「ファインシティくずは」ってどうでしょう？

　この物件は駅前物件にしては、商業施設が密集しているわけではないし、交通量の多い道路に面しているわけでもないので、子供が小さい家族でも気にしなくてもいいと思います。すぐ前にはベビーザラスができますし、駅の北側のように居酒屋やゲームセンター等があるわけでもないので駅前立地としても住環境はベターです。しいて言えば線路際がどうかです。学校区も良です。
　大林組に関しては、確かに分譲マンションとしてはあまり聞きませんが、日本で５本の指に入るスーパーゼネコンです。通常、分譲マンションは、ゼネコンにとっては非常に薄利なので、スーパーゼネコンはあまりしません。今回は、免震構造のマンションであり、中小ゼネコンの技術力ではできないので大林組になったのだと思います。ただ、建築物にはこのゼネコンなら絶対大丈夫というところはありません。
　大きな会社は少し調べれば、たくさんアラが出てきます。会社が大きいということは色んな人がいるということですからね。施工不良はほとんど人為的ミスが原因ですから、購入段階で、もしものことがあったらどのように対応してくれるのかなど、しっかり抑えてプレッシャーをかけていけば、そう心配する必要もないと思います。
　私は金額さえ合えば買いたいと思ってますが、予想では現段階であまりケチをつけるところがないので、かなり高いのでは？？と思ってます。京阪沿線最高値になるかもしれませんね。

高いマンションはいやです。
「相場以下」にしてください。
ここのところ、ガソリン高騰や年金削減・所得控除削減で
ボディーブロー状態なんですから(-_-メ)

以前近くに住んでいて、子育てするにはくずはとっても良い町だと思いますよ。
気になるのは電車の音と日当たりと夏の暑さかな？
今は南側が大学の駐車場とテニスコートだけどそのあたりも将来的にはどうかな。。。
北側もモールの駐車場だしね。
もともとくずは湿地帯のせいか夏はじめじめと暑い気が私はします。他の方はどうでしょう？？

昔からの地元の人は『くずはならやっぱり戸建てじゃないと…。都会ならマンションでも良いけど』って言う人も
まだまだいるみたいで最後は値段かな？
でも最近はタワーシティが前例にあるから関係ないか。。。

くずはモールは町と共に若返りをしたし、公園は子供連れの家族が多くて本当に楽しかったですよ！
ここだと病院も支所も中央公園も近いから子育てには本当に便利だと思いますよ。
久御山まで行けば、赤ちゃん本舗もあるし。モールにはベビーザラスできるしね。
窓をあまり開けない生活に馴染んでいるなら買いかな？

レスありがとうございますm(_ _m)(m_ _)m。丸一日たってもつかないのでスレたてるの早過ぎたかなぁ、
と思っておりやした。

どんさん＞詳しいお話ありがとうございます。環境は良さそうなのですね。
環境で気になる点は隣が大阪歯科大学なので、夕方頃の学生が帰りはじめる頃の様子、
駅前でショッピングモールがある事から放置自転車や路上駐車の実情はどうなのか、
それが平日と日曜祝日のような休日ではどちらの方が賑やか（騒がしい？）、
の3つなのですがどんなもんでしょ(笑)？
その辺の感覚は人によって許容範囲も違うと思いますので、どんさんの主観ではどうですか？
自分でも現地には行くつもりですが近所ではないので休日以外は難しいんですよねぇ。
線路沿いと言う点は防音対策はしているでしょうが住んでみないとわからないだろうし
特急停車駅、という事なのでさほどうるさくないのでは？と言う期待もありますね。

大林組なのは「免震」に関係ありかも、ですかぁ。
実はコレが一番の理由なんですね、購入を検討している。
資料見てても確かに安くはなさそうですよねぇ、くずはタワーシティも免震で新築時
2800万位からだったので、できればその位の価格帯で3LDKあったらなぁ、と期待はしているんですが。

