グランファースト千里桃山台ってどうですか？

>171
それは無謀な数字ですね。最低でもあと1000万円以上の上積みが必要かと。
がんばって頭金貯めて下さい。

5000、6000万円が相場なんでしょうが、普通の値付けじゃないですか？タワーマンションが買えます。色々問題が多い物件であるにも関わらず、普通の値段では売れないのでは・・・。大規模物件のコストメリットを相当出して欲しいです。
直前に戸数を30戸程度上積みしているのに加え、そもそも800戸の超大規模物件のため大幅にコストダウンして欲しい。売れ残ったら大変ですよね！

さすがに贔屓目に見ても駅前以外に売れる要素が無い。

売れない要素ならいくらでもあるんだけど。

売れない要素が多過ぎてバランスが取れてないよな。

そんなに高いの？まだブランズ南千里の新古マンションの方が安いのでは？？パークハウス千里中央と変わらないんじゃない？

このマンションってエライ評判悪いのねぇ!?
こことの遣り取りでちょっとムカつく事があったから皆さんにお伝えして…と思ったけど、この状態を見ると自分のムカつきがあまりに瑣末なこと過ぎて、やめときます。

７階、８５平米、３９００万なら、検討したいと思います。
そんなもんでしょ、物件としては。

南向きで7階85㎡なら6000万円オーバーも有り得ると予想！
ここの物件の場合は182さんが言うように、実際は2000～2500万円程度の資産価値しか無いだろうけど。

立地はよさそうですが、色々問題が多そうなので手を出さない方が賢明かと思います。建て直しのマンションってどこも同じような問題があるのかしら。

グランファーストは容積率２００％でかなり建て込んだ密集した雰囲気の
町と思われます、ライオンズは容積率は150％弱だからこちらの方がゆったりした雰囲気な成ると思います、同じ価格であれば
ライオンズかな～と思いますが、いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています、グランファーストも以前は７０％弱の容積率を２００％に成ったので安く成ると思いますが、どうなるのかな、8月～9月中にはっきりしますが。

容積率とか、そんな簡単なものじゃなく、条例の違反している物件じゃないの？

違反している物件を大手住友商事、ダイワハウス、ＫＥＩＨＡＮ（京阪電鉄）、コスモイニシヤが分譲すると思いますか、分譲会社に問い合わせたらいかが、その様な回答であれば投稿して下さい。

この地域中高層住宅地域は法的には容積率は２００％ですが吹田市の指針で１５０％のになっていますね、区分所有の建替えは２００％承認されていますがご存知ですか。

明け渡しの強制執行を受けたご夫妻、どうしているのだろうか。

>186
>いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています、グランファーストも以前は７０％弱の容積率を２００％に成ったので安く成ると思いますが、どうなるのかな、8月～9月中にはっきりしますが。


残念ながら販売価格は、土地取得価格と資材調達価格が大きく影響します。
それでいくと同じPFIでもプレミストより土地取得価格が高かったライオンズ、全てにおいて金が掛かったグランファーストが、周辺価格よりも安くなる要素が見当たりません。

強いて言うなら、ライオンズはコストカットの代名詞である長谷工が施工するので、コストカットマンションになると思いますので、その点で価格は抑えられていると思いますよ。

>いずれにしても千里地域の分譲が今後集中しますので価格は今までの周辺価格より安く成ると期待しています、グランファーストも以前は７０％弱の容積率を２００％に成ったので安く成ると思いますが、どうなるのかな、8月～9月中にはっきりしますが。

２００パーセントになったから、安くなるのではなく、２００パーセントにしないと、とんでもない価格を突き抜けてしまうから、そうしただけのことです。もう少し、勉強されたほうがいいかと。僭越ながら。

素人が基本的には買うので有って、自分の知った事、疑問に思ったことを申し上げていろんな御意見をお聞きしたいとおもっているのです、彼方は言っている条例違反を具体的に教えて下さい、私は素人ですから。

