武蔵小杉地区の今後について・・・【21】

あと、値が上がると言っても限度がある訳です。
2倍3倍になる事は絶対にない。

サラリーマンの生涯年収で考えればすぐわかりますよね？
投資家がどんどん買ったとしても、基本的には住居として購入する層がついて来れなくなったらダメなんです。

中国人が数千万単位で移住してくるなら別かもしれませんがね。

とにかく、不動産価格を上げたいのなら、便利というだけではダメです！
便利で商店街が充実している所ならば、東京神奈川にいくらでもあります。

皆の（特に女性の）憧れのブランドイメージを構築するには、『お洒落』『高級』
この二つがプラスされなければなりません。

大げさに言わせてもらえば、今後、街の価値を決めるのは「武蔵小杉一期生(笑)」に懸かっています。
みんなで頑張って街を作って行きましょう。

何だかんだ言っても西武百貨店の誘致に成功したんだから東戸塚のほうが上だよ。

小杉の価値が上がってるとか言うけど、そもそも東横線は高いから今までが安すぎただけ。
不便で汚い街を綺麗にして、通勤面で便利になった上に、駅近タワーというプレミアまでついてるんだから、
ある程度上昇するのは当たり前。やっと相場並みになっただけで何も驚くほど上がってるわけじゃない。

そろそろ相場以上になってきてるし、新築・築浅物件も築年数を重ねてる。
3年、5年と経過しても、今の価値を維持できる街かどうか？
ここからが本当の小杉の価値が問われますね。

いまどき、百貨店は流行らない。
イオンとかアリオとかラゾーナとかのほうがうれしい。

商業面での発展を期待している人が多いけれど、
ここに出店できるのは、コンビニは外食のチェーン店舗か
せいぜい駅ビル中心に出店しているチェーンぐらいでしょ。

高級感ならニコタマ、おしゃれなら自由が丘、渋い好みなら
世田谷、少し危ない系は川崎に集積している。
やや高級系はラゾーナが押さえてしまったし。

プラス情報が出るとネガが打ち消しに必死になる、いつものパターンですね（笑）

ローン抱えて、子供にお金がかかる世代が増えるだけだから、
商売になるお店も限られている。

小杉住民は、なんでこんなに必死なの？
もしかして、内心、購入したことを後悔してる？
「今後が期待できる町」どこか？永久に発展するとでも思ってんの？小杉ごときでｗｗｗｗ
なんか、必死すぎて哀れ。価格下がり始めた時が見ものだね。

住民板見てると、やはり価格って大事だなって思う。価格が高いから住民のモラルが高いとは限らないけど、
平均すると比例する気がするから。ロケット花火なんてどうかしてるよ。

６６１の方がよっぽど必至に見える。

今日も電車の音がうるせー

線路に囲まれていると発車ベルや、駅アナウンスがうるさい。
日曜日なのに、出勤を連想して精神的に落ち着かない。
日曜日ぐらいゆっくりしたいから、電車止めろ。

なるほど、駅が近いと利便性はいいが、静かな環境とは言えないのでそういう部分は劣りますね。
この季節は、気候がいいですが、うるさくて窓を開けらないんでしょうか？

武蔵小杉は地下駅になるべきだと思う。再開発してくれ。

ネガほんと必死だな。

株で相場観なくて含み損ぶっこいてるやつに、おまえの株は値上がりしすぎだよ。もうすぐ下がるよ、割高だよって延々言われてる感じ。

そういうやついたら、うんうんって頷きつつ苦笑するしかないんですよね（笑）
うわー、また話しかけてきたよ、って。

駅そばだから駅アナウンスとか覚悟してたけど意外なほど聞こえない。今の時期、ずっと窓開けてさわやかに暮らせてます。さすがに電話は窓閉めないと厳しいけど。幹線道路沿いよりはるかに静かです。

レインズ見たけど実際は小杉だけじゃなく、他地域でも築浅マンションそれくらいで買われてて
日吉駅近の普通のマンションでもそれくらいで流通してるから、
タワマンてことを考えると平米80万円台（坪単価270万円台）って小杉はまだ安いですね～。

実際、今は過熱感も落ち着いて、平米70万円台、坪単価250万円台で流通中。
ただ出てるのはパーク西向きで眺望悪くなる部屋ばかりなのでそういう意味ではかなり底堅い印象。

