匿名さん
[更新日時] 2013-05-08 23:42:55
所在地:神奈川県川崎市幸区鹿島田890-1他
売主:三井不動産
施工会社:清水建設
管理会社:三井不動産住宅サービス
総戸数:620戸
入居予定の病院撤退によって着工が遅れている状態でしたが、
11年4月の着工、14年完成でだいたいメドがついたようです。
当マンションの建設によって、新川崎駅と鹿島田駅が連絡通路によって接続される予定です。
地上47階/地下2階、高さ165mの住宅棟、地上6階/地下1階の
生活利便施設棟の建設が予定されています。
【正式物件名が決まりましたので、スレッド名、公式HPURLを修正しました。2013年3月1日管理担当】
こちらは過去スレです。
パークタワー新川崎の最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2010-05-26 05:34:48
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物件概要 |
所在地 |
神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番(地番) |
交通 |
横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分 南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
670戸(事業協力者戸数12戸含む、他に店舗3区画、事業協力者用店舗16区画) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨鉄筋コンクリート)、地上47階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2016年07月竣工済み 入居可能時期:2017年01月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークタワー新川崎口コミ掲示板・評判
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461
匿名さん
>駅近タワマンに関しては小杉も鶴見も坪300なのだから、ここが坪300でも何ら不思議無い。
常識的には 小杉>鶴見>新川崎 ですよね。
それなのに同じ単価だったらおかしいでしょう。
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462
匿名さん
長津田のタワマンは、駅前ロータリーとデッキを宣伝して売ってたけど、竣工間近になっても駅前ロータリーはまだ影も形も無い。どうもできるのは先のことみたい。ここも時期をちゃんと確認しないと。
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463
匿名さん
3ページ目を見ると、駅を出て鹿島田側に渡る横断歩道付近にエレベーターが設置されるようですね。
あと、廃止が検討されている横断歩道を渡ったパークシティ側と。
ということは、エレベーターで坂の上で上がって、信号渡らないと駅には行けない?
そしてデッキから階段前までは高低差があるはずだけど、そこは階段なのか、エスカレーターなのか、スロープなのか!?
どうせ作るならバリアフリーで誰でもが利用しやすい便利な構造物を作ってほしいですよね。
平成27年度事業ということは…。川崎市お得意の平成28年の3月完成“予定”?
お役所仕事的には、そろそろ業者を選定しはじめないと完成予定に間に合わないんじゃないですか…?
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464
匿名さん
年度末の駆け込み工事ってよくあることだけど、会社のそばの橋のタイルの貼替え工事は3/15完成予定だったのが、いつの間にか4月末になってる。アベノミクスで公共工事に予算がつくって事で遅れても平気なのかな。
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465
匿名さん
武蔵小杉と鶴見が@300だからここも300とか根拠なし、
小杉でも上層階の角部屋とか一部しか300までは行ってないし。
完全に眺望抜ける部屋はそれなりにするでしょうけど、実際には南側2面の下から8割くらいまでお見合い部屋ですから
平均はそんなに行かないでしょう。
お見合い240-250 非お見合い260-270、40階超(眺望抜け)で270-280程度、平均で260と予想してみた。
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466
匿名さん
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467
匿名さん
平均260ならプラウドタワー武蔵小杉が買える。平均220、190~270ぐらいではないか。
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468
匿名さん
>>467
タワマン+免震でシンカやイニシアより安いのは有り得ない。
ここは鶴見のように高くても何年も売り続ける類の物件だろう。
三井が言う坪300予定が本当なら。
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469
匿名さん
安く分譲するつもりなら免震という選択肢は無い
制震や耐震じゃ無い時点で、新川崎なら安くないと売れないという主張が
本当であれば仕様と場所がミスマッチな物件と言える
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470
匿名さん
新川崎三井ビル勤務なので、武蔵小杉よりこちらに魅力感じます。パークシティも敷地内に小学校やスーパーもあって緑や人工の川もある美しい環境だし。
でも、80平米に満たないマンション買うのに5000万円以上払うなら、戸建の方がいいかなと迷ってます。
生活利便性だけなら川崎の方がいいかな。
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471