↑
書き込むまえに、過去の書き込みを読めばいいのに。

195さん、モデルルームで聞いた見たら？そんな、簡単に文章でかけませんよ。多分。

モデルルームでどんな説明してくれるのか、興味あるなあ。それほど複雑怪奇。

確かに.....。

>191

>この地域中高層住宅地域は法的には容積率は２００％ですが吹田市の指針で１５０％のになっていますね、区分所有の建替えは２００％承認されていますがご存知ですか。


もうあほかと・・・。散々マスコミに取り上げられたり、何度も裁判したり、ここでもこれだけ書き込みでの情報提供とかあったのにまだ分からないのか？

ブランズ南千里があんなボッタクリ価格にしてまで容積率150％に拘ったか分からない？

建てられる・建てられないじゃないの。建てた後のことが一番問題なの。

ニュータウン指針がある限り、増改築も建替えも大規模修繕も、行政の許可が必要な工事は何一つ出来ないのが現実なの。
5000万も6000万も払って、そんな箱買うばかはどこにいるんだよ。

しかも裁判係争中にもかかわらず、ニュータウン指針施行の3日前に駆け込み申請でしょ。それを求めた地権者も、行動したデベも、良識が問われるわ。

＞１９８
＞モデルルームでどんな説明してくれるのか、興味あるなあ。それほど複雑怪奇。

たぶん「過去のことですから気にしないでいきましょうよ！」って言われるんじゃないか？
過去と言うより一生付きまとう問題なんだけどなｗ

188、191、195


まだ分からないとか言うなよｗｗ

＞２０１
えっ？大規模修繕って行政の許可が必要なの？増築や建替えは分かるけど自分ところのマンション修繕するだけでも行政が絡んでくるとは知らなかった・・・

レスを見てますと、たぶん否定的な意見は競合業者からかと思います。
同じ業者として、客観的にみて、そこまで批判を受ける様な内容じゃないです。

等価交換なんて地権者付ならほとんどそうですし、近隣の反対なんて住環境が良質なエリアであれば、かなり高い確率でおこりますし。

既存不適格？は良く解りませんが、お隣の茨木市とかは行政の規制で今年から高度規制が厳しくなり、既にたってるほとんどのマンション不適格になっちゃってますしね。
それと同じじゃないのですか？

この様な内容で、否定的に記載する文面が、業者っぽいなーと思いました。
普通の人なら、情報だけ記載するでしょうからね。

要は、どこのマンションでも大体存在するであろう不安要因。
これを、自身の中で消化出来る内容か否かですが、他業者からの書き込みを参考にせず、一般の方は、自分の目で判断するべきと、思います。

業者の中では売れない物件と評判みたいな感じでかかれてますが、私の周囲では、全く逆の評価ですから。
ここ数年で最も売りやすいと。

それだけお伝えしておきます。

>208

>同じ業者として、客観的にみて、そこまで批判を受ける様な内容じゃないです。

客観的事実の問題を多数抱えているからこそ、客観的に見るほど批判されるんでしょう？主観的に見られているのでは？


>等価交換なんて地権者付ならほとんどそうですし、

等価交換の算定額の問題です。ブランズもここも最近の千里NTの建替えは地権者に払いすぎです。


>近隣の反対なんて住環境が良質なエリアであれば、かなり高い確率でおこりますし。

自分（のマンション）さえ良ければそれで良いという、自分勝手な人ならそれでいいのでしょうね。地域のコミュニティは崩れます。桃山台１丁目と４丁目のコミュニティは既に崩壊しました。


