大規模修繕費用どうしてあんなにするの？

大規模修繕工事にかける費用はそのマンションの積立金次第です。
余裕のあるマンションは修繕周期を早めることも、修繕箇所を拡大することも、グレードアップや
バリアフリー化をすることもできます。
専有部分である各部屋にしても、余裕があれば壁紙を張り替えたり、カーテンを取り替えたり、家具を
買い換えたりできます。
そして、それにかける費用も千差万別です。
早く工事や改修をやればそれだけきれいになりますし、快適な生活ができるでしょう。
又、お金はかければかけるほど豪華にも、きれいにもなります。
１戸当り７０万とかが相場ともいわれていますが、戸建で外装、屋根、庭・門とかをやればそんなお金では
全然足りませんよ。それから比べればマンションの大規模修繕工事費は安いもんだと思います。
私のとこのマンションも今年１戸当り約９０万で工事をやりました。全面的におこなったため、本当に
新築のようにきれいになりました。

追加ですが、
マン管士でも、大規模修繕に関する進め方の知識がなければ意味がありません。
特に、施工会社選定時の総合評価方式や入札評価の採点方法は最低理解してなければ意味が
ありません。勿論私共は修繕委員会のメンバーだけでやりましたが、これぐらいは誰でもできますよ。
但し、仕様書だけは統一しないといけませんので、建築士に依頼しましたけど。

大規模修繕工事に対する考え方はN0.1、NO.2が全てだから、これ以上のスレは出てこないね。

恐らくN0.1、NO.2の書き込みは、金儲けをしたい業者か相当な金持ちマンションなのでしょう。

私どものマンションでは、１期２期の理事たちが無駄遣い、垂れ流し、１期２期の理事たちの一部の連中がＨ社と組んで私物化して４０万円の負担増と言う状態になりました。幸い３期目の理事たちの努力により回避されましたが、現在長期修繕や管理に関する委員会を立ち上げ、有志で勉強会、専門家を雇い調査などを始めました。

今の我々の見解では管理会社の変更、修繕の会社も変更を考慮に入れていることです。最低でも相見積もりをすることと、親会社子会社でつるまれないようにすることを考えています。

こちらが主導権を握る事が大切だと思います

＞恐らくN0.1、NO.2の書き込みは、金儲けをしたい業者か相当な金持ちマンションなのでしょう。
１，２はごく常識的な書き込みだと思いますが。ただし、戸当たりいくら、という考え方はあまり意味ありません。マンションの形状や長期修繕計画の組み立て次第です。

よくわかりませんが、「修繕の会社も変更」とはどういうことでしょうか。毎度公募により決めるのが普通の考え方ですが、最初から決まっているのですか。管理組合が主導権を持つというのも当然のことで、管理会社が決定の主導権を握っていたのですか。大変なマンションですね。

