新浦安の中古ってどうですか？＜その２＞

803はスルーした方がいい。毎回、同じネタは聞きあきた。我々には関係のない話。
ⅠかⅢなら、迷わずⅠでしょ。

昔の話は同でもいいけっれど、
野村は新浦のマーケット荒らしまくっり。
Iでは高値で発売して、全く売れず1000万以上の値引きで完売。
テラスは、残り5戸とナイーブな購入を半年以上もひきつけて、I並みの割引で完売。
IIIもIと同様の値付けで、長期戦の構え。ミクロ経済のいやらしい理論に従っているんですかね。
いやらしい会社だ。

追伸
高洲の中古価格を上げてくれたことは、感謝している。
資産価値上がりまくり。
プラウドの値付けのおかげで。

↑マリナテラスも値引きあったのですか？

>>807

確かにいやらしい会社です。

ただ、マリナテラスはURのコンペに参加していないだけで、JALのテニスコート跡地を
購入しただけ。

ここでどうして三井・住友・etcのデベがURのコンペに参加したのに、何故野村だけが
参加しなかったのか不思議です。

Iが高値とは言え、直前のグランデの高値の功罪もあると思います。

本来は旧住宅都市整備公団が、高島平みたいに全面開発するような感じだったが、
民営でないと言うセンスの悪さで次々に日の出と明海の土地を売っていったのでしょうが…。

明海大学のそばにあるURの事務所は既に無人になっている様ですが、あの土地はどうする
つもりなのでしょうか…。

境川沿いで釣りをしている人を土･日になるとよく見かけますが、一体何が釣れるんでしょうか？

すいません、811です。
釣った魚は食べたりもしますか？

>>808

高洲のレジアスフォートのことでしょうか？
どのくらい値上がりしたのでしょう。

>>812
はぜ釣りの名所。都内をはじめ、色々なとこからきて、
違法駐車しまくり。

みんな食べているみたいだね。てんぷらで。

海側では、大きな石鯛がつれているところ、見たことあるよ。

>>813
レジアスやラジアン。
特にレジアスは１２０～１５０で安かったために投資効果（価格変動と賃貸し収入）
が良かったランキングによく入っている。

レジアス、ラジアンとも今でも2割り増しで取引されている模様。

総額2000万台があったどうか、調べてみないと解らないが、
3000万台はあっと記憶している。
坪120台は確実にあった。それが80㎡だったかどうかは、
これも調べていないと解らないが。

あの時代2000年代初期にアウトレットマンションなんて言葉さえ存在しなかったよ。

仮にあったとしても3980万円とかでしょ。
あと、広さだね。

レジアスの新築価格は40万円台前半/だったと思う。セレナ・アールフォーラムも略同じだったような記憶がある。中古で3500〜3600万円(80前後)もあったね。

このエリアで100平米未満はちょっと切ないよね。大多数が100平米以上の部屋に住んでるから。何となく友達とかを呼びづらくないかな。

レジアスの販売価格です。いかにプラウド3が割高かわかりますね。

スーパーや学校、幼稚園などのインフラはできた。そしてマンションもでき、住人も増えた。
しかし駅からマンションの距離は変わらない。
↓

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　　予定価格　・４LDK　１２１ｍ2超　5,100万円台
　　　　　　　・４LDK　１０１ｍ2超　4,200万円台
　　　　　　　・３LDK　　８５ｍ2超　3,600万円台　全戸南向き

　●駐車場設置率１００％・使用料は毎月５００円より（予定）
　●総敷地面積４３，０００ｍ2超、浦安市内最大級のビックプロジェクト
　●バルコニーからは4,500ｍ2からなる壮大なキングダムガーデンが望めます
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　　　　　　来春１月５日（土）・６日（日）よりプレオープン


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　　　　　　　フリーダイヤル：０１２０－７６４－０７０
　　TEL：０４７－３８１－８６５１　FAX　０４７－３８１－８６５６
　　　　　　　　e-mail/ regiusfort@haseko-hub.co.jp

