WORLD CITY TOWERS??（再販売）??その11（通算48）

デマです。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

素人だらけだね…
周囲にいる詳しい人に自分で聞いてみて下さい。

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「新築でも家は放っておくと傷む」
これは間違い、家は住人がいようといまいと、メンテナンスが出来ていなければ傷むが正解です。
（人がいれば良いという物ではありません）

人間の活動がないと、空気の移動が無く停滞しますね。
空気が停滞すると、カビが発生しやすくなります。
具体的には無人の家が傷むというのは、カビによる腐敗ですね。
勿論、湿気の乾きにくい北側や水周り（排水管には相当期間水は溜まったままでしょうから）から発生して、掃除（除去）をしないから繁殖していくのでしょう。

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前に住んでたマンション、転売しようてして荷物をどけたらクロゼットの奥がカビていた。
その裏側に配水管が通っていて結露したらしい。
どこがカビるかは、カビてからじゃなきゃ分からない。

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きちんと掃除しなさい笑
未入居仲介の場合、物件の状態はオーナー次第で随分違うから確認すれば問題ないよ。
数ヶ月〜１年とホントになにもしてない場合は水回りのニオイやら結構凄いことになってることもある。

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海外長期出張が多く
毎回２４時間換気システムをオンにして出るが、
最長４ヶ月、４年間、お陰でカビ一つ生えない。
未入居部屋も、それを利用していると思うが。

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でも、1年ならともかくここの億を超えているクリアランス住戸はあと2、3年は余裕で売れないでしょう。
都心の物件の供給も続くし、新規物件の価格は下がってきているし・・・そもそも興味のある人はもう買っているだろうし
最終的にはどうするんだろう。。。賃貸？ファンド一括？値引き？

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こんなとこであーだこーだ言ってないでスミフに聞けば？

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ゲスト部屋になったら良いな～♪

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ペントハウスは売れないだろうし、ゲストハウスになれば泊まりたいなぁ

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真空で無い限り傷むのは当然。
宇宙の果てなら大丈夫だけど。（笑）
嘘だと思うなら１年間空室にして試す事だね。

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見入居住居も24時間換気システムまわしているの？
電気代とかフィルターとかスミフが全部メンテしてるの？

どんな名目で経費を落とすんだろう

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名目うんぬんは知りませんが、２４時間換気は原則オフれません。
スミフ分譲分は当然オンでしょうが仲介未入居はオーナー次第でしょう。

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まあ、このマンション乾燥しているからかびることは無いでしょ。完成在庫買ったけど、水回りは、全く問題はなかった。むしろ、内見者による傷とかがあることがある。ウチもスミフが嫌がるくらい指摘したけど、建具やドア枠などに小さい傷が何箇所か。ただ、引き渡し前に清水さんが3人来て、どうやってこんなに綺麗に直したの？ってくらいに完璧に仕上げてくれた。

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スミフはペントハウス売るのに焦っている気配はまるで無いね。どういうつもりかしれないが。1億円以上の金が出せる人は滅多にいないし、高過ぎて逆にリセールも簡単じゃ無いだろうから、ああいう部屋が欲しいという金持ちは滅多にいない。そういう金持ちが現れるのを気長にノンビリ待っているという雰囲気。

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まあ実際スミフが良いなら誰が困る訳でもないし。
プレミアムをまとめてごっそり流しちゃうどこぞの物件よりマシですね。

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>>113

＞嘘だと思うなら１年間空室にして試す事だね。

ここじゃないけど、昨年３月にセカンドハウスとしてマンションを購入。月一回程度の使用（大概一泊）だけど、傷んだ形跡はないよ。新築時と変わらず。

24時間換気は常時onだけどね。

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どこがどう痛むか、考えてみればよいのでは？

・日焼け
・カビ
・錆
・フィルター等の消耗（24時間換気ONなどの場合）
・害虫害獣の発生（高層ではまずない）
・使わないことによる○○の劣化
...

