大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

もう一点教えてください。
理事会の席で、管理会社より相見積もりを取る必要性がないため、管理会社の見積りのみで総会に議案提出する提案があり、その提案を理事の過半数の賛成により、理事会として採用して総会で決議した場合、民法96条の詐欺又は強迫として訴えるためには、どの様な論理で管理会社に強迫されたとすれば良いでしょうか？

>440
理事会で決議したのであれば全然問題はありません。
相見積を取ることが規約に記載されていなければ何の問題もないでしょう。

>441
そんなことを本気で信じているとしても、実社会でみんなの前で発言出来ますか？

あなたの発言は、詐欺グループや悪徳管理会社などと同じようなものです。

>>436
全く同じ物・サービスに対して異なる値段が存在しているのは
少なくとも資本主義経済・市場経済下では当たり前のことなので
（それがわかっていない人が大騒ぎしているようだけれど）
大規模改修の費用について自分の会社はよそより高いとか
よそだともっと安いところがあるということを知っていて告げないことが
「不利益事実の不告知」にはならないだろう。

わかりやすい例を一つあげれば、
上場されている株式は、どこの証券会社からでも買える。
しかし、１株の価格は同じ日時ならどこで買っても同じだが
手数料は証券会社によって違う。

ネット証券は大手の証券会社より手数料が安いとされているが
（倍以上違うこともあり得る）
大手の証券会社で株を買うのに、その営業社員が
「ネット証券で買えば手数料が安い」「うちは他社より高い」とわかっていても、
そんなことを注文してきた客には言わないし、
言わないことが「不利益事実の不告知」になることなどあり得ない。

>>439
仮に詐欺または強迫による契約取消が認められれば
契約当事者双方に原状回復義務が発生するが
工事が終わっていたら、業者は金を返すだけで済むけど
管理組合側は原状回復義務の履行は事実上不可能。
実際には損害賠償請求で解決することになる。

>>440
なにが「強迫」にあたるのか、その意義について、法律学事典などで調べましょう。
その上で、民法９６条に基づく取消をするための要件事実に沿って
訴状及び準備書面で主張・立証しましょう。

＞442
　
　理事会で決議し、総会で承認を受けた場合、一般的には問題はありません。詐欺や脅迫に当たるかどうかは、個別の事案によります。具体的に議論しないと、空中戦になり価値が低くなりますよ。

>444
＞理事会で決議し、総会で承認を受けた場合、一般的には問題はありません。

一般的にはその通りであり、異論はありません。


＞詐欺や脅迫に当たるかどうかは、個別の事案によります。

世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。


＞具体的に議論しないと、空中戦になり価値が低くなりますよ。

具体的な例をだしています。


＞空中戦になり価値が低くなりますよ。

「空中戦」とはなんですか？
価値が低くなるとは、何の価値が、どのように低くなるのですか？

>445
具体的な判例はないの？

ぼったくりだと騒いでいる方に聞きたいのだが
１）世間一般的というのは、誰が判断しているの？
２）どれだけ上乗せするとぼったくりで、どれだけなら適正利潤の範囲なの？

>448
ぼったくりのことを知らないのですか？

＞１）世間一般的というのは、誰が判断しているの？

誰かが判断しているのではありません。
世間一般と言うのは、例えば、日本全体の中での集計を出して、集計されたデータで、かけ離れた上の一部と下の一部を除いた真ん中あたりに集まっているものの平均だと考えればいいのです。

簡単な例を示しますと、１０人から集めたデータで

Ａ　　９８
Ｂ　１０１
Ｃ　１８０
Ｄ　　９５
Ｅ　　９３
Ｆ　１０８
Ｇ　　３６
Ｈ　２５０
Ｉ　　９６
Ｊ　１０９

だとすると、Ｃ・Ｇ・Ｈのかけ離れた３つを除いた７つの平均だと考えて下さい。
７つの平均は１００になります。
これが、世間一般的なことだと言うことです。


＞２）どれだけ上乗せするとぼったくりで、どれだけなら適正利潤の範囲なの？

大規模修繕工事の場合、管理会社が本当に工事の管理をすると言う場合、工事費の３％程度が目安で、管理会社が元請となる場合、工事費の１０％程度が目安ですが、工事費の金額によって％ではなく、実費として見ることもあります。

世間一般的な工事費用が１億円の場合、３％で３００万円になりますが、工事管理だけで３００万円は高いので、この場合だと実費計算が妥当です。
また、世間一般的な工事費用が１０００万円の場合、３％だと３０万円になりますので、これで毎日の工事管理をするのは無理がありますので、毎日ではなく、ポイントだけの工事管理にするのが一般的です。

実際の工事金額によって変わりますが、下請けの工事金額に２０％以上水増ししているものを「ぼったくり」と呼びます。
実際には１０００万円の工事金額で、工事管理費とは別に出された見積りが１２００万円以上になっていたら、２００万円の「ぼったくり」です。
実際に大規模修繕工事では、１０００万円と言う金額ではなく、１００世帯のマンションだと５０００万円以上くらいになりますので、２０％の水増しでも水増し分が１０００万円になります。
下請けと直接契約すれば５０００万円なのに、下請けと契約した管理会社と契約すると同じ工事内容なのに６０００万円になってしまうのです。
これが水増しです。

