グランファースト千里桃山台ってどうですか？

たしかに、いわくつきの程度では、千里タワーと二大巨塔といって差し支えないだろうな。

やっぱりこのスレは閉鎖した方がいいと思いますよ～。
実際、問題物件であるのは周知の事実。
冷やかしでの投稿も多いし、もし仮に本気で検討している人がいても、ここの書き込みは信用できないでしょう。

ご近所さんの建設反対横断幕やノボリがまた一段と増えてましたね。
いい加減ご近所さんと和解しないとヤバイんじゃない。

>２２

>ここの書き込みは信用できないでしょう。


問題点は事実ばかりだから、信用できないってことは無いよ？
書き込みが信用できないじゃなくて、マンション・デベのイニシアが信用できないの間違い？

反対運動がされているのにここまで強引に建設するのも珍しいよ。
周辺住民への十分な説明と対応は販売への影響も考えると絶対条件だと思う。

すべては地権者の為。ストップさせる訳にはいきません。

グランファーストは800戸近くの大規模物件の様ですが、資産性を確保できる物件なのでしょうか？あまり戸数が多過ぎると中古転売時に大幅に価格が下がるということはないでしょうか？ジオ桃・台は今だ完売できず、未入居90㎡上層階が4000万円台で出ています。既に竣工より1年半近く経つため未入居中古物件（新築ではない）となっています。確か580戸近くの物件だったと思うのですが、販売がうまく進まず同じ様な状況に至ることはないでしょうか？心配です。

中古転売時に大幅に下がるのは、この業界ではあ・た・り・ま・え。
むしろ、売れればラッキーだと思った方がいいでしょう。

地権者マンションは中古転売時ではなく、新築入居時に既に中古が出回って資産価値は大幅下落しています。
近辺ではジオ桃山台やブランズ南千里がその例です。

出てくる新築価格にもよりますが、ここは裁判など様々なマイナス要素が多いですから、竣工時点である程度の目減りは覚悟しておかないと。それが嫌なら手を出さない方が無難なマンションだと思いますよ。
少なくとも、検討するにあたって過去の裁判履歴やトラブル履歴はしっかりと情報収集して理解した上にした方が良いでしょう。グランファーストに限って言えば。

この物件はUR跡地利用のはずなのに、なぜ既に地権者がいるのでしょうか？UR（都市基盤整備公団）の分譲住宅だったということなのでしょうか。
いづれにせよ、この物件は1/3の地権者（300戸程）に対し2/3の新規購入者（500戸程）が存在することになります。2/3の新規購入者が1/3の地権者分の建築費用と建設工事期間中の借家費用を負担することになります。なんか不公平に思うのは私だけでしょうか。

＞３１さん
仰るとおりUR（旧住宅公団）の分譲だったそうです。

不公平に感じるとのことですが、この国は地主が儲かる仕組みになっています。
地権者は区分所有といえど地主です、仕方がないことです。

不公平（割高）と思われるなら買わないのが一番です。
私は買いません。

なぜ近隣は反対しているのでしょうか？
今までも高い建物だったように思うのですが。

>33
全然違いますよ。

先月発売になった某ルポルタージュ単行本で、こちらのマンション（千里桃山台第2団地）が全国的に建替えマンションの失敗例として紹介されてましたね。
全国規模でマスコミに取り上げられるのは、もう何度目でしょう。多過ぎて数えきれないです。

販売開始する前に、地権者は権利を返上でもしないとやばいんじゃない？

差し支えなければ、その本の名前教えてほしいです。よろしくお願いします。

御恥ずかしながら、ここ狙ってました。そのためスレ見てます。
ゴタゴタの噂を知り、ここは無いと、諦めました。皆さん、売れないと言われますが、立地はいいので、何も知らずに買う人はいると思います。また、低価格にすれば、割り切って買う人もいると思います。まあ、完売は出来ないでしょうが。