浴室など中途半端に使うとカビの危険性はあるものの、居住している方が痛みやすいものしか思いつかないね。

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マンション内の船舶免許講習で免許とってレンタルで最近は自分の操船で東京湾クルーズとちょっと足伸ばして横浜まで行くこともあるけど、不満な点が一つ。マンション内の桟橋、江戸川の業者のチャーターのみ停泊できて、自分の船やレンタルした船はとめられないんだよね。業者だけでなくマンション住人にも解放して欲しい。
芝浦アイランドの桟橋は住人の船一時停泊できるらしく、いいなぁと

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誰だか友人の船でマンション内から出港したと前スレッドであったけど、それはできないよね。特別に許可もらったの？

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一瞬止めて、すぐに出発したのかもね。。係留はルール違反だけど、一瞬の停船ならやる人がいても
不思議じゃない。

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面倒だし、事故が起きた時のことを考えれば、管理組合は許可しないでしょう。

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ここの売れ残りは、残り、じゃなく意図的に残してると思うよ。
たぶん。
特にプレミアム仕様が残ってるなら尚更。
マーケティングの基本のフロントエンドとバックエンドでしょう。
いろいろ言われてるけど、立地以外はサイコーのタワマンだと思います。

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よくわからないけど
ここの億を超える住戸を買う人はもう買っているんじゃないの？
これから築２年、３年と経ってから売る販売戦略って普通に考えておかしいけど・・・
金利も経費もタダじゃないし、この販売戦略が正しいと思った理由を教えてほしいな

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自分で考えましょう。

住友不動産はここだけを売ってるわけではありません。

名簿は最強の営業ツールです。

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>>126

>マーケティングの基本のフロントエンドと
>バックエンドでしょう。

消費財と耐久財(住宅投資含む)ちゃんと区別してマーケやってる？？

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区別とは具体的にどうゆうことですか？
名簿集めるのに区別する必要はありますか？

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名簿で売れるならもうとっくに完売してる。たしかに完成在庫の山
スミフにそんな高額顧客のリストがあれば麻布十番も三茶も豊洲も有明も、もちろんここも完売

簡単な話を難しくしか話せないヤツはホント頭の悪い。無駄に話が長くて仕事できないんだろうなぁ

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仕事出来なくてすいません。
難しく書いたつもりはありません。
説明不足でしたか。
勉強になります。
それでもこのマンションはやはり住友不動産のモデルルームという位置付けとしか考えられません。
ここがなかったらあなたが書いたマンションはもっと残ってると思います。

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キミがエアー社員で能力が低いのはよ～くわかったわ
こんな遠隔地に16戸もモデルルームを準備して
竣工済みで直接で部屋を確認できる完成在庫の販売に役立てるとは
すごい戦略だねぇ

楽しかったよね。。。

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んー
やはり説明が下手みたいで伝わりませんね。すいません。
まあ、ここまで書いたらわかる人はわかると思うのでもーいーです。
わからない人が多い方が仕事しやすいですし。

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決算対策で残してるだけでしょ。利益調整したい時に売って利益をあげる。利益出てる時はとっておく。それだけのこと。

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スミフが利益がどうのとか考えていない事は確か。だって、コストかかっていないし現地販売事務所に
いる人だって普段は事務所内で別の仕事してるでしょ。最上階1億から4億もする部屋は一気に売れない事を
想定し、最初から＋αと計画しているのは当たり前。だから、売れれば全部粗利になる。数億円もするん
だから、1戸でも売れれば現地の営業数人の人件費なんて出しゃうし在庫の管理費は知れているし、
事務所費はかからないからね。あとは宣伝用のうちわ代とティッシュ代？考えてみれば良い商売。

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ここの経費はわからないけど、同規模の完成在庫マンションの例だと
空き住戸の維持管理（固定資産税や組合管理費、室内のクリーニング代など）にかかる年間5000万円もの費用負担

スミフは上場企業。数％の営業利益しか生まないマンション事業でグロス金額の3％を占める在庫を放置
あなたも社会にでたほうがいいですよ

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当行といたしまして在庫はなるべく持たないようお願いしております。

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＞空き住戸の維持管理（固定資産税や組合管理費、室内のクリーニング代など）にかかる年間5000万円もの費用負担

だからさ、それも想定内でしょ。ただね、5000万もかかっていないさ。5000÷16で、一戸あたり312万？
ローンの返済以外に、そんなに維持費がかかったら、それこそ買った人たち大変だよ。


＞あなたも社会にでたほうがいいですよ

いちおう、日本じゃ知らない人のいない経常利益数千億の会社の部長職をやっているんだけどね。

＞スミフは上場企業。数％の営業利益しか生まないマンション事業でグロス金額の3％を占める在庫を放置

だからさ、スミフのあの余裕見れば既に在庫は減損処理している。引き当てして、事実上在庫評価はゼロにして
いるさ。だから、売れれば全部引き当ての戻し入れで100％粗利。キャッシュフロー的にも、すでに建設費は
全て費用計上済だな。

