大規模修繕費用だいたい一世帯80から100万と言われています。
管理会社が主導の場合、慣例にのっとり進めて行くことから、当然管理会社の利益、間に入る設計士他多くの利益、リベートが入るために多額の費用が余分にかかり、それが修繕費用に加算されているのが現状です。
管理組合の皆様が独自にマンション管理士を専任し、準備、進める事をお勧めします。
とにかく必要なのは、管理組合の皆様の貯めたものが個々の資産と考え、使う為、どうしたら無駄がないようにしたら良いかです。
管理会社のいいようにされない事です。
管理会社の圧力に負けず頑張りましょう！
[スレ作成日時]2010-05-21 10:21:47
>331
その通りです。
１世帯１００万円と言うのは、１９８０年代のバブルと呼ばれた時代に出来たようなフレーズなのです。
当時なら、それが基準になる当たり前の見積額でしたが、当時のマンション価格と今の価格を比べてみても分るように、工事金額も、それと同じで大きく値下がりしています。
東京都内で７０㎡くらいの３ＬＤＫマンションが、今では３千万円代で買えますが、バブル当時だと倍くらいの値段でも、即完売状態でしたので、工事金額も同じように高くなっていったので、今の倍近い金額にもなっていました。
その時から言われていたのが、１世帯１００万円と言うフレーズなのです。
今、不況の時代なのですが、１世帯１００万円の時代を引きずっている人には関係ないのでしょう。
それに、まだ通用すると思って、試しに言ってみて、信じてくれたらそれでやってしまおう、と言うずる賢い人くらいしか使わないと思います。
悪徳業者は、後者でして、確かに２０～３０年くらい前なら、常識だったのですが、今では１世帯６０～７０万円が常識的な金額です。
>333
悪徳業者の場合、悪徳業者は実際の工事をしなくて、全て下請けに出すのですが、実際に工事を行う下請け業者の見積りの書き直し、２倍くらいにする業者もあるでしょう。
悪徳管理会社にも、グループ会社となっている「何とかエンジニアリング」と言うような会社名の会社をトンネル会社として、実際に工事をする会社が出した見積りの数量や単価を水増ししたり、実際には行わない工事を付け加えたりして、金額を２倍くらいにしますね。
しかし、普通の業者の場合、元請会社は、下請業者から出された見積りに現場管理と会社経費などとして１０％程度の金額を上乗せするか、元請会社が直接見積り、それに応じて下請業者に施工させるかの、どちらかです。
どちらにしても、それほど金額は変わりません。
この仕組みを説明するとなると、非常に複雑で長くなってしまいますので、この基本の形だけ、まず理解してもらいたいと思います。
でも、いい加減修繕工事にかける金額は、マンションの積立金
次第だというのが分からないのかな。
ぼられているとか悪徳とかしか考えない、単純な奴もいるんだな。
１戸当たり１００万でもいいでしょう。
それだけお金がかけられるんだから、５０万のところとは、出来上がり
グレード等が格段に違うから。
ここでもどんぶり勘定の戸当君がうんちく垂れてるな。
70m2と100m2で戸当100万じゃ全く違うってどうして理解できないんだろうな。と言うか「分かり易いから」とか言って戸当いくらとか言う騙し易い言い方をするんだろう。
339の言うとおりグレードの違いだってある。
例えばね、結露対策として、外断熱工法でやれば、それだけ経費はかかるよね。
廊下のシートの交換をする場合（経費がかかるので交換しないとこもあるが、
そこは積立金に余裕がないところ）でも、靴音とかすべり防止とかのグレードを
要求する場合とかもあるしね。
最低限悪いとこだけやるんだったら、１戸当たり５０万でもできるけどね。
より資産価値を保つためには、補修工事にお金をかけないと、急激にマンションの価格は
落ちてしまうよ。
悪徳業者に何を言っても無駄です。
バブル時代、マンションの値段も工事の値段も、色んな物の値段が上がりました。
その値段を未だに引きずっていないと困るのは、悪徳業者だけなのです。
あなたのマンションが、全室１５０㎡以上の間取りになっているとか、全室の天井高さが４ｍ以上だとか、外壁のタイルが一般のマンションに用いられるタイルの何十倍もの値段になるタイルを使っているとか、未だにバブル時代の真っただ中でない限り、１世帯当たり１００万円にはなりません。
グレードの違いって何のグレードですか？
買った時のグレードとは違い、大規模修繕工事で超高級マンションのように見せたいと言うのなら、その値段になる可能性もありますが、例えば東京２３区内にある７０㎡の３ＬＤＫで４千万円くらいで購入したマンションで、グレードを上げたとしても、１世帯当たりだと５～１０万円高くなるくらいです。
つまり、今の標準が１世帯当たり６０～７０万円なので、６５～８０万円にしかなりません。
大規模修繕工事の金額の内、その金額の大半を占めるのが「足場」です。
次に金額の大半を占めるのは「人件費」です。
新築工事とは金額の比率が違うのです。
だから、いくら良いものを選んでも、材料が占める金額が少ないので余り総額が上がらないのです。
マンションの資産価値を大きく左右するのは、毎日の清掃と点検作業です。
幾ら大規模修繕工事に金を掛けても、掛けたとしても一世帯当たり８０万円くらいにしかなりませんが、それはその時だけのことです。
「マンションは管理」と言われていますので、毎日の管理業務が資産価値を大きく左右するのです。
資産価値が大規模修繕工事に掛けた金額だと思い込んでいるのは、悪徳業者だけです。
普通の業者なら、必要最低限の提案をしますよ。
それに加え、オプション工事として、これまでの仕様を変える提案を別に出します。
オプション工事を全て選択しても、一般的なマンションだと一世帯当たり高くても８０万円くらいでしょう。
エントランスを壊して作り直すとか、何かを増設するなどの建物を改造する工事が加わる場合なら、一世帯当たり１００万円になることこありますが、それは大規模修繕工事とは別の工事が加わるからです。
あの手この手で、悪徳業者は値段を吊り上げます。
悪徳業者とは関係のない業者にも見積りをさせるべきです。
その手間を惜しめば、小規模なマンションでも何百万円の無駄金を、大規模マンションなら数千万円もの無駄金を騙し取られることになります。
７０m2の80万円／戸は、１００m2の100万円／戸より高いと言う罠。
同じ100戸のマンションでも７０m2が主体なのと１００m2が主体なのとでは建物の大きさが違う。
業者「お隣(１００m2)は100万円／戸でしたが、こちら(７０m2)は80万円／戸でやらせていただきます。」
こう言う使い方をするんだよね（笑）
１戸当たり１００万といえば、悪徳業者ですか。
私は、単なる理事であり、修繕委員会のメンバーだった
者なんですけどね。
ちゃんとした工事をやれば、１戸当たり１００万もありますよ。
自分の部屋のリフォームの話をしたでしょう。
資金の乏しい家は、たたみと壁紙しかできないが、余裕のあるところは
インテリア用品まで手を加えることができるのですよ。
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3190万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6890万円～9990万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～77.29m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9390万円～1億5190万円※権利金含む |
|
2LDK～3LDK |
|
57.4m2～76.81m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
