茨木のステイツグラン

＞様子を見ながらの戦略でしょう。
黒く塗りつぶすのはどういう戦略？
上下階が決まってるから、むちゃな価格にはならないような…

あっ！優先分譲の人用にまけてくれるとか。（ないですね）

MR見てきました。
いろいろマンション見にいきましたけど、
これだけ強気なのは初めてですね。
自己資金０円とか書いた訳じゃないのに、
「金がないなら、他に行って」みたい感じでした。

>ペアガラスでないのは、もし実際に使われてる設備で断熱性が十分なら、
>必ずしもがっかりではないかも。

他の野村さんの物件で質問した際には
「ペアだと重くなるので、不便ですよ」と言われました。
断熱性も気になりますけど、ベランダ側は防犯ガラスに
してほしいです。特に、最上階と１階は。
窓は共用部だそうですから、後で勝手に変更できないですし。

>一気に行く自信はないのだと思いますよ。

価格はほとんど変更しません、と断言してました。
いつまで続くか判りませんけど、とっても強気です。

MR行ってきました。
正直、価格はここの掲示板で高めは予想していましたが、自分の中での予想を
さらに200万くらい上乗せしたような価格に、しばらく絶句してしまいました。
で、ちょっとそのことを話したら、いかにも不機嫌そうな「そうですか？」の返事。
この条件なら当然でしょ、素人はわからないですか、みたいな対応、正直かちんときました。
そして、やたら多い70前半の広さは、やっぱり基本3人家族向けだと言われ、4人家族の
我が家には選択肢の少ない内容でした。145さんの質問に対しての返事の一つですね

あとマニュアル通りに案内されたっぽいモデルルームでは、やたらと内装にこだわったということを
説明されました。それで高くなったのか、これが野村が高くなる原因なのかと納得していたら
今日、他のモデルルームに行って確認したら、物入れの蝶番が4つとか、折り返し断熱とか、
よそもだいたいそれくらいやってました。
説明うけて、よそがやってないのは洗面所のつり扉と、静音タイプのシンクといったところでしょうか
あと2重床はかなり自信ありげでした。いずれにしても、こういうのは一長一短で、こういう内装が
あの価格の原因になるほどには感じませんでした。話題のペアガラスの事とかね。

あと話題になってる黒塗りの部分は、そのままだいたい等間隔に価格が上昇するという事らしいです。
別に、よくある地権者に土地代代わりに譲渡というわけではないみたいです

この価格で売れるんなら野村さんはぼろもうけ？でもそう簡単にはいかないと思いますよ。
推測ですがJRの土地なんてコネでかってるんでしょうし取得価格はまわりより安いはずです。
野村の物件を考える人はこの野村関係掲示板のスレ数と内容を見るとわかるように
物件にこだわる、賢い、勉強してる人　が結構多いように見受けられます。
小手先の営業トークやまやかしの価格では見抜かれますよ。このままだと供給過剰の茨木ではヤバイんじゃないですか？
この物件プランだったら、3LDK75㎡南向きで大体3500万でやっと検討できるかなといったところ

価格を黒塗りにするのは優先販売での様子を見て、若干下方修正するためじゃないですか？

小規模だからできたのかもしれませんが吹田では細かい要望を事前に聞いて物件に反映してましたね。
同じような小技が茨木には盛り込まれてるんでしょうかね？
そういった情報もココからは伝わってきませんのでないんでしょうね。
ちなみに私は優先発表会キャンセルしました。

価格はほとんど変更しませんって本当に強気ですね。
それでは今回は見送ることにします。

事の顛末（本当に売れるのか・売れるとしたらどのような客層なのか・
苦戦するようなら野村不動産はどう出るのか・・・等）を見届けたいので
次回の予約を入れておきました。

ステイツ茨木の住民ですが，ペアガラスと結露について。
たしかに結露は24時間換気をしてるとほとんどおこりません。入居一年目の冬は
24時間換気してなかったら結露しましたが，今年は換気していれば結露ほとんどしませんね。
ペアガラスのマンションに暮らしたことないのでそれとの比較はわかりませんが，
普通のサッシュよりは防音性あります。台風のときもほんと静かでした。

>>161
管理がJRの子会社っていうのも若干不安ですよね
商業用ビルの管理はそこそこ実績があるようですが
マンションの管理実績は少ないようだし・・・
どうなんでしょうね

永住思考でこの物件を考えていたので間取りは
ちょっと期待はずれでした。
4LDKか80平米OVERの3LDKを希望していたのに
希望にかなうものが少ないこと。
需要は多いのではないかと思うんですが
違うんでしょうかね？

営業の方が「南向きの住戸が狭目なのは、西側や東側に間口の広いプランを
用意してどなたにもそれなりに満足のいくように」と言っていましたが、
広く浅くニーズの幅を広げた分、結果、需要の的を絞りきれずに返って中途
半端に混在型の欠点が浮き上がってきてしまったのかもしれませんね。

＞4LDKか80平米OVERの3LDKを希望していたのに
170さんの言われるように私もこれらの需要は多いと思います。

プライムフォート千里中央を購入したものです。
うちは野村のマンションかなり気にって買ったんですが、このスレ読んでると
茨木の物件はかなり評判悪いですね！
プラウド吹田ＭＲも見学し、茨木もＭＲ見学に行こうと思ってるんですが、
そんなにイマイチなんでしょうか？