匿名さん
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472
匿名さん
三井の免震タワマンなので一番条件の悪い部屋でも250はするんじゃないの?新川崎では一番高くなるはず。しかもアベノミクスでインフレ予想だし。
高くなる条件がそろってます。
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473
匿名さん
>しかもアベノミクスでインフレ予想だし。
それはどのマンションも同じように影響を受ける。
>高くなる条件がそろってます。
高くなって売れないという最悪のパターンの予感。
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474
匿名さん
免震って免震装置にはコストがかかるけど、揺れないって前提で建物の強度は低く出来るから、コンクリとか少なくして建てることができる。。トータルでは建設コストが高いってわけではないんだけどね。
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475
匿名さん
ミニバブル期に売り渋りして、高値設定して販売したところ、リーマンショックに直撃されていまだに販売を続けてる物件もある。
国内はアベノミクスで景気上昇期待が高まってるけど、アメリカの財政の壁は先送り、ヨーロッパの財政不安もイタリアとか、まだ、あちこちでくすぶってる。どこかがこけたらアウト。高値掴みした上に、売れ残り物件になったら悲惨そのもの。そもそもアベノミクスって、まだ、期待感だけで株価上昇と円安になってるだけ。実体が伴わなければすぐにしぼむ。そしたら悲惨だよ。また、ばら撒きしちゃうから、財政不安が高まって金利だけが上がるなんてこともありうる。そんなときにローンなんて。
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476
匿名さん
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477
匿名
今朝派手な新聞折り込み入ってましたね。カラフルな四角模様を見てシンカの広告を思いおこしてしまいました。シンカは日経に全面広告出して、次のシンカは駅に繋がるとか載せてた。ここの今朝の広告もアピールの仕方が似てる気がした。
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478
匿名さん
三井のタワマンと長谷工じゃ中身も価格も違うけど 両方とも新川崎の駅近物件なのでアピールが似るのでしょうね。結局新川崎の物件はどこも交通利便性で勝負するしかない。
ただ、シンカは間取がファミリー層に特化してましたね。いっぽうパークタワーは様々な広さの部屋を用意してるのでシングルからファミリーまで多様な方を対象にしてるようです。
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479
匿名さん
折込は別として、新聞に広告出したり、TVでCM流すのって、集客に苦戦していることの表れ。マンションって近隣や地縁のある人が購入することが多いけど、それじゃはけないからマスなメディアに広告するハメになる。
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480
匿名さん
TVCMや新聞広告の枠って結構前から押さえないと出せない。
単に広告予算が潤沢に取ってあるからだけだよ。
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481
匿名さん
売る側も最初から苦戦するって分かってるって事。竣工時点で未販売があったら入居者にも影響がある。そういうところも判断材料にしないと。
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482
匿名さん
シンカシティは跨線橋が遅れて、悲惨な結果に。ペデストリアンデッキも公共事業だから、同じことにならない保証は無い。
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483
匿名さん
>>480
広告予算潤沢に取って TVCMなんかやって るってことはその分だけ販売価格に乗っかってる訳だから割高ですね。広告塔に芸能人使ってたりしたらさらに。
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485
匿名さん
竣工時点で未販売があったら入居者にも影響がある。
って、どんな影響があるんでしょう?売主はともかく入居者には何も影響無い気がします。せいぜい風評程度かと。
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486
匿名さん
竣工時点で半分しかうれてなかったら、
値引き叩き売りが始まり資産価値下がる
予定していた商業施設の計画が最悪白紙
駐車場収入不足
ぐらいでしょうか?
8割売れていればあまり問題なしと思います。
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487
匿名さん
思ったより高い値段になりそうな雰囲気が出てきたので、
何とか評価を下げようと焦っている人が多いですね。
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488
匿名さん
思ったより高い値段をつけてきそうな雰囲気が出てきたので、
高値を掴んでしまいそうな情弱な人たちに注意を喚起しようという親切な人が多いですね。
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489
匿名さん
きっとこの時点でこの掲示板みているひとは情弱な人じゃないよ。
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490
匿名さん
>8割売れていればあまり問題なしと思います。
670戸なら130戸くらいは売れ残っても問題ないってこと?