＞３６さん、４０さん

既存不適格建築物、条例違反にはならないのでしょう。
千里ニュータウンのまちづくり指針では、容積率１５０％が基本ですが
建替の場合には例外が存在するようです。

かと言って通常は建替でも１５０％を守っているところが多いので、
こんな強引な開発はないですね。
まちづくり指針を守ろうとしない姿勢は問題ありかと思います。

建築が進んでいるで違反ではないでしょ。立地は良さそうなのでそこそこ売れると予想してます。

＞４２さん、４３さん
ご指摘ありがとうございます。
ということは、まちづくり指針の発令前に認可されたということですか。

それだとかなりの問題を抱えることになりますね。

建築が認可されて決まったものを今さらどうのこうの言ってもしかたないよ。
建て替えでも立地はよさげだし外観や設備仕様がどうなるのか楽しみです。

44、49は売主か地権者のようですね＾＾；

まちづくり指針を守った建築物に変更したら？

あ、そうなると1戸あたりの販売価格が80平米弱の3LDKで7000万円以上しちゃうね・・・・。

でも今のままの既存不適格だと、将来、大規模修繕も、改築も、増築も、建替えも、なーんにも出来ないけど、どーすんだ？？

30年後には800世帯の要塞になってそうだけど・・・、って、完売しないだろうし800世帯も入居しないだろうけど。

「既存不適格建築物」とは既存建築物が建築後の法改正によって最新の建築基準関係規定に適合しなくなることです。例えば耐震性の基準とか。また、既存建築物に増築、改築等を行なう場合には、既存部分を含め最新の建築基準関係規定に適合させなければならないという縛りです。よって、新築時に使われるはずのない言葉です。
建築確認申請に行政許可が下りているのであれば、現在の建築基準関係規定を全て満たしていることになり全く違法ではありません。何が問題なのでしょうか？

５５みたいに、ここは何も問題がないように思い込みたい人が、ここにはポツポツ出現してますねｗ
是非、購入してあげて下さい！

この物件は具他的にどこがどの様に違法建築なのでしょうか？また、どの様な問題を抱えているのでしょうか？ネットで色々検索しますが、どれ程大きな問題なのかまでは確認することができません。大変恐縮ですが、教えて頂けませんでしょうか。
千里ニュータウンには地縁のない者ですが、南・東向き/７階/８５㎡/４,８００万円程度であれば購入を検討しようと思っています。先日ジオ竹・台のモデルルームに行って来ましたが、坪単価は１９０万円程度でした。グランファーストは８００戸程の超大規模物件なので坪単価１８０万円程度で出ないか期待しています。

＞全国的に不動産業界では有名な話ですので、

なんだろう、みんな奥歯に物がはさまったような表現ばかり。

>62

>なんだろう、みんな奥歯に物がはさまったような表現ばかり。

と言うか、ただ面倒臭いだけだと思う。説明し始めたら、過去の問題経緯が多過ぎて話が終わらないから。

１．千里桃山台第二団地地権者の立ち退きについて裁判が長引き強制執行となった。２．容積率が１５０％を超えることに加え、着工前に３０戸程度増え最終７９８戸の計画となった。　
皆さんのおっしゃる問題は上記でしょうか？２．について容積率が大きいため「既存不適格建築物」とおっしゃっているのでしょうか？
前の書き込みにもありましたが、「既存不適格建築物」は違法ではありません。皆さんは築２０年位の建築物は全て違法と解釈されているのですか？建築基準法は何度も改定されましたよね。日本において築２０年位以上たつ建築物は、特に耐震性について現行の法律を大部分満たしていません。建築確認申請時に行政許可がおりているのであれば合法です。
竣工後ただちに「既存不適格建築物」になるとおっしゃっている方がいますが、建築確認申請がおりた後に法律が変わったということですか？ちなみに「千里ニュータウンの街づくり指針（容積率１５０％）」は目標であって法律ではありません。２００％以内であれば合法です。

残念ながら、行政から許可が下りないので、行政許可が必要な増改築や大規模修繕時は、戸数を減らして容積率を150％以内に収める必要があります。
では、10～15年あたりで迎える大規模修繕や、25～35年で迎える増改築などの時、誰が（200戸程度）立ち退くのでしょうか。
もちろん立ち退き料は、残りの600戸で負担ですよ。

