中古マンションが売れません、、、

新築プレミアムという言葉をご存じですか?

新築だというだけで2割高いのです。広告費用やらなんやら・・・。日本人は新築にこだわるし。

従って、中古というだけで20%くらい下げる必要があります。同じ値段で売れるということは、
すなわち値あがっているということを意味します。今の時期に、値上がりはありえません。
まず20%値段を下げてみましょう。そこから先は物件次第ですので、わかりません。

>619
売り出しからどのくらい内見者が訪れましたか？
NGだった理由は？

単に安くすれば売れるという訳でもなく
仲介の不動産屋の腕もあるかと思います。
よくやるのは、自分の物件をえさに他の物件を薦める手法です。
専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
一般であればえさになりやすい。

これは人それぞれ考えが有るかと思いますので正解、不正解はありませんが
もう少し情報書いていただけるとコメントしやすいです。

＞専任のメリットは両手を得る為にえさにならないことです。
異議あり。
専任は、両手を得るために、売り主にとって有利な（高く売れる）他社客付けを蹴って、売り主にとっては不利に（安く売ることと）なっても自社客に売るんですよ。

↑　とんだ勘違いをしました。訂正します。
専任＝両手狙い　というわけではありませんでした。
両手狙いで、売り主が不利になる売却をやるのは、いわゆる大手業者です。
両手を狙わない専任なら問題ありません。
失礼しました。

622です
専任で議論はNGですよ。
言いたいことは多々あるかと思いますが
とりあえず619さんの情報を待ちましょう。

売る手法で何かが間違っているかもしれませんから
619さんの為にヒントになるアドバイスができるといいですね。

６１９です。
みなさん、ご意見をありがとうございます。
とってもうれしいです。うれしいです。

物件情報の追加です。
広さ・・・・約４０㎡
間取り・・・１ＬＤＫ
向き・・・・南西（日当たり良好）
階数・・・・１０Ｆ建ての７Ｆ
築・・・・・平成１７年１月

内覧客数　７月　１人　（近くの似た広さの中古マンションに決めたらしい）
　　　　　９月　１人　（ローン審査が通らずダメ）
　　　　　12月　２人　（2人共、近くの新築マンションに決めたらしい）
　　　　　２月　１人　（理由わからないけどダメ）
　　　　　４月　４人　（1人はペットアレルギーでダメ）←私が飼っているネコが原因
　　　　　　　　　　　（残り3人は理由わからないけどダメ）

不動産屋さんのコメントによると
この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
間取りが縦長の2部屋なのがネック
とのことです。

今までは私が居住していましたが最近引越したので現在は空室です。
内覧客がきていた時は居住中でした。

622です
4月の内覧客数は価格変更後だと思いますが、いい感じですね。
もう少し今の価格で様子を見てみるのも良いかと個人的には思います。
あとは決定してもらうために今の金額からいくら値引きするかを考えておくといいかもしれません。
私の場合は掲載額からさらに100万引きで成約しました。
（更なる値引きを予測してボトムの値段では出さない作戦でいきました）

都内のようですので1LDKの間取りは決して悪いとは思いません。
検討者は確かに少ないかもしれませんが今まで内覧者がいるので気長にいきましょう。

もし告知が足りないと思われたら
チラシを多く範囲を広げて配布するのも必要かもしれませんね。

あとは仲介会社へ今まで以上に問い合わせするのも必要かもしれません。
取引が長いとどうしても受け身になるので。
7月から仲介会社変更がないなら一度思い切って他社に切り替えてみるといいかもしれません。
（大手専任で1ヶ月、2ヶ月やってみるとか）

大したアドバイスではないですがヒントになると幸いです。

う〜ん。専任問題に付いては色々言いたい。
けど、不動産屋の名前をあげたくなるので言えない（苦笑）

６１９さん、まず出した時期が７月では悪かったですね。
年末か年度末に客が増えますから。そして長く出してるとイメージが悪くなる。結果論ですが。

追伸

>不動産屋さんのコメントによると
>この地域はファミリーが中心で１人～2人用は需要が少ない。
>間取りが縦長の2部屋なのがネック

こんなことは分かりきっていることなので気にしないほうがいいですよ。
逆にこんなことを理由にするなら他社に変えるくらいが良いかも。
需要が少ないから売れません！なんて言うのはダメ営業マンです。