↑意図不明ですよ〜。

購入したのになぜ見に行くのか不明・・・。

今まで野村のマンションを色々見学された方は特にこのステイツグランが割高にうつるでしょうね。
仕様も今時単板ガラス。ペアガラスなら２４時間換気回さなくてもある程度結露は防げます。
ＪＲはなぜ野村と共同事業したんでしょうか。こんな価格になるなら西岡本で組んだ三井で良かったのに。

ちょっとトピスレかもしれませんが．
ペアガラスでなくても24時間もまわさなくても結露しませんよ．
夜入浴した後朝までつけておくだけで大丈夫かと．この時期24時間まわしていると
湿度が下がりすぎて体によくないです．

皆さんがペアガラスの話題を持ち出すのは結局ペアガラスにせずにコストを削ったことを重要視されてるんでしょうね。
モデルで営業マンから内装・仕様の良さをマニュアル通り説明されましたが他の茨木のマンションと何ら変わらなかったですね。
上のスレで指摘されてる通り細かい仕様に関しては好みの問題ですから。

この立地に割高な値段。
機械式駐車場までは仕方がないかと思っていましたが、
あまりのコストダウンにさすがに嫌になってきました。
換気で結露防止するってことは、湿度をさげるか、温度を下げるかですよね。
24時間換気って寒くないんでしょうか？
うえに書いてあるとおり、湿度をさげると体にも悪いし、、、
結露って毎日のことで嫌ですよね。
ペアガラスに今からでも変更してほしいですね。
サッシならまだ変更可能のような気がしますので、野村さんの誠意に期待。

もう発注決まってるから無理でしょう。。。

去年、吹田の野村物件に入居したものです。
私も検討当時、南側がペアガラスでない件を営業に指摘しました。
その時の答えとして「結露は部屋の内外の温度差が高いとおこる。
南側は陽があたって暖かくなるので、結露が発生することはあまりない。
稀に南もペアガラスにしている物件があるが、それは事情をよく知らない人に対し
カタログ上の見た目をよくしているに過ぎない」みたいな説明を受けました。
さらに「北側はペアにしても１００％は結露を防げない。増してやサッシの枠は、いくらガラスを厚くしても結露は起こる。だからうちは
サッシの下に結露の受け皿をつくって、本当の結露対策をしている」と言われました。
ペアガラスか否かはそこまで重要ではなかったので、そのまま契約しましたが
今のところ、確かに南側はほとんど結露は発生していません。
風呂を出た後に、しばらく換気をしておけば、北側も滅多に結露しません。
（これは北側がペアガラスだからかもしれませんが）
将来はわかりませんが、とりあえず１年目は問題なしです。
以上、入居者でした〜。

結露がおこるのはガラスだけではないですからね〜。
むしろ、窓枠や壁にもおこるのですからそちらの対策の方が大事ではないでしょか？

あのー。悪い点ばかりでてますがいいところはないのでしょうか？

これ見てる方で購入希望されてる方はいらっしゃいますか？

＞１８２さん
現段階では良いところを見つけられないので困ってます（笑）
私は野村不動産云々でこのマンションを見学したのではなく、このＪＲ社宅があった頃から知ってるので
興味を持ち今回は是非購入したいと思ってたんですが、この価格では全く検討できなくなってしまいました。
上のスレでも言われてますが、どこか他の大手デベが関わった方が良かったです。

全く同感です。
私も前からこの土地を見ていたので、予約している事前案内会は見に行こうと思います。
自分の目で見て、スレどおりのままだったら同じく検討断念です。

ABさん，私検討しております．ただ事前案内会は仕事のため行けないので,
ここでいくつか質問させていただきました．

私も事前案内会は、立地が気に入ってたので購入する気持ちたっぷりで行きました。でも、予想とおりの価格でがっくり、間取りも設備も魅力なし、野村なんかちっとも良くないと落胆してます。

私は、もう子育てを終え、終の棲家探しをしている50代の主婦です。
こちらの掲示板を読ませていただいて、家を購入する前に、情報を集め、
自分の目で吟味する若い人たちが多くいることを頼もしく思い、また
いろいろ勉強させてもらっています。

私が知る限り、今まで野村さんの企画する建物はそんなに悪いものはないと
思っておりました。この歳になりますから、少々高くても買えないわけでは
ないのですが、今回この物件に関しては、買える買えないの問題ではなく、
販売者サイドの都合でコストダウンし、価格に利益を上乗せてしている感が
否めず、購入者側に対する気配りが見られないことに物件の価値が見出せません。
企業の姿勢とは一購入者の気持ちにこれほど影響があるものなんですね。
最終まで見届けようと思いますが、利便性をそれほど求めてはいないので
別の物を探そうと思っています。

これだけ注目を集めている物件だからこそ、野村さんは失敗したらいけない
と思うのですが．．．どうなるのでしょう？

どこでもそうだが、結局このスレにもたくさんの競合業者が書き込んでいると思われ・・・

モデルルーム見に行けばこの短所ばかりの書き込みが実感できますよ＞１８９さん

別に業者ではないんですが、モデルルーム見に行って価格見たら、これはあかんと思います。正直な気持ちです。といっても、他に茨木ではいいところ今はないんですよね。
安ければ立地が悪いしね。

