中古マンションが売れません、、、

東京都２３区周辺区だけど、うちの近くでも、中古マンションが売れ出している。

買い控えしていた人達が、動きだしているようだね・・・。

港区内陸部ですが、昨年末から今年の2月までは、いかにも
売り主に事業があると思われる、中古の大バーゲンでした。

しょっちゅう入っていたチラシなどで見ると
その半年前までは２億台で売っていたのが、１億５０００万とか
条件の悪いのでは1億台前半とか、まあ、高級マンションの
投げ売りみたいな感じでしたね。

それが4月に入ってぐっとおさまって、表に出ている
物件の数が激減しました。バーゲン価格で出ていたのも
どうもはけたみたいです。

まあ、経済も株式市場も、いったんは底を確認したので
不動産市場も小休止しているのでしょうか。

歴史は繰り返すで住む所を探す人は途絶えない。
相続の土地が売られ分割され分譲地や一団でマンションになる。賃貸入居者が住宅を買う。
ちゃんと流れがあるから押し寄せる波引く潮でバランスは崩れない。
新築ラッシュの後遺症は新築に来るのではなくお古に行くから築浅だったら心配ない。
古くても低額しか購入枠がない層が来るから妥協すれば大丈夫。

築12年オーバーで相場・査定より300万近くも高く売りにだした知人Ａ。
ごく近所に設備が豪華な新築マンションがあり500万ほど値を下げたところなのに、そことほぼ同じ値段をつける無謀さ。
数年前の同じマンションの中古売却価格より数百万も高い設定にしてどうすんの？
「だってうちのマンション指名で売りに出るの待ってる人がいるかもじゃん。」
などと売り主に都合いい解釈ばかりする。
中古市場の現状と売り出し時期の悪さと同市内で数百の中古マンションが売却出てるからそれとの競争なんだよ？と説明してあげても自分だけは上手くいくと夢見てる。
一方次に買いたいところは中古の一戸建てで800万以上の値引きを狙うとか。
マンション売り先行じゃないと次を買えないのに・・・・交渉さえもムリだよ。
全て絵にかいた餅。
マンションは長期塩漬のさらしモノ状態決定。
早く夢から醒めないと後の落ち込みが激しいと思うけど、こういうタイプは何回も頭を打たないとわからないでしょうね。売却経験者でアドバイスをしてた私ですが、欲かきすぎて醜くなったＡにもうしばらくは連絡しません。

え？でも私は500万オーバーで初回は出しましたよ。
でも結局査定より少し上で売れましたが。
4ヶ月かかりました。

544さんのご友人も夢をみたいのでしょう。
やりたいようにさせてみましょう。

でもおっしゃる通り買い先行は地獄行きです。
停止条件付きの買い先行だったのでうちの場合よかったのですが
それでもストレスたまりましたよ。

売れもしない現金できないダブルローンで借金増える
なんてことにならないように。

今は間取りは別として、最低でも駅近、最上階、眺望よしがそろっていても
以前より早くは売れない状態ですから。

デフレ方向になりつつある今の景況からすると、あらゆる企業の業績が落ちて、雇用不安も広がって、今よりもっと不動産市場が冷え込む可能性は結構あると思う。
近所の仲介業者に聞くと、2月～3月に一時的に賑わった新築マンション需要も、在庫整理が進み決算期の終わりと共に、停滞気味になってきたらしい。中古マンションが新築に比べて人気が出る逆転現象が長く続かないのは歴史的に明らかだし、今後の中古マンション市場の先行きも、しばらくは明るいとは言えないね。

銀行も大手３行が決済で大幅減収だったし、これからますますローン審査は厳しくなるので
今まで中古なら買えたであろう層が中古でも買えない層になる場合もあるでしょう。

営業の人は本当に大変みたいだね。

新築も中古もしばらくはどん底。不動産業の方達はホント大変でしょうね。

銀行不度産業共にバブルの崩壊は前回経験済み。
経験者は統合と縮小で構えてる。
景気を見計らっての動きは伸びたり縮んだりのパイロットシャープペン並。
大手だけが加護される。大手がより大きな大手になってそこにお客が集まるだけ。

ま、住宅は、常に需要があるので、今は買いたくないという人が多いというだけだろう。

今が底なのは間違いない。問題は、これからあがっていくのか、さらに底があるのかという
こと。プロは、もう一度底が来て、それが最終だといっているが、どうだかわからない。