完成後にそんなに残っていたら遠からず値引きは必至だろう。
それで売れればいいが、それだけ残っていたら完売まで2年や3年は平気でかかる。
鶴見の某タワマンがいい例。
売主がとても売れないと判断したらバルク売りに回されたり賃貸に出されたり。
資産価値は下落するわ、生活レベルの違う住人がどんどん入ってくるわ。
ここの戸数だったら売れ残りは完成時でせいぜい数十戸の下の方でなければ黄色信号だろう。
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491
匿名さん
だって竣工したあとに売り出すマンションっていっぱいありますよ。
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492
匿名さん
住友は、竣工後四五年は売り続けるのが標準ですけれど。値引きしないから、住友不動産は利益確保できていると会社が宣言してますし、売れ残っても何も問題無いのでは?
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493
匿名さん
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494
匿名さん
670戸もあるようなマンションで完成売りは普通じゃないでしょう。
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495
匿名さん
竣工時点で完売する割合は全マンションで一割です。
9割のマンションは竣工時点で完売してません。
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496
匿名さん
>492
すみふの場合は売れ残って販売経費が余計にかかる分を販売価格に上乗せしてるからね。それで相場より割高になるから、さらに売れ残るって悪循環なんだけど。
購入者にとっては、駐車場の稼働率低下による管理組合の収支悪化、資産価値が維持できない(転勤とかで築浅で転売する必要があっても、新築or未入居販売とバッティングして売れない)、売れ残りって風評、棟内モデルルーム公開中ってでかでかと横断幕張られた上に見学者という部外者が出入りすることになってセキュリティレベルが落ちるってデメリットがある。
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-
497
匿名さん
>493
三井の場合、売れ残ると家具や家電プレゼントといった事実上の値引き、賃貸、系列の仲介業者に転売とかするから、すみふみたいに何年も売れ残るってことは無い。
ただ、賃貸ってのが問題で、某駅前タワーでは賃貸の人が風俗営業なんてトラブルがあった。それがなくても、賃貸住民ってオーナー住民よりもモラルが低い傾向にあってトラブルが多いと言われてる。
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498
匿名さん
何年経っても売れ残っているようなマンションを買ってしまったっていうことが耐え難くなるのでは。
しかも自分が買った価格よりどんどん値引きがされているのにそれでも売れないなんて。
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499
匿名さん
>491
完成売りする物件は、実際の建物とは別にモデルルームを作ったら経費がペイしないような小規模の物件。
タワーのような大規模で完成売りするのは、もともと賃貸の予定だったのを分譲にした、武蔵小杉のケースくらいかな。
もともと青田売りするのは、デベって銀行から資金を調達して、土地を購入、建物を建てて、販売、引渡しを経て代金を清算して、それを銀行の返済に充ててる。建物が竣工してから引渡すまでの期間が長引くほど金利負担がかさむから、建物を建てている間に販売して、竣工したら即、引き渡したいってのが彼らの目論見。
要は、青田売りするか、完成するかは売る側のコストの問題。購入する側としては青田売りは、張りぼてのモデルルームと図面だけで判断しなきゃならないって、リスクを押し付けられている。
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500
匿名さん
>498
値引き販売については、スーパーのタイムセールと一緒。売れ残って値引きされると判断するなら、それまで待てばよい。
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501
匿名さん
そうそう。
どうしても欲しい!ってのじゃなければ、竣工後に実際の部屋からの眺望や日当たり、仕様を確かめてから買うもよし。
歩行者デッキが「計画」「予定」じゃなくて、工事が始動したのを確かめてから買うも良し。
でも、どうしても欲しい!って言うなら、販売開始時に押さえておかないとダメだよね。
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502
匿名さん
今の時点で大量に売れ残ることを前提にされてしまうというのは…
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503
匿名さん
「平均坪300万」って自信たっぷりにガセ流すド素人が約1名いるからでしょ。
坪200万前後が主体で最上階付近は坪300万ってなら、普通に売れるでしょ。
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504
匿名さん
