茨木のステイツグラン

２３８です。
ＡＢさんレスありがとうございます。
何が知りたいか、の優先順位は人それぞれですね。
私自身の価値観のみで書き込みしてしまって
ご気分を害されたなら申し訳ありませんでした。

ABさん，一連のあなたの書かれたことを読んでよく研究されている方だなと
思いよければ教えていただけませんでしょうか．
２３９に書かれた１と２については購入者のライフスタイルや資金の状況に
よってかなり変わると思いますのでここではこれについては除外させていただきます．
３の物件についてですが，物件の何を重要視されるのでしょうか．
間取り，大規模か小規模か，共有部分の充実度，購入時に示される長期修繕計画，
購入層の幅（購入価格の幅と考えていただいて結構です），など色々と考えられること
はあると思いますが,どんな風に考えていらっしゃるのでしょうか．
このトピからもまったくのトピズレになるとは思いませんので教えていただけると嬉しいです．

HPなかなかリニューアルしませんね〜。
前は「１月下旬リニューアル予定」でしたよね。
案内会での反応をみて野村不動産側も様子見しているのかな？
Ｂ街区の間取り集が届きましたがＣ街区とかわりない雰囲気ですね。
自転車置き場２段式だし。
正式な価格がどうなるのかが気になるな〜。
とりあえず今月下旬にまたMR行く予定です。

>238さん
おっしゃっていること、分かるような気がします。
私もABさんのような弁の立つ（すいません勝手な想像です）方に
MRで野村不動産側に価格や仕様について何か言ってもらいたいな〜と
思っていたので残念です。

＞２３８さん　別に気分は害してません。気になさらないでください。
ただ4000万もの大金を出すのに、車を買う程度の検討レベルでは決してよくないと思うからそうしてるまでなんで。
＞２４３さん
私の物件で特に注目するのは下記のとおりです。私見ですので参考までに・・・
１．構造　2重床2重天井であること　コンクリート強度が高いこと、階高が高いこと。
できれば完全SI。
２．間取り　現時点の家族構成で無駄がないか。あってもメニュープランやDIYで対応できるか？廊下側の部屋のプライバシーを保つ工夫をしているか等。
３．面積　3人なんで80弱程度。
４．セキュリティー　鎌つきの鍵かどうか等　大阪府防犯マンションに指定されてたらいいです。
５．管理体制（というのかな？）。駐車場賃料がどの程度管理費や修繕積み立て金に組み入れられているかとか、
特定の人に有利な管理体制ではないかとか。
６．設計評価書、建設評価書がついてるか。そんな名前でしたっけ？
７．単一層がターゲット　（ファミリー向けとかね）
以下できればレベルの項目：
中から大規模、共有施設は集会所のみでよし、オール電化

物件自体からは離れますが、当然サラリーマンのため転勤を考慮し、
いくらで貸せるか？ローンから足がでないかもみてます。

今思いつくのはこれぐらいです。

上記にも書き込みがございましたが、やはり今後、鉄価格の上昇・マンション
用地の高価落札により、マンション価格は上昇するのでしょうか？
　最近、いろんなモデルルームに行ってますが、どの会社の営業担当者も
おっしゃっています。単に、契約を急がすためのセールストークなのかも・・
とも思われますが、でも各社担当者とも同じトークが出るのはやはりマンション
価格が上がる可能性が高いととらえることもできるような・・・。
　業界関係者の方・購入検討者の方、いろんなご意見をいただけましたら
幸いかと存じ上げます。

よく2005年問題というのを耳にしマンション供給量は
だぶついているので価格は下がるという話もよく耳にしますし
逆に上記書き込みのようにあがっていくといわれる方もおられるし
判断に困っております。
北摂地域のマンション供給もこれからも結構ありそうな気もするし・・・
あっすいません独り言です。
案内かいいってきました。
営業の方の強気なトーク（二千件以上の問いあわせがあり抽選確実等々）
にひたすら押された2時間でした。

価格はやはり高め・・・その値段を出すなら戸建てもありかなとも
思えてきたり・・・立地はまさしく希望の地なんだけど・・・
案内会のあとに下中条町の建築条件付土地を見に行き担当者
と話をしましたが結構同じように案内会から流れてこられるかたが
多いといわれていました。