＞恐らくN0.1、NO.2の書き込みは、金儲けをしたい業者か相当な金持ちマンションなのでしょう。

N0.1、NO.2の書き込みは普通の考えと私も思いますよ

管理組合がしっかりしてれば良い話
理事の意識レベルをあげる事が重要と考えます。

4
＞１期２期の理事たちの一部の連中がＨ社と組んで私物化して４０万円の負担増と言う状態になりました。幸い３期目の理事たちの努力により回避されましたが

最初は、色々お金掛かりますよ。
1期の方もかわいそうに思いますが・・。

NO,1、NO.2みたいなマンションはいいですね。
自分達で自信をもってやれるというのがすばらしいと思います。

大規模修繕工事の費用が高い原因に、建設業界特有の談合体質があります。

特にチャンピオン制と呼ばれる特定の工事業者が有利になる商慣行が根強く残っています。

チャンピオン制とは

http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201007210000/

興味ある方は上記URLをご参考にしてください。

工事業者は営利団体なので、儲けることはいけないとは言いませんが、管理組合を食い物にして暴利を貪るのはやめてもらいたいものです。

仕事をしない中間搾取会社が、多数に介在している現実があるために高くなるのです！
大した仕事もしないブローカー業です。

某デペなんか、ひどいもんだぜ。

管理組合→ぱ～コミュニティ→日立ビルシステム→イオンディライト→中央理化工業（実動会社）

こんな流れになってるそうだ。

設備点検業務の下請け構造なんか、大規模修繕工事に１mmも関係ない。

ですから高い材料で品質の良い工事を安くするにはマンション住民の努力が欠かせません。
努力とは、信頼の置ける直工事の会社を見付ける事なんです。

ポッカーン怠慢役員やポッカーン怠慢住民のマンションですと、ボラレまくりは自業自得なんです。

ですからデベや管理会社は悪くありません。
マンション住民の頭が悪いだけなんです！

>>11
大規模修繕工事は全部、信頼の置ける直工事の会社がやるのかね？

>12
おっしゃる通りですね。

建築基準法によれば
建物の大規模な修繕には建築確認が必要です。

建築確認申請をするようにしましょうね

足場を組む費用が理由となっているようで実はピンはね原資。

未だにマンションの大規模修繕工事を見ると足場に管理会社の名前が出てるわ。

いい加減に役員や住民は頭の悪い世間知らずのままではなく、自分達で業者選びが出来ないほど幼いのか？

管理会社にボラレまくっている現状を知りなさい！
住民のバカさ加減にも程がある！
恥を知れ世間知らずマンション住民め！

管理会社に牛耳られた脳なし管理組合なんでしょうね！

良いではないですか、借金して払う訳でなし、相見積し双方合意で結果検査の上での支払、しかも保証付き契約の下でする大規模修繕なのですよ。

>>15
通常の状態で行っている殆どの大規模修繕工事に建築確認はいりません。
大規模修繕工事で躯体部分までやるとこはないでしょう。
こんな基本的なことを堂々とレスしてはいけませんよ。

管理会社に任せている管理組合は相見積りすら取りません。
全て管理会社の言いなりなんです。
うちの役員も世間知らずばかりで、私達の大切な財産が失われています。
時には持ち出しも必要になりますよ(泣)

１億円の大規模修繕工事なら最低でも３０００万は管理会社に搾取されていますからね！

大規模修繕工事になぜ管理会社がタッチするんですか？
工事は専門委員会を設けて、そこですべて仕切ればいいでしょう。
会議には勿論管理会社は参加させません。
まず設計・監理会社なり設計事務所の信頼のおける会社を選ぶことです。
そして、そこが、仕様書を作成します。それに基づいて建築設計会社を公募して、ヒアリングを行い
専門委員会で評価して、業者を決めればいいでしょう。勿論、そこにも管理会社は一切ノータッチです。
見積もりを取る時には、同じ仕様でなければ意味がありませんから。そこは、専門家に依頼すべきです。

↑そんなことわかりきってるが百戸以下のマンションだとなかなか人材がいないんだよ

だから、一人の建築士さえ雇えばいいんですよ。

また出てきてるね例の人。
理解力が足らず、自分の意見しか言わない会話の出来ない人。
次のレスは「総合評価方式」でしょ？

>>27
他人のレスを良く観察してるんだね。
神経質で細かい、粘着性の強い性格なんだろうね。
そして、批判するだけで、自分の意見はいわない。
良くいるよね、会社でも。
会議等で意見は全然いわなくて、陰で人の批判や悪口をいうのが。
あなたは間違いなくそういう人間なんでしょうね。
性格変えないとみんなに嫌われるよ、もう嫌われているだろうがね。

>>27
私は、出てきたレスに対して、自分で経験したことを参考までに書き込んでるだけなんだけどね。
関係ないあなたが、そのことに対して批判するだけではね。
批判する前に何かアドバイスでもあったら、どんどんいい意見を出しなさいよ。
まあ意見はないだろうけどね、批判する内容のない意見はどんどん出てくるけど。
過去の書き込みを調べる暇があったら、いい意見を書き込みなさいよ。
毎回執拗に過去のことを調べて、チェックする労力は大変なものだよ。
マンコミにあちこち出現してるみたいだけど、ただみててちゃちゃいれるだけなんだろうね。