そんなの時代が違うんだから、比べることに一切意味なし。
当時は、今よりもっと何もなかったんだから・・。

価格は上下するということすら分からんのかね。
スーパーに行ってみ。

>今よりもっと何もなかった

今も何もないってことみたい。
まあ、実際そうだけど。

レジアス分譲の頃が最も安かった。最近はこの不況下で上昇してる。住宅需要は多いね〜。まあ必需品だからね。

ってか、いきなりエアレジ高層階二部屋のチラシがポスティングされていた。
ひとつは１２０平米の角部屋で１億２千万くらい、もうひとつは１００平米で
１億くらい。
チラシでばらまかれるくらいだから、浦安の一応最上位物件でも、この価格帯ではそうそう買い手が
つかないってことかな？

ちゃんと時価評価したらそんなもんでしょ。

豊洲の超高層のエントランスはホテル並みの仕様ですね。つい引かれて買いたくなってしまう。管理費・修繕積立金・駐車場代等を考えると、年金生活者になったときは、破綻しちゃうね。私の場合は。

いつも思うんだけど、専有部分じゃなくて、
ロビーの豪華さや、カフェがあるとか、
内廊下であるかないかにこだわる人って、
個人的に分からない。

自分は、宅配ボックス、クリーニングの受け渡しなどの
コンシェルジェサービスと、２４時間有人監視があれば、
共用部分は十分。その代わり、専有部分の造りをしっかりしてほしい。

けど、最近のマンションは、共用部分の豪華さと専有部分の確かさが正比例
することが多い→その分、価格も上昇・・のも事実。

入り口しょぼかったら、親戚や友人呼べないでしょ。
みんな見栄で生きてるんだから。

エヤレジなんか、天井低くて、梁がでかく住みにくいのに高いでしょ。

エアレジは天井が高くて梁は目立たないように工夫されているんですよ。
住んでもいない人がどうして変なことを言うんだろう。
エアレジはとても住みやすく、便利、大満足です。

新浦安駅前の公団は古くなってきていますが住みやすさはどうでしょうか？
美浜東エステートは緑も多いし、子供用プールもあって、子供が小さいうちは良いかなと思いつつ、築年数が気になります。

エアレジの天井高ってどれくらい？？
グランデやプラウドなど最新マンションと比べると
さすがに、高層マンションゆえ低いと思うんだけど。
まあ、本人が気にならないかどうかによりますが。

ちなみに、自分は以前、新宿の日商岩井×長谷工×清水建設の
エアレジと殆ど同じ仕様のマンションに住んでいたのですが、
１８３センチの自分には天井高、梁は気になりマシが。

エアレジの天井高は2500～2800が標準仕様の部屋です。
プレミアム階は標準階とは違う仕様でできていますので、標準階よりももっと天井高があります。
もっと詳しいことが知りたければ、近くの新浦安駅周辺の不動産屋へお問い合わせください。

250が大半だから、低いんですよ。
新浦の物件の中では。
それに何度も中層階見に行ったけれど、
梁が邪魔。使い勝手悪い。

さすがにプレミアム住宅は違うれどね。

でも所詮長谷工レベル。
立地が抜群だっただけと言う印象。

エアレジは８０が7000万円以上。海近なら、１４０が買える。あなたなら、どっちを選ぶ？

プラウド３を見学してきました。
さすが長谷工。１や２と比べたらだいぶ安い。

でも、この時期、高州地区であの値段でさっさと売れるとは思えなかった。
追ってレジアス、ラディアン、モアナの中古の価格は顕著に下落するでしょう。日の出や明海もしかり。

底打ち待ってる塩漬け物件が多いみたいですが、今度の３月までに売った方がいいと思うな。

立地や配棟、坪単価を考えると明らかに１、２より高いと思いますが。

>立地や配棟、坪単価を考えると明らかに１、２より高いと思いますが。
そうですか、配棟はともかく眺望の心配のない立地はここが一番いいと思ったもので。
いずれにしても、まだまだ高いと思われてるんですね。
なら、棟配置がいまいちのレジアスや、ラディアンのマンションの中古価格はもっと厳しくなりますね。

839さん　P3が野村の設定価格では売れない。周辺の中古もこれから下がって行く。
下がる根拠は？

価格の上下は様々な要素が絡み合って決まるもの。プロでも読めないのに、素人が分かるわけない。安易にまだ下がるだの上がるだの言わないこと。

底打ち待っている人、多いんでしょうね
特に売る方は
しかし、最近の株価、為替みていると世界経済２番底に向かっている真っ最中のようです
将来のことは分かりませんが、取りあえずこの１，２年は買い方有利は間違いないですね
売り方は焦った方がよろしいかと