>>669
幹線道路沿いの住宅って、住環境の中では最悪の部類ですよ。
そんな環境と比較して静かと言われても…
とりあえず電話の通話が厳しいのはわかります。

小杉がバブルとか言ってる人は、東横線の全駅のマンション相場を
よくみてみるんだね。
元住吉、日吉、綱島、大倉山、菊名、妙蓮寺の徒歩10分以内圏を。
正直今の小杉は、再開発を2，3割しか織り込んでないとしかいいようがない。
すさまじいまでのお得な街、武蔵小杉。

いやー、かなり織り込んじゃってるでしょ。予定通り再開発してくんないとこの後が怖い。

【購入者にとって織り込み済みの案件】
　西側直結の商業施設
　東京機械跡地の商業施設
　東側ロータリーと隣接商業施設
　鉄道の利便性向上（副都心線直通化、東横急行・特急の10両化）
　道路の利便性向上（綱島街道の川崎市内完全4車線化）

【地価向上に寄与する余地がある案件】
　小杉町3丁目中央（区役所の隣）の再開発内容
　エルシィ・NECの再開発内容
　日石社宅跡地の再開発内容
　日医大周辺の再開発内容
　小杉町3丁目東（マルエツ跡地）の再開発内容
　鉄道の利便性向上（新横浜直通化、蛇窪平面交差解消による横須賀線増発）
　道路の利便性向上（府中街道拡幅）とそれに伴う街並みの再構築
　新駅東側のNEC再開発
　地下街（市営地下鉄開通に伴う既存商業施設との連携）

まだ計画が見えておらずこれから地価向上につながる可能性を秘めた開発案件は、
項目にすると多いけど小粒もしくは現実性に乏しいものばかり。
個人的にはエルシィとマルエツの跡地には期待したいんだけどなー。

というわけで、織り込み済みの5案件が遅れると小杉の評価が下がってくるところだったと思う。
動きが出てきているのでまずは一安心だけど、何かあって遅れたり中止になるとまずいかもね。

>>673
じゃあ綱島とか妙蓮寺の徒歩圏新築マンション検討してみたことあんの？

住民の方に聞きたいです。
小杉のお勧めポイントは？
どこに魅力を感じますか？

>>674
ないけど、このあたり見れば分かるよね？
綱島は駅遠物件も含まれてるけど、妙蓮寺はほとんど駅近。
やっぱ武蔵小杉が突出して高いんだけど。

綱島
http://mansion-db.com/kanto/14/station/1081/6396/ekiryoku/

妙蓮寺
http://mansion-db.com/kanto/14/station/1081/9848/ekiryoku/

武蔵小杉
http://mansion-db.com/kanto/14/station/1081/9898/ekiryoku/

>>676

なるほど、そのへんをみて武蔵小杉を高いと考えちゃうわけか。
タワーだから武蔵小杉は特殊だよ。高層階はどうしても高い。
綱島の4階とか5階と武蔵小杉の30階とかの比較をしてもね。

感覚的にはたとえば小杉で
80平米で5700-6500
綱島で5500-6200
って感じかな。

>>675
まずは何をおいても電車の利便性です。
家族の通学先や勤務先や実家が三田・日吉・大岡山・新橋・赤羽・立川なのでここしかないです。
うちにとっては奇跡の街。（笑）

あとは、古くからある街なので日常生活に何ひとつ不自由しないこと。
特にスーパー・病院・公共施設は全て徒歩圏に固まってて便利です。
逆に気の利いたものは何一つありませんが、そういう用は勤め先や途中の駅で済ませるので困りません。
今後、再開発でそういうものも出来ればスゴイなーと期待してます。

>>677
えーそうなんか。
だとすれば武蔵小杉が割安だって言われても納得できる。

でも逆に言えば、今後の供給メインはタワーなんだよね。
これからも価格だけ見れば「高い！」「織り込み済み！」って言われる状態が続くのかも。
そうなると、>>651-654が言うとおりブランド力を身につけられないと
高層という付加価値だけではマンションが売れなくなってしまう。
小杉全体で見れば全然供給過剰じゃないと思うんだけど、「高層」という付加価値は供給過剰。