ま、それでもいいやって方も居るかもしれませんけどね。問題はそう考えてくれる人で一般枠500戸も埋まるかなという心配。

>65
「デベ」と「昔からの居住者」と「建替えを狙った新規地権者・投資家」と「建替えを狙った不動産関係者」、これらのいざこざはもちろん把握されていますよね？

ご近所さんとの裁判も把握されていますよね？

等価交換の経緯も把握されていますよね？

地権者に急きょ追金が発生した経緯も把握されていますよね？

大和と京阪が関わった経緯も把握されていますよね？

ごめん、多過ぎてこれ以上書くのも面倒臭いわ。

６４さんへ
「将来の建て替えなどの際は、今と同じ規模の建物が建てれるとは限りません」と言うだけだと思いますよ。総合設計制度を利用したタワーマンションの重要事項説明ではこう説明されましたので、同じだと思いますけど。

ここはタワマンではありませんが？

ここにタワーマンションを建てることは出来ません！

７０，７１さんへ
よく読んでください。だから「将来の建て替えなどの際は、今と同じ規模の建物が建てれるとは限りません」と言うのではないか、と書いたんです。

グランファースト千里桃山台って素敵！！ザ千里タワー、ブランズ南千里、につぐ話題のマンションになるいそう。目が離せないね。でもなるほどね。吹田市が１５０％以内との規制の前に許可申請出して承認されているわけね。

>73
駆け込みで条例施行2日前にｗ色々と駆け込まないといけない事情がありまして＾＾；
後にも先にも、条例施行後に既存不適格建築物の新築マンションなんてここだけですｗ

理解不足ですみません。経緯が分からないので教えて下さい。
1.なぜ建築確認申請が容積率195％で行政許可されたか。行政許可後に「千里ニュータウンの街づくり指針（容積率150％）」が示された？2.そもそもグランファーストは建築基準関係規定を満たさず（建築基準法違反）して着工した？
宜しくお願いします。

申請、許可が施行前なら違法ではないですね。何の問題もありません。
よってこの話題は終了。

>79
はい、今建設している工事については許可が出ている以上問題ありません。

しかし残念なことに、竣工した日に既存不適格になるという問題はあります。

建ている最中の問題と、建て終わった後の問題、どちらの問題が毛嫌いされるのでしょうね。（こんなことに個人差があるとは・・・）

79さん

ここまでの説明の流れでも、誰も違法建築だとは言ってないと思いますが？
違法建築と既存不適格は全然別物ですし。
堂々巡りになるなら、とりあえず別の話題をどうぞ。

「千里NT街づくり指針」が建築確認申請行政許可後に出されたとのこと。だから申請を急ぐ必要があった。なるほど。ただ、ジ・千里桃山台、ジ・千里竹見台、桃山台ヒ・ズも同様にその時点で容積率オーバーになってしまいましたね。竣工済み、現在建設中の物件はグランファーストと同じ「既存不適格」ということです。
また、建替物件で容積率150％以下厳守となると、75㎡/7,000万以上となり一般庶民が一般的に購入不可能な物件になってしまいますが・・・。それでも「既存不適格」は致命的な問題ととらえるべきでしょうか？
確かに容積率150％以下の平均一億円以上の超高級マンションが計画されるなら「既存不適格」に該当しません。近隣住民の方々の資産性を保つためには「既存不適格物件」でない方が良いです。

近所のスーパーで今日、

「グランファースト千里桃山台」
本日！大抽選会開催中！！
アンケートにご記入の上、その場で抽選
空クジなし！！参加無料
1等……
事業主……

っていうクジサイズの小っちゃなビラもらったけど、
抽選会場がどこかとか何も書いてない……（MRってオープンしたの？）。

というつまらない話題でした。

建築途中に規制が強化される事はよくあります。
許可が下りていれば問題ありません。竣工後に取り壊される事もありません。
むしろそういう建物はもう作る事が出来ないので希少価値が高まる可能性すらあります。