ある意味盛り上がっていますよね。さすがは野村物件です。
ご存知の方も多いと思いますが、野村は近年ＪＲ西日本および新星和と
提携しているので、提携販売物件が多いですよね。ＪＲの場合は、自社の
社宅および遊休土地の効率的販売、新星和の場合はマンション販売ノウハウの入手
といった双方メリットあり提携しています。新星和単独物件でも売り方、野村に似てきたでしょ。
ＪＲ、新星和ともに物件を玉石混交で野村は仕入れますから、良いものもあればいまいちなのも
あるといったところでしょう。こみこみで契約ですからね。むしろ悪い物件を上手く野村流味付け
で上手く売ってくれる（野村の販売力）にＪＲも新星和も期待しているのです。
それゆえ、最近は小手先の味付けでごまかした物件が多くなっているのも事実でしょう。
例えば、芦屋（線路物件）や千里中央（幹線沿）の物件そのものはいまいちなのですが、
確かに味付けはうまいものがあり、ころっと契約というところでしょうか。
トピずれでしたね。でも興味お持ちの話と思いましたので。

悪いので話題になってるだけで、盛り上がってるとは言えない。どうなるか楽しみにしておきます。

そんなこと皆さんご存知ですよw>１９３

競合業者は正式販売前に値段下げられると困るから、
あまり書き込みしないような気がします。＞１８９

＞193
こそ業者さん？

確かに野村不動産は予定価格を極端に下げますからねぇ。事前のリサーチで評判が芳しくなかった場合は。

本当に残念でならない物件だと思います。
良い間取りだなと思って良く見たら、玄関先がお隣と共有状態。（Ｃ街区ＭＡ）
せっかく広い間取りで、5000万近いお金をだして、こんな玄関納得できるのでしょうか？
どなたか値段に納得して購入される方の意見を教えていただきたいです。

価格に納得していればもっと良いカキコがあったはずです。
もし南向きの部屋を検討する場合坪単価は177万ですよ！（Ｃ／Ｄ棟平均）
ここは千里中央の徒歩マンション？？って感じです。
元々茨木・高槻でマンション探してる方は北摂より割安でなおかつ非常に交通の便が良いから希望されてるはずなんです。
野村の再考を望みます。

しかし本当にあの価格は何を考えてつけたんでしょうね。MR見に行きましたが、買う気がかなりなくなりました。
立地がいいことは理解しますが、ここまでの価格になる理由にまでなるとは思えない。
茨木のそこらの家庭に配ってたのとか、マイカルあたりでやってたアンケートでみんな高い値段を書いたんですかね？
茨木でマンション買おうとする人の購買層はこんな価格帯ではないと思うんですけどね。
春日丘周辺や阪急南側の住宅街にすむお金持ちの方々があんなマンションに住み替えるとは思えないし。
もっと高級な地域に住まわれてる方が、わざわざ下町の茨木に来るとも思えない。

ところでこの掲示板読んでる人で、買うつもりの方いらっしゃいます？
確かにこの状況で「買います」なんて書き込みにくいでしょうけど、買うつもりの方の意見も聞いてみたいです
それとも買うような方は、こんな掲示板なんか見ずに、ポンと買うようなお金持ちだけ？

>201　まったく同意です。
選択肢にはいるのは電車両線使えないといけない一部の方だけのような気がします。
あんな高いマンションに住んで下町の商店街に買い物いくんでしょうか？不釣合いだなぁ〜。
かといって車も混むしね。野村さんの率直な意見を聞いてみたいですね。
これを教訓にした、西北プロジェクトに期待してます。そっちもダメならもう買いません。

>良い間取りだなと思って良く見たら、玄関先がお隣と共有状態。（Ｃ街区ＭＡ）

各戸内だけ注目していたので、全く気づきませんでした。
図面集を見ても、１分くらい理解できませんでした(私だけ？)
これ、気づかず購入して、内覧会の時に初めて認識したら、
ショックだろうなぁ・・・・・。
きっと、お金持ちの２世帯住居用に違いない(AとBの両方御購入)。

ただでさえ、アルコープ部が狭いプランばかりだと思ってたのに。

ＢＣ街区の駐輪場が２段式なのがどうもな。
瑣末なことかもしれないけど住む人のことを考えていない感じで
寂しい気分になります。

Ｃ街区のＡとＢの玄関先、本当にすごいですねー。
私も気付きませんでした（角部屋は無理だし、とよく見てなかった）。

203さん
>きっと、お金持ちの２世帯住居用に違いない(AとBの両方御購入)。

ウケました。めちゃツボ入ってオオウケ。
いるんでしょうかね〜。それを分かって買われる方。
野村らしいプランですよね。
全戸に良い点と悪い点を均等にばらつかせる巧妙さには
すごい!!の一言しかありません。
もうちょっと違う所に力入れて欲しいけどなぁ・・(辛口)

野村不動産からの耳よりなお知らせ！今なら購入資金５００万円キャッシュバック！！じゃないとあんなの買いません。。。。待ってたのに。。。

キャッシュバックって、申込みすれば値引きしてくれるという事ですか？

そうでもしてくれないと、購入する気が起きないという意味じゃないでしょうか？

206です。208さんのおっしゃる通りです。あまりにひどい値付けに
がっかりしました。私が色々なＭＲ見て、立地を考え単純に想像
した限りの値段より５００万高かったもので、、、、。

５００万円下がったとして、ペアガラスなし、２段駐輪場などなど悩ましい。
駐輪場も抽選なんですかねえ。一家に何台なんでしょうか？
ペアガラスじゃないのって、結露のほかに断熱性の問題もあるし。。
今普通のサッシなんですけど窓際ってやっぱり寒いし、
南側でも日の当たらない朝は結露だらけだし。。