>既存不適格？は良く解りませんが、

既存不適格を良く分からない不動産関係者がいるとは驚きです（笑）


>お隣の茨木市とかは行政の規制で今年から高度規制が厳しくなり、既にたってるほとんどのマンション不適格になっちゃってますしね。
>それと同じじゃないのですか？

同じではないです。ここは竣工即既存不適格です。


>この様な内容で、否定的に記載する文面が、業者っぽいなーと思いました。
>普通の人なら、情報だけ記載するでしょうからね。

あなたが業者なんでしょう？（爆笑）


>要は、どこのマンションでも大体存在するであろう不安要因。

本気で真面目に言っていますか？？ほとんどのマンションで存在しない不安要因ですよ？？？


>これを、自身の中で消化出来る内容か否かですが、他業者からの書き込みを参考にせず、一般の方は、自分の目で判断するべきと、思います。

そうですね。大量の売れ残り予想が出ていますし、あなたの不動産屋で大量に購入してあげて下さい。


>業者の中では売れない物件と評判みたいな感じでかかれてますが、私の周囲では、全く逆の評価ですから。ここ数年で最も売りやすいと。

それは楽しみです。せめて第１期くらいは完売して下さいね！


>それだけお伝えしておきます。

あまりにも突っ込みどころが満載だったので我慢できませんでした。それだけお伝えしておきます。

てか、ほとんど全員業者やなこの書き込みわｗ

業者のレスに、直接の競合業者がつられてますな。

滑稽なｗ

２ちゃんねるみたいですね。

いつも不思議なのですが、どうやって業者を見分けてるのでしょうか？
不思議です。

＞215さん
極端な反対意見と極端な擁護じゃないですかね。
意見を書くのは普通なのですが、「買う人を否定する様な言い回し」は、ここを買われると困る他社さんだと思います。
逆もしかりで、「すごく良い物件だ」と言いすぎてる人も、他スレでは良くみかけますが、関係者っぽくて怪しいですよねー。
あと単純に、一般の人が使わない用語を頻繁に使ってるとか。

とにかく、この上から目線の他業者さんは、見ていて非常に不快ですね。

ここの販売員さんも、早く管理人に早く通報したら良いのにね。
これは情報投稿じゃなくて、ただの荒らしにしか見えません。

業者か素人かは知らないけど、問題が山積みのマンションと言うことは真実なんだし、仕方ないのでは？
書かれていることも事実の事ばかりですし。

あとはそれでも買うか買わないかは人それぞれでしょ？ここは検討板ですから、事実の提供は必要かと思いました。

ここの掲示板見ましたけど、同じような話を堂々巡りでしていて、お馬鹿さんばかりであきれました。
何の参考にもなりません。
もうすぐモデルルームが見られそうですので、直接確認したいと思います。
裁判があったとか、適合不適合の問題とかも建ってしまい、住んでしまえば関係無いことなので。

>218
>裁判があったとか、適合不適合の問題とかも建ってしまい、住んでしまえば関係無いことなので。

そうか？近所との裁判は住環境に影響するよ？でもそれを我慢できたとしても、既存不適格は住んでしまえば関係無しとはとても言えるレベルの事じゃないと思うが？

モデルルームの外観が完成していますね。中には既に模型があるのでしょうか？8月下旬のオープンが楽しみです。

地権者様優先案内会は既に実施済ですよ。だからモデルルームは中も完成してます。少し手抜きとの噂を聞きましたので、それに見合う価格だといいのですが、それも難しいようです。

先々+々+々週号の情報では７９８戸中の販売戸数が未定。
内訳は１号棟が４７戸中の販売戸数が未定、２号棟が５４戸中の販売戸数が未定、３号棟が４８戸中の販売戸数が未定、４号棟が８３戸中の販売戸数が未定、５号棟が１３３戸中の販売戸数が未定、６号棟が９０戸中の販売戸数が未定、７号棟が１４９戸中の販売戸数が未定、８号棟が８５戸中の販売戸数が未定、９号棟が１０９戸中の販売戸数が未定となっております。
販売開始前なのにすごい反響ですね、ここは。

