メガシティタワーズ　パート2

二期の販売戸数が少ない理由を知っている人いますか？

一期で計画以上に販売できたからではないですか。

早く売れすぎても、価格設定が低すぎたと評価されますからね。

抽選倍率や販売価格が上がったりするんですか？

二期販売は特に売り出しの戸数制限なかったけど期間内にあれだけしか売れなかったってことでした。
予定して売り出したならあまりにも中途半端な数ですしね。

>>598
計画以上に売った？？？なら計画する意味ないよ。
1期で好評なら追加販売するかな。1期2次もしくは追加募集みたいな感じで公表する。
それが大手のやり方。こっそり追加販売など弱小デベ。
みんなの住友がそんなせこいことしないよね～～～～
しかし二次でこれだけ減らす意味は不明。
なんらかのトラブル発生かもね。

>>598さん
私もそうだと思いますよ。
一期で販売対象になっていなかった住戸も希望者には一期の時に先に売ってるでしょうから、その調整のためじゃないかな。
だから一期で余分に売った分を二期で調整してるのだと思います。

販売戸数は、概ね本当に買ってくれそうな人の人数に調整しますので、2期販売戸数が少ないのは、思ったより購入希望者が少なかったと見るほうが正しいでしょう

消費税アップの話が出てきたので、少し購入者が選挙後まで保留にしている可能性があるとは思います

消費税は、受け渡し時の税率で計算されるため受け渡し日までに消費税があがれば、価格が上がりますので

ただ、第二期の値段は少し上がってるからねー
スミフの販売戦略かな？
第一期が売れ過ぎだったのかも。
値付けを安くしすぎて売れ過ぎたから、第二期以降は値段を上げて販売ペースを落とす作戦？

二期と言うか値段が決定してないと言われました
空いている所なら言ったら売ってくれると言われました…

一期で安く出しすぎたので様子見て売ってるみたいですね

三期と言うかちょっとずつ様子みて販売してはると思ったのですが…
間違ってたらすみません

一期販売の時にモデルルームに行って話を聞いたのですが、その時に見せてもらった価格表の空欄になってる部屋の価格を聞いたら教えてくれましたよ。だいたいの価格設定はできていて、需要に応じてその時々で微妙に価格調整してるんじゃないでしょうか。たしかに価格表に価格の記入していない住戸も一期の時には売られたみたいです。一期価格表に価格が記載されてた住戸数は180でしたので、180戸完売と言っていますが、本当はそれ以上に売れているのかも知れませんね。

スミフさんも所詮企業ですから、いかに高い利益率で販売するか？に頭を悩ませているかも知れません。知らんけど。

598とか602みたいに、何も知らないで書込むのって幸せだなぁって思います。同一人物でしかありない内容だけど、ポジもネガもつっこみすらないって・・・・。もうこのスレ終了ぽいよね。。。

６０２～６０７は最近マンションに興味を持って人の痛い内容です。

じゃあ、価格がオープンなってないのは抽選なしで買えるんだ。

第一次販売と決めてるのにそれ以外でこっそり売ってたの？ここって。
追加募集とか好評ななしだとしたら、せこ～ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ
そんなデベはじめてきたけど。
池袋のプラウドシティ見習えよｗｗｗ

元々抽選なんてよっぽどの部屋しか発生してませんよ。
角部屋、最上階くらいでしたかね。

>>606
第1期、第2期、第3期・・・・・。
きっちり我慢して提供するデベ、突発の追加募集することを公表するデベ・・信頼あります。

こっそり追加で売ってる？？？同じ間取り断念した人に失礼とか思わない営業か・・・すごいな。

住○不動産、および住○不動産販○にいえることだけど、こちらの情報として｢年収これくらいで頭金これだけ出すと言っても、年収も記憶してくれるけど頭金で出す話なんて覚えてない｣
｢○○様ならこれだけ借り入れも審査とおります。金利も低いので35年返済ならわずか毎月○万円です｣・・・・・。
確かにそうだが、35年後って65歳ですが??世の中の会社の定年齢知ってますか？といいたい。
結局売れれば、客の人生なんぞしらんと感じるので萎える説明が多い。

>608

じゃあ、お前の意見はなんやねん！
意見がなければ、このスレ来るな！！

こっちは、興味のある人を対象に議論ができるように、回答してるねん！！！

>>610さん
第一期の販売対象ではなかった（価格表に載っていなかった）住戸でも、抽選になった住戸はありましたよ。

>>613さん
少なくとも真剣に購入を検討していた人に対しては「こっそり」ではないと思いますよ。
上でも書いた通り、第一期の販売対象ではなかった住戸でも抽選になりましたし（＝複数の人に通知した、ということ）。
まあ外部に対しては「こっそり」かもしれませんが。