悪徳管理会社の場合、８０００万円の大規模修繕工事の見積書を提出したが、住人から高いと言われ、同じ工事内容で７０００万円に値引きしますと言ったが、それでも高いと言う意見が出て、修繕委員会を立ち上げ、修繕委員会が独自に依頼した見積金額は５０００万円だったと言うこともありました。
５０００万円で出来る工事なのに、３０００万円の水増しをし８０００万円で工事をしようとしていたと言うことです。

>451
100戸のマンションが1億円なり1.5億円なりで大規模修繕工事をやったとして、それが
ぼったくりかどうかをどうやって判断しますか？
大規模修繕工事は、修繕個所、グレード、仕様、使用材料等で大きく変わってくるんですよ。
あなたのいうような、標準的な数字で計算はできませんよ。
それより、相見積を取り（管理会社からの推薦以外も当然取る）公平にやることを考えれば
ぼったくりは防げます。
ただ、理事長が管理会社や業者と組んでリベートをもらい不正をすればぼったくりもやれますが、
それを立証することは、一般の組合員では絶対にできません。
業者が贈賄したとか、理事長がリベートをもらったとかいう訳ありませんしね。
提訴するには、事実を確認していないとできませんので。
憶測では裁判になりませんよ。

>453
大規模修繕工事でも、2回目ぐらいになると、共用部分の配管や
専有部分の配管も一緒にするとこもでてきます。
そうなると、１戸当たり１５０万とか２００万もありえます。
要は、修繕個所とグレード、仕様次第なんですよ。

>452
まず、一般的な１００世帯の分譲マンションで、特に建物が異常に傷んでいるので大々的に直す必要があったり、大きな改造をしない限り、大規模修繕工事の費用が１億円になることはありません。
１.５億円なんて有り得ない金額です。

一般的な１００世帯の分譲マンションとは、とんでもなく分譲価格が一般的なマンションの２倍くらい高かったり、他の分譲マンションでは見たこともないような特注の材料を外装やデザインに使っていたり、或は、１世帯の平均専有面積が２００㎡以上もあるような特殊な間取りの分譲マンションなどでないものです。

１００世帯で１億円以上も掛かるような世間一般的ではない特殊な分譲マンションのことは別にして、世間一般的な分譲マンションで、ぼったくりを防ぐには、管理会社や理事たちとは無関係な工事会社を数社くらいは探して見積りを取れば分ります。

このことは、451の中でも触れていますよ。


ちゃんとした見積金額の違いと言う物的証拠がありますので、憶測ではありませんし、裁判をすることなどありません。

あなたの考えは、飛躍し過ぎていますね。
何故、裁判などと言う言葉が出るのか理解できません。

ぼったくりを防ぐには、と言う時点の話なので、裁判になる訳がありません。


>454
今までの「ぼったくり」を除いた実例で、一般的な大規模修繕工事の２回目か３回目を行う時に、給排水などの配管内のスケール除去を行ったとしても、１世帯当たり１００万円にはならないのが一般的な金額です。
但し、非常に珍しいケースで、配管を交換するような異常なマンションの場合なら、マンション規模にもよりますが、大規模修繕工事と配管の取り換え工事を合わせると１世帯当たり１００万円を超えてしまいます。


「ぼったくり」したい人たちが、あれやこれやと「普通にやれば１世帯当たり１００万円は当然だ。」と吹聴し、広め、信じ込ませたいので、あちこちに書き込むようですから、それを信じてしまう人も多いようです。
一般的な分譲マンションでの大規模修繕工事において、１世帯当たり１００万円で工事が出来るなら、利益率は粗利で４０％以上、純利で３０％以上になりますので工事会社は大儲け出来ますよ。

>455
あなたのは、修繕個所、仕様、グレード、改修工事とかが触れられていません。
1戸あたり100万は、見える部分を全てやりかえればそれぐらいにはなります。
廊下のシートをよりグレードの高いものに取り換えたり、ベランダの防水工事をしたり、
通路やベランダ等見える部分を全て塗り替えたり、シーリング工事をしたり、集会室や
駐輪場の補修、駐車場の塗り替え、バリヤフリー対策等、基本工事以外にもいろいろありますからね。
それに、共用部分の本管の更新工事とかが入れば、かなりの金額になりますよ。
例えば、あなたは知ってますか？
専有部分の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管の更新工事費用を。
共用部分の本管部分の工事費用を。
設計・監理会社が同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料で5社以上の相見積を取る場合、
ぼったくりはありえません。あればその業者ははじかれるだけですよ。
それから、あなたは、給排水管の更生工事、更新工事はご存知ですか？

>451さん。

以下の場合、どれが平均になるのでしょうか？

Ａ　５８
Ｂ　８８
Ｃ　８９
Ｄ　９０
Ｅ　９３
Ｆ　１５６
Ｇ　１５８
Ｈ　１５９
Ｉ　１６７
Ｆ　１９２

(これは極端な例ですが、似たような傾向になることも多いです)

>457

私が出したのは、単なる分り易く説明するための例で、実際に統計学では最低でも２０００以上の多ければ多いほど良いとされる実例が必要になるのです。

ですから、あなたが持ち出した１０の例だけでは何とも言えません。
それに、この１０の例だけだと、限られたものに対する解析となりますので、世間一般的なものではなくなります。
世間一般と言うことは、１０の例だけで計れるものではないからです。