坪200が主体なんてこそガセ。それじゃシンカより安いし駅徒歩15分のレーベンと同じじゃん。ありえん。
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505
匿名さん
タワーのような大規模で完成売りは、大量売れ残りの浜松町のプライムタワーがあります。
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506
購入検討中さん
-
-
507
匿名さん
だから、それだと大量に売れ残ってしまうんじゃないかと言ってるわけ
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508
匿名さん
-
509
匿名さん
280〜300だったら此処の大方の人よりデベの新川崎駅周辺評価は高いと言うことですかね。
過去シンカも何だかんだ言われても早期完売している様ですから三井はそれなりに高い価格なのでは
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510
匿名さん
販売価格って、早期来場者に対して予定価格帯を提示して、その反応や要望書の集まり具合で最終的に決定する。なのでここで予想しても無駄なんだけどね。他に情報が無いから、価格予想しかネタが無いんだよね、この時期は。
逆に言うとデベに対して高い、安いの意思表示ができるのも、事前案内会とか販売開始前まで。
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511
匿名さん
販売開始後も、高いから買わないという意思表示ができますよ。それで売れ行きがわるければ、次の期から価格は下げてくる。
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512
匿名さん
次の期で価格を下げると、契約者からブーイングの荒らしになるから、普通はしないよ。期毎に販売対象の部屋はことなるから、平均価格で見るとあがったり下がったりはあるけど、ほぼ同じ条件の部屋での坪単価は変えないはず。
磯子では値下げする際に、それを避けるために契約者には差額を返金でしょ。
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513
購入検討中さん
ここで下がるの煽っても坪単価下がるわけない。最低250はするだろう。
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514
匿名
坪250以上も出して南側だとカーテン開けたらオフィスから丸見え、プライバシーのない部屋なんて嫌です。
そんな部屋なら住環境はシンカシティの中古のほうが上なんじゃないですか?
プチバブル期に売出した森本物件は結局在庫一掃セールやりました。ここはどうなることやら。
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515
匿名さん
ここは坪300以上出して高層階を買えないと切ない感じですな。
北側は眺望抜けるけど日が当たらないから微妙だし。う~ん(*_*)
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516
匿名さん
ここは南側のお見合いがネックなだけで
タワーとしてのスペックは清水建設+免震だから
むしろ武蔵小杉のタワマンよりも上だと思うが
住環境としても、新川崎はそんなに悪く無い方だし
だから三井も坪300という武蔵小杉並の
強気な値段で売ろうとしてるのだろうけど
事前説明会の時点で評判が芳しくなければ下げてくるかもしれんね
-
-
517
匿名さん
>>514
モリモトが在庫一掃セールしたのはあれはモリモトが倒産したからで
三井みたいな大手がそんなマネするはずが無い。昨今の株価の上昇もあって
大手不動産会社はどこも強気だよ。震災の頃に分譲されてたらそれぐらいの値段もあったかも。
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518
匿名さん
ですから、人気のない新川崎に高いマンション建ててどうすんの、ということですよ。
他が買えないから次善の策として新川崎で買う人が多いわけでしょう。
新川崎は激安マンション路線じゃないんですか。
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519
匿名さん
>516
東急を使える小杉には勝てないと思うが。昨日、東横線は話題の中心だし。
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520
匿名さん
>>519
ここは南武線を使えば武蔵小杉での東急への乗り換えも近いよ。
加瀬側じゃ同じことは無理だけど。
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521
匿名さん
高値予想ってデベの振りでしょ。実際に高く売り出してもやっぱりになるし、安く出さざるを得なくなったら事前予想より安くてお買い得って具合に、彼らにとって絶対損はしない。
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522
匿名さん
武蔵小杉も最初は新川崎と同じぐらいの坪210ぐらいでタワマンが分譲されてたが
今は坪300ぐらいになった。新川崎も再開発の結果坪300ぐらいになった、ということでいいんじゃないの。
それとも新川崎に住んでる人は新川崎の再開発を評価していないの?