>>22
ゴウジンとかNHとかだとそれくらい取ってそう

でも管理会社が割高で嫌なら知り合いのツテでも他の会社の見積りを取ってみた方がいいと思うよ
管理会社内で相見積りをとって それが適正かどうかなんて判断できないし

大規模修繕工事は管理会社に取って一番旨味がある売上です、管理会社は必ず介在して来ます。
役員がアホばっかだから管理会社にノマレてしまうのよ！

>>23=25？さん

信頼の出来る一級建築士や設計事務所を探す場合、
何か評価されている雑誌とかＷｅｂサイトとかあるのでしょうか？

設計仕様書を作成して「建築設計会社」を公募するのですか？

工事仕様書（設計図）をその建築士等に作成依頼したほうが良い気が・・・
そこまで手間をかけるべきなのでしょうか。

うちは一戸当たり七十万でできたよ。ぼったくられると噂の管理会社への責任施工方式で。中身はどうかしらんけどね。ガチンコの相見積りの結果だがそうなってしまった。

>>32さん
設計・監理会社については、信頼とかいうのは、あまり関係ないと思います。
１級建築士の資格をもった方なら、組合からの要望と値段だけで交渉すればいいと思います。
特に仕様書については、建築士なら誰でも作れますし、費用もそんなに高くないでしょうから、
工事する箇所をいえば仕様書を作成してくれると思いますよ。
それで業者に見積もりを取ればいいのですから。
工事仕様書は、例えば壁面塗装・修復であるならば、同じ材料を使って工事をした場合の見積額を出す
ための資料です。同じ材料、同じ修繕箇所で見積もりを取らないと、どの業者が高いのか安いのかも
分かりませんので。
それから、設計は必要ないと思いますよ、単なる修繕工事ですから。
まず、どの部分を修繕するのかを決めることが先決です。決まれば、それを建築士にいって、材料は何を
使うのかの仕様書を作成してもらえばいいと思います。
私どものマンションでは、壁面補修・塗装、ベランダの塗装・防水、窓のシーリング、共用廊下のやり替え、
共用通路の塗装、窓のシーリング、屋上防水、ＥＶ内の改修、植栽の一部やり替え、集会室の壁面塗装、
鉄部部分の塗装が主な工事内容でした。

設計監理方式は気をつけないと談合の温床にもなるよ。知ってるとこで設計監理入れてるとこはどこも一戸当たり百万かかってるんだよね。なんでかな？中身が違うって言われたらそれまでなんだけど。

>>34さん

ありがとうございます。
設計は必要無いとのことですが、修繕部分の数量や面積範囲は仕様書に表記するという考え方で良いのでしょうか？
仕様書に修繕場所と部材等仕様を表記し、数量は見積（入札業者）任せという解釈で良いですか？

>>36
建設業界で知り合いいないんですか？（こんなとこで聞くくらいだからいないんでしょうね）
知り合いの知り合いでもいいから探してみたら？
コンサル入れても、施工業者募集でガチンコのライバルをぶち込まないと
談合されてしまいますよ。

＞修繕部分の数量や面積範囲は仕様書に表記するという考え方で良いのでしょうか？
それで良い

＞私どものマンションでは、壁面補修・塗装、ベランダの塗装・防水、窓のシーリング、共用廊下のやり替え、共用通路の塗装、窓のシーリング、屋上防水、ＥＶ内の改修、植栽の一部やり替え、集会室の壁面塗装、鉄部部分の塗装が主な工事内容でした。

うちは、上の記載に対し、屋上防水を除外、集合郵便受け、玄関ドア、インターホン、網戸と面格子、共用部給水管を新調。全ての窓のサッシを調整で１戸当たり１００万円ちょっと

↑2回目の修繕工事ですね？玄関ドアは1枚12万くらいします。網戸と面格子はいくらでしょうね。5万くらいですかね？よくわかりませんが。

>>36さん
その考えでいいと思います。
37さんがいわれてますが、施工業者選定については、まず同じ仕様書で見積もりを取り、それで業者ごとの
ヒアリングを行えばいいと思います。
大規模修繕工事程度の規模で談合が行われることはないでしょう。
私どもは公募しました。
応募してきたのは、大手ゼネコン4社と地元建設業者3社でした。
総体的に、見積もり価格はゼネコンが安く地元業者は高かったですね。
それに、私どもでは、総合評価方式で専門委員会の者で点数をつけて、一番点数の高かった業者に決まりました。
勿論、この方式には、見積もり価格も計算に入っていますので、正当な評価ができたと思っています。
総合評価方式は素人でもできるんですけど、それが面倒くさいといわれるのであれば、見積もり価格と会社ごとの
工事に対する取り組み、安全基準、同様工事の実績、会社概要等をヒアリングして決めればいいと思います。
ちなみに、私どものマンションの業者の祭典では、やはりゼネコンが点数が高かったですね。
しかし、大手ゼネコンの中でも点数の差はかなり大きかったようです。
管理会社の系列の建設会社も参加しましたが、点数が悪く採用されませんでした。