ここで過去に相談していた人達はどうなったのかな?　私は、昨年の夏に売ったので、
あっと言う間に売れてしまった。

今は、同じ地域で築10年の中古と新築が300～500百万円くらいしか違わないような物件が多すぎます。これでは中古を買うメリットは全くありません。
売主は相場が上がるのを待ち、買い主は新築と比較してますから、中古市場は訳あり物件以外はまわりにくい状況ですね。
今後の開発は、郊外かと従来考えられなかったような土地が事業対象となるはずです。たとえば、土盛の鉄道や高速道路と住宅地の間の斜面などです。こういった土地は湾岸や川沿いよりもはるかに酷い住環境ですが、地域を重視する関西人には意外な需要があるようですね。

住宅は、ほとんど立地がすべてだと思っています。もちろん、広さは同一として・・・。

中古のほうが良好な立地のほうが多いんですよ。

立地を比較して、新築のほうが良いと思えるなら、新築買えばいいだけの話。
条件の良い中古を買って、リフォームしたほうが、良好な住宅を手に入れられる
ように思います。

確かに・・・

江東区に7000万円で新築買うより、麻布あたりに6000万円で買って1000万円でリフォームした
ほうが気持ちよく住めると思える。

築25年くらいだと、リフォームにはちょうどいいような気がする。この値段で麻布は無理かな?

やはり、日本でも都心のスラム化は避けられそうにないみたいだな。

nomu.comで検索してみた。

品川区、港区限定、築20年以内、広さ70m2以上。20件でてきた。

http://www.nomu.com/mansion/index/action/SearchList/?search_type=area&...[103]=103&middle_id[109]=109&price_from=&price_to=6000&dim_bldg_from=70&dim_bldg_to=&walk_distance=&bldg_time=20

新しいのに異様に安いのがあって、なんか訳ありかもしれない。

>>554

うん、でもそれやるには自己資金最低２０００万は必要だね。
リフォームローンもあるけど金利４－５％と高いからね。

>>554
江東区の場所にもよりますが、麻布あたりより江東区の方が暮らしやすいと思いますよ。
ちなみに自分は江東区/門前仲町です。

他のスレにも誰か、書いてたけど、門前仲町って、江東区でもイメージが違うような、
因みに、門前仲町の中古か東陽町の新築で検討中

門前仲町は江東区というイメージじゃないよね
深川=江戸下町のイメージ

逆に古くから知ってるので、
江東区といえば門前仲町のイメージです。
中央区側から渡っていくとまるで違う。

江東区といったら深川を思い浮かべるので、門仲や木場あたりのイメージ？？
以前、亀戸に住んでいましたが亀戸も良いところだと思います

＞住宅は立地・・・
全く同感なんだけど、なぜか立地無視して新築に異様にこだわる方々はいるわな。
好き好きだが、新しいほど価値があると思ってるみたいで、理解不能・・・

私は値引きして買いました。

3150万⇒2500万で指値⇒2900万なら⇒2600万以上は出さん⇒お断り⇒一ヵ月後購入願い⇒契約


お買い得だったと思います。２年前4000万くらいしてたのは確認してるので。

お買い得だったかどうかなんて、20年くらいしないとわからない。

もっと簡単に言えば、次に売るときに初めてわかる。

お買い得だったと思いたい気持ちは充分わかるが・・・。
寂しいので、こういうことは言わないでくれ・・・。

>565

私もそう思う。
基本的に「売る」というのは何かがあると思うのが人間の心理。
入居して何もなければ良いが・・・・
単純に相場だけで判断するのは危険ですね。

うちなんかは7年前の新築購入額で売れました。
近隣の賃貸を借りたと考えてもお釣がくる金額でした。

こういうのが得をしたと言うことかと。

新居を購入、並行して現在所有の物件を売却に出して景気悪化突入で売れずに
ダブルローン突入って人も結構いるようですが、皆さんは如何でしょうか？

私は築浅中古戸建てを12月に購入して、現在のマンションを3月までには・・・
と思っていましたが、ぱったりと売れなくなり（同じマンション内で他2件、同じ状態）
来月からダブルローン突入です。
当面は大丈夫なように予算繰りはしていたので・・・

12月に購入してなぜ今月からWローンなんだ？
そんなに4ヶ月以上も金融機関はローン開始を待ってはくれないはずだが・・・
引き渡しが3月だったのですか？

まっ兎に角
買い先行は地獄を見る例ですね。
Wローンがなければ精神的にも安定できるし、その分の費用を新居の
設備購入にもあてられるし・・

ここまできたら逃げられないので健闘を祈る。

っていうか、昨秋に景気の悪さは分かっていたはずなのに
なぜこの御時世に売る計画を…

ははは・・657さんは裕福なんですよ。

余裕がある人の場合は銀行は認めてくれる。古い方が、これくらいの価格で
売れるだろうという算段はしている。

自慢するつもりはないが、うちの場合、新築買った時には、古いほうのローンは終わっていた。
売らなくてもいいんじゃないですか?　なんて言われたが、とうてい返せそうもないので、
すぐ売った。ものすごいきつい購入をしている人が少なからずいるんじゃないかと想像する。