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523
物件比較中さん
坪250万はありえないです。多分280万から平均300万は行きますよ。
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524
匿名さん
検討者が高値でうれしいことは全く無いわけだからね。高値を流布してるのは
ステマ。成りすまし投稿はここでは禁止だから、モラルの無い会社って宣伝し
てるようなもの。
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525
匿名さん
>>524
そんなことは無いよ。検討者でも高くなれば変な人を排除出来るから、その方がいいという人もいる。
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526
匿名さん
>>524
高値で嬉しいことは無いけど、現実にこの値段なんだから仕方ないじゃん。
加瀬側の安い値段に慣れすぎたからここが高いと勝手に思ってるだけで
もともとパークシティ側のここのタワマンは高くなる要素しか無かったと思うけど。
地権者の住居取り壊して買い取ってる経費や補償費とかも含まれてるし。
元住吉から徒歩10分パークハウスだって、加瀬側っていうだけでだいぶ安いし
加瀬側というのはそれだけ値段を下げる要素ってこと。
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527
匿名さん
シンカやイニシアが安かったのは、操車場跡地で土地取得代金が安かったから。
新川崎B・C・F地区の土地取得代金は全部公表されている。ゴクレの3000戸分譲予定地区はべらぼうに安い。
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528
匿名さん
>>523
眺望ゼロのお見合いの部屋に坪280はあり得ませんよ。
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529
匿名さん
>522
武蔵小杉が高騰したのは再開発以外に、横須賀線の新駅開業があった。あと、みなとみらい
線の開通も同じ時期だったかな。昨日は、副都心線と直結したし。
新川崎とは事情が違うよ。購入者としては高い値段で買うんじゃなくて、安く買って、上が
るのが理想。そういう意味では武蔵小杉の再開発初期に買った人が勝ち組かな。ここを坪
300万で買ったら高値掴みでしかない。
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530
匿名さん
>>529
ここ買うような人が高値掴みとか気にするの?ここの需要の多くは
パークシティからの買い替え組を筆頭として地元需要だろうし。
他地区の人は新川崎なんか住まないわな。
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531
匿名さん
高値掴みしてオーバーローンになったらいざというとき売るに売れなくて身動き取れなくなる。
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532
匿名さん
ここの検討者ってお金持ちには変な人がいないと思ってるんだ。お金を持ってるがゆえに自己中
な人っていっぱいいるよ。
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533
匿名さん
高値煽りが凄いね。どこのマンションでもあるけど、価格発表されると急に静かになるんだよね。ここも坪240ぐらいで価格発表されてきっと静かになるよ。
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534
匿名さん
>ここ買うような人が高値掴みとか気にするの?
裕福な人でも高値掴みはしたくないでしょう。
>他地区の人は新川崎なんか住まないわな。
同感。
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535
匿名さん
パークシティからの買い替え組って言うけど、なんで同じようなものに買い替える必要があるの?
パークシティ売って武蔵小杉に引っ越すとかならまだしも。
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536
匿名さん
だからパークシティーからの買い換え需要なんてほとんどない。パーク住人は年齢的にローンは組めないし、リタイアした年金生活者がパークタワーに住み替えるためにキャッシュで数千万拠出するメリット無いもの。駅に数分近くなって商業施設に直結するだけで数千万はありえません。
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537
匿名さん
-
538
匿名さん
>536
パークシティからの買い換え需要はほとんどない、新川崎外からの転入もほとんどない、
だったら誰がここを買うんですか?
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539
匿名さん
だからどんな人を顧客として想定してるか想像できない稀有なマンションなんですよここは。
小杉より安ければそれなりに存在価値は有りそうですがね。
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540
匿名さん
>538
地元の一次取得層しかいないでしょうね
だから坪250以下でないと大苦戦必至でしょう
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541
匿名さん
武蔵小杉の三井の営業がここは坪300ぐらいとはっきり言ってたのだが。
それで苦戦すると思うなら買わなければいいだけだと思うけど。
坪210じゃなきゃ買わないとかそんなあんたの都合は知ったことではないのでは。
でも少なくともシンカ以下の値段は絶対有り得ない、と思う。
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542
匿名さん
坪300はフカシすぎだわー
営業が値付けするわけじゃなし
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543
匿名さん
>541
おなじ三井でも別物件はライバル。あちらは坪300万もするからとふっかけて、逃がさないよ
うに引きとめようとしてるだけ。公表してない他物件の本当の予定価格を漏らしたのなら営業
として失格。
ころっと騙されちゃって。
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544
匿名さん
営業ではなくパートの言葉かも。三井は客を選んで、見込み客で無いとパートをアサインする。
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545
匿名さん
>>543
自分はGWTは買うつもりが無く坪300でもここを買う予定だから
別に騙されてはいないのだけど。三井はそこまで露骨なことはそもそもやらんよ。
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546
匿名さん
そんな適当な営業っているのかな?坪300じゃなかったら文句いいたいね。541さん、名刺とっておいてください。
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547
匿名さん
>武蔵小杉の三井の営業がここは坪300ぐらいとはっきり言ってたのだが。
543の言うとおりだと思うね。
そんな新川崎を買うよりも武蔵小杉の方がお買い得ですよ、と誘導していただけなんじゃないの?