売るやつは、とっくに売ってると思うよ。

デベのやっている事は問題だが、浦安市民となったばかりの人はどこか偏見を持っている様に感じます。
特に無知なのが、OLCの主要株主である三井は別として他の地元外の不動産業者。

例えば『鉄鋼団地』の景観を畑の様な臭いものと見方をしている人。
実際は漁業権放棄して埋め立てが始まりTDRが出来るずっと前に市の産業発展に寄与している事を
理解していない。
その後、巨大遊園地構想でが進みTDRが出来て、全国で有数の優良自治体となった。
高洲とかの街へも偏見を持っているようだけど、市内全域に視野を見渡して考えているのだろうか？

市役所や主要公共施設は中町にある。休日急病診療所も市役所の隣。
新町こそ中心地と考えている方は自己中なにものでも無いと思います。

某氏は、以下の様な事を書いていた。

『販売側の削除要請をかなり幅広く受け入れている』

冗談じゃない。
地域に根ざしたれっきとした住民が削除依頼をしているはずなのに。

そしてM社とは、この地域の民間マンションとしては最も販売実績のある三井不動産の
事でしょうか。
東京育ちでもない京都野郎に東京の何がわかるのか？と。

某氏もブログなどで馬脚を現わしてますしスルーしとけばいいんじゃないですか。
ブログ読むとと弁の立つタチの悪い悪いクレーマーにしか見えません。

>>849

>>ブログ読むとと弁の立つタチの悪い悪いクレーマーにしか見えません。

確かに…です。

某氏は実際に住民でもないし歴史も知らない、デベと同じ狭い視野しか見ていないし。
新浦安地区に関しては、大規模住宅の市街なので強い嫌悪感を持っているのでしょう。

彼の言う事は全ての面で当たらなかったですし。

あんな主張をするならば、羽田も利用してもらいたくないし、千葉県にも足を踏み入
れて貰いたくないです。
千葉NTと北総線、TXに対して仰る通りタチの悪いクレームばかりつけていましたし。

榊の話より中古の話をしませんか。
しかしなんで榊を目のかたきにしてるのか理解できません。もしかするとたたかれたマンションの方ですか。

最近、サンコーポ高層棟の中古物件が売りに出ていませんが、
何かあるのでしょうか。

サンコーポで探しているのですが、サンコーポの情報を教えてください。

サンコーポの棟と階の希望をはっきり持って探してる人が多いため、最近は売り物件が
少ない為か、広告に載る前に決まってしまってるそうです。
でもまた春になれば何件か出るのでは、、

>>853
サンコーポは相当古いマンションですよ。駅からも近くないし。
どんなところが気に入っているのでしょうか。

明和地所の浦安に住みたいにサンコーポ２０００万円で買って、１３万円／月で貸してると記事が出てた様な気がします。
事実なら、表面利回り７．８％。
築３０年なので、修繕積立とか、大規模修繕一時金とかとか考えると貸すにしても、住むにしても、長い目で見るとどうかなと感じます。
建て替え、建て増しの計画でも見えてきたんですかね？

サンコーポは空地率が高いから、土地の持ち分が多いかも。だけど高層マンションを立て替えるのはきついね。

エアレジ高層プレミアム２部屋のポスティング、いまだに続くんだけど・・。
新浦安のマンションに一億以上出す人対象なら、都内富裕層地区のマンション宅に
バラまけばいいのに・・。

同感です。ただ佃島を選ぶかな？隅田川か東京湾近くか。

不動産売買が活況な3月を控え結構動いている印象。
ただ如何せん売り物が少ないかな？

不動産各社のちらしの量も一段と増えてきたけど買取・査定の広告が大半。

今は売りたい人にはいい環境だけど、購入者は高値掴みしがちななので
物件比較はしっかりした方が良さそうだね。

新町最後の新築大規模物件ですが、企業庁から取得した土地の価格があまり高くないものの
新築物件価格は、2003年底値の時から上昇しているのは依然変わらない様です。
従って今回も階層と広さの割にはやや高い販売価格になっているようです。
それ以上に管理費の高さにちょっと…でした。

