新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

売れ行き好調で物件が無いということですね。

新町マンション住民ですが、売り募集無料査定のチラシが投函されてます。売り物少ないんでしょうね。

これまでは絶え間ない新築分譲とその住み替えで、供給過剰気味(？)だったが、今後は中古への住み替えがメインになる為、売り物件は増えないのではないかな？

ところで新浦安を売って何処へ引っ越しますか？

新浦安はバス便で不便だから、便利なところがいいね。それと新築も終わりで、今後は街も古くなるだけ。駅前のマンションが建て替えにでもなればいいけど、まずあり得ないし、10年後はどうなってるのか？

８７２さん
＞＞新浦安はバス便で不便だから、便利なところがいいね。

便利な所とはどんなところですか？

10年後は成熟した街になっているでしょう。
10年後ぐらいが新浦安のピークかもしれませんね。

便利なところは買物便利、銀行、病院等いわゆる通常の生活に欠かせない施設がすぐ側にあるところ。もちろん電車やバスもね。

うん、じゃあ、あなたがお好きな街に行ってください。
どうぞ、お好きに。

私は都内在住で、浦安市新町で中古を探してますが、この町の将来性について不動産営業マンに聞いてみたら、駅前の古いマンションが高層に立て替えられてそこに海側の住民が移ってくるだろうと言ってました。また、現在都内から移住してきて海側に住んでいる人は高齢化で病院や駅が近い都内に戻っていくだろうとも言ってました。では海側の古くなったマンションはどうなるのでしょうか、詳しい人教えてください。

はい、お答えします。

基本的に、駅前の古いマンションは、そんなに簡単に立て替えられません。
それは、都内でも同じですよね。

また、海側の高層マンションは全て築年数が浅く、また購入層は子育て世代のため、高齢化等はずいぶんと先の話です。

すでに順天堂大学付属病院もありますし、仮に何十年後かに病院の世話になるとしても、
住み慣れた新浦安を離れることはないと考えられます。

はい、お答えします。

基本的に、駅前の古いマンションは、そんなに簡単に立て替えられません。
それは、都内でも同じですよね。

また、海側の高層マンションは全て築年数が浅く、また購入層は子育て世代のため、高齢化等はずいぶんと先の話です。

すでに順天堂大学付属病院もありますし、仮に何十年後かに病院の世話になるとしても、
住み慣れた新浦安を離れることはないと考えられます。

幕張のマンションのように借地権ならば、あと十年後ぐらいからは次々と新しく立て替えられますね。新町の住民層は確かにまだ子育て世代が多いようですが、グランデやプラウドの購買者年齢は４０代以上が多いと聞きました。十年後は子どもも成人していくだろうし、そうなると広くて古くなった家を売りに出す人が増えると思うのですが。

私は海側中古を買う予定なので今後の資産価値がどのようになるのか知りたいです。不動産屋は当然都合の悪いことは教えてくれません。

>>875

>>10年後は成熟した街になっているでしょう。
>>10年後ぐらいが新浦安のピークかもしれませんね。

どこからそんな根拠が出てくるんでしょうか？
『新浦安』と言うと駅が開業して21年、京葉線が東京駅まで全通してもうすぐ20年です。
さらに駅があるところは新町ではなく中町です。
ピークなんてもう既に30年位は過ぎていますが…新町ばかりに捉われるから、勘違いの
元です。

>ピークなんてもう既に30年位は過ぎていますが…
30年位前のピークとは何を差して言っているのですか？

空地があるのは新町だけでしょ。
そこが埋まれば街が完成し成熟する。
当たり前のことだと思うけど。
ピークが30年前？
住宅地として新浦安の価値が急激に高まったのはこの10年以内でしょう。

881　不動産屋が新浦安の将来を予測できると思ってることが面白い。10年後の不動産相場なんて誰も分からないですよ。

884 新浦安は昭和53年頃から一戸建やマンションの分譲が始まり、当時から注目されていました。既にディズニーも京葉線の開通も決まっていましたので。バブル前は県外の不動産屋までが高値で買いまくっていました。更に高値で再売りが可能なエリアと考えていたからでしょう。価値が高まったのが最近というのは勘違いですよ。貴方がここに注目したのが最近なだけだと思います。

881 幕張のマンションは借地権だから、10年後辺りから建て替えが始まると思っているのも面白いですね。マンションの建て替えはかなり困難ですよ。

８８５さん

将来の不動産相場の推移は地元の人や不動産屋からの情報と公開されているデーターを見てあとは自分で予測するしかないと思います。土地勘がないものはそのくらいしかできないのではないですか。ここは地元の人の書き込みが多いように思いましたので質問したのです。