立地は良いから3000万円台なら欲しいかな。

>226
何階で広さと方角は？

プレミストに商談に行けば、だいたいの予想概算は教えてくれましたよ。同じ販社だからでしょうね。

プレミストどころかブランズ↑とヒントを与えておきましょう＾＾；

東向き低層1LDK～2LDKでもいいですか？

価格がブランズ同等と考えて・・・・

「訳あり5000万円台マンション」なんて誰が買う！？

60平米で3000万でも無理ですか？

南向きでは無理

普通の値付け（立地より一般的に高額物件）なら複雑な物件のため買えませんが、様々な事情が反映された価格なら検討します。
まずは販売員の方に事実確認し、物件の現状把握をすることから始めます。200％近い容積率に加え800戸のコストメリットを出さない値付けなら不動産事業主、地権者だけが得をするということです。

>231
>200％近い容積率に加え800戸のコストメリットを出さない値付けなら不動産事業主、地権者だけが得をするということです。


すでにコスモスイニシアが数十億円の利ザヤを出して逃げましたが？
すでに不動産事業主が得しちゃってる物件ですよ？

コスモスはＡＤＲの際に評価損を出しているはずです。でなければ、他の業者が買えないからです。
従って、ここがかなり安くなることは、業界では常識です。
周辺でやっているデベ、もしくは予定しているデベは戦々恐々です。
ブランズの２割引くらいかなー？

安ければ、売れるんじゃないでしょうか。既存不適格だろうが、普通に作ってある建物であれば
ユーザーは買うと思いますよ。
新築買うときに建て替えのこと考えてるひとはいませんから。（経験上）
もし、考えて迷う人はマンションなんて買えません。

>233
残念ながらコスモスは転売時に数十億円という利ザヤを出して撤退しましたよ。これは事実です。
聞くところによると、コスモスが転売利益を出した＝地権者はコスモスに一旦売却という形だから地権者に売却益の税負担がいくとかなんとかで、本来負担が必要無いはずだった地権者にまで数百万の税負担がいくことになりました。
この件でもデベと地権者などで揉めました。

２３３は本当にデベ関係者か！？デベの人間ならあまりにも知らなさ過ぎだろ。

それか、新人か？就職活動の学生か？

本当に２３３が大阪のデベに勤めているなら、上司ならこの物件の実情くらい有名だから知っているだろうし、一度頭を下げて教えてもらうなり、勉強し直したらどうだ？

お節介かもしれないが、一応アドバイスしてあげた。

たぶん233さんはアウトレットマンションと勘違いされています。

そうなんですよ。
233の言う通り、ここがある程度安く出てくるのは業界では知らない人はいないはず。
リクルートの担当者に聞けば2秒で解る話。
予定単価もう出回ってるだろ？
何がブランズより高いやねん。

それなのに、高値で出すという書き込みをしてる業者らしき投稿は、
営業妨害がしたいか、若しくは何も知らないペーペーでしょうか。

233=238

というか233は勤務時間内の書き込みじゃないか！？

リクルートだってｗｗ
地権者と折衝してたときの・・・・今ではもう手を引いて蚊帳の外の・・・・というか不動産がなくなった・・・・

リクルートって表現を使ってしまった時点で、地権者だと分かりましたｗｗ

ほんとだ、地権者っぽいですねえ。
散々マスコミに取り上げられて、近隣住民から叩かれて、評判悪いから販売開始前に何とかしようと？
気持ちは分かりますが、見苦しくない？

佐竹台で販売中と販売予定のマンション

ブランズ南千里、プレミスト南千里、ライオンズ南千里、ライオンズ佐竹台、ベリスタ佐竹台

どのマンションも千里ニュータウンまちづくり指針を守った容積率150％と建蔽率50％でした。

こちらは桃山台でも佐竹台のすぐお隣ですが、千里ニュータウンまちづくり指針を守られたマンションですか？

当然そうですよね？

等価交換に詳しい方に教えていただきたいんですが、
私は地権者の皆さんに納税負担が生じたのは、コ社が単独での事業継続が困難となり、
他社への売却を行った為、立体買換等の繰延が使えなくなったことが原因と理解していました。
即ち、地権者の皆さんの納税負担とコ社の売却は関係はあっても、コ社の売却の損益は
関係ないということが言いたかったのですが、間違いでしょうか？