ご近所さん＞南側がテニスコートなのは気になりますね、経済的に低層階になると思う私には特に(笑)。
大学のテニスコートなら大丈夫と思うんですが、これからの少子化で大学ですらどうなるかわからない
世の中になってきましたからねぇ、、、、。
病院や支所が近い事は魅力ありますよね、。
窓をあまり開けない生活に、っと言うのは駐車場があるから排ガスが、と言う事でしょうか？

平日は仕事なので、よく分かりませんが多分日曜祝日のほうがにぎやかだと思います。放置自転車はこのマンションの直近では放置できる場所もないので無いと思います。ツタヤの前の道沿いは結構停まってますが、モールができてからは厳しくなったので以前よりは減ったみたいです。
線路沿いといってもおっしゃるように通勤特急以外は停まるので速度が出ていない分、それ程でもないのでは？と思います。
南側は歯科大の駐車場ですので歯科大次第ですが、私見としてはすぐにどうこうというのは考えにくいと思います。高い建物が建つとすればマンションでしょうが、大学跡地がマンションになったというのはあまり聞きません。それに、自分の敷地内で自走式駐車場があるので、南側は建物が建ったとしても２０〜３０メートルは空くので下層階でも日当りはおそらく問題ないでしょう。
窓を開けない生活というのはちょっと極端ですね。幹線道路と違って駐車場ですから、排ガスにはそうナーバスになるほどでもないと思います。
夏が暑いというのはどうなんでしょうか？私としては大阪に住んでる以上どこもあまり変わらないように思いますが・・・。

窓の件は、私が一番気になるのは排ガスより電車の音です。

歯科大学の学生は見た目は今時の若い子達で、でもそんなマナーの悪い子はいないですよ。
モールに来るお客さんもそんなにマナーの悪い人はみかけないです。
新しくなってからも車のクラクションの音とかほとんど聞いた事ないですし。
まだモールが新しいので今の所、圧倒的に休みの日の方が駅前は賑やかです。
反対に平日は自転車の交通量が多いです。妊娠中は歩道が狭いのでちょっと怖かったくらいです。
街の騒音はそんなに気になるような場所ではないと思います。
それより電車の音でしょう。

駅前でも環境は良さそうですね、線路沿いという点がどの程度影響があるか、ですね。
資料のイラストを見て気になった事なんですが、免震でも「中間層免震」っぽい感じがします。
事前案内の申し込みはしてるのですがまだ連絡がないのでそれまでは確認できないですねぇ。

駅前のくずはモールは普段の買物に（主に食料品）はどうですか？
駅前のショッピングモールと言えばファッション中心であまり毎日の買物には
向いてないイメージがあるんですが、偏見でしょうか(笑)？

モールの中にはほぼ食料品専門のダイエーと京阪百貨店の中の食料品コーナーがあります。
くずはは激戦区なのか駅前にしては比較的良心的な値段だと思います。
私は京阪百貨店の火曜の100円均一祭がとっても好きでした。
ここだと近くにスーパーはたくさんあって、トップワールド、コープ、サンデー。
どれも徒歩15分以内です。各スーパー特色があるので、御自分のお好みのスーパーを探してみて下さいね。

電車はどれほどの音なのでしょうね〜。前の道路を歩いてる限りは気になりませんが、住戸はかなり近くなりますからね〜。センチュリーにお住まいの方が意見を下さればかなり参考にできると思いますが・・・教えて下さい。
スーパーはご近所さんのおっしゃるとおり、たくさんあってスーパー毎に特色があるので便利ですね。上記以外にもニッショー、ナカガワもありますよ。これだけあるので困っていることはないですね。
免心構造に関しては、まだなんとも言えませんね。この時点では、イラストと多少違うこともよくありますしね。
私が気になるのは、１、２階のクリニックですね。どんなところが入るとかよく聞いておかないといけませんね。駐車場にしてもクリニック専用のがあるみたいですし、放置自転車もでてくる可能性もありますしね。契約形態とかも抑えておかないと、クリニックがつぶれた場合、どうなるのか？とか、少し不安がありますね。