価格が上がるはセールストークでしょうね。
人口減るんだし、大きい傾向として下がることはあっても、あがることはめったにないと思います。
土地は間違いなく下がってます。

セールストークにだまされないようにしないと。

不動産関係者です
セールストークではありません、土地は確実に上がっています
大阪府内の入札はすべて考えられないくらいの価格です
数年前の次年度のマンションのほうが安くなるという傾向は終わっています
各分譲業者は土地が仕入れが厳しくてあたふたしています
設備はよくしないと販売は難しい、でも土地は上がって買えない
という矛盾が始まっています
野村さんの今回に限らず、茨木では春日もそうですし、これからもそうでしょう
しかし、だから今買うべきですとは言えません
買う方がほしいと思って、買える範囲以内でお考えになればいいと思います

221さん、249さんの援軍というわけではないですが、不動産関係者です。
この物件は、業界でも注目されていますので
今まで興味深く、苦笑しながら読ませて頂いていました。
一般の人はそういう認識なの？用地担当の苦労もわかってよという感じです。

え〜、249さんの話を補足しますと、二極化が進んでいるということです。
条件（一般的に駅距離、生活利便性、周辺環境、道路付け、地のステイタス、学区）の
良い土地は確実に上昇しています。これは都心部に限りません。
そして、そういう立地の物件は確実に売れています。これは高値であってもです。
それに対し、条件の悪い物件は、竣工後も売れ残りを抱えています。
上記条件をクリアしても、従前の土地が工場跡地等の場合は×です。
皆様も、毎週折込チラシを見ていれば、ご理解して頂けるのではないでしょうか？
竣工し、棟内モデルルームまで行き着いた物件の立地を見れば
「ああ、あそこね。あそこはちょっとね・・」という物件が多いのではないでしょうか？

だからこそ、不動産各社は、条件の良い土地には高値でしか落札できなくても
入札するのです。好立地の物件は、絶対に需要がありますから。

でもこの物件は例外だと思います。中身が悪すぎますよ。

251です。間違ってレスをつけてしまったので、続けます。

不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まる、最たるものです。
そういった面では、社宅や遊休地の放出がひと段落した今、
上記条件をクリアできる案件は、なかなか出てこないので、必然的に価格は上昇します。
特に、豊中・吹田・茨木は、住宅地図でしらみつぶしに探しても
上記条件をクリアできるマンション適地は、本当に本当に少ないんです。
・・すみません。何か私の愚痴っぽくなってしまいましたね。
つまりは、皆様それぞれで納得できる条件の土地の物件が出てきたら
今、絶対に検討するべきですし（しばらくは、同条件の土地は上昇します。確実に）
そういう立地がなければ、過度な期待をせず気長に待つべきでしょう。

愚痴だけでは申し訳ないので、最後に皆様に情報を。
今回の野村さんの南部にあった明治製菓の社宅跡地を
大京さんが落札したのは、ご存知の方も多いと思います。
あそこは今回の野村さんより、まず間違いなく高値で出てきます。
私も入札に負けたので、おおよその落札額は想像できます。
よほど建築のグレードを落とさない限り、今回の野村さんと同価格は無理でしょう。
そして、北側の駐車場も・・

マンション販売業務お疲れ様です。

>一般の人はそういう認識なの？用地担当の苦労もわかってよという感じです。
仕事でしょ。
それなりのお給料もらってるんだから、いい土地しいれないとね。

お客様の価値を創り出したから、このお値段でも安いくらいですよね。って
顧客が思える仕事するのがプロかと思います。
苦労したから、高く買って、なんて通じるわけなし。それは考え方間違ってる。
（役所なら通じるかも）