>>886
論点がズレてます。説明になっていません。

>>884
>ピークなんてもう既に30年位は過ぎていますが
もう一度聞きます。どんなピークが30年くらい前に過ぎたとおっしゃるのですか？

これはあなたが>>875氏を勘違いと非難しながら書き放った文章です。
説明責任を果たしてください。

国土交通省の土地総合ライブラリーで地価の推移が分かりますよ。
30年前も地価公示対象となっていた中町エリアの1980年（30年前）と2009年の住宅地の公示価格（円/㎡）は以下です。

海楽　89,000　⇒　310,000
富岡　99,000　⇒　310,000
今川　98,000　⇒　351,000
入船　93,700　⇒　359,000

数字からは30年前がピークでないことは確かなようです。

ピークって地価のピークですか？それなら21〜2年前が最大のピークですよ。美浜３丁目で坪600万円、弁天・海楽辺りでも坪400万円位。駅周辺のマンションは坪350〜400万円超でしたね。入船東エステートは12000万円位で売っていたのを覚えています。
街のピークは価格ではないでしょう？また街が完成することでもないような気がする。人によって違うかも。

数字からはと書いているのは、1つの見方であって、それだけではないっていうことを含んでいるのですが。
また、日本全国どこでもバブル期の88〜89年が異常ですから参考外でしょう。
都心から1時間以上かかる多摩センターのバス便の戸建でも億超えてましたから。
バブル期を100とすれば、多くのエリアが良くて50、普通に30ぐらいでしょうから。
ピークについてもそれぞれでしょうが、多くの人が新浦安のピークは30年前だったと思っているのでしょうか？
30年前がピークの根拠を後学のために知りたいだけなんですが。

３０年前が街のピークなんて思ってるのは884さんくらいでしょう？それも思わず書き込んだ可能性が高いのに、根拠を求める為、地価調査までする貴方の拘りが凄い。仕事も完璧にこなす人なんでしょう。
新浦安はバブル崩壊後、10年以上街の発展がほとんどなく、駅周辺の古い街と海側の新しい街に二分されてしまった。そこが問題でもあり、良いところでもある。

海風・ベイシティが分譲された頃までは、電車も空いていて、通勤も楽だった。駅前の放置自転車もなかったし、車も空いて排気ガスもなく、時間も読めて快適だった。あの頃の街が良かったと思う人は沢山いるのではないかな。そんな人達にとってはあの頃がピークなんでしょう。

それは意味が違うと思う。

千葉ｗ

明海の戸建用地が売れたと聞いたけど本当ですか？
どなたか詳しい情報をご存知でしたら、教えていただけませんか？

ピークが町の完成度というなら、新町は空き地の無くなる５年後以降でしょう。

それ以外の地域は１０年以上前ってあながち間違いではないのでは。

５年後の完成はないだろう。もっとかかると思う。完成した頃は今の新町も古くなってピークは過ぎてしまう。なぜならピーク時は魅力的でなくてはならない。これ分かるよね。

感性な話題について、自分の主張を押しつけるのは、稚拙ですよ。自分の感想に留めよう。私は、発展中の浦安市そして新町が、どうなっていくか楽しみです。

発展中って？ほぼ完成でしょう。数百の低層住宅を残すのみ。できると、人と交通量が増えて、益々住みづらくなりそう。なにが楽しみなんだろう。

海と公園。空港など交通利便性。

空港のリムジンバス、意外と使えないじゃん。
成田から新浦安やディズニー向かう便って本数少ないし、
朝も９時以降、夜は１８時が最終便とかだし。
川口とか大宮行く便はガンガンで照るのに。

早朝到着、深夜到着した時の代替手段がないよ。
成田エクスプレスで東京駅だと、京葉線まで凄く歩くし。

>>904
>朝も９時以降、夜は１８時が最終便とかだし。
それ間違った認識。
成田発新浦安行は８時台から２０時台まで。逆は６時台から１７時台まで。

この街を嫌いな人や知らない人は、
バス便、徒歩20分、100㎡が5000万前後で取引されている事実は信じられないかも知れない。
でも、2006年以前に発売の物件は、中古でも値が落ちないのは事実。
重要が多いのかな。

>>905

土日はもっと時間が短縮されるよ。
そもそも一時間に一本とかじゃなくて二時間に一本くらいだし。

いずれにせよ、東南アジアとか深夜便、朝６時成田到着とかあるし、
ヨーロッパ線も20時以降到着とか、ざらにあるから、リムジンバスの便
としては他路線と比べて圧倒的に少ないよ。