>>612
角部屋または最上階の住戸だけでも1500戸のうち300戸ぐらいあるけどね

記録が出そうですね。
残の。

逆に全部売れてもスゴイ記録。

でもスミフが言ってたのは抽選になれば先に来場したお客の方が有利になるとは言ってましたよ。

竣工時で1200戸残だな。

ちなみに、竣工時に売れ残った場合、空き部屋の修繕積立金はだれが払うの？
当然、スミフ？？

価格にのってるので購入者かな。

とりあえず、１棟の売れ具合から、２棟目どうするか考え直して欲しい。といっても計画は進行するか。。。

>>620さん
抽選なのに？
なんか仕組まれてるってこと？

実は抽選するほど来ていないのに抽選になったと公表。

確かガラガラの当たりが多く入ってるんじゃないのかな～。
あと売れ残りの積み立て金や管理費はスミフが払います。

事前に二年間負担を謳ってるから価格にのってるくさい。

>>621
東棟竣工まであと２年半残して、もう既にそれくらい売れてると思いますよ。
公表されてる180戸とは別にかなり売られてるみたいだし。

>>625
倍率優遇のことだと思います。
初期から来ている人は、飛び込みで来た人に比べて抽選になった場合に最高８倍までの当選確率優遇が与えられます。

↑西梅田、天満も最初は妄想でかなり売れてたよ。

>629
２年半後で1200戸も残ってたらゴースト確定だよ。>>

売れてるらしい＝妄想口調はあてにならん。

売れてないらしい＝妄想口調はあてにならん。

西日本最大！

完成すれば日本第５位になります。

何の第５位？空き部屋率の高さか？

>>631
竣工まであと２年半＝竣工の２年半前

抽選になった住戸を買えた人はラッキーでしたね。
抽選になる→もっと高くても売れた→資産価値上昇　となるでしょうから。

>628

>事前に二年間負担を謳ってるから価格にのってるくさい。

すいません。
どういう意味でえすか？

竣工後に購入した人は、月々の積立金も含めた値段になるんですか？

>>639
公式ＨＰの物件概要に書いてあるように
修繕積立費は２年目までは０円で３年目からいくらかが必要。

ま、２年かけて完売を目指すってところなんでしょう。なんとなく。

>売れ残っても十数万しか値引かれないほど秀逸な物件なの？
物件が秀逸かどうかではなく、デベがスミフ。
値引きがほとんどないのはこれに尽きるんじゃない？

他でも荒らし大量に発生中だね
業者？

＞639さん、640さん

ありがとうございます。
すっきりしました。

＞抽選になる→もっと高くても売れた→資産価値上昇
抽選になる→もっと高くしてみる→辞退者発生でしょ。

2011年3月入居開始。
１棟あたり700戸。
今200くらい契約あるのですか？あと9ヶ月で、奇跡的に毎月20戸も契約とったとして半分埋まるくらいか？と感じる戸数の多さが気になります。
立地も八尾なので、市内含めた以北のファミリー層がはたして八尾方面へ越していくのも少ないかなと感じています。地理的に河内方面、奈良住民対象か。対象市場人口が少ないうえに、マンション（しかもタワー）購入希望者は極めて少ないと思ってしまい、こんなに埋まるのか心配でどうしようか迷ってます。

>>645
その流れで最後の辞退者が出る金額まで資産価値は上昇するということ。

>>646
そのペースで売れていけば、今200戸契約あるとして、あと9ヶ月（竣工時）で380戸ですね。
竣工後1年で620戸、竣工後1年4ヶ月で完売だから、それならスミフとしても万々歳じゃない？
もともと竣工時完売を目指してる物件ではないでしょうしね。
あと営業さんに聞きましたが、市内からここへ越してくる方もかなり多いとのことです。
市内へのアクセスが非常に良い立地でありながら、八尾価格に抑えられているということで。

営業の言う事そのまま信じてる人いるんだね・・・
資産価値なんて上がるわけないじゃん・・・
しかも今大阪市内にいる人がわざわざ八尾市に行くとか少ないから・・・

1499戸もあって竣工前に完売するとは住友も思ってない販売方法の時点で無理。

しかも竣工後は販売のペースは明らかに落ちるからね。
中古や賃貸も沢山出るだろうから、
住友だからか知らないけど、最終的に設定価格を下げるとか値引き販売とかしないと
売り切るのは不可能だろうね。

別に資産価値とか全部埋まる埋まらんとかそんなんどうでもいいし、ようはいかにここに住みたいかやから。
みんながみんなそんなん気にしてるわけじゃないから。
買う気ないのに否定する人がたくさんいるくらい注目浴びてるって事なんやな↑