＞条件の良い土地には高値でしか落札できなくても
＞入札するのです。好立地の物件は、絶対に需要がありますから。

そういう顧客価値が高いと考えられる土地はよいですね。
でも、投資するんですから、リスクは覚悟しないとね。

ハイリターンにはハイリスクがつきものでしょう。
高かったんだから高く買って、ってのは虫が良すぎ。
あとは市場が判断です。

短期で完売したらデベロッパの勝ち。長いことのこれば負け。
マンション開発なんてやってられないよ、ってなら、新規事業起こすとかして生き残らないとね。

>設備はよくしないと販売は難しい、でも（よい）土地は上がって買えないという矛盾が始まっています。

そうですよね。
顧客価値を作り出せない業者や、売り手の論理を押し付ける業者は淘汰される、そういう時代だ、
ということをおっしゃりたいのかと推察しました。

そこを乗り越えられる業者は生き残り、そうでないところは退場ですね。
自分勝手な論理の会社はつぶれて、自分勝手な業界も変化を余儀なくされる時代ですよね。
優勝劣敗。業界再編。

それより、野村のマンション検討中の皆さんのスレッドですから、
いかに価値あり魅力的な物件か、を書き込みましょう。

高くたって、魅力的なら大人気のはずです。

＞まず間違いなく高値で出てきます。
＞（しばらくは、同条件の土地は上昇します。確実に）

確実なのは「業者の土地購入価格」の話ですね。

高値で買うと、その後、身動きが取れなくなるんですよね。。。
購入価格が高い物件は、必ず高くで買い取ります、って仕組みなら買いやすいなぁ。
（どこかのダイヤモンド商法みたい）

私は普通の主婦です。今回どうしてもここで買いたいと思っておりました。
立地だけではなくて、大型マンションなので。
でも、あまりにも中身が納得できず、それでもなんとか箱を買うつもりで買おうか
迷っております。
同業者のかたのレスで、土地の値段が高いことは、よくわかりました。
そのために条件をクリアできないこともわかりました。
でも、だから、高くても仕方ないんだよ。納得いく家なんてほとんどないんだよ。
っていうことをこの場で教えていただくよりも、同業者の方からみて、よく考えられてるな〜
とかこんな作り方があるのか。。とかなにか私たち素人では見つけられない
いいところを教えていただきたいです。

プロの方の話興味深く読ましていただきました。
土地が上がっていってるということで理解しておきます。
でも今回、野村さんはJRと提携しているので、土地取得にお金はかかってないですよね。
プロの方のお話は今回はあてはまらないのではないのですか。
だからみんな怒っているんじゃないでしょうか。
野村さんの場合はどうなのか。プロの見地で意見お願いします
あと233さんの
＞構造部分とかも、他と比較してしっかり作っているようだし（説明もうまかったからか？）
という話ですが、私は説明がうまかったからだと思います。
私も帰るとき販売の人に「高い理由がわかりました」と言って帰りました
でも他のMRとか行って同じ点を聞いてみてください。
私が再度行った別のMRで確認してみたら、野村さんが自慢げに話したことの半分以上は
そこもやってました。そこのMRの人は「えらく細かい話してるんですね」とのこと
確かにこだわっている部分もありましたが、土地取得で浮いたお金を差し引きすると
500万近く上乗せするほどには思えない。

256さんへ
私もモデルルームを見に行ったんですが、どの部分が特に納得できな
かったですか？
私はそんなに悪くなかったとは思えなかったのです。とっても良かった！
というわけではなかったのですが、245さんのチェックポイントはすべて
網羅されていましたし、確かに設備がたくさん標準、というわけでは
ありませんでしたが、そういうのって、後でも何とかできるものばかり
なので、わたし的にはあまり重要視していませんでしたので。
構造面とかは、今まで見てきたマンションと比較してもかなり高いレベル
かなと思っています。

正直、ものすごくたくさん見ているわけではないので、本当はもっと見な
ければいけないポイントがあって、それを見逃しているのかもしれません。
できれば、アドバイスお願いします。

やっぱり場所が気に入っていて、建物が悪くなければ買う！ってのは安
易なのですかね？

258さんへ
モデルルームには不満はありません。
良いと思います。
258さんのおっしゃる通り中身は重要視していません。後から変えられますから。
でも、バルコニーとか玄関先とか建物の構造（バルコニーが隣より奥まってる）とかって
どうしようもないですよね。
そういうところに納得がいかないのです。購入を検討するタイプで感じることが
違うと思いますので、具体的には書きませんが。
それでも箱（立地）を買うつもりで買おうかと悩んでいるのです。
値段がもう少し安ければ、しかたないなあ。。。ですむことなのかも
しれませんが。
出来あがったものを自分の目で見て確かめて、悪いところも納得して
買えれば一番いいのでしょう。
259さんのおっしゃる通り”本物を見分ける目”必要でしょうね。
主婦の一番大きな買い物ですものね。
野村さん、やっぱりちょっと高くないですか？