今週優先案内会行って来ます。
いったら打ちのめされてしまいそうですが
一応。。。。。

書き込み数は盛り上がってますね。

> 駐輪場も抽選なんですかねえ。一家に何台なんでしょうか？
なるほど気になりますね。
毎日のらないなら家に入れておくのも良いかな、とおもったけど、入れる場所ないですね。

管理会社はどなたか実際に経験されている方の意見を探してみようかな。

＞今のところ、確かに南側はほとんど結露は発生していません。
＞風呂を出た後に、しばらく換気をしておけば、北側も滅多に結露しません。

貴重な情報ありがとうございます。
上でもいわれてたように、断熱性の面が気になりますね。

冬、窓で冷やされた涼しい風がおりてこないでしょうか。
サッシも断熱じゃないんだろうか、と少し不安。
今度聞いてみます。（ご存知の方いらっしゃいますでしょうか。　効果の有無のご意見でも。。）

２１０さんのご意見をちゃんと読めてませんでした。
＞今普通のサッシなんですけど窓際ってやっぱり寒いし、
＞南側でも日の当たらない朝は結露だらけだし。。

これは不安。
２１０さんのガラスは、野村の仕様と同様程度と思ってよいのでしょうか。。。

ちなみに、私のいる社宅は昭和４０年頃のうすうすガラスなので、
すごいことになってます。
昭和５０年くらいの実家の集合住宅は、それよりはガラスがわずかに
良い（厚い？）みたいでだいぶと結露はへってました。が、それでも結構つきます。
もちろん２４時間換気なんてついてません。
定量的な記述がなくてすみません。

単板ガラスだと、だめなんでしょうかね。
モデルルームのは結構厚かったような気がしたので、少し期待してました。
#ハウスメーカの一戸建てだとLow-Eガラスなんてのもあるんですね。
#こだわるなら自分で建てるか？（もちろん駅前は無理ですが）

私は築3年の公団で南面は網入りガラスですが、24時間換気も付いていないので
お風呂の換気扇を一日中つけています。南西の角部屋ですが、3面どのガラスも
まだ一度も結露したことがありません。

スレッドの主旨からちょっと外れてるような気もしますが。。。
野村装備がどんなものか、ということで。

暖房設備はガス、石油などは利用するでしょうか。それともエアコンのみ？
＞２１６さん
断熱性についてもコメントいただけるとうれしいです。

もしかして、コンクリの住宅ではガス、石油は燃やさないのが基本でしょうかね。。。
でも何らかの手段で加湿しないと人間のほうがつらいです。

Ｂ街区の図面集届きました。
Ａ街区は第二期以降とのことで案内は５月上旬予定とのこと。

＞１５５さん
野村のモデルをまだ見れていません。見たらご報告します。
今の家のガラスの厚さはわかりませんが、
築４年の集合住宅です。

　いろんな書き込みを拝見させていただき私なりの感想を申し上げたく思います。
今回の分譲は価格面につき顧客の評価があまりようくないような意見が多くみうけ
られますが、皆様の中には現在のマンション市場の背景がまったくわかっていない
ように思われます。　新聞を見てください。土地価格の上昇（入札）・鉄鋼価格の上昇
（コスト高）ということが今後も続きます。なのに以前他社が近隣で分譲した価格より
安く分譲されると思われている方が多数見受けられことはこの仕事に携わっている者
としては寂しい意見ですね。ちなみに野村社員ではございません

ここって入札でしたっけ？
しかも、みなさん以前の物件と比べているわけでは
ないと思うのですが。
プロのようですが、まだお若いのですかね。

はぁ？本当にあなたプロ？？
このＪＲ社宅跡は野村が入札したわけでもなく高値で買ったわけでもなく売主のＪＲの社宅だった場所ですよ。
実際土地の入札はものすごい高値で落とされてます（各地）がことこのマンションに関しては高値にする必然性全くなし。
論外ですな。
っていうか釣り？w

　この土地は確かに入札案件でなかったことは承知いたしております。
　ただ、今後販売されるマンションについては今のマンション市場の背景も
　念頭にいれて探されるほうがよいのではということを申し上げたかったまで
　でございますが・・・。
　確かに私はご指摘の通りまだ若いですが・・
　購入検討の方もあまり価格面に過度の期待をしては買い時を逃してしまうのでは・・
　ということをお伝えしたかったまでです。
　　２２２・２２３さん貴重なご意見誠にありがとうございます。

本日事前案内会に行きました。
ここに書き込まれている内容を見て、ある程度は想像していましたが…
まず一番頭にきたのは、営業の方の接客態度です。
とにかく自分のいいたいことをしゃべるだけで、会話がまったく成立しませんでした。
たぶん私の運が悪かったのでしょう。
あんな態度で「もの」を販売してよいのでしょうか？
それとも、あれが野村不動産の営業なのでしょうか？
期待していただけに、本当に頭にきています。

価格については「周辺で過去に出ている物件の価格を基に出しています」
というご説明を受けました。
でもそれって、買う人のことをあんまり考えていないのでは？
「いいものを少しでも安く」という考えで客に物を提供するのが商売の基本なのではないでしょうか？
「これって高くないですか？」と質問したら、思いっきり否定された上に怒られました。
で、ものがいいのかというと、特にそんな風にも感じませんでした。
おそらくそんな説明を聞いた後だったからだと思います。
２２４さんの言うとおりだとすると今後マンションの価格はどんどん高くなり、
私のような貧乏な小市民には手の出ない高額商品になっていくのかもしれませんが
それでも、買う人への思いやりを最大限発揮してほしいものだと思いました。
このマンションが「ブランド」だというのなら、私にはブランドは要りません。
もっとよく勉強しようと改めて心に誓ういい機会になりましたので、
野村不動産の方には心より御礼申し上げたいと思います。