自分はこの間トルコ行った時には、京成バスで海浜幕張、ＪＲで新浦安、
そこからタクシーで何とか凌いだ。

京葉線東京駅のホームの位置があんなじゃなければ、
もっと人気が出てるはずなんだけど。

それを言うなよ

京葉線利用者の半分くらいは新木場乗換えみたいだよ。
南にいくなら有楽町乗換えもあるし、
東京駅直行リムジンもできたし、
不便感じたことがないけれど。

その8時～20時までというのが、他路線と比べると圧倒的に少ないのですが・・。
他路線は朝6時くらいから成田発があるので。
それでも、最寄り駅までバス便があるだけ御の字ではありますが、以前、新宿に
住んでいたので、どうしても不便に感じてしまう次第です。

いずれにしても、東京への利便性と住環境(美観地区・治安の良さ等)を考えると、現在また将来的にも新浦安と同等以上のところはないと思いますが？
ということで、新浦安の未来は明るいですね。
老朽化は新浦安に限ったことではありませんよね。
この経済状況で価格が上がっているのは、そう考えている人が多いということでですね。

>>916
価格を入れるとね。
豊洲や有明のほうが都心に近くて、
優れていると素直に思うよ。

だけど如何せん高くて買えない。
普通のサラリーマンには、新浦が限界が本音。

豊洲や有明では子育てしたくないなぁ・・

有明は新浦安のプラウドとかと比べたら、まだ随分安いよ。
東雲とかも。

だって、有明だもん・・。
まわり何もないし・・。

新浦より恵まれていると思いますが。
都心に近い分だけ。

新浦海側なんて、スーパーしかないと言うイメージ。
観劇やまともなショッピングはどこ行くのって感じです。

そんなことないぞ。
劇場はソレイユあるし、映画館とか服とか靴のオシャレな物はイクスピアリがあるし。
普通の物はモナやダイエーショッピングプラザの店で大体間に合うよ。
家電なんかケーズ、ジョーシン、ヤマダがある。意外にヨドバシやビックカメラより安かったりする（今年買ったアクオスは色々見にいったあげく、結局地元が一番の最安値だった）
それ以上の高級品がほしければ、普通、都内で暮らしていても新宿、渋谷、銀座に出かけるだろう。観劇だってやはり銀座、新宿、渋谷じゃないか。
専門家さんて「知ったかぶり」の人？

そのスーパーのヨーカドーですが、１０間の賃貸借契約が切れるとか切れたとかいう話を聞いたけど、どうなったのでしょう？

最近どうしてシーガーデンの売りが多いの？

確かに売りに出てますね。高洲(最後の新築)への引越じゃないですか？
そう言えば、碧浜物件、売れちゃいましたね。

碧浜の中古戸建はかなり検討したのだけど、明海の一軒家の方が動き出したので、待つことにしました。
駅からの距離も同等程度だし、極端に数が少ない故の変なプレミアがつかない分、こちらのほうがいいかなとの判断です。新築になりますし。

問題は第二湾岸が通ったら、近いのでうるさくなるかなということが懸念材料です。

>>926

まあ、最新設備のマンションに住みたいと思ってる人はいるでしょうね。
高洲もＯＫストアできたり、公民館も出来てきてるみたいだし。

海眺望じゃないですか？
アクアライン方面だけでしょう？石油コンビナートや煙突が見えないのは。

碧浜物件は一億わずかに切る価格で売れたようですね。但し土地が地上権ですが。所有権なら一体いくらなんでしょう。

今週のダイアモンドの「新築相場より高い！中古マンションランキング」記事に、エアレジデンスが乖離率という指標75.6で一位にランクされていますね。周りと比較してどれくらい乖離しているかという視点らしいですが、2位の元麻布ヒルズ60.9を抜いて「資産性の高い物件」と高く評価されているということらしいです。

>>929
完成直後、色々なところ見に行ったけれど、
シーガーデンの仕上がりは最低だった。
プラウドＩの完成時より悪かった。

よく外装や内装の仕上がりを見たほうがいいよ。
それで、立地にかかわらず、売りが多いとしか思えない。

>>924
932の通りだと思う。
瑕疵があると嫌になるんだよね。

933 本当なら瑕疵の内容を述べよ。訴訟問題になりますよ。

932 貴方は業界のプロですか。仕上がりが良いか悪いか、違いはどんなところで判断するのですか？
教えてください。

瑕疵があると言うと何で訴訟になるのだ。

1年瑕疵2年瑕疵はどこでもあるだろう。

瑕疵がない物件をかったのか。

936はやめたほうがいいと思う。デベに騙されるだけ。

シーガーデンって瑕疵っていうほどでかい施工ミスがあるんでしょうか。近くを歩いてると危ないかもしれないので気になります。教えてください。

すっごく太い釣り針。
でも、シーガーデンが、あの値段でなかなか完売しなかったことは事実だけどね。

瑕疵がある等の発言は、シーガーデン(700戸以上)の資産価値を下げる恐れがある。本当なら、内容を付加できるはず。できないなら、訂正すべきです。

シーガーデンの温泉付きっていいと思うよ。しかも海を見ながらゆったりできる温泉なんて、熱海辺りに旅行に行った気分になれるんじゃないかな。ストレス解消しそうじゃない？