だからいろんな付加価値を求める市場にいろんな物件を供給しないといけないんじゃないかなー。

あ、でも綱島や妙蓮寺には「横浜ブランド」があるよね。
そうか、つまり「横浜ブランド」に相当する「小杉ブランド」を確立する必要があるのか。
なんか話がつながった気がして納得したｗ

マンションはこれからも沢山供給されるけど、東急と新駅の間は後2本しか供給されない。これで打ち止め、二度と出ない。関係ないけど、東急10両化って今日初めて知りました。

東横線渋谷～横浜間改良工事
http://www.tokyu.co.jp/railway/railway/east/pr/sby_ykhm.html

小杉工業株式会社
中小街工場にぴったり。

>>673
東急武蔵小杉駅ビルが入っていないですね。
これは織り込まれていない案件ですが、できたらバリュー上がるかと。

単体商業施設というだけでなく、東西街区をつなげるのが大きいです。

法政の建替え、中高共学化、大学の一部学部（経済学部、社会学部？）の移転もありますよね。
むさくるしい男子校（すみません）のイメージでしたが、文教的な雰囲気に多少変わることでしょう。

目指せ浦和ですか。。。

>>684
忘れてた。指摘thx

【購入者にとって織り込み済みの案件】
　西側直結の商業施設
　東京機械跡地の商業施設
　東側ロータリーと隣接商業施設
　鉄道の利便性向上（副都心線直通化、東横急行・特急の10両化）
　道路の利便性向上（綱島街道の川崎市内完全4車線化）

【地価向上に寄与する余地がある案件】
　東急武蔵小杉駅ビル
　小杉町3丁目中央（区役所の隣）の再開発内容
　エルシィ・NECの再開発内容
　日石社宅跡地の再開発内容
　日医大周辺の再開発内容
　小杉町3丁目東（マルエツ跡地）の再開発内容
　鉄道の利便性向上（新横浜直通化、蛇窪平面交差解消による横須賀線増発）
　道路の利便性向上（府中街道拡幅）とそれに伴う街並みの再構築
　新駅東側のNEC再開発
　地下街（市営地下鉄開通に伴う既存商業施設との連携）

法政のリニューアルで街全体のバリューが上がるとは思えないです、、、
慶応クラスなら分かるんですけど。

男子校イメージがなくなるのはうれしい。大学がある街ってのはプラスイメージですよ。
昼間人口２０００人増えるのはおまけかもしれませんが。

街にJKが増えるのは良いことである。
JK万歳。

>>679
供給過剰というより、需要不足といったほうが当たってると思う。
絶対額によって買える人が限られてくる。
小杉に限らないけどね。
たしかに総額7000万を超えてくるような高層階は今でも売るのに苦労しているよ。
おれが売るほうだったら、高層階ほど、Dinksをターゲットに、
面積を抑えて総額があまり高くならないように計画するよ。

法政の件についてはこれ読む限りあんまりあてにならん気がする。
http://www.townnews.co.jp/0204/2009/10/09/24185.html
ほぼ決まっているのは校舎建て替えのみ、女子高や学部の移転は案どまり。
ま、9月の発表を待つかな。

法政二校と女子高を多摩に移転させて、小杉に法政大学の結構な部分を持ってくるって話もあるみたいだな。

日本人は国民性・気質として完全に住所ブランドに弱く、お金を持てば持つほどその傾向が顕著に表れる・・・。

つまり、もともと高級地では無い武蔵小杉は新駅や再開発効果の波に乗っている今が武蔵小杉ブランドを構築するチャンスなんです。

皆の（特に女性の）憧れのブランドイメージを構築するには、『お洒落』『高級』
この二つがプラスされなければなりません。

みんなで頑張っていい案を考え、憧れの街を作って行きましょう。

↑
コスギンヌの香りがするなw

>>694
もともと貧民街である東京の白金は？
いまも貧民街の面影がプンプンしますけど。

今時の商業施設に入る店舗は大体決まっている。


駅ビル：　ユニクロ、ZARA、FOREVER21、FranFran、タワーレコード
東京機械；　ユニクロ、無印良品、GAP、ホームセンター、アカチャンホンポ、109シネマ

こんな感じ

ラゾーナよりさらに庶民的になると思われ。

ラゾーナよりさらに庶民的になると思われ。

ユニクロが小杉に３店舗は濃すぎだろ

FranFranってもしかしてFrancfrancのことか。