あんまりこんなところで悪口書きたくないのですけど、あまりにも頭にきたので…
すんません無視してください。

野村さん独特の「拉致る」営業だったのですね。
お疲れ様です。
確かにね、去年土地情報が流れた時は＠130万とか140万程度で
出ると噂されてましたよ。
でも、蓋を開けたら相場or相場よりも高く値がついたみたいで
唖然ですね！

みなさん価格にみあったもんじゃないと思うときは買わなきゃいいんです。野村しか選択肢がないわけじゃないし。
上では鋼材の件（あがるったって坪10万もあがんないんじゃないの）とか入札云々言ってますが、不動産が今後値上がりすると思ってんだったら、試しに1部屋買って投資してみたらいいんじゃないかな？
企業は社宅をどんどん売ってますよ。土地値上がりするという明確な理由があるんなら売らないよね？リスキーだから手放すんじゃないの？
土地が今後値上がりする理由なんて都心部以外ではないです。

225さんカキコによると価格は取引事例比較で決めたって言ってたようだけど、違うね。だって高すぎる。
取引事例に
1. 事前反響　→　MR行った後の評判はよくなさそう
2. 両線使える利便性　→　一部の方のみメリット
3. 学区　→　公立高校の学区は3つ？に統合されるんでメリットは？
でいけるとふんで、プラスアルファしてるね。でもそれぞれ結局は右のようになってメリットでもないんだけど。

しかし掲示板の声やMRでの反響でわからないんでしょうか？このままだと住宅情報に広告毎週でるようになるよ。

>土地価格の上昇（入札）・鉄鋼価格の上昇（コスト高）

土地を高値で落としたのは、住宅メーカーの判断でしょ。
それをそのまま買い手に押しつけられてもね。
価格の高騰要因なんか、どの業界でも当たり前に存在しますよ。
車業界や、電機業界並に努力しているようには見えません。

この物件に関しては、予想価格より高かった事に失望しているよりも、
みなさんは、企画全般に失望しているのではないでしょうか。
野村のがんばり、が見えないから、買う気が起きないのでは。
「野村のがんばり」の積み重ねが、ブランドを形成してきたわけで、
がんばってない物件で「ブランド」言われたら、＊＊らしくなります。

228です。

ついつい禁止用語を書いてしまったみたいで、
「＊＊」に変換されてしまいました。
以後、気をつけます。すみませんでした。

これも、本物件への期待の裏返しと言うことで・・・。

＞あまり価格面に過度の期待をしては買い時を逃してしまうのでは・・
＞ということをお伝えしたかったまでです。

なるほど。確かにおっしゃるとおり、価格に期待したらだめかもしれませんね。
そもそもマンションを新築で買う時点で結構損してる可能性高いんだし。。。

せっかくですので、売り上げの内訳教えていただけると納得性も高まると思います。
いかがでしょうか＞２２１さん


建築費が坪６０万(参考記事の文言より）
土地代が坪５０万（敷地面積／延床面積＊地価相場（仮に坪１００万））
販売管理費がよくわからんなぁ。。坪１５万くらい？（参考文献の建築費とAll about japan の記事から推測）
すると坪１２５万を下ることはないですね。

残りが利益だとすると、平均１７５万／坪として５０万／坪
利益率３０％弱。それはやりすぎだなぁ。
（利益を１０％乗せると１４０万／坪くらい？　これなら買います）

きっとどこか間違ってると思うので、ぜひ正しい推測をお願いします。

参考
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020731/
　「マンション価格の内訳」
http://www.bird-net.co.jp/rp/TP020516.html
　本文中の「分譲住宅の建築費坪単価は40万円から60万円でほぼ納まる」の文言

販管費が坪１５万だと、トータル１１億ですね。
ちょっと高すぎるかも。
大規模だからその辺が安くなりそうなものですが。

> みなさん価格にみあったもんじゃないと思うときは買わなきゃいいんです
> 野村しか選択肢がないわけじゃないし。
同意です。
坪１７５万なら一戸建ての選択肢もありますよね。
土地１００万。建物７０万。外構５万（５万ｘ３０坪ではちょっと足らんか。。。）

そういえば、こないだの野村の営業さんの説明資料に近所の地価がでてましたね。
メモっとけばよかったです。
坪１００万も高いかも。（３年位前はそれくらいだったような。。）

たてに走ってる道の路線価はこんな感じ。１５％下がってる？
（路線価は、取引される価格じゃないです。念のため）
H14　２０５万
H15　１８５万
H16　１７５万

あわてる必要はないですね。

ようは高過ぎるということじゃな。。。。

初めて投稿します。
私も昨日モデルルームに行ってきました。
２２５さんがおっしゃるほど、営業の方の態度は普通でした。
質問への返答も別に的外れな感じではなかったです。
でも確かに忙しいからか、「それは次に説明します！」
的な対応なところが多かったかもしれませんね。