「立体買換等の繰延が使えなくなった」ってどういう意味ですか？

>243
それが事実なら、地権者の税負担は、コスモス社の利益（つまり新規購入者のコストである販売価格に転嫁される分）の補填にならないことですから、地権者が等価交換できなかったのに、販売価格は抑制すること出来ない訳ですね。地権者も可哀想ですけど、過去の一連の裁判経緯とか見ると、地権者の自業自得で同情はできませんね。

コ社がこの不動産の売却で数十億の利益を利益をあげたとのカキコミが
ありましたが、少なくともそれは地権者の皆さんの納税から類推できる話では
ないのではないかと考えていました。
一方で別の方が仰るように、売却の時点までに評価損を計上していたかもしれません。
最もらしいですし、でなければ他社もなかなか買えないかとも思えます。
その場合コ社が売却益を計上するような話にはならないのでしょうね。
ただでさえADR期間中なのに短期間で多額の評価損と売却益が計上される
ようなことにはならないのでは？
書籍等の情報に振り回されている方のカキコミも散見されますが、
一体いくらぐらいで売出されるのか、興味深いと思います。

245さん
地権者の納税負担はどちらにせよコ社の利益補填に直結することはないと
思います。何故なら、全部譲渡方式の等価交換は一旦デベ宛に不動産を
売却するのですが、租特法等の特例に基づき利益を繰延し、最終的には
原価に算入することで課税されないということではなかったんじゃ？
だとすれば、ただ単に地権者の負担が増えただけのことですよね？
間違えてますか？

>一体いくらぐらいで売出されるのか、興味深いと思います。


だからブランズ並みだって。

すいません語尾のおかしいところがありました。正しくは下記の通りです。
245さん
地権者の納税負担はどちらにせよコ社の利益補填に直結することはないと思います。
何故なら、全部譲渡方式の等価交換は一旦デベ宛に不動産を売却するのですが、
租特法等の特例に基づき利益を繰延し、最終的には原価に算入することで実質課税
されないということだったのでは？
失礼しました。

アウトレットマンションと間違えた人って233？
あの内容でどうして？？？
そう考える理屈がよくわからん。

ギャラり～観て来たけどめっちゃ良かったョ＾＾ｗやっぱすみたいし＾＾ｗあかんのォ？・・・。
何もかもが最高やったョ～(*^∇^)ｖさすがに千里最大級やわぁ～ヾ(^o^-) 他とはちゃうョネぇ～＾＾ｗｗｗ

批判投稿ばかりする業者風の方々が正しいのか、
期待している方々や上記地権者さんが正しいのか、

いずれにしても今月末から事前案内始まるみたいなので、はっきりするのでは無いでしょうか。

ブランズ並みと指摘されてる書き込みの方、あそこは坪単価200万円超でしたよね。
ここがその価格並みってのは、責任を持って発言されてるんですかね？

私の情報では、全く違う金額で聞いていますけど。

あなたがもってる情報ではいくらなの？

>254
持ってる訳ないだろｗ

ここって既存不適格になるマンションやろ？

今は安くても買おうと思わないが、容積率の50％分をマンションの頭を削って減らしてくれたら買ってあげる。

あ、でも全国誌でも話題になった強欲地権者達は退場願います。

↑↑↑
あんたが退場すれば良いのに。

先日モデルルーム案内会のパンフレットが郵送されてきました。一部間取りが同封されていましたが、あまり良いものがない？という印象です。キッチンと洗面、風呂場等、家事動線がどれも連続していません。また、リビングをとおり部屋へアクセスプランも多かったです。
間取りを見られた方、皆様どう思われますでしょうか。

横幅を広く取っているプランが多い為、ダイニング、リビングの隣に部屋を取っているプランが多いように思います、戸数を多くした為によるプランなのか、地権者の要望プランで成ったのか、図面で見る限り魅力が有りませんね、期待していたのですが、価格を安くする為にこの様なプランに成ったのかな～