銀行の計算はかなり甘い。というか、家を取り上げればいいので、売る価値のある物件なら
いくらでも貸してしまうのではないか・・・。恐ろしい企業だ・・・。

意地の悪いスレがあるけれど売れる売れないに。今スピードがないのは業者が買わなくなった一因が。
必ずあなたの家だって気に入ってくれますよ。業者荒らしがない今は買う人にもいい。
新築と違って中古は第１次取得者でも買いやすいから。

>568さん
12月に売買契約して先日引き渡し　ということです。
築浅をかなりたたき買いしたので・・・

買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？
タイミングを逃してしまったら、買い替えなど一生出来ないかと思うのですが・・・

＞571さん
ありがとうございます。
来年度までには何とか・・・という感じで、じっと辛抱で待ちます。

572さん
>買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？

これについては
・売却物件の価値（売りやすい物件かどうか）
・個人のお財布事情
・売り先行はリスク回避できる
なので私には572さんの売却物件の内容がわからないのでなんとも判断できませんが
一般的には売り先行でいくのが普通です。

ちなみに買いたたいたと言われてますが
逆にあなたの物件も同じような状況でないと売れないと思います。
（安く買って、売り物件を高く売るのは夢物語です）

不動産業者が買うのではないので内覧者が高いと思えば売れません。
買手はあなたと同じと思ってくださいね。

もし、早く売りたければ価格を下げて早く売ったほうが良いですよ。
これからWローンで支出は2倍かかるとなると
半年先に今の金額で売れても意味が無いですから。

またもし買い替えの担保になっていて「期限まで売れない場合買い取り」なんて契約していたら
それこそ高い買い物ですよ。

先のことはわからない、といってしまえばそれまでですが

「来年度まで辛抱」すれば、相場はさらに１５～２０パーセントは安くなる・・・に私も１票入れます。「
「辛抱」するのは今、安い値段を提示されて「損だな」と思っても売る「辛抱」することだと思う。

辛抱すればするほどさらにつらい目に遭うのでは・・・

普通は買い先行だと思うけど。

買わないのであれば売る必要はない。職業で仲介やっている人や、賃貸物件を扱っている
ような人はともかく。

相場がさらに安くなるかどうかは良くわからなくなってしまった。今が２月だったら、
そう言ったと思うが・・・。

景気回復局面で相場が読みがたい。本当に景気回復なのかどうかはよくわからないが、
みんながそう思えば、住宅も動き出す。内需なんて、要するに思惑だけだから・・・。

>573さん
ご指摘いただいている事は、当然ながら承知しています。
買いたたいた分、安く売却しても良いと思っていますが、最初に書いたとおり、
同じマンション内で売りに出てる他の物件も相場より安くなっているにもかかわらず、
なかなか売れない状況です。（声もかかりません）

周りに新築売れ残りマンションがまだ数か所あってかなり価格を下げているようなので、
もう少し景気も上向いてからでないと無理なのかもしれません。

新築建売の場合、現在の家が半年以上売れない場合は買い取り保障っていうのも
結構目にしましたが、そのような条件で購入して売れずに困っている方もおられるのでは
ないでしょうか？

>576さん
沢山いると思いますよ。
ただし、今からはないでしょうね。
不動産屋としても買い取りもリスクがありますから。
買い取り価格は最終査定の70％が多いと思いますが、結局大損するだけですね。
買い取りまでWローンで出費もしているので結局大きな損害ですね。

ですから買い先行は地獄行きと言っているんです。

どなたかが「買いたいから売る」だから買い先行が普通と言っていますが
リサイクルショップに物を持っていって現金にして新しいものを買う発想ですね。
不動産売買を甘くみると痛い目にあいます。

売りに出ている同マンションのほかの物件も相場より
かなり安く出していても声もかからない状態では、
よほど人気のないマンションか現在の相場を間違えて
いるのではないでしょうか？

今のような下げ相場では、確かに「買い先行は地獄行き」でしょうね。
まだ下がると思うなら、売り先行で十分安くなってから次を買えばよい。
ただし、売ったとたんに相場が底を打って上がり出すというリスクもある。

私は上げ相場時に買い換えたので、当然に買い先行。
まだあまり高くないうちに次を買って、約１年後、十分に相場が高くなってから前の住居を売った。
２軒所有していた１年間はダブルローンでキャッシュフローがぎりぎりではあったが、次を買って直ぐに売りに出した場合に比べて７００万円ほど高く売れた。

>579
かなりの強者ですね。
大正解の行動ですよね。
私も昨年、買い先行で行いましたが、９月末に契約でギリギリでした。
もう少し遅ければリーマンショックにあたっていたと思います。