1階か最上階か、迷います。

道路で聞くのと実際に住んで聞くのとはかなり違うでしょうねぇ、電車の音は。
全く気がつきませんでしたね、確かにクリニックがあればそこに人が集まるワケで放置自転車がどの程度
発生するかはわかりませんがマンションの周辺に発生しますよね。
クリニックがあるから良い、と思ってましたが同じ建物内にあると困った部分もあるんですねぇ。
駐車場が駅前、と言う事で100％の設置になってない事も不安要素ではありますが、くずはの
月極の駐車場代の相場はどのくらいでしょう？

駅前はわかりませんが、駅から１０分〜２０分程離れたところで1万円弱くらいです。
自走式駐車場なのでメンテ費もほとんどかかりませんから、かなり安くは設定できるはずです。ただ、全戸分ないので、不公平感を失くすために駐車場料金をとって、管理費を安くするかもしれませんね。私は５、０００円前後くらいかな？と予想してます。
全台分無いといっても、５０平米台の住戸もありますから、車を持たない年配のご夫婦もいらっしゃるでしょうし、駐車場が外れる確率はかなり低いと思います。2台目は難しいでしょうけど。
私は、クリニック用＋来客用の３３台が気になりますね。どういう契約形態にするのでしょうか？この分が住戸用に転用できるなら、ほぼ１００％住戸分は確保できるはずですし、クリニックならばモールの駐車場の割引券などで代用できるはずです。それをしないのは住戸用はそれ以上必要がないと考えているのかもしれませんね。
京阪さんが住戸を優先するのか、クリニックを優先するのかでこのあたりは大きく変わってきます。例えば、クリニックを過保護にするなら、クリニックからは駐車場代を取らないということも考えられ、その分、入居者が分担して負担することになることも考えられます。逆に入居者を過保護にするなら、駅前の一等地に店舗を持てるわけですから、高く売りつけて駐車場代も入居者用よりも高く設定して、その分入居者に還元することも考えられます。
いずれにしろ、しっかり抑えておいたほうがいいですね。

最近の樟葉の相場からして，相当の高額になると予想しています。
先日，物件のそばを通りましたが，みなさんの想像どおり電車の音がやっぱり気になりますね。
一日中窓をあけて過ごすタイプなのでそこが一番ネックになりそうです。

先週末優先案内会の手紙が届きましたが、京阪さんは電話かけてきたりとか他社のように
営業かけてきませんね、全くないと言うのも気になるもんですね(笑)。
HPの方も更新はしていますがあまり新しいネタもありませんね。

シティータワーのときもそうでしたがほとんど追客してきません。個人的な意見としてはよくあの営業で売れたなと思いますが、それだけ場所が良く来場が多かったのでしょう。
京阪不動産の人は3人くらい接客してもらいましたが、こっちから積極的に言わないとあまり教えてくれませんし、あまり知識も無いようでした。売る気あるの？っていうくらい。たまたまならいいのですが・・・。
正直、電車の音は気になるにしても駅前のマンション立地としては、最後の一等地と言ってもいいところだと思います（あとは前の駐車場くらい？）ので、相当数の人は見にくるでしょうね。モデルルームも駅の上ですし。
値段次第では抽選○○倍とかいうこともあるかもしれませんね。

樟葉は京阪で一番環境いいはず。一度くずはモールにでもきてみては？
特急もとまりますし、通勤時は準急・急行の始発駅なので座れます。

クリニック用駐車場の事でふと思ったのですが、クリニック用に割りあてたられた駐車場
スペースはクリニックの患者さんのためだけではなく、クリニックで働く職員さん用も含めた
スペースなんでしょうかね？

おそらくそうでしょうね。こちらとしては現段階では何も文句は言えませんが、不利の無い様にして欲しいですね。そのあたりの話のまとめ方でデベロッパーの資質が測れると思います。良い計画ができる担当者なら今後も心配は少ないと私は思います。