実際には、多くのデータ分布を表で表すと、データが集中する部分が出てくるので、その表からデータの有効範囲を検討して決め、その範囲に入るものだけの平均を出すのです。

1戸当たり58万と192万では、工事内容が大幅に違う筈ですよ。
だから、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、改良工事の有無等を
勘案しなければ意味がないのですよ。
451さんは、考えが凝り固まっていますので、それがわからないのですよ。
マンション管理に関する知識がどれほどあるのか、単なる理事や工事の経験
だけでは、中々理解できないのでしょうけどね。
私は、理事長経験者（現在も）で、大規模修繕工事、規約の全面改正等、マンションに関する
いろんな経験をしてきたものです。他マンションの工事とかにも関与しています。
当然プロではありませんが、マン管・宅建の資格はもってます。
大規模修繕工事の進め方についても、セミナーとかもやりましたよ。
当然、平均的な工事費も理解しているつもりですが、それはあくまで基本部分だけの
工事を基本的な材料、仕様で行ったばあいの価格です。

>456
私が言い出したことなら私が書けるのですが、あなたが言うことなので、私にあなたの指摘していることが正確にはわかっていないかも知れないので、あなたが言っているグレード別の金額の違いと、工事種目別の金額を、各々個別に出して下さい。
それに対して互いに検証して行くしか統一した話を展開するのが一番いい方法だと思います。

>460
出せないから、単純にぼられているというのは無理があるといっているのですよ。
そうならないように、設計・監理から同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料での
相見積を取るべきだといいたいのですよ。
当然451さんに対してですけど。

>459
私は簡単に言いますと、建築関係者です。
打ち込みが多く、新築やリフォームだけでなくリノベーションや改築も経験がありますし、現役です。
どちらかと言うと、現場を管理する側の人間です。

仰る通り、工事内容を合わせないと、ちゃんと比較することは困難です。
また、同じ建物に於いて、同じ工事項目で見積りをとっても、業者の違いや、材料などが同じでも用いる工法などの違いが出ますので、全く同じ工事内容で比較することは、まず無理です。

同じ材料で同じ場所の工事をして、同じ仕上がりになったとしても、Ａ社とＢ社とでは、表には見えない内部作業の工程などや作業方法の違いなどによって金額は変わります。
Ａ社でも、Ｂ社でも文句のない仕上がりで、その後の持ちも同じだとしても、金額が変わるのです。

こんなとこまで追求していると、永久に比較することが出来なくなりますし、一般的ではなくなり、マンション住人のほとんどとも言える建築に関する素人の人たちに分り辛いものになってしまうよ思います。

>461
グレードや工事内容についてのことを持ち出したのは、あなたですよ。

>463
単純に100万以上はぼられているというからですよ。
金額にはいろんな条件があるのです。
相見積を取り、業者を競争させればぼられるということは
かんがえられません。
手抜きとかについては、設計・監理がチェックするでしょうしね。

>462
あなたのいわれる通りですよ。
だから、相見積をとり、業者の説明会を実施しなければなりません。
業者選定としては、価格だけが条件ではありませんから。
価格での単純比較はできないということですよね。
だから、同じ修繕個所等、同じ条件での相見積が必要なのです。
当然、業者説明会も。

>464
４６２と４６３、両方とも私が書いたものです。

>464
個別のことなら詳しく行えますが、一般的なことを聞かれると、数の多い一般的なグレードと言えるマンションに絞って説明するしか方法はありません。
工事内容に関しても、特殊な破損などが無い、一般的な劣化に対する工事に絞って説明するしか方法はありません。

そうなると、今の相場でなら、１世帯当たり５０～６０万円くらいが一般的な目安になると言うことです。

１９８０年代のバブルの時代だと、１世帯当たり１００万円が当たり前とされていましたので、１世帯当たり１００万円と言う人たちには、それが今も残っているのか、その話を教えられたからだと思います。

また、同じグレード・設備で１００世帯のマンションだとしても、ひとつは１世帯が５０㎡の１００世帯と、もうひとつは１世帯が１００㎡の１００世帯では、世帯当たりの金額は変わります。

例えば、５０㎡の場合は４０万円だが、１００㎡の場合は８０万円と言うように変わるのです。
これは、１世帯当たりの外壁面積の違いと、建物規模が変わるので、ほかにも色んな面積などが変わるからで、特に足場面積が変わることで見積金額に大きな違いをもたらしますし、設計での設定人数が違うので、設備などに係わることが変わるからです。

新築時の仕上げ材のグレードの違いによる金額の差は大きくても、大規模修繕工事では、よほど広い面積が傷んでいて高価なタイルの張り替えが出ない限り、それ程の違いにはならないのです。

グレードの違いよりも、面積の違いのほうが金額に大きな差がでるのです。

>458さん

私もわかりやすい例を出しているだけですよ。

>それに、この１０の例だけだと、限られたものに対する解析となりますので、世間一般的なものではなくなります。

「これが、世間一般的なこと」と言っている>451の例も世間一般的なものでくなりますよ。
話の整合性を保ってもらいたいものです。

>私が出したのは、単なる分り易く説明するための例で、実際に統計学では最低でも２０００以上の多ければ多いほど良いとされる
>実例が必要になるのです。

母数の考慮もなく、最低サンプリング数を決定できるのですか？

>467
この掲示板に、２０００以上もの例をだす訳にはいきませんので、簡単な例だと断った上で書いたのです。
書かれたものの一部だけを捉えた発言は、書かれたものの内容を違うものだと言っていることにもなります。
このようなちょっとした言葉の省略や使い方の違いで、本意が捻じ曲げられてしまうので、注意する必要がありますね。