埋立地だし

新浦安だけではない。物件不足は首都圏全般。東京鑑定によると、昨年より20％以上減少している。

要は、売りも買いも潜在的な層は模様眺めで推移してるということだ。

売れ行き好調で物件が無いということですね。

新町マンション住民ですが、売り募集無料査定のチラシが投函されてます。売り物少ないんでしょうね。

これまでは絶え間ない新築分譲とその住み替えで、供給過剰気味(？)だったが、今後は中古への住み替えがメインになる為、売り物件は増えないのではないかな？

ところで新浦安を売って何処へ引っ越しますか？

新浦安はバス便で不便だから、便利なところがいいね。それと新築も終わりで、今後は街も古くなるだけ。駅前のマンションが建て替えにでもなればいいけど、まずあり得ないし、10年後はどうなってるのか？

８７２さん
＞＞新浦安はバス便で不便だから、便利なところがいいね。

便利な所とはどんなところですか？

10年後は成熟した街になっているでしょう。
10年後ぐらいが新浦安のピークかもしれませんね。

便利なところは買物便利、銀行、病院等いわゆる通常の生活に欠かせない施設がすぐ側にあるところ。もちろん電車やバスもね。

うん、じゃあ、あなたがお好きな街に行ってください。
どうぞ、お好きに。

私は都内在住で、浦安市新町で中古を探してますが、この町の将来性について不動産営業マンに聞いてみたら、駅前の古いマンションが高層に立て替えられてそこに海側の住民が移ってくるだろうと言ってました。また、現在都内から移住してきて海側に住んでいる人は高齢化で病院や駅が近い都内に戻っていくだろうとも言ってました。では海側の古くなったマンションはどうなるのでしょうか、詳しい人教えてください。

はい、お答えします。

基本的に、駅前の古いマンションは、そんなに簡単に立て替えられません。
それは、都内でも同じですよね。

また、海側の高層マンションは全て築年数が浅く、また購入層は子育て世代のため、高齢化等はずいぶんと先の話です。

すでに順天堂大学付属病院もありますし、仮に何十年後かに病院の世話になるとしても、
住み慣れた新浦安を離れることはないと考えられます。

はい、お答えします。

基本的に、駅前の古いマンションは、そんなに簡単に立て替えられません。
それは、都内でも同じですよね。

また、海側の高層マンションは全て築年数が浅く、また購入層は子育て世代のため、高齢化等はずいぶんと先の話です。

すでに順天堂大学付属病院もありますし、仮に何十年後かに病院の世話になるとしても、
住み慣れた新浦安を離れることはないと考えられます。

幕張のマンションのように借地権ならば、あと十年後ぐらいからは次々と新しく立て替えられますね。新町の住民層は確かにまだ子育て世代が多いようですが、グランデやプラウドの購買者年齢は４０代以上が多いと聞きました。十年後は子どもも成人していくだろうし、そうなると広くて古くなった家を売りに出す人が増えると思うのですが。

私は海側中古を買う予定なので今後の資産価値がどのようになるのか知りたいです。不動産屋は当然都合の悪いことは教えてくれません。

>>875

>>10年後は成熟した街になっているでしょう。
>>10年後ぐらいが新浦安のピークかもしれませんね。

どこからそんな根拠が出てくるんでしょうか？
『新浦安』と言うと駅が開業して21年、京葉線が東京駅まで全通してもうすぐ20年です。
さらに駅があるところは新町ではなく中町です。
ピークなんてもう既に30年位は過ぎていますが…新町ばかりに捉われるから、勘違いの
元です。

>ピークなんてもう既に30年位は過ぎていますが…
30年位前のピークとは何を差して言っているのですか？

空地があるのは新町だけでしょ。
そこが埋まれば街が完成し成熟する。
当たり前のことだと思うけど。
ピークが30年前？
住宅地として新浦安の価値が急激に高まったのはこの10年以内でしょう。

881　不動産屋が新浦安の将来を予測できると思ってることが面白い。10年後の不動産相場なんて誰も分からないですよ。

884 新浦安は昭和53年頃から一戸建やマンションの分譲が始まり、当時から注目されていました。既にディズニーも京葉線の開通も決まっていましたので。バブル前は県外の不動産屋までが高値で買いまくっていました。更に高値で再売りが可能なエリアと考えていたからでしょう。価値が高まったのが最近というのは勘違いですよ。貴方がここに注目したのが最近なだけだと思います。