今日MRに行ってきました、感想は微妙な感じ、ですかねぇ(笑)。
大勢の人で賑わっていたのでかなりの人気物件ではあるとは感じました。
価格も思っていたよりも安かったですが、MRを見た感想ではそんなもんかな、って感じですね。
個人的には天井高が低い事、梁が結構目立つ事が気になりました。
駐車場を100%確保していない理由は、タワーシティの時に100%確保したものの80%しか
希望がなくかなり余ってしまったので戸数の80%程度でいいだろうと判断したそうです。
駅前で買い物も徒歩圏でできるお店が複数あるのは良い点ですが、私個人の生活の中では
他の人ほど優先度は高くなので、部屋のつくりと合せて考えると微妙な感じになってしまいました。
資産性は期待できる可能性は高いかも知れません。
タワーシティーの中古物件が少しずつ出てきていますが、営業の方の話では
新築価格よりも高値で売買されているそうです。
この話に間違いがなければ値落ちの少ないマンションになる可能性は高そうですね。
もともと立地条件はとても良いところですし。

サッシについては２重サッシではないかもしれませんね。
説明では西側半分は防音サッシにしている、とは言ってましたが。
資料にもサッシのことは書いてありません。
価格帯は正式ではないのですが、３ＬＤＫで２５００台から、
ただ３階から7階までの部屋は今回は分譲しないので次期分譲のほうが
価格の安い部屋が存在します、価格はわかりませんが。
７階まではマンションの北側にあるモールの駐車場がかぶる、と言うことです。

24さん。特に天井は低いという印象はうけませんでした。もう一度そういう目で確認しに行こうとは思っていますが。

このマンションはペット可（規制あり）らしいですが、やっぱり泣き声などうるさいでしょうか？
よろしくおねがいします

24さん。最低2500ってそれじゃ全然低くないですね（笑）。ここはリビング側2500、その他2400のようです。2重床、2重天井なのですから低い方でないと思います。
おけいはんさん。3LDK2500万円台〜というとかなり安く思いますが、あくまで最低価格住戸のことですよね。この物件は上下階でかなりの値段差がありそうです。平均するとシティータワーと同じぐらいの坪145万円〜150万円だと思われます。やはり京阪沿線最高値には間違いありません。
また、思ったよりも駐車場代が高く8000円〜14000円。自走式でメンテがかからないのに、周辺の駅前の駐車場代をもとに算出したみたいです。その分で、24時間管理、全窓センサー付などの防犯面や駐車場にもエレベータをつけるなどしたようです。
27さん。絶対とは言いませんが、基本的にマンションでペットを飼われる方はマナーの良い方が多いです。両手で持てるくらいのペットしか飼えませんし、廊下等の共用スペースは抱っこしないといけないはずです。
ペットを飼うことで管理費を4000円以上余分に払わないといけないようですので、余程愛着があってかわいがる方でしょうから、最悪のケースはあまり考えなくてもよいのでは？と思います。飼われる方も迷惑をかけることを極力避けるはずです。全員とは言いませんが・・・。

天井高は圧迫感を感じるような低さではなく、普通にしてて結構天井が視界に入るので妙に気になりました。
それと、ぼこぼこと梁が出ている点と。
新築マンションのMRは久しぶりなのですが、工費が高騰しているせいか2003年頃までのマンションと
最近のマンションでは部屋の造りにコスト削減の努力(笑)？がうかがえます。
価格は思っていたよりも安かったですね、駐車場代は逆に高かったですね。
全て自走式なので高くても1万はしないだろうと思っていたのですが。
優先分譲で分譲される部屋以外の部屋を狙っていますので私は次期分譲で勝負しようと思っていますが
競争率たかそうです。
仕事柄色んなマンションに出入りしますが、新築当初はペットの飼いかたでマナーが悪いと言うことは
あまりないように感じますが、年数を経るとマンションによって差が出てきます。
管理組合がしっかり機能しているかどうかなんでしょうね。
管理費を余分に払うのは、入居時はペットを飼っていない人が入居後ペットを飼いたくなった時に
お金を払うことを嫌ってこっそり飼う人が増えて逆効果なような気もします。
飼わない人も当然住んでいるワケで不公平感をなくす意味で多少高くすることは良いと思うのですが
個人的には4000円は高いと感じます。1000円なら抵抗感も少なくて良いと思うのですが、それでは
ペットが存在することによって発生するコストを吸収することはできない、最低でも4000円必要、
と言う事なんでしょうか？