２０００も見積を取ったんですか！
それは、すごいですね。

>468さん

繰り返しになりますが、
貴方が簡単な例で数字を出していたので、私もわかりやすい、簡単な例で数字を挙げたのです。
上記の事をご理解頂いた上で、
>457にご回答頂けませんか？
(尚、457では、どれが平均になるか？とのみお伺いさせて頂いておりますが、
世間一般的に、457のような特性がある場合の世間一般的な判断もお聞かせ頂けると幸いです。)

また、蛇足になりますが、
自身が>451で挙げた数字は、簡単な例であるにも関わらず、
私が>457で挙げた数字も簡単な例だと考えらずに、２０００以上の実例が必要になると言うのはおかしくないですか？
しかも、母数すら出さずに、２０００以上と最低サンプリング数を出している点も理解不能に苦しみます。

1戸当たり58万と192万では、工事内容が大幅に違う筈ですよ。
だから、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、改良工事の有無等を
勘案しなければ意味がないのですよ。

横からすいません。
「同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料」
であれば、見積価格は正規分布し、標準偏差は平均値から数%程度になるのですか？
そんなに安定した見積が出来る業界とは思いませんでした。

矛盾点やおかしなところを指摘されると
巧みに論点をずらすような人に、何を言っても聞いても無駄ですよ。
とにかく、頭の中は「ぼったくり」しかないのですから。

できません。
その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等
価格はバラバラです。
同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。
工事もそれと同じことですよ。

>474

あなたは根本的な勘違いをしています。

あなたの例は「商品」です。

「商品」とは、どういうものか理解されているのなら、このような異種の質問をするはずがありません。

「商品」とは、いわば、ゼロから作りだされたものです。

比べる対象が間違っています。
　

>475
＞その商品にはそれぞれの付加価値があるからです。
＞ジュース一つとっても、自販機、喫茶店、富士山の５合目、スーパ等 価格はバラバラです。
＞同じ商品でも、２倍・３倍の価格はありえます。

これに関して異論はありません。

ただ、付加価値と言うよりも、経費などの仕入れ方法の違いで発生するからです。


＞工事もそれと同じことですよ。

これは違います。
商品とは、規格などによって管理された環境で製造されたものを指します。
それに対して工事とは、現場の状況に合わせて臨機応変に行うものです。
このように、比べる対象が、比べることが出来ないもの同士なので、比較して結論を導くことができないのです。

>478
どうしても、同じように考えたいと言う人が多いのは分るのですが、申し訳ないですが、それとは話が違うのです。

「缶コーヒー」と「大規模修繕工事」言うカテゴリーで考えてみます。

缶コーヒーは、日本だけでも色んなメーカーが出していて、たくさんのブランドがあり、ブランドごとに色んな種類があります。
しかし、原材料の違いや製造方法の違いがあるにも関わらず、缶コーヒーと言う同じような規格サイズで、同じような量になっていて、販売価格の差もそれほど大きくありません。

これは、非常に多くの人が日常的に購入するものなので、商品の違いも良く知っているし、実際に購入して飲んでい有ることから、同じ商品でも値段に関して自動販売機やホテル、スーパーなどでの違いを知っていることから、製造側も販売側も値段設定を調整しているからです。

つまり、缶コーヒーと言う商品を、ゼロから作って販売することができ、売れ行きなどで長期的な視野から利益などを考えて一時的には赤字でも黒字になったことや黒字になることを考慮し計画することができるものです。


しかし、「大規模修繕工事」は、同じマンションに於いても、どんな業者が、建物の状態をどのように把握し、どのような工事が適しているのかを判断し、マンション側がどのような結果を望んでいるのかなど、全く同じように伝えたとしても、受け取りかたや建物の状態をどのように把握したかで見積り方法から変わってしまいます。

それに加え、見積り業者の規模などの違いにより、同じ工法で同じ材料を用い全く同じ工事を行うと言う前提であっても、見積り金額が変わってしまうのです。

業者が正当に見積りを出したとしても、同じ人が見積りを出したとしても、違う会社で見積もったとしたら、Ａ社かＢ社かでも変わってしまうのです。

簡単に考えても、これくらいの違いが出るのが「大規模修繕工事」と言うカテゴリーの見積りに関することです。


このような「大規模修繕工事」の見積りに熟知していない人が、ぼったくりかどうか、と言うのを判断するには、これくらいの知識があって、同一物件で同時に見積りを依頼した、利害関係のない数社の業者から出された見積り内容と金額の説明を業者にしてもらい、疑問を全て取り去って、比較して初めてわかることです。

しかし、見積りに熟知していると言っても、建築には色んな分野がありますので、新築しか知らない人に「大規模修繕工事」の見積りを見てもらっても、新築では存在しない分野の内容があるので、それを理解して判断できるようになる必要があるのです。

大学卒業と言う肩書でも、文系か理系かで違うだけでなく、理系でも、何が専門だったのかでも違いますし、理工学部建築学科卒業だとしても、専攻が意匠か構造かで違うのと同じです。

一級建築士と言っても、全て同じではなく、得意分野と不得意分野がありますし、時には、全く知らない分野があることも良くあります。


途中ですが、あなたの問に出来るだけ正確に答えようとするだけでも、これでは不十分で、これ以上の説明が必要になるのです。

何故なら、これを理解するには、知識だけでなく、経験が必要になるので、その経験を出来るだけ文章で伝えなければ、これまでのような誤解が生まれ、新たな的外れにもなるような疑問が発生するからです。


文章だけで全てが伝えられることはありません。
本当に理解したいのなら、面と向かって実際に話し合うことや、参加しなくても、ディスカッションなどをテレビ中継などでなく、目の当たりにする必要があるからです。