881 幕張のマンションは借地権だから、10年後辺りから建て替えが始まると思っているのも面白いですね。マンションの建て替えはかなり困難ですよ。

８８５さん

将来の不動産相場の推移は地元の人や不動産屋からの情報と公開されているデーターを見てあとは自分で予測するしかないと思います。土地勘がないものはそのくらいしかできないのではないですか。ここは地元の人の書き込みが多いように思いましたので質問したのです。

>>886
論点がズレてます。説明になっていません。

>>884
>ピークなんてもう既に30年位は過ぎていますが
もう一度聞きます。どんなピークが30年くらい前に過ぎたとおっしゃるのですか？

これはあなたが>>875氏を勘違いと非難しながら書き放った文章です。
説明責任を果たしてください。

国土交通省の土地総合ライブラリーで地価の推移が分かりますよ。
30年前も地価公示対象となっていた中町エリアの1980年（30年前）と2009年の住宅地の公示価格（円/㎡）は以下です。

海楽　89,000　⇒　310,000
富岡　99,000　⇒　310,000
今川　98,000　⇒　351,000
入船　93,700　⇒　359,000

数字からは30年前がピークでないことは確かなようです。

ピークって地価のピークですか？それなら21〜2年前が最大のピークですよ。美浜３丁目で坪600万円、弁天・海楽辺りでも坪400万円位。駅周辺のマンションは坪350〜400万円超でしたね。入船東エステートは12000万円位で売っていたのを覚えています。
街のピークは価格ではないでしょう？また街が完成することでもないような気がする。人によって違うかも。

数字からはと書いているのは、1つの見方であって、それだけではないっていうことを含んでいるのですが。
また、日本全国どこでもバブル期の88〜89年が異常ですから参考外でしょう。
都心から1時間以上かかる多摩センターのバス便の戸建でも億超えてましたから。
バブル期を100とすれば、多くのエリアが良くて50、普通に30ぐらいでしょうから。
ピークについてもそれぞれでしょうが、多くの人が新浦安のピークは30年前だったと思っているのでしょうか？
30年前がピークの根拠を後学のために知りたいだけなんですが。

３０年前が街のピークなんて思ってるのは884さんくらいでしょう？それも思わず書き込んだ可能性が高いのに、根拠を求める為、地価調査までする貴方の拘りが凄い。仕事も完璧にこなす人なんでしょう。
新浦安はバブル崩壊後、10年以上街の発展がほとんどなく、駅周辺の古い街と海側の新しい街に二分されてしまった。そこが問題でもあり、良いところでもある。

海風・ベイシティが分譲された頃までは、電車も空いていて、通勤も楽だった。駅前の放置自転車もなかったし、車も空いて排気ガスもなく、時間も読めて快適だった。あの頃の街が良かったと思う人は沢山いるのではないかな。そんな人達にとってはあの頃がピークなんでしょう。

それは意味が違うと思う。

千葉ｗ

明海の戸建用地が売れたと聞いたけど本当ですか？
どなたか詳しい情報をご存知でしたら、教えていただけませんか？

ピークが町の完成度というなら、新町は空き地の無くなる５年後以降でしょう。

それ以外の地域は１０年以上前ってあながち間違いではないのでは。

５年後の完成はないだろう。もっとかかると思う。完成した頃は今の新町も古くなってピークは過ぎてしまう。なぜならピーク時は魅力的でなくてはならない。これ分かるよね。

感性な話題について、自分の主張を押しつけるのは、稚拙ですよ。自分の感想に留めよう。私は、発展中の浦安市そして新町が、どうなっていくか楽しみです。

発展中って？ほぼ完成でしょう。数百の低層住宅を残すのみ。できると、人と交通量が増えて、益々住みづらくなりそう。なにが楽しみなんだろう。

海と公園。空港など交通利便性。

空港のリムジンバス、意外と使えないじゃん。
成田から新浦安やディズニー向かう便って本数少ないし、
朝も９時以降、夜は１８時が最終便とかだし。
川口とか大宮行く便はガンガンで照るのに。

早朝到着、深夜到着した時の代替手段がないよ。
成田エクスプレスで東京駅だと、京葉線まで凄く歩くし。