価格についてですが、皆さんが言われているほど、「たっかいなー」
とは思いませんでした。周りと比較すれば価格は高いですけど、
立地的に、私にとって、BESTの場所だったし、構造部分とかも、
他と比較してしっかり作っているようだし（説明もうまかったからか？）
高いのは当然かな、と。

私は周辺と比べて、とか物の割りに、とか考え始めると、ほんと、き
りがなくなるような気がするんですよね。

人によって感じ方とか、気に入るポイントとか、違うじゃないですか。
結局、自分の満足感とマンションの条件が合致するかどうか、という
感覚的なところで判断していくのだと思います。
ダメな人はダメ、いい人はいい、評価はバラバラでいいと思うのです。

もちろん、私も価格と満足感のバランスについては、まだ納得できて
はいません。でも、今のところは前向きに、納得する努力をしてみよう
と考えています。

ちょっと私の考えはへんかもしれませんが、
みなさんのご意見はいかがですか？

>223さん
ほぼ同意です。
納得できる人は購入する、納得できない人は購入しない。
それだけの話ですよね。
実際の販売価格はいくらになるのか分かりませんが
普通に売れるんじゃないでしょうか？

なんて言う私は予定価格のままなら見送り決定ですが…。
あと我が家に対応してくれた営業さんは感じよく質問にも的確に答えてくれました。
まあ、営業さん自身の能力や客との相性もあると言う事で。

>233さん
の間違いでした。すいません。

223さんの意見に基本的には賛成です。
当たり前のことですが、気に入るポイントも懐具合も
人によって違います。

営業マンの対応にはバラつきがあるようです。
ただし、忙しいことにかこつけて、対応が悪いと思われるようでは
問題があると思います。
相当この掲示板等によって高い！と思われていることに
ピリピリしているのかも知れませんね。

ただし、私は価格と満足感のバランスについて、「納得する努力」が必要な
ものに、数千万も払う気にはなれませんので、様子見中です。

ABさんはご近所の方ですか？
優先案内会をキャンセルしているのに現地写真を撮影していらっしゃるし、
立地や学区のこともお詳しいようですので・・・
本題と関係なくてすみませんが以前より不思議に思っておりましたので。

ぜんぜん近所ではないですよ。だから写真も撮ってきたんです。
私の中での物件選択基準の優先順位
１．立地（環境）、２．価格、３．物件です。
12月に時間があったのと北摂NO1がどんなところにできるのか興味があった、
および私の選択基準の中ではMR見るより実際の土地を知るほうが重要なためそうしました。
現地での体感プラス校区やその他ネットで集められる情報で１の”立地”の項目を年末にじっくり考えられるかなとおもった次第です。
MRに行って得られる情報は優先順位の低いところのものばかりでしたので行くのはやめました。（この掲示板で坪単価がわかったことも要因の一つです）
ちなみにほかの物件でも写真は撮ってます。そちらでは現地の様子も満足いくものでしたし、坪単価も妥当だと思いましたので
最寄駅まで通勤電車も一度乗ってみましたし、時間を変えて行ってみたりもしました。

239に書き忘れました。
現在はその物件を契約するか真剣に悩んでる最中です。

高価な家の購入検討するんだから、普通調べますよね。
期待してれば事前に写真も撮るし、立地を調べる。当たり前でしょう。
現地に行かないなんて信じられないなぁ。

とつられてみるテスト。
（もちろん私はABさんじゃないです）

２３８です。
ＡＢさんレスありがとうございます。
何が知りたいか、の優先順位は人それぞれですね。
私自身の価値観のみで書き込みしてしまって
ご気分を害されたなら申し訳ありませんでした。

ABさん，一連のあなたの書かれたことを読んでよく研究されている方だなと
思いよければ教えていただけませんでしょうか．
２３９に書かれた１と２については購入者のライフスタイルや資金の状況に
よってかなり変わると思いますのでここではこれについては除外させていただきます．
３の物件についてですが，物件の何を重要視されるのでしょうか．
間取り，大規模か小規模か，共有部分の充実度，購入時に示される長期修繕計画，
購入層の幅（購入価格の幅と考えていただいて結構です），など色々と考えられること
はあると思いますが,どんな風に考えていらっしゃるのでしょうか．
このトピからもまったくのトピズレになるとは思いませんので教えていただけると嬉しいです．

HPなかなかリニューアルしませんね〜。
前は「１月下旬リニューアル予定」でしたよね。
案内会での反応をみて野村不動産側も様子見しているのかな？
Ｂ街区の間取り集が届きましたがＣ街区とかわりない雰囲気ですね。
自転車置き場２段式だし。
正式な価格がどうなるのかが気になるな〜。
とりあえず今月下旬にまたMR行く予定です。

>238さん
おっしゃっていること、分かるような気がします。
私もABさんのような弁の立つ（すいません勝手な想像です）方に
MRで野村不動産側に価格や仕様について何か言ってもらいたいな〜と
思っていたので残念です。