＞匿.名さん

久しぶりにＨＮを見ました。
貴方らしい論理の矛盾を気に掛けた投稿ですね。

此処に参加されている方々に、スレ主旨に沿ったご意見を開陳される事を期待しています。
（私も参考にさせて頂きます）（マンション管理士云々には特段のコメントはありません）

>480
ひとつひとつ片づけていかないと、話は拡散するだけで、収集不能になってしまいます。

あなたは、質問をし、その回答に対して、また新しい質問を繰り返すだけです。

回答に対して、理解したのかしていないのかさえ、全く不明の状態です。

質問するのは自由ですが、話を続けて行くのなら、まず、私がした回答に対して応えることが必要だと思います。


良くあることですが、質問をして答えをする人がいる会話の場で、質問に対して答えを話しているのに、質問した人は、答える人の話の内容を理解するのではなく、次の質問をするポイントを探して聞いているだけなので、次から次に質問だけが出されたが、質問した人は、答える人が言った内容を、ほとんど理解していないのに似ています。

こんなことでは、幾ら続けても意味がありません。


それから、会話の場でも、言った言わないのことが起こりますが、その原因は、言った人が、そんなつもりで言ったのではないのに、違う意味合いで伝わってしまったとか、誤解による聞き間違いなどが良く起こりますが、このような掲示板のやり取りでも、同じようなことが起こります。

会話で伝える場合と、伝えたいことを文章にする場合の違いが引き起こすこともありますし、伝えたいことを文章にすると、誤解しないようにと思い書くと長文になりますし、言葉を選んで文章を読みやすいようにしようと思っていたら、言いたいことのポイントがずれてしまっていたとか、後で読み返すと、言いたいこととは違った文章になっていたと言うこともあります。

また、自分が読むと問題なく書けていたと思っても、他にどんな人が読むかわからないので、読む人によっては誤解してしまう文章になってしまうこともあります。

これらを踏まえ、配慮して読めば、この文章はちょっとおかしいが、これまでのことなどを考えると、このようなことを言いたかったんだろう、と解釈することが出来るのですが、悪意を持てば、その逆に取ることも簡単なことですし、揚げ足を取ると言うことも簡単に出来ます。

それに、一般的な社会人が掲示板に書き込むのに、付きっ切りで、他の人が書いた文章をじっくり読んで、以前に書き込まれたものまで遡って調べて比較するような時間に余裕がある人は、なかなかいないと思います。

なのに、これだけ頻繁に過去の書き込みまでチェックして、次から次へと質問してくるあなたは、相当熱心なのだと思いますし、少なくとも今はこれに掛かりっきりになっているのだと思います。

だから、それに対して出来る限り応えてあげたいと思うので、あなたがどんな気持ちで、何を考え、質問を次から次にしてくるのかを考えて応えようとしているので時間が掛かりますし、文章も長くなります。

文章が長くなると、読み返してチェックするのが疎かになってしまうので、ミスが出ます。

その辺りも考慮して、善意の気持ちで読んでもらえればありがたいと思います。


一方的に質問ばかりを次から次へとするだけでは、会話にはならないと思います。

>484

ほぼ同じ意見ですので、賛成します。

ちょっと補足をさせて頂きます。

＞大規模修繕工事の見積りの際は役員と住民で時間をかけて
＞事細かく詳細に、工事面積＋工事内容＋使用材料を明確に統一してから、全ての見積り業者に、
＞このように見積りを出しなさいと告げて→材料代＋人件費＋技術料＋業者の利益率まで、
＞事細かく詳細に出してもらえば明確に比較ができます。

それが２回目以降であったとしても、補修が必要な部分の面積や、補修する部分の状態などまでは、足場を掛けて専門知識のある人が実際に全部をみて実測し状態を把握しなければ出せない部分がありますので、そのような部分を除いた、あくまでも基本的な部分だとした上で行うと言うことですね。

それから、ここが大事なのですが、マンション側から工事内容まで指定してしまうと、業者はその通りの工事を行いますが、その結果、その後に何か起こった場合、業者が「本来なら、こちらの工法が良かったのですが、指定された工法だったので、仕方ない結果でしょう。」と言う良い訳を与えることになり、マンション側の責任にされ、有耶無耶になってしまうこともありますので、合い見積もりを取る時、業者が薦める工法などがあるのなら、それを考慮し、他の業者が出来るのかどうかなど、検討する必要があります。

マンションの規模や工事の内容も何も明らかにせず、
算出の根拠も不透明な「適正価格」「平均」を連呼する
自称「業者」には、十分ご注意ください。

>483
最低限の工事なら、１戸当たり５０万でも十分でしょう。
しかし、大規模修繕工事は、資産価値を落とさないためにもやるのですよ。
そのためには、グレードアップ化が必要です。
それをやらないと、資産価値は落ちてしまいますから。
工事が終わった時、分譲時の時のようにきれいになったと見間違うような
工事にすれば資産価値もあまり落ちません。
住んでいる住民もより快適なマンションライフが送れることになります。
最低限の工事しかできないマンションは、将来的な資産価値とか快適な生活とかは
あまり気にしていないんでしょう。
それよりも積立金が安い方がいいということでしょうから。
ぼったくりは、相見積を取り、設計・監理会社の見積要項書と見積明細書の中で
見積もりがでれば、ぼったくりはありません。
当然、業者説明会も実施しますからね。