天井が気になるのは部屋が広いからだと思います。特に大きい方の住戸は、あの大きさで2500ならかなり視界には天井が見えてきます。リビングでも2400とか2450とかいうところもありますし、まだましではないでしょうか？
梁はもっと大きな梁がでている物件がざらにありますから、私はあんなもんだろうと感じましたが見方に個人差があるでしょうね。
価格の面は、2年程前にこの物件は事業化すると坪170万円以上するので計画延期にしたと聞いてましたから、頑張って価格を抑えたのかな？と思いました。駐車場代を除けば（笑）妥当な価格かな？と思います。
あとは、間取りにもっと工夫がほしかった。どれも今ひとつ詰めにかける（デッドスペースが多い）。また中住戸は平米数が違っても間取りがほとんど一緒（和室を4.5畳にするか６畳にするかというレベル）。自由にプラン変更できないならもっと考えてほしかった。
ペットの４０００円は、グルーミングスペースを設けたから、それぐらい取ってもいいと思ったのでしょ。隣人に気付かれず、また管理人も２人以上の体制の中でこっそり飼うのは実際かなり困難でしょ。

モデルルームのリビングが、です。

ここは55〜140㎡まで部屋の大きさがあるらしいですよ

先日ＭＲを見てきました。前向きに検討を考えています。
さて、どんさんにお聞きしたいのですが、学校区のことです。
うちには小さい子供がおり、幼稚園、小・中学校含め、学校区のことがきになります。
どんさんは、学校区は良と言っておられますが、もっと詳しい事がご存知であれば教えていただければと思います。

簡単には人気がある校区ということです。まあ、公立ですから何を良しとするかは人それぞれだと思いますが、ここには行かせたくないなってところではないと思います。少し答えずらい質問なので抽象的になってすみません。

どんさん、＞３６匿名さん、学校に関する情報ありがとうございました。
ん〜、正直なところちょっと気になりました。
学校が荒れていてその校区にはいかせたくない、それで私立へと言う話は若干聞いたりします。
その心配はなさそうなのはうれしい反面、レベルが高いがために近くの学校にいけなくなるというのも
子供にとっても（親にとっても）辛いものがありますね・・・。
なかなか得られない情報ありがとうございました。

小学校と中学校は、私が通っていたところです。現在、小学生の子供がいますので絶対通わせたいと思い、モデルルームに行ってきました　実家も近いし駅も近いし最高だと思っています。

私も購入を検討しているのですが、今まで音に悩まされていただけに騒音問題が気になって、
なかなか購入に踏み切れません。近所なので特に騒音問題に着目し、足しげく現地調査を重ねました。
あくまで私感ではありますが参考にしてください。

電車の騒音ですが、隣の立体駐車場の屋上で調査してみました。
マンションの真横と、南西方向に切替ポイントがあり、レールのつなぎ目でガチャガチャゴトゴトと
かなり激しい音がします。京阪電車さんには、がんばってもらい、線路脇に防音壁みたいなものを
つけてもらえれば、かなり音は緩和されるのになぁと感じました。マンションに住むことになったら
管理組合とかで京阪電車に交渉できないのかなぁ。

（続き）

一方、センチュリータウンのほうまで行って騒音の状態を確認しましたが、切替ポイントの
ガチャガチャゴトゴトの音も聞こえますが、それよりも大阪方面に加速していく電車の
加速音（モーター音）が凄まじいものがありました。
隣の立駐では、この加速音は気になりませんでした。もしかしたらガチャガチャゴトゴトの
音でかき消されているだけかも分かりませんが。。。