↑追伸は627です。

賃貸にしたらいいんじゃないかな？

>>619

猫の匂いが残っているのかもよ。

飼い猫の匂いって、飼い主には分からないらしいけど・・・・・

マンションの中で閉じこめて飼っていたのなら、当時は強烈に匂っていたはず。

単純に値段が高いのでしょう。
市場価格より安くないと今後も厳しいですね。
中古より新築の方が安かったりするのが、最近の不動産市場。
いずれにせよ１年近く売却活動お疲れ様です。

ここは、他の板と違って、結構優しい人がいて、読んでて癒されます。
かくいう私も現在、中古販売中の一人。頑張ります！

619さんほ話読んで思うには単に高すぎるから売れないのでは？
相場の動向も加味して考えて新築購入時から1～1.5割引きでは高すぎだと思います。

内覧の数も少なすぎると思うし、買い手が高いと思うからその程度しか来ないのだと思います。

635さん
私は違う見方をします。
確かに内覧数は少ないようですが1LDKという売りにくい間取りで健闘していると感じます。
しかし、売れなければ100人きても仕方がないわけで、もう少しこの金額で集客の作戦を
変えてみてはどうかと思います。
その後に変更をかけてもよろしいかと思います。

619です。
みなさんのご意見とても参考になります。
本当にどうもありがとうございます。

引き続きがんばってください。
底打ちしてるかと思いますのでタイムラグはありますが
そろそろ市場も安定してくるでしょう。

底打ち？売れ残りの再販増加と景況から、さらに新築価格が落ち、つられて中古価格も続落すると言う予測もありますが…

やっぱり、場所によるでしょ？うちのマンション築11年で、１割位しか下がってないヨ

そう。場所による。需要のあるところは下げにくい。安かろう悪かろうは底なし。

確かに需要がなければ価格はつかない。
売りたい価格を表示しても、買いたい人がいなければ・・・

内覧客が少なければ考えなければならない。地方は厳しい。
みんながいっていることだけど、

売り急ぐ予定がないなら、住み続ける。買いたい人が現れるまで我慢してずーっと待つ。
但し、１０年以上売れないことも視野に入れて耐える忍耐がいる。

１年以内に売りたいならば、いままでの事実を冷静に見る。
1.内覧客がいたのか。
2.業者への問い合わせは何件あったのか。

内覧者が多く、価格が合意しないなら若干下げれば決まる。

問題は内覧者が少ない場合だ。
物件問い合わせがどのくらいあったのか確認する。
少ないかければ、まず業者を変える。
その物件のを積極的に営業活動しているかに疑問が残る。
「専任」なら「一般」へ変更し、他社にもお願いし様子をみる。

それでも内覧者が増えないなら、大幅価格ダウンも覚悟しなければならない。
内覧者が増えれば価格交渉までいく。かなり惨い指値をする客も現れるが。
あとは、あなたの判断しだい。売却は可能だ。

残念ながら価格を下げても内覧者がいない（少ない）場合、
1.マンションに適さない立地。田舎では戸建て派が多く、マンションは転勤族が住んでいる地区。
売却は一旦あきらめて、賃貸にだすことをお勧めする。

2.管理費＋修繕費が高い物件。月３万円以上なら難しい。５万円以上なら買う人は皆無。
投売りもできない。持っているだけで、毎月お金が消えていく。地獄沼。
激安で広告をうって、買いたい人にはタダでも売りつけるしかない。

あんまり、スレがのびませんネ その後みなさんはどうされているのですか？
担当の不動産会社に聞くと、そこそこ物件は動いているとの事らしいですが、何か情報お持ちの方は、いらっしゃいませんか？

久々に登場しますが、昨年10月に都心物件売却中の139として初投稿させていただきました。
実は、つい先日、ほぼ一年がかりで売却できたのですが、こちらのスレがかなり下がってしまっていて、
別スレに書いてしまったのですが、二重投稿禁止らしいのですが、一応、こちらでもご報告させていただきます。