>坪210じゃなきゃ買わないとかそんなあんたの都合は知ったことではないのでは。
うん、それはお互いさまだわな。
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548
匿名さん
新川崎3分坪300と武蔵小杉1分坪290だったら、ふつう武蔵小杉選ぶよなー
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549
匿名さん
>>548
武蔵小杉はタワーマンション多すぎだから住環境としてはいまいちだよ。
もちろん資産価値としてはあっちが上だろうけど。
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550
匿名さん
>>536
パークシティからの買い替え組が一定以上いるのはパークシティが古くなってきているからでは
パークタワーなら免震だから大きな地震があっても大丈夫だし
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551
匿名さん
日の出町のスカイクルーズみたいな住むのがはばかられるようなとこの
タワマンでも坪300とか坪350とか言われてるのだから、ここが坪300でも全くおかしくない
それだけ世の中がバブってきてるってこと
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552
匿名さん
>それだけ世の中がバブってきてるってこと
仮にそうであれば全体が底上げされるだけのこと
ここの不利な条件が消えてなくなるわけではない
>パークタワーなら免震だから大きな地震があっても大丈夫だし
たったそれだけの理由で買い替え需要が膨らむと考えているのであれば失礼ながらおめでたいとしか言いようがない
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553
匿名さん
宮前平の駅前マンションが坪280で完売したらしい
小杉のGWTも完売のようだし、シャリエとかレーベンが高いとか叩かれててもそのうち完売では
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555
匿名さん
>548
仮に他の条件が同一だとしても
徒歩3分の駅前直結と1分の駅直結なら1分の方を選ぶわな。
小杉はさらにそこから複数路線による利便性、東急東横線によるブランド価値、駅前商業施設の充実度で優位ですから。
同価格帯で検討対象になりますかね?
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556
ご近所さん
昔からの小杉住民だが、"小杉ブランド"なんて
恥ずかしい言葉使わないでもらえるかなw
そんなこと誰も思ってない。
使える路線が多いと言っても、ぶっちゃけ使わない。
引っ越す予定は今のとこないが、
固定資産税ばかり高くなって迷惑この上ない。
地元民以外の転入は誰も望んでないので、その辺り理解よろしく
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557
匿名さん
小杉ブランドなんて言ってない。東横線がブランドってだけ。自意識過剰では?
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558
匿名さん
>556
"小杉ブランド"という言葉を恥ずかしいから使うなと言いつつ使っているのは小杉住民本人だけ。そっちのほうがよっぽど恥ずかしいと思いますよ。
引っ越す予定もなくて検討してないくせにわざわざこのスレに出張してきて "小杉ブランド"と言いたいだけなんでしょ?
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559
匿名さん
住環境としては今でも新川崎の方が上だと思うのだけど。
加瀬なんて人の住む環境じゃ無いから武蔵小杉より安かっただけで
そこに住んでいる武蔵小杉が買えないから新川崎に住んでる人が
勝手に勘違いしているだけじゃないの。こういう連中は迷惑だから
武蔵小杉さんが引き取ってくださいな。何で小杉信者が新川崎に住んでいて
小杉が嫌いな人が小杉に住んでいるのかはよくわからんが。
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560
匿名さん
新川崎の住環境のどの辺が武蔵小杉より上なのですか。具体的にお願いします。
根拠も示せないようならそれはあなたの妄想なのでチラシの裏にお願いします。
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