長い期間、売れ残りがあっても問題ないでしょう。大先輩の物件もあるんだからin大阪市内。

売れ残れば私がすべて買いましょうか？

＞649
マンションっていうのは乗合馬車と一緒なのに、こういう人がいっぱいいるマンションって
修繕計画とか、管理計画とか大変でしょうね。先が思いやられます。

>651
はい、お願いします。って本当は金無いだろ！

>>651
イーストの一棟買いでお願いします。

>647
646は奇跡的に毎月20戸と書いてるけど、それを竣工後も適用して計算するなんて・・・・。

↑だから奇跡的にって書いてあるやん。ちゃんと読みましょうね

↑そのぺースとしかない。

毎月20戸が別に奇跡的とも思わないけどな。
1500戸のマンションについて、他のマンションと同じ感覚で考えてるのがそもそもの間違い。
1500戸のマンションと、100戸や200戸のマンションが同じペースで売れるわけがない。
戸数が多い分、スケールメリットも物凄いんだから他のマンションと比較してめちゃくちゃ割安なのは考えれば分かる話。
内容の割に安いものは、内容相応の値段のものよりたくさん売れる。それだけの話。

658に1票！

ここってそんなに割安ですか？
大阪市内のもっと便利な場所のマンションでも同じくらいの価格で売ってますけど。

>>660
では比較してみましょう。どこの物件ですか？

内装外装の仕様のしょぼさを考えると割高です。

またあなたですか。内装外装だけを持ち出して割高とか・・・
例えば駅から徒歩30分で近くにスーパーも無いマンションでも、内装外装がここより良くて値段が安ければ割安なんですか？
あなたの言う割安なマンションについて、具体的に物件名を挙げてもらえませんか？

>660
嘘ついたらあかんよ。
市場原理からいって、そんなんあるわけないやん。
どこの場所でもそれ相応。
この場所でこの価格は買えると思うから買う。
それだけ。

戸数の多いマンション＝割安であること（スケールメリット）の解説として、一戸建てを「戸数1戸のマンション」と考えれば分かりやすいと思います。
久宝寺駅徒歩1分の立地に一戸建てを建てるとして、マンションと同じ価格では到底不可能です。
マンションでは安価で実現できるのはこの戸数だからに他なりません。
（土地の上部空間が有効利用できる分、一戸あたりの土地持分が少なくてすむ）
土地だけではありません。3重のオートロックやキッズコーナーを作るにしても、かかる費用を総戸数で割れる分、戸数が多い方が一戸当たりの負担は安く抑えられます。
販売価格以外にも、管理費・修繕積立金においても戸数が多い方が負担は少なくてすみます。
仮に24時間有人管理を一戸建てで付けようと思うと莫大な金額がかかりますが、マンションではわずかな管理費の負担だけで付けることができます。

総戸数1500戸は、これらのスケールメリットを最大限に発揮していると言えると思います。
上記を考えれば、メガと同じ仕様（立地や共有部分、専有部分など）のマンションで、総戸数が100戸であればメガの販売価格や管理費、修繕費で提供することは不可能であることは容易に理解できると思います。
これは文句のつけようがない、総戸数1500戸のメリットでしょう。割安感は抜群です。

長文お疲れ様です。分かり切っていることを・・・。

すごく荒れてますね！
いづれにせよ、ここは庶民派タワーマンションの行く末を見る上で
格好のサンプル物件になるでしょうね。

>666
で？　あなたなんなの？

>668
ただの通りすがりです。一応ここは気になる物件。

売れ残れば私が買いますからサンプルにはなりませんが。

スケールメリットって埋まればそうだけど、埋まる前提で理論展開されても
痛いだけです。
とくに658、659なんて自演ですし、ここのスレのポジ派って関係者しか見えません。
スケールメリットと毎月の販売数（売れていく戸数）なんて全く関係ないですし、戸数がいっぱいあっても少なくても需要がないと売れませんから。竣工後毎月連続して20戸以上売れてるマンションってどこだよ。

ここのスレの特徴として、自称東京のマンション住民なのに八尾市を語る人、マンション原理（スケールメリット）を毎回繰返す時代遅れの人、専有部内装の指摘があったら反論するしかない人などなど、思い込んだら他の人の指摘に耳を貸さない人が集まっています。

>奇跡的に毎月20戸も契約とったとして
>スケールメリットと毎月の販売数（売れていく戸数）なんて全く関係ないですし

スケールメリットと毎月の販売数は関係大有りですし、このスケールの物件で月20戸の契約など奇跡でも何でもありません。
100戸程度のマンションでは月20戸は奇跡的かもしれませんが。

例えば東京の「ワールドシティタワーズ」。
総戸数2090戸のうち、まだ販売中の住戸は15戸。つまり2075戸は売れたということ。
月に20戸のペースだと、販売開始から現在までに約104ヶ月かかった計算になる。
104ヶ月というと、約9年弱。