＞２３８さん　別に気分は害してません。気になさらないでください。
ただ4000万もの大金を出すのに、車を買う程度の検討レベルでは決してよくないと思うからそうしてるまでなんで。
＞２４３さん
私の物件で特に注目するのは下記のとおりです。私見ですので参考までに・・・
１．構造　2重床2重天井であること　コンクリート強度が高いこと、階高が高いこと。
できれば完全SI。
２．間取り　現時点の家族構成で無駄がないか。あってもメニュープランやDIYで対応できるか？廊下側の部屋のプライバシーを保つ工夫をしているか等。
３．面積　3人なんで80弱程度。
４．セキュリティー　鎌つきの鍵かどうか等　大阪府防犯マンションに指定されてたらいいです。
５．管理体制（というのかな？）。駐車場賃料がどの程度管理費や修繕積み立て金に組み入れられているかとか、
特定の人に有利な管理体制ではないかとか。
６．設計評価書、建設評価書がついてるか。そんな名前でしたっけ？
７．単一層がターゲット　（ファミリー向けとかね）
以下できればレベルの項目：
中から大規模、共有施設は集会所のみでよし、オール電化

物件自体からは離れますが、当然サラリーマンのため転勤を考慮し、
いくらで貸せるか？ローンから足がでないかもみてます。

今思いつくのはこれぐらいです。

上記にも書き込みがございましたが、やはり今後、鉄価格の上昇・マンション
用地の高価落札により、マンション価格は上昇するのでしょうか？
　最近、いろんなモデルルームに行ってますが、どの会社の営業担当者も
おっしゃっています。単に、契約を急がすためのセールストークなのかも・・
とも思われますが、でも各社担当者とも同じトークが出るのはやはりマンション
価格が上がる可能性が高いととらえることもできるような・・・。
　業界関係者の方・購入検討者の方、いろんなご意見をいただけましたら
幸いかと存じ上げます。

よく2005年問題というのを耳にしマンション供給量は
だぶついているので価格は下がるという話もよく耳にしますし
逆に上記書き込みのようにあがっていくといわれる方もおられるし
判断に困っております。
北摂地域のマンション供給もこれからも結構ありそうな気もするし・・・
あっすいません独り言です。
案内かいいってきました。
営業の方の強気なトーク（二千件以上の問いあわせがあり抽選確実等々）
にひたすら押された2時間でした。

価格はやはり高め・・・その値段を出すなら戸建てもありかなとも
思えてきたり・・・立地はまさしく希望の地なんだけど・・・
案内会のあとに下中条町の建築条件付土地を見に行き担当者
と話をしましたが結構同じように案内会から流れてこられるかたが
多いといわれていました。

価格が上がるはセールストークでしょうね。
人口減るんだし、大きい傾向として下がることはあっても、あがることはめったにないと思います。
土地は間違いなく下がってます。

セールストークにだまされないようにしないと。

不動産関係者です
セールストークではありません、土地は確実に上がっています
大阪府内の入札はすべて考えられないくらいの価格です
数年前の次年度のマンションのほうが安くなるという傾向は終わっています
各分譲業者は土地が仕入れが厳しくてあたふたしています
設備はよくしないと販売は難しい、でも土地は上がって買えない
という矛盾が始まっています
野村さんの今回に限らず、茨木では春日もそうですし、これからもそうでしょう
しかし、だから今買うべきですとは言えません
買う方がほしいと思って、買える範囲以内でお考えになればいいと思います

221さん、249さんの援軍というわけではないですが、不動産関係者です。
この物件は、業界でも注目されていますので
今まで興味深く、苦笑しながら読ませて頂いていました。
一般の人はそういう認識なの？用地担当の苦労もわかってよという感じです。

え〜、249さんの話を補足しますと、二極化が進んでいるということです。
条件（一般的に駅距離、生活利便性、周辺環境、道路付け、地のステイタス、学区）の
良い土地は確実に上昇しています。これは都心部に限りません。
そして、そういう立地の物件は確実に売れています。これは高値であってもです。
それに対し、条件の悪い物件は、竣工後も売れ残りを抱えています。
上記条件をクリアしても、従前の土地が工場跡地等の場合は×です。
皆様も、毎週折込チラシを見ていれば、ご理解して頂けるのではないでしょうか？
竣工し、棟内モデルルームまで行き着いた物件の立地を見れば
「ああ、あそこね。あそこはちょっとね・・」という物件が多いのではないでしょうか？

だからこそ、不動産各社は、条件の良い土地には高値でしか落札できなくても
入札するのです。好立地の物件は、絶対に需要がありますから。

でもこの物件は例外だと思います。中身が悪すぎますよ。

251です。間違ってレスをつけてしまったので、続けます。

不動産価格は需要と供給のバランスで価格が決まる、最たるものです。
そういった面では、社宅や遊休地の放出がひと段落した今、
上記条件をクリアできる案件は、なかなか出てこないので、必然的に価格は上昇します。
特に、豊中・吹田・茨木は、住宅地図でしらみつぶしに探しても
上記条件をクリアできるマンション適地は、本当に本当に少ないんです。
・・すみません。何か私の愚痴っぽくなってしまいましたね。
つまりは、皆様それぞれで納得できる条件の土地の物件が出てきたら
今、絶対に検討するべきですし（しばらくは、同条件の土地は上昇します。確実に）
そういう立地がなければ、過度な期待をせず気長に待つべきでしょう。

愚痴だけでは申し訳ないので、最後に皆様に情報を。
今回の野村さんの南部にあった明治製菓の社宅跡地を
大京さんが落札したのは、ご存知の方も多いと思います。
あそこは今回の野村さんより、まず間違いなく高値で出てきます。
私も入札に負けたので、おおよその落札額は想像できます。
よほど建築のグレードを落とさない限り、今回の野村さんと同価格は無理でしょう。
そして、北側の駐車場も・・