瑕疵というのは不具合を直すこと。
不具合があったかどうか解らないが、
仕上がりは、この辺のマンションでは最低だった。
比較できるプラウドIのゆがんだ外壁。
あれより仕上がりは悪かったと思う。

これが施工の許容範囲と言うなら瑕疵が敵ったんだろうが。

>>９３２
簡単にわかるは、
共用部分の床ののゆがみ。
外壁の垂直性。コンクリート部分のひび割れ、
特に一番解りやすいのは、直線であるべきところが直線か。
目ですぐわかる。

簡単にわかったけれど。
三井、長谷工、野村を比べてみれば解るんじゃないですか。

他マンションと比べて大量に売り物件があるということは、何らかの理由はやはりあるんでしょうね。

シーガーデンの住人さん、いいんですか？
言われっぱなしですよ。

ここで人のマンションのあやしい噂をする輩の目的はなに？
きもいよ。

プラウドの最終時期に２割～３割引きで購入した人は
余裕で利益確定できるのでは？　あ、Ⅰのほうね。

今売りに出てる物件でおすすめってどれでしょうね？

予算に限りなければ、エアレジプレミア階。

エアレジの値段出すなら、都内だな。

あすこは天井だかは低いし、梁は出ているし、
決して住み安い作りではなかったな。
（梁と天井高についてはプレミヤ住宅を除く。）

そう言えばシーガーデンもプラウド３もエアレジも長谷工だね。

エヤレジの施工は清水建設では？？
それって、プラウドⅠだけだっけ？
長谷工が施工なら嫌だな。

エアレジの施工はハザマ。過去スレに何度も出てる。勉強不足。買える甲斐性もなさそうだね

築10年の「コスモ新浦安」120平米で12,800万って凄いな？？
そんな高級物件だったっけ？？

広告価格は関係ないでしょう。
売れて何ぼ。
でも9000万で売れてもすごいね。

さすがに無理だと思う。
エアレジプレミアムも9000万くらいなら、値段落としてきそうだし。
でも、ハザマね・・・微妙な施工会社だね。

コスモは高級マンションは出していないけれど、
ここは違ういます。
相当な高級感を出している。
施工はどこがやったか知らないけれど、
仕上がりはとてもいいですよ。

話題のシーガーデンと一緒に見るのがお勧め。
こんなに施工って大事なんだとと思えますから。

長谷工は超高層の建築は苦手なので、間組に依頼したらしいよ。
間組は得意としてるんだって。だから、良いんじゃない？
施工がどうあれ、眺望も利便性も抜群だから、買える人がうらやましいよ。あっ、住んでる人も。

コスモもエアレジも売主さんはかなり強気だけど、どのくらいまでの値引きを想定して値決めしているんでしょうか？あんまり付値が高いと皆さん敬遠してしまうような気がするのですが・・。
12,000万円なら碧浜の戸建てだって買えますよね。

エアレジは11800万円→10900万円台に下げましたね。イッキに900万円値下げですね。
新築価格が9200万円位ですので、価格上昇率から見ると割安な感じで、売り主は強気ではないと思いますけどね。
このご時世では1億超はそう簡単には売れないでしょうね。

やはり値動きがいいのは、4000～4500万円ぐらいなんでしょうね。
高額物件を買える人の母体自体、小さいでしょうし。

1億円物件の仲介手数料は馬鹿にならないよ。
そもそも１億円あれば、都心のタワマン売れ残りペントハウスも買えるよ。

自身は広さと値段のコスパで新浦安住んでるけど、
別に街自体がそれほど好きではないので（やはり夜が寂しすぎ）、
それこそ100平米超えの眺望良好物件が都心三区＋新宿区くらいで
8000万くらいで買えれば、絶対、引っ越すなあ。

埋め立てだし、不便だと思う。

何もないと言えば何もない街ですね。映画館もパチンコ屋等もなく、仰るように繁華街的なところがないので、夜もさみしくつまらない。
自然に発展した街ではなく、人工的に造られた街だから仕方ない。
代わりにきれいな街並みと治安の良さ等があり、子育てには良い環境だと思う。どっちが良いかは人それぞれですね。