>489
設計・監理会社はいれないの？
大規模修繕工事をするときは、まず劣化診断業者に診断を依頼し、診断報告書、
修仕様書、工事概算積算書を提出してもらい、総合所見を説明してもらいます。
それから、設計・監理会社の選定になりますが、公募とか地元のマンションの設計・監理の
経験のある設計コンサルタント、管理会社からの募集となります。
それが決まったら、見積要綱書、仕様書、金ぬき明細書、図面等を元請業者に送付します。
元請参加の募集は、設計・監理と同じ要領で行います。
見積は厳封が原則で、全てそろった段階で、理事会・修繕委員の前で開封します。
そして、5社程度に絞り、説明会を実施します。
こういう段取りで進めれば、ぼったくりは絶対考えられません。

>445
>世間一般的に１千万円の工事が、例えば、１千５百万円に水増しされた場合のことです。

結局のところ、上記の例では民法96条による、詐欺又は強迫による契約取り消しを訴え出ても、勝訴できる根拠にはならないって結論で宜しいんでしょうか？

>491
又、そんな先に戻るのかい。
そんな過去のことはどうでもいいよ。
新しい書き込みに対してのレスじゃないと、そんな前のことは
忘れているよ。

491の書き込みだけで判断すれば、1,000万の工事自体が適正化どうかが
わからないから、提訴しても問題外として受け入れられないよ。
提訴するには、それなりの根拠、事実をつかんでいないと無理だから。
工事の仕様、個所、材料の内容、使用料、日数等が全てわからないと無理だしね。
それは、業者は提出しないから、憶測・勘だけでの提訴となるが、それは
裁判所はうけつけない。
工事をするには、ベランダの廃棄物の処理とか、ランドリーの設置とかも
経費に入っているからね。

>495
カモにならないようにやっているんですよ。
しかし、小規模マンションでは、この手法はできませんけどね。
設計・監理会社もいれなくて、全て元請会社にまかせっきりということですね。
それこそ手抜き工事とかのチェックもできませんね。
建物診断と設計・監理は同じ業者でもいいけど、それぐらいは導入しないと。

>496
あなたのとこは、設計コンサルタントは入れないのですか？
設計・コンサルタントのいない大規模修繕工事はありえないとおもいませんか。

>498
ということは、元請会社を全面的に信用してやってもらうということですね。
下請けや孫請け業者の工事内容についても、まかせっきりというか信用すると
いうことですね。
当然建物診断もしないということかな？

信じれば救われるよ。

>501
保証と年度ごとの点検は、１０年間ありますよ。
当然瑕疵保険も、業者に加入してもらいますよ。
途中で倒産とかされたら困りますからね。
相見積が出て、その中身を検討するのに、素人では難しいですよ。
部分ごとに何故見積額がちがうのか、何か洩れていないかとかのチェックも
しなければならないので。
少なくとも、設計・監理会社ぐらいはつけましょう。

>501
ところで瑕疵保険って知ってます？

>504
そんなにぼったくりはやらないよ。
建築会社はみんな悪者じゃないからね。
建設会社に勤務している者は全て悪者扱いしちゃかわいそうだよ。

大規模修繕工事の元請をやる会社は、そんなに悪いことはしないよ。
会社は、継続性が大切だからね。
伝統のない小さな会社に依頼するから、ぼられたりするんだよ。

今の一般的な相場だと、１世帯当たり５０～６０万円が基本的な大規模修繕工事の金額の目安でしょう。

>>508

「一般的な相場だと、１世帯当たり５０～６０万円が基本的な大規模修繕工事」ってことだけど、
その前提条件は何？基本的と言うだけでは、アバウトすぎるよ。

何戸ぐらいのマンションで、何年目にどのような工事をする場合の金額かが
明示されないと、判断のしようが無い。

大規模修繕工事の場合、その内容によって金額は大きくちがってきます。
基本工事だけの最低限の工事から、現状よりグレードを高めたり、
バリアフリーとかの改良工事、ＬＥＤ化、各階の通路のシートを
張り替えたり、植栽にまで広げたりするとかなり工事費は嵩んできます。
勿論、配管工事とかが入ればもっと高くなります。
第１回目の大規模修繕工事でいうならば、100戸程度のマンションでいえば、
最低限の基本工事だけなら50万でもできるでしょう。
しかし、新築時の状態に近いとこまでもっていく工事であれば、1戸あたり
90万～100万が相場といえます。

>507
1戸当たり150万でも見積もりはいいでしょう。
それはぼったくりではなく、数ある相見積業者の中から
そこを選んだ組合に問題があるのですよ。
通常は、そういった会社は選ばれないでしょう。

>507
ぼったくりとかいっているけど、ちゃんと相見積を取り、
説明会とかをすれば、そういう会社は選ばれる筈はない。
相見積を出す会社が全てぼったくりの場合は、それはぼったくりとは言わず、
適正価格ということになる。
騙されるというのは、それを選んだ組合が悪い。

>513
同感です。

相場が５０～７０万円だと知っていて、１５０万円の見積りを選ぶことは有り得ません。
それは、詐欺のような手口で、相場が１５０万円だと信じ込ませ、１５０万円に決めさせるよう誘導したからです。

ぼったくり悪徳管理会社や悪徳業者たちの常套手段です、

>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？
私は業者ではなく、理事長ですよ。
あまりに書き込み内容が貧相ですよ。同じことの繰り返しばかりで。