ジ・千里桃山台は豊中市。「千里NT街づくり指針」みたいなのはあるようだけど、豊中市は特例があるみたいです。だから、豊中市に建っている建替えのほとんどが、２００％くらいいっているのでは？吹田市が厳しい。

>82

>ただ、ジ・千里桃山台、ジ・千里竹見台、桃山台ヒ・ズも同様にその時点で容積率オーバーになってしまいましたね。竣工済み、現在建設中の物件はグランファーストと同じ「既存不適格」ということです。


もうこの方の理解力の無さには言葉がありません・・・・・・。

私は確かに理解力に欠けているのかも知れません。すみません。
それでは９０さんへ改めて質問します。指針は法律ですか？指針はどれ程法的拘束力があるのか教えて頂けませんか？どの様な場合に「既存不適格建築物」が所有者にとって負になるのか勉強されているのですよね？
物件を批判する理由はいくらでもあります。私は肯定する理由もあるはずだと思っています。この書き込みを客観的に見ると明らかに物件が批判されていおり、物件の存在が批判されています。購入を検討しようとする者が正の部分を探すことは不自然でしょうか？最終的に判断するのは私です。
この物件を批判することで得をする人、もしくは自己満足をする人・・・。私にはただそう思えるのですが。購入を検討しない方々は趣味でこの書き込みをされているのですよね？

買えばいいやん！

理解力低そうだから好きに解釈して、好きに判断すればいいけど、少なくとも既存不適格になって肯定する理由は無いわな（笑）

私も、問題？マンションでも安ければいいです。京阪や大和ハウスは、イニシアからこの開発を引き継ぐ権利を譲ってもらうさいが、安かったのでは？イニシアは少しは損だされたのではないでしょうか？どうでしょう。そうでないと、このややこしい物件に一般的に他社は手を突っ込まないと思います。だから、安くなるのでは？なんて勝手に思っているのですが。

残念ながら95さんの期待の逆ですよ。イニシアは権利を手放して数十億円と言う莫大な利ザヤを稼ぎました。
京阪と大和ハウスは割高で権利を取得しました。
結果的にイニシアはこの団地を土地転がしのように扱って、儲けだけきちっと手に入れて去りました。

しかし、京阪は阪急沿線への進出、大和ハウスはイニシアの子会社を引き受ける、と、それぞれメリットがあったので、割高でも引き受けた経緯があります。

だから、残念ながら価格転嫁はきちんと一般販売枠に行くでしょう。

地権者さんも可哀想かな。このイニシアが土地転がしで転売してせいで、建替えのためのイニシアへの土地譲渡で得た利益が課税対象になり、地権者は所得税と住民税を合わせて数百万払う必要が出ました。
まあ、建替えについては地権者の身勝手な行動もあったし、自業自得でもあるけど。

では、やっぱり、ブランズ南千里より凄いかも！！期待しています！！９５より

とある過去スレ↓



No.134 by マンコミュファンさん 2007-12-31 01:23
マンデベのすべてにモラルがないという訳ではありません。誠意あるマンデベもいます。
モラルなきマンデベが景観を無視して建築するから、自治体が景観計画などを作って街を守っているんですよ。
マンション住民の資産を減らす原因を作ったのはモラルなきマンデベですよ。このまま放置しておけば、日本の街はモラルなきマンデベに荒らされて、取り返しがつかなくなります。条例等ができる理由があるんですよ。
やりたい放題には歯止めが必要です。戸建ての中に高層マンションを建てる迷惑は明らかです。
新築でありながら既存不適格マンションのほとんどは、新しい条例等ができることを承知で建築していると思います。
条例等の改正がありそうでも、取り敢えずは法をクリアしているので駆け込みで建ててしまおうという利潤追求だけのマンデベの仕業です。消費者を重視するならば、計画変更するのが企業の誠実さでしょう。「条例等の改正を知らずに土地を仕入れたから」などという言い訳は、自己中心的な身勝手な言い分です。
新築でありながら既存不適格物件はマンションの総建築数からすれば、ごく僅かです。そんなマンデベを擁護するのは関係者しかいないでしょうね。