251さんの意見、野村の方も同じことを言ってましたね〜
やっぱり野村の営業の方もこの板は気になるんでしょうね〜

＞やっぱり野村の営業の方もこの板は気になるんでしょうね〜
野村の人も書き込んでるかもしれませんね。
とはいっても、書いてることはほとんど常識的な一般論なので、誰でもかけるでしょうね。

ところで、自称業界の人の話の中で、高い原因に挙げられてない点として
「利益率」が挙げられます。
非常に低い利益率でがんばってる、とかは一切書いてないですね。
高い原因はよそのせい。

ところで、この物件のよいところとして図書館が近いことが挙げられそうなのですが、
いかがでしょうか。

話題はずれますが、プライムフォート千里中央（野村の物件で３月竣工）でキャンセル２戸出たようです。
昨秋に１７１戸が完売した物件です。７階の４ＬＤＫ　７９平米３９９０万と　９０平米角住戸５０８０万がキャンセルになったようですが、
ステイツグラン茨木より駅近でいいと思います。
今週末と来週末に内覧会がありそのとき販売会も行うようです。

249,251さんは野村かＪＲ関係者ですよね。間違いなく（苦笑）
じゃ、今回の野村、ＪＲ共同事業のマンションが入札でもなく高値買いでもないのになぜ高いのか説明してください。
あ！鉄鋼価格上昇とか建設作業員の賃金コストとかの理由はなしでね。
それと明治製菓社宅を買った大京がこのマンションより高値で販売するって話も眉唾ですね。
大京の土地入札の高値買いはここ数年有名な話ですからね（笑）
他で高値で入札した土地のマンション価格は近隣相場に合わしてるからその論理は通用しませんね。

２６３も野村業者ですか。

２６４さんに便乗で不動産関係者の方がきてるっぽいんで聞きたいんですが、
１．あの敷地計画、住居プランでのターゲットはどの層なんでしょうか？
２．なんでHP更新なかったり、A棟のプランが出てこないんでしょう？
３．これだけ価格のこと言われてるんだから、価格に占める内訳を知りたいですね。

>お客様の価値を創り出したから、このお値段でも安いくらいですよね。って
>顧客が思える仕事するのがプロかと思います。

おっしゃる通りです。私もそのような仕事を目指しています。
だから各用地担当は、仕入れ価格を避けるためにいかにして入札を避け、
相対の交渉にもっていくかということに知恵を絞っています。
ただ個人所有の土地はまだしも、法人所有の土地で直仕入れにもっていくのはかなり難しい。
用地を安く仕入れられない中、254さんの言う「価値」をいかにコストをかけずに産み出せるか。
または、どの程度までコストを上げて、「価値」を上げればよいのか？
そこが、今、不動産各社が陥っているジレンマです。

>257さん
ものを見ているわけではないので、建築にどの程度かかっているかわかりませんが
今回の野村さんの物件に関しては、いわゆる「野村ブランド」ということを考慮しても
私の予想より@５万/坪上回っている値付けです。思い切っていると思います。
その上で購入を判断されるかは、それぞれのご事情だと思います。

>261さん
私は野村さんの人間ではありません。
でも、不動産（特に住宅用地担当）に携わっている人間であれば、
共通の認識だと思います。

茨木の野村さんが入札ではなく共同事業なのに高い意味はわかりません
でも、もし入札であればもっと高値になっていたということが想像されます
大京さんの社宅土地もいくらで落としたかはわかりません
入札は参加者でも１位の会社がいくらで落としたかはわからないからです
わかっていただきたいのは、マンション用地が少なく仕入れが厳しいということです
新規事業と書いたかたいましたが、あなたの働いている会社は仕入れ値が高いのに
赤字で仕事をするのですか？
資本主義社会と離れた意見だとおもいます
不動産の値が上がることは経済にとって私はいいこと思います