＜物件所在地＞　新宿駅徒歩圏（但し、外国人が多い地域として見られるため好き嫌い分かれる立地）
＜物件スペック＞タワマンではないが、300世帯強の大規模物件
　　　　　　　　南向き中層階、日当たり眺望良好の８０平米弱の２ＬＤＫ　築９年
　　　　　　　　バス・トイレフルリフォーム済み　
＜新築購入価格＞坪単価約２６０万、2008年3月末時点での残債1500万。

＜経過＞

　・2008年２月末、某タワマンに一目惚れし、旧宅売買停止条件付きで抽選に臨むも
　　倍率６倍の二番補欠となり、いったん、住み替え諦め。が、その際、専任
　　契約を結んだ仲介業者の査定が坪単価313万まで上がっていたため、また、
　　以前から手狭に感じられていたため、より広い物件を求めて各新築モデルルーム
　　に足を運び始める。

　・2008年６月末。某マンションの最上階売れ残りを交渉で粘って、１割引で購入。
　　買い先行であったため、早速、前回査定依頼した大手仲介に専任契約依頼。
　
　・2008年７月。正式販売価格では坪単価306万。居住中のオープンルームでは、
　　同じマンション内の賃貸居住中の家族一組が内見。同じマンションの同方向南向き
　　１Ｆ専用駐車場付き物件がライバルで、先方は、子供が小さいため騒音を気にして
　　１Ｆ物件を選択（後にローン審査で落ちたとの話）

　・2008年８月。新居に引っ越し。Ｗローン生活突入。オープンルーム開催２回。
　　来場者計６組

　・2008年９月。オープンルーム開催２回。　来場者４組。この時点で南向きライバルとして
　　高層階一部屋が出て、実質３部屋が競合。

　・2008年10月。専任契約から、新宿に本社を置く大手3社の一般媒介に切り替え。
　　オープンルーム開催１回。来場者２組。

　・2008年11月。価格変更坪単価298万に値下げ。また、同じく南向き中層階（我が家よりは上）
　　が新たに売却開始。高層階一部屋、中層階二部屋、１Ｆ一部屋の計４部屋で競合

　　この時期から、景気急降下のあおりを受けて、問い合わせ、内覧がぱたりと途絶え始める

　・2008年12月。案内２組。12月末に競合中の中層階が物件価格で約200万、１Ｆが約400万値下げ。

　・2009年１月。一般媒介を大手二社・中堅一社に切り替え。案内１組。

　・2009年2月。価格変更坪単価293万に値下げ。オープンルーム開催。来場者３組。
　　他競合部屋が値下げ。さらに１Ｆの別部屋が売却開始。

　　この時点で、我が家（坪単価293万）、高層階（坪単価310万）、中層階（坪単価262万）、
　　１ＦＡ（坪単価240万）、１ＦＢ（坪単価223万）で、
　　高層階は眺望、自分も眺望とフルリフォームの水回りに自信持っていたため強気維持。

　・2009年３月。価格変更坪単価284万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。
　　競合していた１ＦＡが賃貸に切り替え→新宿が近いため即決定。高層階が売却。
　　ただし成約価格は未公表（大幅に値下げしたのでは？との仲介からの話）

　・2009年４月。一般媒介を大手一社・中堅二社に切り替え。１ＦＢが売却。
　
　・2009年５月。条件的に我が家と最も競合していた中層階が、大幅値下げ。坪単価239万（新築時価格よりも100　　0万下げ）で売却。相当売り主が焦っていたようで、お陰で、相場を下げまくりで影響大。我が家も
　　価格変更坪単価273万に値下げ。オープンルーム開催などで案内４組。

　　この内1組が気に入り、坪単価257万での指し値が入る。やはり坪単価239万で売却した我が家よりも好条件だっ　　た中層階の売却価格を鑑みての指し値。

　　賃貸に切り替えようと考え始めた矢先で、迷いに迷ったが、間もなく築10年目を迎えるため大規模修繕が控えて　　いること、性格的に不動産賃貸の管理には到底向かないことなど思い、手付け金１割用意を条件で承諾。
　
　・2009年６月頭　売買契約締結（手付け金１割受領）
　・本日、先方のローン承認が正式に下り、来月中旬に正式引き渡し決定