>>513も>>514も、結局は前提条件も積算根拠も示せず
思い込みで「大規模修繕工事の平均価格」を算定しているということですね。

>515
現実に、世帯当たり１５０万円になるような見積りがあるのでしょうか？
長期修繕計画書で、高くても大規模修繕工事を行う予算として計上しているのは世帯当たりで高くても８０万円くらいです。
１００世帯のマンションだとすると、高く計上している世帯当たり８０万円で８０００万円の予算です。
これは、建物に何の問題も起こらない場合には、大規模修繕工事の予算としては十分に余る金額です。

長期修繕計画では、何か問題があった場合でも、何とかできるように、金額に余裕をもたせているのです。

だから、問題なければ世帯当たり５０～７０万円なので、５０００～７０００万円で大規模修繕工事が行え、余裕として残った予算で、グレードアップ工事を行うことも可能だと言うことです。

なのに、世帯当たり１５０万円だとすると、１億５０００万円ですから、長期修繕計画で余裕を見た８０００万円よりも７０００万円も高くなるのに、居住者が賛成する可能性はゼロです。

もし決まったとすると、足りない分は銀行から借り入れするしか方法はないでしょう。
しかし、銀行が７０００万円も出すはずがありません。
何故なら、次回の大規模修繕工事にも、同じだけの出費が考えられますので、それに向けて修繕積立金を２倍以上に増やす必要があるので、それに加え、今回の借り入れの返済費用を上乗せして支払える可能性が非常に低いからです。

それよりも、銀行が、そんな世帯当たり１５０万円なんて大規模修繕工事の費用を認めるわけがありません。

>515
他人を侮辱するような人が理事長ですか。
呆れてしまいますね。

あなたが理事長だと言うのなら、あなたが購入した分譲マンションの長期修繕計画書を見て下さい。
大規模修繕工事は、何年目になっていますか？

組まれている大規模修繕工事の予算を世帯数で割ると幾らになりますか？

理事長なら、全ての書類を持っているのが当然ですので、直ぐに調べることができますよ。

嘘なら、調べるのに時間がかかるでしょうね。

>>518
人にあれこれ要求する前に
高くても世帯当たり８０万円という長期修繕計画の
工事内容を詳細に教えて。どの場所を、どのように修繕するのかを。

これまでにも、繰り返し具体的な数字を連呼しているのだから
当然、その根拠はあるよね。資料は持っているよね。

もっとも、でまかせなら、根拠も示せないでしょうが。

>519

順番が逆ですよ？

それを言うなら、先に、あなたが世帯当たり１５０万円の根拠を出すべきです。


理事長じゃないし、分譲マンションも購入したことが無いので、長期修繕計画書のことを知らないのではないですか？

だから、話を変えないとまずいのではないですか？
　

>519
あなたは理事長だと書きました。
理事長なら、あなたが保管している管理書類の中に、長期修繕計画の詳細な書類がありますから、そこにあなたが要求したことが書かれています。
もし詳細まで書いていないのなら、あなたが管理会社に聞けばいいのです。
この掲示板に書いても、嘘だとか何とか言うだけで信用しないのですから、自分で確認すればいいのです。

あなたが分譲マンションを購入していて、今は理事長なら、簡単なことです。

>>520
私は、515ではないよ。
管理組合理事長でも無いし、まして監理会社や工事業者でも無い。
たんなるマンションの住民。

ずっと、「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いている者だけど、
全然答えてもらってないよね。

人の質問そらしたり、質問で返すんじゃ無いよ。

>519

あなたが５１５で書いた内容を、もう一度、ご自分でお読み下さい。


No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
>514
相見積を取っているの？
説明会を行っているの？
相見積は殆どが150万の見積もりということはないでしょう。
それを選んだのは、管理組合でしょう。
悪徳管理会社であろうと悪徳業者であろうと、相見積に参加するのはいいでしょう。
しかし、そういった業者を選ぶのは管理組合ですよ。
普通の業者選定の方法を取っている組合なら、ぼったくりの業者を選ぶことはありません。
510の書き込みを読んでどう思いますか？


　　　　私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。


あまりに書き込み内容が　　貧相　　ですよ。同じことの繰り返しばかりで。



どうです、酷いでしょう？

>522
あなたが５１５じゃないと言うのなら、あなたが大好きな「ソース」を示し、あなたが５１５ではないことを証明しない限り、あなたの言うことを信用することは出来ないのではないでしょうか？

と言うのは、あなたがいつも使う手ですよね。

>>524
また、話のすり替えをしようとする。

結局、「大規模修繕工事の平均価格」の根拠は無いんだよね。

>523
ところで、１戸当たり１５０万とかいっているけど、実際そんなにかかったの？
もし、そうであるなら、相見積はとらなかったんではないの？
しっかりした、選定方法で工事業者を選んだのであれば、１戸当たり１００万以内で
できるでしょうからね。
ただ、５０万なのか１００万なのかは、そのマンションのグレードであり、積立金の
余裕度で違ってくるでしょうね。勿論修繕個所にもよるけど。
相見積を7社に依頼した場合、全てが悪徳業者ばかりではないでしょう。
その中から組合は、いい業者を選べばいいんですよ。
どうして、悪徳業者に騙されるなというんだろう。不可解極まりないよ。

>525
自分に都合の悪いことは、答えないで逃げるあなたの言うことを信じる人はいないでしょう。
理事長だと書いたのが嘘なら、あなたは嘘つきです。
もしも別人だとすると、理事長と書いた人が頻繁に書き込んでいたのに、何故突然書き込まなくなったのか不思議ですね。
しかも、自分が書いた内容に対して、私の答えを手ぐすね引いて待っていたにも関わらず、何も書き込まなくなったのですからね。