>>263
マンション見学がご趣味の物件購入者の方かと思いますが、マナーが悪いですね。

>267、268の業界関係者さん
そんなこと数日前の新聞にも書いてあったし、一般論でしょ。
てか、住宅購入を考えたことがある人なら、だいたいの人は知ってるよ。
我が物顔で、偉そうなこといいなさんなって。

もう一般論とか、大きな話はやめましょうよ。
そんな話いくらしたって、この物件の何かが変わるわけではないし。
話を物件自体の話に戻しましょう。
土曜日から、７８㎡のモデルルームが公開になりますね。
前のモデルは２ＬＤＫであまり参考にならなかったので、興味があります。
都合で来週にしかいけませんので、今週行かれた方、感想を教えてくださいね。

一般的な購入者ですが。
なぜAプランがでないのか？　もともとCDが豪華を売りにしていたのだが,ここで団地のようだと
たたかれたので,CDよりも団地ぽかったAを急遽豪華仕様にしてるとか？

＞茨木の野村さんが入札ではなく共同事業なのに高い意味はわかりません
だから検討者は怒ってるし不信に感じてるんですよ。
野村は「好立地を高値で買い、付加価値を付けて高値で販売」で自社ブランド化したデベでしょ。
今回の社宅は共同事業主の社宅ですよ。
つまりは”タダ”で仕入れたんですよね。
”タダ”で仕入れた土地にならもっと付加価値は考えれたし間取り、ランドプランなども知恵を絞れたはず。
久々の住居系用途地域での大規模なのにことごとく検討者の期待を裏切った罪は大きいと思います。

＞私の予想より@５万/坪上回っている値付けです。
コスト考慮しても＠１５０万で十分利益でますよ。なんせ共用棟作らなかったんですから。

共同事業だからといって「タダ」なわけがないでしょう
あくまでも、ＪＲさんも事業として土地は一旦売るわけですから
もうけなしで事業するわけがないしろうと考えはほどほどにしてもらいたい
＠１５０万？！ありえません
それでは土地代しかないでしょう
高い高いと言って、ベンツ見に行って高い自分には合わない、国産のほうが装備がよくて安い
と思うのと一緒じゃないかな
勝手に期待してるだけで　野村さんも簡単にプランや価格を出すような会社じゃないと思いますけど
１００％の不動産なんてありえないわけだし、自分で設計しても納得いくものは
できないものですよ、だから、あわなきゃ買わなきゃいいし、検討からはずせばよろしいのではよろしいのでは

ただ同然ですよ。ＪＲと共同事業するのはそれが美味しいからするんですよ。
関東のＪＲ共同マンションは格安が目玉なんですよ。西日本と東日本という別会社であっても
基本的にはパークグラン西岡本やステイツグラン甲子園口や芦屋も相場より安くして付加価値くっつけて販売したから売れたんですよ。
＞＠１５０万？！ありえません
それでは土地代しかないでしょう
あなたプロのつもり？？一度土地の単価出せば？？
＞あわなきゃ買わなきゃいいし、検討からはずせばよろしいのではよろしいのでは
モデルルームでの野村の営業さんもそう言ってましたわw
痛いところつかれるとすぐにむくれるお子様なんだからぁーw

おいしい？
そうかな？　では野村さんじゃなくても、ほかのデベでないのはなぜですか？
土地の単価はだしましたよ
マンションの価格は土地代ってどの部屋も均一だ、ってご存知ですか？

営業の人の話ではA棟（オール電化）は優先分譲せず一般で販売する
ものなのといっておられましたね。
こちらは抽選高倍率確実とも。

今日の朝日新聞で
近畿のマンション供給量２００５年度は横ばい、２００４年度の平均価格は
前年度より上昇ってありました。

　長年この付近に住んでいますが、みなさん夜の姿知らないでしょう・・・

　北摂＝安住の地　という定義は幻です。

　毎週深夜土曜日の爆音、駅裏で立っている外国人・・・
繁華街にある中学校。そして路上で寝る人々。

　なぜ、北摂は好まれるのか・・・。連日ニュースをにぎわせているのは
茨木市なのに。

あと、桜通りで事件が頻繁に起きていたことも。
夜、ウォーキングする際は必ず友人などと２人以上で出かけてください。

277さん　土地の単価はだしたと言っちゃいましたね。取得価格がわかるのって・・
関係者を名乗る全部が全部そうじゃないとは思うけど、当事者が書いてますね。
他のデベからでないのは、JR西はデベ2社としか取引してないからでしょ？芦屋行った時にそう聞きましたよ。
土地の価格云々はわかったから内訳だしてね。
関係者の皆さんはプライベートでここのマンション買いますか？買わないでしょ？