・・・長くなりましたが、まあ、こんな感じでした。不動産に関してはド素人のため、相場を後追いして
　値下げを繰り返すという最悪のパターンではありましたが、結果的に新築時の物件価格から－80万での
　売却となり、買い換えローンの確定申告で、およそ100万ほど戻ってくるので、ほぼトントンで済んだのは、
　このご時世、まあ健闘したほうでしょう。

　今思えば、やはり最初の3ヶ月が勝負でしたね。この時期に思い切って値段を下げておけば・・とか後悔する部分　も多いのですが、こればかりは仕方ありません。それに、内見はあっても、具体的に値下げ提示されたりとか、
　今回契約した相手以外は一切なく、競合部屋も大幅値下げするまで一切売れなかったことを思うと、やはり
　仲介会社も売り主も相場を読み違えていたのでしょう。ただ、あくまで結果論ですが、本当に一組でも買い手が現　れてくれたらそれでＯＫなのだということも実感しました。

　また、空室でのオープンルームの開催は大きいですね。今回契約までこぎ着けた仲介は、結局、最初の専任
　契約の頃から、唯一最後まで契約を交わし続けた財閥系大手でしたが、ここだけ、一般媒介に切り替えた後
　でも、頻繁にオープンルームや広告など積極的に宣伝活動をしてくれましたし、毎週の業務報告も分かりやすく
　懇切丁寧でした。他は大手でも全然ダメ。中堅どころのポスティング中心の業者は、半年の契約期間で、一度も
　内見の客を連れてくることはできませんでした。最悪だったのは、プリ○セススク○ア！こちらに連絡もない
　内に担当者およびチームリーダーが退社。後任からは、こちらから連絡するまで一切コンタクトなし。こんな
　ヒドイ会社もあるんだと、驚きました。

　二年前なら、購入価格＋1000万で成約した部屋もあり、南向きの部屋に関しては購入価格を
　割ってしまう部屋は皆無であったことを考えると、あまりにも経済状況が悪く、そして、異様に
　南向きの競合物件が多い時期となってしまったことなどタイミングが悪かったですね。

　それにしても中層階のライバル部屋・・何故、成約価格を公表したのか不思議です。買い主が伏せて
　くれと言えば、伏せることができるらしいのですが、マンション全体の相場を大幅に下げられ、本当に
　いい迷惑でした。また、その買い主が今後中古に出す際、その人にとっても絶対不利だと思うのですが。

　とにかく、約一年かかりましたが、不思議と焦りはなかったのが本音です。独身で年収も多いため、さすがに
　Ｗローンのせいで貯金こそできませんでしたが、夏休み、年末、ＧＷなどは海外旅行に出かける余裕もあり、
　新居での生活を存分にエンジョイしていたため、精神的にもキツくはなかったです。月に一度の掃除と
　郵便BOXの整理に戻るのが面倒臭かったくらいですかね。

　繰り上げ返済で、とっとと旧宅のローンを完済していれば、もっと早い時期に賃貸に出すなどの選択も
　できたのですが、先述の通り、独身のため、ローンについてはどこかで「死んだらチャラ」と思っている
　部分があるので、定年時までに返してしまえればいいやと考えてます。

　本当に長くなりましたが、現在、売却活動中の方には、良い縁がありますように。自分は、
　たまたま運が良かったのだけかもしれませんが、経済的に余裕があるのなら、焦らないことも大切ですね。
　あと、立地は大事ですね。我が家は好き嫌いの分かれる地域ではありましたが、やはり、都心物件では
　あったのが大きかったと思われます。

646さん、はたから見るとこう言っちゃなんですが、
最初からお付き合いした大手仲介会社に乗せられましたね。って感じです。

高い査定で客をツカミ、最後まで上手くツカマエ続けました。仲介業者はしてやったり。
オープンルームや宣伝活動などの派手な面だけが、良い営業の仕事ではないのですよ。

なんか特殊すぎてあまり参考にならない。

もう売っちゃったので失礼がないと思って書きますが、新宿は都心じゃないです。

都心は、千代田区、港区、中央区ですよ。

築9年で、ほぼ同じ値段ってどうなのかよくわからない。2000年はまだ不況の時期だった。

いよいよ景気も底を脱して、これから住宅が少しは売れそうだという時期なので、
タイミング的に良かったのかどうかは不明。まあ、ダブルで返しているなら、
少しでも早く売ったほうが良かったとは言える。