>>528
おはようさん。
書かなくなったのは寝たから。
勝手に決めつけたり、
話をそらさないでくれ。

「大規模修繕工事の平均価格」の
工事内容や積算根拠を聞いているのだけれど、
相変わらず、全然答えてもらってないよ。

>見積り金額が総会で認められたとしても、実は、その金額は一般的な金額より何割も高いと後で分った場合、決議を覆すことが出来るからです。


このボッタクリ連呼さんも、何で決議を無効にできるのか、ちっとも答えてくれないですね。

みんな匿名だから、どれが誰のかも分からないね。
まとめると、大規模修繕工事は、１戸当たり５０万～１００万程度ということだよね。
ぼられないようにするためには、相見積を取り、説明会を開催し、管理組合でどこが
いいかを決めるということかな。
５０万と１００万の工事費の違いは、修繕個所、グレード、改良工事で違うということ。
ぼったくりを連呼する者がいるけど、ちゃんとした業者選定の手順を踏めば、例え
ぼったくり業者が相見積に参加しても、選ばれることはないよね。
こんなもんでどうかな。

>530

＞書かなくなったのは寝たから。

＞No.515 by 匿名さん　2013-10-28 15:03:22
＞私は業者ではなく、　理事長　　ですよ。

１５時３分２２秒に書き込んだ直後に寝たのですか？

では、もう一人はどうしているのでしょうね？

あなたたちは、交代でしか登場出来ないようですが、何故でしょうね？

理事長なら、他人に聞くことなく、自分が持っているマンションの書類の中に、長期修繕計画書の詳しいものがあるので、それをみればいいのです。

あなたが疑いを持っている私に聞く必要はないのです。

自分で調べることが出来るのです。

自分で調べたら疑いようがないのです。

あなたは単に、暇つぶしに、色んなキャラになって、ここ以外のスレでも適当なことを書いて楽しんでるだけなのです。
　

>532

大規模修繕工事の今の相場を世帯当たりに換算すると、５０～７０万円です。
　

>532

一般的な分譲マンションにおける大規模修繕工事の今の相場を世帯当たりに換算すると、５０～７０万円です。

ワンルームや１ＬＤＫ・２ＬＤＫばかりの分譲マンションだと、世帯当たり金額は当然下がります。

世帯当たりの占有面積が８０㎡とかの広い３ＬＤＫや４ＬＤＫばかりの分譲マンションだと、世帯当たり金額は当然上がります。

３０階建てを遙かに超える分譲タワーマンションの場合、前述の占有面積の違いによる金額の違いの目安は同じですが、３０階建て以下の一般的な分譲マンションよりも大規模修繕工事の費用は高くなります。

しかし、分譲タワーマンションでの大規模修繕工事の実績数が少ないので、今もまだ大規模修繕工事の方法を模索中であるため、どれくらいの金額が妥当かは分らないのが現実です。

例えば、４０階建てで１世帯の占有面積が９０㎡くらいで、外装などに高額な素材を使っているような高級分譲タワーマンションなら、世帯当たり１００万円になるものもあると思います。
これを分譲マンション総数から見れば、１％にも満たない数ですが、大規模修繕工事費用が当然高くなる分譲タワーマンションを含むと数％にはなるので、これを一般的な目安の中に入れるべきではないので、別のカテゴリーとすべきものです。
　

>534
状況によって違うといっているのが分からないんだね。
頑固すぎるよ。
2回目の大規模修繕工事の場合、給排水管の本管部分の工事を一緒に
やれば当然高くなるでしょう。
第1回目でも、修繕個所等によって違いがでるのは当たり前のこと。
実際、うちのマンションは約400戸のマンションだが、1戸当たり
90万程度の工事費だったよ。
当然、設計・監理もつけたよ。
施工会社は、大手ゼネコン。
相見積参加業者は、大手ゼネコン4社と地元大手建設会社4社の計8社で
総合評価方式の結果、最終的に一番点数の高かった大手ゼネコンに決定。
出来映えは、新築の時と変わらないようになったと高評価されている。
見える部分は、全て塗装や交換等を行ったからね。
全ＬＥＤ化もやったよ。
修繕委員会のメンバーには、住民の一級建築士3名と設計・監理もいたよ。

建物幅が３０ｍで高さ３０ｍの分譲マンションがあるとします。
ワンフロアの高さを３ｍとすると、１０階建ての分譲マンションになり、ワンフロアの高さが２.５ｍ（実際には有り得ませんが、仮定の話として考えて下さい。）だと１２階建ての分譲マンションになります。
それに、ワンフロアに均等な大きさの３部屋がある場合、６部屋がある場合だと、同じ外周の面積なのに、３０世帯から７２世帯の世帯数の違いが出ます。
簡単に言うと、大規模修繕工事は、何部屋かは関係なく、外周部分だけの工事ですので、建物幅と高さによる面積で金額が決まりますので、この場合、９００㎡での見積り金額になります。
この建物の大規模修繕工事費用が３０００万円だと仮定します。
最少世帯数の３０世帯だと、世帯当たりの金額は１００万円ですが、最大世帯数の７２世帯だと、世帯当たりの金額は４０万円くらいにしかなりません。
その差は６０万円にもなってしまいます。
このように、単に世帯数でみると、騙されてしまうことになってしまうのです。
だから、世帯当たり幾らだとか言う管理会社や業者がいれば、疑いを持たないと騙されてしまう結果になるでしょう。