後、以外に京阪に併走している道路を走る車の音が結構すごいです。道幅広の直線道路で
信号が少ないせいもあり、車がビュンビュン走ってます。乗用車が通るたびに「シャーッ」と
いう音が結構気になります。それと原付バイクなんかの甲高く安っぽいパリパリした音も
結構耳障りでした。で、後はダンプカーやトレーラー、トラックが抜け道として、
利用しているようで、けたたましい音をたてて通過してました。道路とマンションの間に
音をさえぎる物が何もないだけに、南側の騒音問題は結構、厳しいかもしれません。

他のホームページなどでも紹介されているように高層階だから音が聞こえないということは
絶対にないそうです。逆に高層階のほうが、音を伝わりをさえぎる物がなく、音の波が
伝わってくるので、遠くのほうの音でもうるさく感じる（聞こえてくる）そうです。

逆に北側は、立体駐車場や樟葉駅が防音壁側になってくれて、少なくとも車の音は防いで
くれるのではと期待しています。（電車の音は絶対に防げないです。）

あのマンションで比較的、騒音問題に悩まされなくていいのは、東側のＬタイプだけだと
思いますが、あまりにも高すぎて絶対に手が出ません。Ｌタイプだけが、南にバルコニーを
とっていながらも、他の列よりも５メートルほど後退しており、道路や線路の直撃音がないように
うまく工夫しているなあと感じました。


防音サッシの情報ですが、線路側に近い側の半分住戸には、Ｔ３レベルのサッシ＋防音ガラスが
線路から遠い半分住戸にはＴ２＋普通の窓ガラスだそうです。Ｔ４（２重サッシ）までのものは
入れていないようです。ただし防音サッシも閉めなければ効果はありません。実際に防音サッシが
活躍するのは、晩秋から初春にかけての４〜５ヶ月ぐらいといったところでしょうね。


クリニックモールの自転車置き場は、建物内（マンションの中）に５６台分設置されるようです。
したがって通院される方やドサクサまぎれの放置自転車は大丈夫かと思われます。


最後に周りが駐車場だらけなので、週末の車の出し入れは結構大変かもしれません。モールに
来るお客さんと、帰って行くお客さんの車でマンション前の一方通行は大渋滞でした。今日が
３連休最終日のために特に車が多かったのかもしれませんが。

MR 見学＆要望書提出してきました。
確かに音環境は気になるものの、利便性＆日当たりの
好条件のほうが上回っていると思います。

担当の方の話では、このマンションがくずは駅近マンションの
最後になると言っておられました。後はモールを潰して
マンション建てるしか場所はないですっ！との言っておられました。

ですが私が思うに、歯科大が経営難に陥りテニスコートを手放せば、
同じぐらいの敷地なので、同サイズのマンションが建ちそうなので
南側だけにちょっと心配。

それとキッズ館前の平面駐車場もうまく整備すれば、
マンション建てれるんではないでしょうか。
京阪不動産のお話では、今回のマンション計画地も、
元々は駐車場で立体駐車場を造る事で、土地を確保したと
言っておられました。

まあ、こちらにマンションが建つことになっても、
東側バルコニーがある部屋以外は、特に影響はないで
しょうから心配はありませんがね。

音を気にしながらも購入された方は、そこにマンションが
出来るとちょっと後悔することになるかもしれませんね。

実際に出来るかどうかは京阪不動産次第なんでしょうが
絶対に今は教えてくれないでしょうね。

私も会社の友人からこの物件の話を聞いてまじめの購入を検討している一人です。
兎に角早くMRを自分の目で見てみたいですね。当初大阪市内の駅近物件を探していたのですが、
会社の同僚がくずはに住んでいる人が多く、皆が口をそろえて住むには最高の環境だと言ってます。
以前、環状線のホームのすぐ後ろの5Fに住んでいましたが、列車の入構音、ブレーキ音、
ホームの警告音、夜中の回送列車通過音、すぐに慣れてしまい気になりませんでした。
高層階だから聞こえないということは絶対にないというのは正しいですが、線路と同じ高さの階や
そのすぐ上の階がおそらく最悪の騒音条件でしょう。これ、私住んでたのでよく分かります。
それより駅前に住んでるという実感があり、妙にええ感じでした。でも、人気高いでしょうね。