で、ワールドシティタワーズの竣工は平成19年3月（今から3年3ヶ月前）。
竣工の1年半前から販売開始されたとしても、販売開始は今から4年9ヶ月前。

月に20戸のペースだと計算が合いません。
月に約36戸売れているペースで約4年9ヶ月ですね。
しかも>>648さんの理屈だと、竣工後は販売ペースが明らかに落ちるんですよね？
そしたら竣工前はもっと驚異的なペースで売れていたことになります。

詳細な計算は省略しますが、他にも総戸数1473戸の「パークシティ武蔵小杉」などはもっと早いペースで売れている計算になります。
月20戸以上のペースで売れている物件など、検索すれば総戸数の多いマンションで他にもいくらでも出てきます。

これで理解できましたか？これが超大規模マンションの実情です。
だから100～300戸程度のよくある大規模マンションと同じように考えてはいけないのです。

>他の人の指摘に耳を貸さない人が集まっています
最初から耳を貸すつもりがないわけではありません。指摘の内容次第です。
ただ、↑のように「スケールメリットと毎月の販売数は関係ない」だとか「月20戸販売が奇跡的」などと根拠も無しに発言されても納得できるわけがなく、「そうではありませんよ」とこちらは根拠を交えて説明しているに過ぎません。
間違っているであろう指摘には耳を貸す必要はないと思います。

↑672の指摘どおりの内容でレスがきてワロタ。

3,4年前のマンション事情と今は全く違いますよ。経済情勢を全く無視した話です。
5、6年前なんか竣工までに完売するマンションが普通でしたから。

しかも東京のマンションと、８線使える武蔵小杉のマンション（会社の同僚が買った）を全国的に無名の
八尾のタワマンを比べるとは・・・
首都圏の人口と大阪市圏の人口も10倍違うしね。

場所は便利なんじゃない
病院近いし、駅も近い
天王寺まですぐだし
何がいけないの？

人口だけ比べるなんて、おかしくないですか。
10倍人口がいるなら、10倍マンションもあると考えるの自然ではないでしょうか？
ということで、どちらも売れ行きは同じになるのでは？

大阪だけ、需要と供給のバランスがくずれているという指摘なら、聞かないでもないが。

>しかも東京のマンションと、８線使える武蔵小杉のマンション（会社の同僚が買った）を全国的に無名の八尾のタワマンを比べるとは・・・
価格も全然違うことを忘れていませんか？

本格的に検討していないのに質問して悪いんだけど…

売れ残ればほぼ滞納が無い住友から管理費を納めて貰え、少ない人数で贅沢に共用施設や各設備を使える。
人が少ないから変な人も少なくまた騒音等を受ける事も少ない。
売れずに値崩れして安価になったとしても、管理費・修繕積立金の高さは、一定以上の低所得者にとって脅威でそういった面で奇妙な住民の流入も抑止できている。

売れ残りっていうのが入居者にとってそこまで悪いことに思えないのだけど、どうなのでしょう？

ここに限らず、売れ残り多数の可能性大のマンションを一生の財産として購入していいか不安。

>679とか、自分が買えないからって、あちこちのスレで、
自分本位なネガな書き込みするのをやめなさいって。
全部、自己責任。
他人は良い事も悪い事も言うけど、責任は取ってくれませんから。

>671

戸数の多さと広告宣伝費の多さは比例します。
まさか戸数20戸程度のマンションの広告宣伝費と
戸数1500戸のマンションの広告宣伝費が一緒だとは思わないですよね？

広告宣伝費が多ければ多いだけ、いろいろな媒体で宣伝出来ますから、みんなが目にする量は違うよね。
それだけ来場が増えるって事。

参考までに・・・。

広告宣伝費の概算をザックリ書くと、

１戸あたりの販売価格が3,500万円平均で、広告宣伝費を２％だとすると、

100戸のマンションの広告宣伝費は・・・
　　　100×3500×２％＝7000万円

1000戸なら・・・
　　　1000×3500×２％＝7億円

と言う事です。

７億めあったらネット工作も安心だね。

>680
自己責任と言うならネガを否定するは矛盾してるよ。
それらを参考に判断することを自己責任と言うんだけどな。

来年三月の書込みが楽しみです。

683・684

おまえら単純馬鹿やな。だから不動産屋にしかなられへんねんｗ

684さん　やっぱり679はネガだよね。。。

八尾に住みたい。

水がきれい。

え？八尾においしい水を提供出来る水源あったっけ？どうせ配水管劣化したら嫌でも浄水器かミネラルウォータの
お世話になるから。

近鉄八尾とここってどっちが便利なの？　ちなみに心斎橋勤務です。

どっちも不便です。

心斎橋なら八尾南がいいんじゃね。

JR久宝寺→天王寺→地下鉄心斎橋っていう行き方もあります。