>>40
うーん。。。自分のとこの大規模修繕工事ですが、公募に対して、私は知り合いの専門業者1社に頼んで、ゼネコンの冠をかぶせて4社分を入れましたよ。ゼネコン4社に見えても実体は1社。
自分の知り合いのとこいれとかないと実体は見えません。
談合っていっても、単純なもので、コンサルの紹介だけだと、見かけ上、何社入っていても、実体は1社なんてありえますよ。

40ですけど、私どものところも、格子の塗装はしました。網戸については、各戸でやっておられますのでやりませんでした。業者の紹介はしました、1枚1500円でした。自分でやれば、材料代1枚200～300円もあれば十分できます。
器用な主婦に講習会を開いてもらうのもいいのでは。
ちなみに、350戸で13年経過、工事費は1戸当たり約100万かけました。
実際の工事は34以外のことも入っております。見える部分は全てやりかえたといっていいでしょう。
駐車場の補修と駐輪場の増設工事も入っています。

マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

>>41
私どものところでは、公募以外は受けていません。
管理会社の系列の建設会社も公募で参加しました。
実際公募してきた建設会社は、見積額も含めて、専門委員会のヒアリングを受けますからね。
そこで当然質問もされます。
各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
各項目ごとに専門委員会が採点していきますから。

>>各社ヒアリングでは、自分の会社の宣伝等を真剣にやってましたよ。
あー、それは当然ですよ。マージン１５％がかかってますから。
安いとこで１０％、高かったら２０％以上。
でも、実際に施工するのはそこじゃないんです。
知らないとこだと、いくらで下請けに出すのかまったくわかりません。
私が出したところは全部、把握していました。
私が出した会社は、管理会社（その関連と思われる何社か入っていました）と競合しましたが、
ガチンコ勝負となり、結局、管理会社になりましたけど、えー？っていうくらい安くなりましたよ。
実際のところ中身を心配してます。（設計監理を入れるのをカネがかかると反対するひとがいて、責任施工で押し切られたので、仕方なくライバルをいっぱい入れたんですよ。）

>>39さんへ 38です
玄関ドアは１０万をちょこっと切りました。
面格子は開閉式で５万円程度、全て１戸あたり
網戸は張替で無く枠ごと交換です。

>>43
談合の実態をみましたけど、その事例は、管理会社が元請になり、設計・監理も管理会社がおこなう、そして
工事業者は組合が選定するが、工事業者のリストアップは管理会社が提案するという、完全に管理会社主導の
話しじゃないですか。それに、そのデータはマンション管理士のコンサルタントの宣伝でしょう。
その彼でも、公募をやれば談合はおこなわれないといってますよね。
それに、談合に応じない業者や利害に加わらないコンサルタントを参加させないとかいってますが、それが
分かれば何の問題もないでしょう。
３４や４０の方法でやれば、無駄な経費も削減できますよ。
管理会社に依頼したり、設計事務所任せにすることはないと思います。
設計事務所に依頼するのは、業者選定の基準となる仕様書を作成してもらうだけです。それと、設計・監理の
委託になるでしょう。

↑ちゃんと読みましたか?
事例２は管理会社は関係ありません。設計事務所主導の談合ですよ。
マンション大規模修繕工事における談合の実態について
http://www.mansion-support.com/blog/2009/07/post_185.php

>>48
要するに、設計事務所にお任せなのが談合に繋がるのだと思います。
建築業者を決める時は、設計事務所は仕様書作成だけにすべきです。
後は全て専門委員会で業者を決めなければなりません。
そして、あくまで参加する業者は公募だけです。

↑公募でガチンコ勝負かどうか判るのは、業者を紹介した区分所有者だけだよ。公募だったら誰が紹介したかわかりはしないのだから、自分で動いて、知り合いか、知り合いの知り合いでも、とにかくいっぱい入れたらいいんだよ