ＪＲ西日本は関西では芦屋以前では野村と三井２社と業務提携してましたね。
今年に入ってからは住友とも天王寺でタワーするみたいですが。

＞おいしい？
デベにとってはこんなおいしい話ないですよね。だって、関西各地にＪＲの社宅・施設どれだけあると思いますか？
それが共同事業することによって格安で仕入れできるんですよ。
今や民間地は入札でミニバブルが起こってる時に入札で高い金出さずに仕入れできるっておいしすぎますよ。

280さん、駅裏で立っている外国人・・・というのは阪急ですか？ＪＲですか？
　　　　　　路上でねている・・・どのあたりの路上ですか？
　　　　　　繁華街の中学・・・養精中学ですか？
　　　　　　これって小さな子供をもつ親にとって、今後重要なことなので
　　　　　　具体的に知りたいのですが。さしつかえなければもっといろいろ
　　　　　　教えていただきたいです。

はっきりいえることは共同事業だから安くでかえません
高くで買うから共同事業者に選ばれるのです。あと信頼と実績かな
あと買いますか、買いませんか？って
だから自分が買う為につくのではないのですよ
色々検討して形になるわけで、その地域性など考慮してあうものを真剣に
考えたのでしょう
ご自身にあわなかったら検討をはずせばともうしあげておりますけど、、
マンションはこれだけではないわけですし。
自分にここが合わなくて残念でした、という話はわかりますが
どうしてまったく考えられない坪単価を表示されたり、「あなただったら買いますか？」
となるのでしょう？
企画者が全部自社のマンション買えるわけないでしょう
一年間に何棟も、売り出すのですから

↑あなたしつこいですねー。
共同事業は事前に提携してるからであって、ＪＲが入札するみたいにデベを決めるんではないのですよ。
＞ご自身にあわなかったら検討をはずせばともうしあげておりますけど、、
ここまで言うからには野村かＪＲの関係者さん？
関係ならなぜここまで執拗にプロのふりしてレスするの？

関係者ではないですよ
同業者ではありますけど、ただ、あまりにも決め付けたご意見が多いみたい
ですので、価格については事業として決まってしまったものをしょうがないし
積み重ねがあってお決めになられたのではないでしょうか？
ここに書かれているように皆様が高いという意見は、このような事業として
はいけないんだなとはおもいますけど、ただ私の認識かわらないのは
市場よりいい値で事業になるから共同事業先に選ぶことは考えはかわりません
市場より安くで売ってなんの得なのでしょう？

ま、あなたの個人的認識はさておいて実情はＪＲと提携している野村が格安で仕入れしたことは間違いのないことですから。
１９３さんの方がプロの意見ですよ。
＞市場より安くで売ってなんの得なのでしょう？
西岡本、芦屋、甲子園口のＪＲマンションはじゃ、デベが高値でＪＲから仕入れたんですか？
共同事業という名の下に？
実際ＪＲマンションは近隣マンション相場より下げておまけに高付加価値くっつけてましたよね？
あなたの言われてる　「市場よりいい値で事業になるから共同事業先に選ぶことは考えはかわりません」
デベはＪＲから高値で仕入れておまけに仕様設備に高コストかけたのに相場より安く販売したと言うんですか？
言われてることが破綻してると思いますが？
デベに取れば何のメリットもないですしね。

ここでなんだかんだ言ってても結局売れるでしょ。

>>289
土地売り主はJR西日本、建物売主は野村不動産とホームページに書いてますよ。
だから、高く売れるほどJRは喜ぶ訳でそれが出来そうな野村が選ばれた、ただそれ
だけではないですか？