マンション販売業務お疲れ様です。

>一般の人はそういう認識なの？用地担当の苦労もわかってよという感じです。
仕事でしょ。
それなりのお給料もらってるんだから、いい土地しいれないとね。

お客様の価値を創り出したから、このお値段でも安いくらいですよね。って
顧客が思える仕事するのがプロかと思います。
苦労したから、高く買って、なんて通じるわけなし。それは考え方間違ってる。
（役所なら通じるかも）

＞条件の良い土地には高値でしか落札できなくても
＞入札するのです。好立地の物件は、絶対に需要がありますから。

そういう顧客価値が高いと考えられる土地はよいですね。
でも、投資するんですから、リスクは覚悟しないとね。

ハイリターンにはハイリスクがつきものでしょう。
高かったんだから高く買って、ってのは虫が良すぎ。
あとは市場が判断です。

短期で完売したらデベロッパの勝ち。長いことのこれば負け。
マンション開発なんてやってられないよ、ってなら、新規事業起こすとかして生き残らないとね。

>設備はよくしないと販売は難しい、でも（よい）土地は上がって買えないという矛盾が始まっています。

そうですよね。
顧客価値を作り出せない業者や、売り手の論理を押し付ける業者は淘汰される、そういう時代だ、
ということをおっしゃりたいのかと推察しました。

そこを乗り越えられる業者は生き残り、そうでないところは退場ですね。
自分勝手な論理の会社はつぶれて、自分勝手な業界も変化を余儀なくされる時代ですよね。
優勝劣敗。業界再編。

それより、野村のマンション検討中の皆さんのスレッドですから、
いかに価値あり魅力的な物件か、を書き込みましょう。

高くたって、魅力的なら大人気のはずです。

＞まず間違いなく高値で出てきます。
＞（しばらくは、同条件の土地は上昇します。確実に）

確実なのは「業者の土地購入価格」の話ですね。

高値で買うと、その後、身動きが取れなくなるんですよね。。。
購入価格が高い物件は、必ず高くで買い取ります、って仕組みなら買いやすいなぁ。
（どこかのダイヤモンド商法みたい）

私は普通の主婦です。今回どうしてもここで買いたいと思っておりました。
立地だけではなくて、大型マンションなので。
でも、あまりにも中身が納得できず、それでもなんとか箱を買うつもりで買おうか
迷っております。
同業者のかたのレスで、土地の値段が高いことは、よくわかりました。
そのために条件をクリアできないこともわかりました。
でも、だから、高くても仕方ないんだよ。納得いく家なんてほとんどないんだよ。
っていうことをこの場で教えていただくよりも、同業者の方からみて、よく考えられてるな〜
とかこんな作り方があるのか。。とかなにか私たち素人では見つけられない
いいところを教えていただきたいです。

プロの方の話興味深く読ましていただきました。
土地が上がっていってるということで理解しておきます。
でも今回、野村さんはJRと提携しているので、土地取得にお金はかかってないですよね。
プロの方のお話は今回はあてはまらないのではないのですか。
だからみんな怒っているんじゃないでしょうか。
野村さんの場合はどうなのか。プロの見地で意見お願いします
あと233さんの
＞構造部分とかも、他と比較してしっかり作っているようだし（説明もうまかったからか？）
という話ですが、私は説明がうまかったからだと思います。
私も帰るとき販売の人に「高い理由がわかりました」と言って帰りました
でも他のMRとか行って同じ点を聞いてみてください。
私が再度行った別のMRで確認してみたら、野村さんが自慢げに話したことの半分以上は
そこもやってました。そこのMRの人は「えらく細かい話してるんですね」とのこと
確かにこだわっている部分もありましたが、土地取得で浮いたお金を差し引きすると
500万近く上乗せするほどには思えない。

256さんへ
私もモデルルームを見に行ったんですが、どの部分が特に納得できな
かったですか？
私はそんなに悪くなかったとは思えなかったのです。とっても良かった！
というわけではなかったのですが、245さんのチェックポイントはすべて
網羅されていましたし、確かに設備がたくさん標準、というわけでは
ありませんでしたが、そういうのって、後でも何とかできるものばかり
なので、わたし的にはあまり重要視していませんでしたので。
構造面とかは、今まで見てきたマンションと比較してもかなり高いレベル
かなと思っています。

正直、ものすごくたくさん見ているわけではないので、本当はもっと見な
ければいけないポイントがあって、それを見逃しているのかもしれません。
できれば、アドバイスお願いします。

やっぱり場所が気に入っていて、建物が悪くなければ買う！ってのは安
易なのですかね？

258さんへ
モデルルームには不満はありません。
良いと思います。
258さんのおっしゃる通り中身は重要視していません。後から変えられますから。
でも、バルコニーとか玄関先とか建物の構造（バルコニーが隣より奥まってる）とかって
どうしようもないですよね。
そういうところに納得がいかないのです。購入を検討するタイプで感じることが
違うと思いますので、具体的には書きませんが。
それでも箱（立地）を買うつもりで買おうかと悩んでいるのです。
値段がもう少し安ければ、しかたないなあ。。。ですむことなのかも
しれませんが。
出来あがったものを自分の目で見て確かめて、悪いところも納得して
買えれば一番いいのでしょう。
259さんのおっしゃる通り”本物を見分ける目”必要でしょうね。
主婦の一番大きな買い物ですものね。
野村さん、やっぱりちょっと高くないですか？

251さんの意見、野村の方も同じことを言ってましたね〜
やっぱり野村の営業の方もこの板は気になるんでしょうね〜