No.135 by 購入検討中さん 2008-01-22 14:18
No.134 by マンコミュファンさんの書き込みの通りだと思います。
本当に、おっしゃるとおりです。
そのせいか、マンデベ関係者らしき方の書き込みがストップしましたね。
新築なのに既存不適格であること自体に問題があるのに、それを正当化
する論理なんて、屁理屈以外にはないと思います。
消費者や地域重視の考えが優先されることを祈ります。
自らの利潤のためなら、地域を壊し、消費者を陥れるようなマンデベは
淘汰されるべきです。

指針は建築協定とは違い法的拘束力はありません・・・。あくまでも「事業者に理解と協力を求めること」となっています。よって色々書き込まれていますが、「既存不適格」という表現も間違いです。反対している3丁目住民の方々の表現は「既存不適格同等」でした。
安ければ買えばいいじゃないですか？背の高いマンションが建つと大きく資産価値が損なわれることを心配している方々は精一杯反対すればいいじゃないですか？事業者も覚悟して販売するのですから・・・。

＞１０１

だから、吹田市から建築許可が下りないんだって。許可が下りないから、今後は許可が必要な建替えも改築も何も出来ないの。
いい加減理解するとこは理解したら？

同規模への建替えや改築なども不可能になるし、ある意味定借マンションと同じですね。
つまり資産性はゼロだと思っておかないとね。

なぜか私だけが理解していない様に書かれていますが、１０３さんへ質問します。あなたは本当に理解して書き込みをされていますか？既存のマンションで増築、改築をした物件を知っていますか？マンションで増築、改築ができないリスクはどれ程ですか？増築、改築の建築基準法上の定義をご存知でしょうか？修繕ができれば十分ではないですか？大規模の修繕、模様替えがどの様な工事内容かご存知でしょうか？しかも私はこの物件の場合は法的拘束力はないと言っています。

極端な表現をしますが、例えばこの物件が７５㎡/３LDK/２０００万円で販売されたとします。あなたは購入しますか？私は迷わずに購入します。理由は投資対象となり得るからです。私が言いたいことはこうゆうことです。安ければどの様な経緯、事情があっても明らかに買い物件です。それでも私を批判する方々は私からすればその理由の理解に欠けます。

価格発表を楽しみにしてなよｗ安いどころか割高はホント避けられないから。

あと、ここまでのスレの流れを読むと、好き好んで既存不適格建築物のマンションなんて買わないって流れだろ？
流れを読み切らずに一人で熱くなっても恥ずかしいよ？


とりあえず・・・


価格発表になった時の１０６の感想は、俺は是非聞きたいね！！！！

ひとりで熱くなっていますか？そうであれば誤ります。
ただ、この物件の批判、否定だけで盛り上がる理由が私には理解できません。是非教えて頂けませんか？１０７さん。

建て替えと聞くとその掲示板に群がる蛆たち、不動産業界の最下層しかこんな書き込みしないよな。

ここはその辺の建替えマンションとは訳も違えば、内容も違うけどね。

＞108
ほとんど否定的意見しか出ないマンションだから仕方ないんじゃない？

その辺のマンションとは訳が違う？その辺のマンションにも書き込んでる方が何いけしゃあしゃあと。ほとんど否定的意見？ほとんど同一人物の意見の間違いでは。ほんとしょうもない…

コスモイニシアが数十億の利ざやを抜いるので、新規購入者1件当たり1000万円、販売戸数÷新規購入者＝3.0なので、1戸当たりの建設費は75㎡で1200万x3＝3600万。物件コストだけで4600万円ということですか。販売経費、利益20-30％入れて、販売希望価格？7500万というのもあながち外れていませんね。

80平米で6000万円くらいじゃないかな？

そんなに高くなるわけないじゃん。

東向き、西向きの75平米で5500万円くらい～だろうね。
あとはランニングコストがどれほどかな。