以上、教育重視
な家庭が集まり、その結果、文教地区としての雰囲気が保たれるのでは
ないかと思い選択しました。

私立中なんかも受験させようとは思いますが、結局子供なのでちゃんと勉強
してくれるかわからないし、無理に勉強させても塾代が無駄になるので、
保険として学区が良いとされている地区にいれば、受験に失敗しても
安心して通わせることができる学校に行けるなら、このエリアを選択する
価値は高いと考えています。

特に、常盤小の学区は、社宅や官舎が多い地区であり、親の身分はしっかり
しているので、どういう身分の人が住んでいるかわからない雑多な
エリアより安心ではあります。（別に、公務員やＪＲの住人が教育熱心とは
思いませんが・・・）

都内の学校の選択肢は多いといっても、それは私立に限った話で
公立では難しいのではないのでしょうか？
それに浦和からなら少々遠いですが、２３区の大半の私立中学に通わせることは
できると思います。

ところで東洋経済で、浦和の中古が＠１４０程度と書いてあったのですが、
信ぴょう性に欠けますね。最近の相場は築１０年徒歩１０分で＠１７０程度
ではないかと思います。不動産屋は＠１４０は２〜３年前の価格で、今この値段
では買えないと言ってました。
やはり、自分の足で聞いた情報じゃないと信用できませんね。
もともと、あの雑誌はいつも「崩壊」「暴落」とかあおってばっかりで
当たったためしがない。

・常盤のエリアのマンションは地元民が多く、永住が多い。
・子供の教育重視で買うので、少なくとも子供が中学終わるまでは売らない。

したがって
→古い、場所が悪いところが中古にでる
→中古の価格は低い
→とりあえず低い価格で売れる
→実勢価格としては低い相場になる。

という構図はありますかね？

新築駅近で場所がいいところは５０００万越えも珍しくないし
中古が＠１４０というのはホント？って思いました。

あと、例の徒歩４分のタワーの問題点教えてください。気になります。
地権者？選挙？忠告？
われわれ庶民では知りえないことを知っているだなんでうらやましいです。
あなたの妄想でなければ、主婦レベルの人でもわかるように教えてくださいね。

＞＞正直、文教地区というのは、目に見えない部分でありその真偽には
疑問が強かったのですが、

そのとうりですよね。文京地区なんていわれてもピンとこなかったのですが住んでみたらその意味がわかりました。ながらく文京地区を維持することで形成された住環境は素晴らしいですよね。

＞＞私立中なんかも受験させようとは思いますが、結局子供なのでちゃんと勉強
してくれるかわからないし、無理に勉強させても塾代が無駄になるので、
保険として学区が良いとされている地区にいれば、受験に失敗しても
安心して通わせることができる学校に行けるなら、このエリアを選択する
価値は高いと考えています。

そうそう、私立に通わせないと問題ある地域だと心配ですよね。うちも学校に関してはまったく心配していません。

浦和が周辺相場より割高なのは、中学受験失敗の場合の「保険料」ってことか？

それでも浦和高校など地元公立高校に運良く入れれば、都内私立に通わせることを思えば、学費や通学定期代などがいらない分で「保険料」を回収できるかも。
住宅購入資金と教育資金をセットで考えれば、あながち高いとも言えないかもね・・・。

ピンク系のお店もほとんどないし、ラブホもないから下手に中途半端な都会の私立
の中学高校行かせるよりはいいですね。
文教地区だという期待を込めて引っ越してくる人がわずかでもいれば、逆に出ていくエリア
よりも大きな差が出ると思います。

教育委員会も学科を得意とする先生と生活指導が上手な先生を一応把握しているので、
常盤のような学区では前者の先生が集まる傾向があります。この点も意外と大きいですね。
まあ、これからこのエリアに来る人は大きな期待を寄せないことですがさいたま市の他よりは
確実に１ランク以上「いい学校」に行ける「要素」はあります。

埼玉の公立高校の大学合格実績（２００８年）

【東大】
浦和（33）、浦和一女（2）、大宮（6）、川越（6）、春日部（6）、熊谷（1）、
【早稲田】
浦和（123）、浦和一女（97）、市浦和（40）、大宮（100）、川越（129）、春日部（92）、熊谷（53）
【慶応】
浦和（77）、浦和一女（27）、市浦和（6）、大宮（32）、川越（34）、春日部（32）、熊谷（22）


やはり浦高が頭ひとつリードしている感はありますが、大高、川高、春高の２位争いが熾烈で切磋琢磨している姿が見て取れます。
自主自立、質実剛健、文武両道といった旧制中学の建学精神が好きな人なら、別に都内私学でギスギスしなくてもローカルで青春を謳歌するのもひとつかなと。
個人的には中高一貫校となった市立浦和の今後に期待しています。
がんばれ、公立王国埼玉！

浦和のマンション広告には「人気の常盤中通学区」、「名門浦和高校至近」なんてセールス文句が並んでる。
他地域から転入なんですけど、最初は「ふーん、そうなのかな？」程度だけど、繰り返し見てるうちにいつの間にか「なんちゃって教育ママ」になっちゃったよ〜(笑)。
浦和は高卒ママでも感化させる不思議な文教都市なんです。