ここの書き込み見てるより、景気動向見てたほうが住宅の売れ行きは、わかりやすいような
気がしている。皆さん、景気動向にすごく敏感。もちろん、裏を行く人もいることはいるで
しょうが。

都心云々(三区)は、反対に興味ないのです。私はですが。
どちらかと言えば、東京駅10キロ圏内位の方の情報あれば、嬉しいのですが、、、

なんか勘違いしているのでは?

ここは、中古をどうやって売るかのスレッド。

中古マンション情報なら、インターネット検索するべき・・・。

近所で3年前の新築時に8500万で売り出された南西角部屋、最上階100㎡、駅徒歩６分が6870万で売りに出され、直ぐに売れました。
条件が良い物件で、今の市場価格を適正に反映すれば、不景気でもネットに載る間もなく売れるんですね。

買いたい物件を待っている客が不動産屋にいる。
本気で買いたい客が一人でもいれば成約する。
上記651番の例は、それに当てはまるのでは。

もし今651物件を売り出せば、果たして即決するか。

いつでも即決するのは、市場価格より大幅に安くでるときだけ。

>645さん

　思うに、大久保か北新宿界隈の物件のようですね。
　確かに、好き嫌いが分かれる立地ですねえ・・。自分は中野在住なんで、
　この界隈、実は静かな住宅街であること知ってるので、全然ＯＫですが。
　地位はともかく、利便性は高くて十分都心と言ってよい立地だと思いますよ。

　このあたりで大規模物件と言えば、ひとつ思い当たる（多分、そこしかない？）のですが、
　そのマンションだとしたら、南側中層階以上は、確かに人気ありますね。
　私も何年か前に中層階の中古を見に行きましたけど、目の前は低層住宅街が続くので、
　目前に迫る勢いの副都心の眺望は物凄い迫力でした。新宿副都心眺望だけに限っては、
　ナンバー１かもしれません。日当たりも良いし、設備も良かったので、
　凄～く欲しかったんですが、当時は、随分と値段が上乗せされてました。それでも、後で
　聞いたら売れたらしいのですが。

　いずれにせよ、購入時と、ほぼ、とんとんで売れたのなら、まあ、良かったのではないですか？
　このご時世、上乗せで売れるのは、よっぽどの人気地域、もしくはタワマンの眺望抜群の部屋くらい
　でしょうから。

　個人的には、歌舞伎町、北新宿界隈は、今後、再開発の目玉となるので、所有していれば、
　景気回復と共に価値が上がる可能性高いとは思いますが、こればかりは何とも言えませんしね。

　何よりも、新しいマンションでの生活を前向きに楽しむことが大切です！

でも、新宿は便利なだけで、あまり文化施設がないんですよ。

便利さも東京駅には負けているし・・・。
ま、ここでどこがいいか議論するのはスレ違いですね。

誰でもが都心3区に住めるわけじゃないし、それなりの値段なら、売れるとは
思います。いくら都心3区でも、4人家族で80m2未満じゃ暮らせないし・・・。

新宿の文化施設・・オペラシティもあるし、海外物のミュージカルは、
たいてい、東京では、新宿厚生年金会館でやると思うんだけど・・。
「ヘアスプレー」再演も、ここでしょ？　最新のシネコンが揃うのも新宿のみ。

東京駅は、新幹線があるだけ。交通利便性最強は新宿駅でしょう。
そもそも東京駅周辺に住んでる人なんて、殆どいないだろうし。

おっしゃる通り、スレ違いだけど、一応釣られておきましたとさ。

572です。

４月末に新居の引き渡しが終わって、いよいよＷローン突入かぁ～と思っていた矢先、タイミングよく
売買契約が成立しました。
売却まで約半年かかりましたが、通常であれば２月・３月と活性化するにもかかわらず、あまりにも
情勢が悪い時に当ってしまったのかと思います。
ここ最近、中古市場の動きがかなり出てきたらしいのと（ネットの閲覧数が急激に増えた）この地域の
口コミの影響もあったのか、同じように売れ残っていた同マンション物件も私と全く同じタイミングで
全て売れてしまったということでビックリです。
売却価格は当初より３００万低くなってしまいましたが、当初価格はちょっと高めの設定だったので、
何とか想定していた枠内での売却が出来ました。
もうちょっと粘ってみようかと思いましたが、あまり欲を出してまたタイミングを逃してしまったら・・・
ということと、Ｗローン開始で月8万強が無駄になるということもあり、決めてしまいました。