何が何でも戸数を増やさないといけなかったからね

誰だ！アウトレット価格なんて言った奴は！予定価格の段階だが、「ふざけんなよ価格」じゃないか。
結局朝から無駄足に終わったわ。

さよーならー。

今日モデルルームを見学した後の紙袋を提げた方が、何組か現地見学に1丁目と3丁目の間の坂道を歩いておられました。
その中で、3丁目一戸建てのいくつもある建設反対ノボリを見ながら、指を指して、ヘラヘラ笑いながら歩いている夫婦が何組もいたことは非常に残念でした。
このような方々には、間違っても入居して欲しくありません。3丁目では建設を許していませんし、今後も和解する気はありません。

え？坪単価160万円台って聞きましたが、この辺では驚異的な安さだと思いますよ！
だいぶ前の書き込みにある様な、80㎡6000万円なんてとんでもない嘘でした。4000万円ちょっとでしたよ。
やっぱり、周辺の業者さんの書き込みだった様です。

>263
大通りと駐車場に挟まれた東向きの部屋の価格をアピール？

それをブランズと価格で比較してどうするの？

南向き同士で比較しないと！

既存不適格にしてまで無理矢理増やした分、約３割弱の住戸。
土地のコストは戸数に関係ないから、増えたのは建築コストのみ。
建築コストは販売価格の約４割だから、残りの６割が販売コスト（販売価格）カットに回せる。
全戸でみると、１戸あたり約１５００万円程度。

つまり相場から１５００万円程度は安くないと、既存不適格という違法建築物を購入するリスクには合わないわな。
関東では既存不適格マンションが建て替えできずに問題になってる地域もありますし。
建て替えどころか日々の修繕以外は、改築すらできないのは、４０年５０年関わる住宅としてはかなり痛い。

ここの問題は、販売側が、過去の経緯や、現在も続く周辺住民との軋轢、指針違反の違法建築物、など多く抱えている問題点をきちんと説明せずに販売開始していることだと思う。

知ってたら購入しない人が普通の人だろうから、購入する人は詳細を知らない人か非常識人が多くなるだろう。

そうなると、入居後に「知らなかった！おかしい！」ってトラブルに繋がりそうだ。

と、言っても、販売側はさっさと売って、早く手放したいだろうから、丁寧な販売戦略はとらないだろう。

吹田市役所に確認しましたが、既存不適格じゃないとの回答でした。そんなものに許可を下さないと。
また、建て替えも可能と回答されました。
検討中の方は、書き込みに惑わされず、確認してみると良いでしょう。
ニュータウンの街づくり指針では、建て替えは一定要件を満たせば容積率が200％に緩和されているんすって。
将来はどうなるかは解りませんが、それはどのマンションも同じだと思います。

あと、価格は南向きの価格ですよ。80㎡は4500万ぐらい。100㎡の角部屋でも6000万円してなかった様な気がします。東向きはまだ販売してなかったです。

ここは検討用の掲示板です。
嘘の批判や買おうと真剣に考えている人を馬鹿にする様な書き込みは、悪意ある、ただの荒らし行為だと私は思います。

うん。申請したのはニュータウン指針が施行される３日前だったから、建築許可はされてます。
しかし、指針の容積率１５０％は守られてないので、竣工後に既存不適格建築物に該当してしまいます。
既存不適格建築物になるのは竣工後、つまり今日現在は違反じゃないですね。
建て替えは、ニュータウン指針の特例で、一度なら１５０→２００％ヘの建て替えは許可される特例があります。もっともここは、１９５→２００％と非現実的な数字ですが。
しかし、建て替えは特例があっても、ここは既存不適格建築物になるので行政許可が必要な増改築や大規模な修繕等は一切許可が下りません。
だから地権者内でも問題になったのです。
同じような課題を抱えた千里中央の桜ヶ丘メゾンシティは好立地の割には中古の買い手はなかなか付かないとのことです。将来を見通して考える検討者は手を出さないということでしょうね。

吹田市の担当者が言っているを信じた方が正解、疑問に思えば売主に聞けばいい事、ほっときなさい。