１つ言える事は普通の人が普通に買い替えを考えると物件の金額しか考えられないので
成功していると言いながら案外損をしている方が大勢いると思います。

578さんの言う通り人気のないかも知れませんね。
マンションの場合は特にアピールポイントがないといくら売主が頑張っても厳しいですよね。
しかし、アピール次第で売れないことはないと思います。
572さんの売り物件はどんなアピールポイントがあるのですかね？

アピールポイントは、駅5分程度・大病院が近くにあり・周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）で
アパ－トやボロ家が一切ない・小中学校至近（ヤンキーは全く見たことがない）
あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが、特定されてしまう可能性があるので伏せておきます。
今はそれを待つしかないのかなぁという感じです。（賃貸も視野に入れています）

ちなみに今の状況は以下の通りです。
ローン残 1,500万
新規ローン 2,000万
年収 700万ちょっと
（妻はパ-トで50万程度なので算入しない）
年齢 40歳
子供 なし（不妊治療中）

皆様にいろいろとアドバイスを頂けますと幸甚です。

>>581
＞周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）
が気になります。上品な街なのでしょうけど、正直申し上げて、二極化が進んでいる現状下においては、残念ながら弱い方のエリア、すなわち下がる一方で、待てば待つほどロスが大きくなるエリアかと思われます。
徹底的に相場を調査研究していて近いうちに高く売れるというよほどの自信があるなら別ですが、そうでないなら、>>573-574の言うとおりです。
今は、都心の高級住宅地といえども買い先行は危険な状況です。

＞あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが
新駅、新線ができるとか？　都心なら多少は期待して良いですが、近郊・郊外なら過剰な期待はしない方が良いですよ。

＞（賃貸も視野に入れています）
ちゃんと収益還元及びキャピタルロスのシミュレーションをしてますか？
一般的には、新興住宅地は利回りが悪く賃貸に向きません。保有し続けるほどロスが大きくなります。

いずれにしても、安いところはさらに安くなる一方です。早めのロスカットをお勧めします。
ちなみに私が上げ相場で有利に買い換えができたのは都心（港区）だったからです。

582さん
相変わらず、的確なアドバイスですね。
私は昨年買い先行で成功したのは横浜です。

千葉・埼玉は総崩れ状態ですが、横浜はまだ大きな下落はないみたいです。

>>572
立地のアピールは仲介の不動産会社も出来るし、中古の購入検討者自身が良く調べて知っている項目ではないでしょうか？
この際572さんが所有する住戸特有のセールスポイントに絞って仲介業者に連絡してみては？
同じマンション内での競合に競り勝つ為にも必要ありますし。

>>584
ご指摘のことは572さんはやっていると思いますよ。
競り勝つ為に必要なことは金額だけですね。
最上階でないかぎりどこも一緒です。

＞572さん
うちは住戸特有のセールスポイントがあったんで、それをＰＲして上階のほぼ同値の物件より先に売り切りました。
普通は同じ値段なら上の階から売れますよね。うちは違ったんです。
ＰＲポイントは地味なんですがエレベーターの空待ち待機階であることです。
エレベータが２機あるんですが一つは最下階、一つは中層階のうちの階だったんです。
分譲後に判明したのでラッキーと思っていましたが、売る時もラッキーでした。
些細と思える事も仲介業者に伝えておくと良いと思います。

>>581
＞ローン残 1,500万
とのことですが、まさか1500万円以上で売ろうとしているのでは？
郊外でそれは無理ですよ。郊外は値落ちが早いので、【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。

同じく昨年７月から売りにだして、今年の２月に売却できたものです。

「売却」は、思った値段で売ろうと思ったら、すご～く忍耐が要ることをしりました。
現在のように下げ相場にあたったので本当にきつかったです。

いろいろとためしましたが、結局、不動産屋えらびと価格が重要なファクターでした。

熱心な不動産屋さんは、いろいろと値段も含めて、アドバイスくれます。
特に価格については、正直ベースで話せる間柄の不動産屋さんをみつけるのが重要でした。
高く言ってくれるところは、いいのですが、、、、結局、レインズにただ乗せて反応をみるだけ、、、
というのは最悪の担当者でした。

近所にビラをまいてくれる。
そのビラに工夫がある。
自社のホームページが充実している。
また、HPのアクセス数を教えてくれる。
価格については、的確に率直に言ってくれる。

など、「知り合い」だから安心だろうと思っていると、無駄な時間を費やすことになるかもしれませんよ。

>>587
ローン残高と売却価格はまったく関係ありません。
581さんは周辺の相場でやっていると思います。


>【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。
>値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
まったく意味不明？？？？？
笑える。

>>588
ビラ捲いたんだ（笑

せめてチラシと書け。

自慢のチラシの工夫教えてあげれば^^