景気の底打ちも発表されたし、中古市場もこれからかなり動きがあるかと思います。
頑張って下さいっ！

5月頃一度投稿したものです。

賃貸中マンションの契約が、６月末で終わりずーと相談に乗っていただいた不動産屋に専任でお願いしました。オープンルーム2日間で八組、内二組申し込み、3日目満額で決まりました。

詳しく、書けませんが築12年分譲価格より１割引き。賃貸前はもう１割安かった(成約例)ので、賃貸にまわしましたが、約１割程ローンは返済し、売却は１割アップ
計２割近く資産が増えた(手元に)かんじです。
専任でしたが、他社の紹介客で、、、

今、一概に言えませんが中古マンションは、動いています。

ここでは、大変参考になりましたので、報告まで

今、中古は売れ行き良好みたいですね。

新築が売れてないところをみると、中古は、今が底値だと判断されているんでしょうね。
新築のほうは、まともな販売会社なら、簡単には値引きしませんから・・・

>>658
売れてねーよ

>今、中古は売れ行き良好みたいですね。

場所と価格の釣り合いがとれてる物件は、
それこそ、出してすぐにでも売れてますが、
徒歩１０分もかかる場所なのに築浅だからとか、
希少な駅近だからなどという理由で、
強気な価格の物件は、
半年以上たっても、晒しもの物件として残ってますよ。
１人でも買いたい人がいれば成立ですから
気長に待つって感じなんでしょうか？

個人的には、今が中古の底値とは思えませんが、、、

底値と言えど、2002、3年に買った人、人気の無い(ここで良く出る城東地区 )でも、今底値まで下がっていませんヨ

その時代に買った人は、別に無理して売らなくても良いのです。

まァ色々、人其々ありますから

＞659

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=19379

中古マンションは、過去最高の売れ行きだそうだけど・・・・。
ただし、値段も下がっている。

一戸建ても売れいき増だそうだ。

>売れてねーよ

確かに、駅から遠いファミリータイプは売れていないでしょうが
立地の良い、築浅の物件は売れていますよ！

立地さえ良ければ、築３０年以上でも売れます。
おお～～！お買い得な価格・・と、思えるような価格にしますと、売れるのは早いですよ。


うちの親戚は、「メトロ８分、都営地下鉄７分、私鉄７分、JR１４分」の古いマンションを、３００万円掛けてリフォームし、３ヶ月で売りました。
買われる方は、家賃相場を考えて、買いたい価格を決めています。
そのヘンの価格に設定すれば、売れると思います。

買う人、買わない人(買える人)、買えない人、
売る人、売らない人(売れる人)、売れない人、

どの時代でも、実行出来る(決断)人がいて、実行出来ない(決断)人がいるから、チャンスを掴む人と、そーでない人が生まれる

要は、自分の目で判断出来ない事は、しなければ良い。買うでも、買わないでも、売るでも売らないでも

664さん

それって、うちのマンションかも(--;)
七年前の底値で買い、今+1000万円以上取引されてるみたい。(うちの部屋特に安かった)売買契約の金額+600万円の担保が銀行で提示され、びっくりした記憶があります。

今、あのとき程の底値は感じません。

やっと、伸びつつかるかなこのスレ
割とまともなスレが多いと思って見てます。

うちも、築13年分譲時より、１割減価格で2日で売れた。去年はどうなるかと、心配(もっと下がると、どこのスレでも騒いでたけど)したけど、、

誰かローン残が消えれば御の字位の事言っていた人とか、どうしてるんだろう

希望価格で売れる方法教えてください。

>>669

希望価格で買ってくれるうっかり者を一人見つける