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>>146

それは金を返してもらえないケースでしょ？金を返してもらうか、在庫を減損処理してB/Sが健全なら
全く問題ない話。売れ残り在庫を資産計上し続けたうえに、売れなければ借り入れ返済が出来ないような
資金繰り状況だと話は別だけどね。仮にそうだとしても、2100戸中2084戸売って99％以上利益を乗せて
回収して、それで銀行返済が出来ないわけが無い。

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>>147
>だからさ、スミフのあの余裕見れば既に在庫は減損処理している。
>引き当てして、事実上在庫評価はゼロにしているさ。

あなたの国ではゼロ評価が認められるかもしれませんが、日本ではWCTの在庫をゼロに減価することは不可能です。そもそも減損処理の引当って何ですか？？

>売れれば全部引き当ての戻し入れで100％粗利。
間違いなくその処理は否認されます。そもそも粗利って・・・

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149じゃないけど、別に在庫を持っていてもBSとキャッシュフローが健全なら問題ないんじゃないの？
会社としては大きな利益出ているんだし。経済成長率の高いときは、マンション立てて一気に売り切る
のが当たり前だったけど、最近は好適立地も少なくなってきているし、大規模マンション建てて
少しずつでも着実に売る方が賢いと思うよ。そうしないと、業績に波が出来すぎるでしょ。スミフは
13期連続増益で1000億以上の利益を上げる超優良企業。16個のマンション在庫どころか、全国に多数の
在庫を持っているけど、それを中期で確実に売る戦略でしょ。

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東京都港区内のマンションの在庫が不良在庫なら、全国の地方にあるマンションの在庫はどうなるんだ？
って話かと。仮にスミフが仔細に財務デューデリされたとしても、WCTの在庫を不良在庫として減損する
べきとかの話にはならないだろうね。

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>売れれば全部引き当ての戻し入れで100％粗利。

＞間違いなくその処理は否認されます。そもそも粗利って・・・

税務会計の話と財務会計の話をごっちゃにしてはいけない。税務上は税金資産として
繰り延べれば良いだけの話。在庫や債権を全額引き当てする処理が出来なければ、
不良債権問題は永遠に片付かなかった。増してや引き当てても資産超過でBSが健全なら
全く問題ないじゃん。

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大体さあ、駅直結とか超豪華とかの特徴があるマンションを、相場より安く売り出しでもしなければ
即日完売なんてありえない話。むしろ、俺が社長ならそんな即日完売するような値付け、よっぽど
資金繰りに困ってでもいない限り戦略ミスと怒るだろう。だって、素人目にも明らかに割安と分かる
価格だったって事なんだから。このマンション、第一期も第二期もあっという間に完売して、
最後の眺望抜群の特上の部分を残しておいたのは、これ以上売り上げ利益を上げるよりも、次期以降
に残しておいたと考えるのが自然。本来坪250で十分利益が出る物件の最後の残りを、100戸ほど
坪300以上で売っている。それでも、買う人はボツボツ現れて残16戸まで売った。
スミフもこういう２つとない特徴のある眺望抜群の立地に広いロビーや内廊下などの豪華な共用部の
マンションなんかもう作れないから、明らかに売り惜しんだんだと思うよ。

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ミニバブル以降の即日完売は、
販売する戸数自体が少なかったり
全戸を数期に小分けして売り、その１期が即日完売だったり
の物件が多い。

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すみふの人気に嫉妬。

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131.133.145は同業他社。反論しているのは住民。不動産業界じゃないここの住民の方が、
どっかのデベより知的レベルが高い。

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デベ本当にいると思っているお前の知的水準は
恐ろしく低いな

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東京都心部で山手線から歩いていける立地、なのに周囲はビジネス街や商業地や繁華街ではなく
遊歩道や公園、学校に近隣にある、居住空間として好適な環境。それなのに、バブルの後処理で
且つ2000年当時は全く開発されていない倉庫と工場ばかりの埋立地で土地仕入代が安かったので、
一般にも売れる価格でゆったりとした豪華な共用部を持つ大規模マンションが作れた。
共用部の持分もプロラタで専有部持分比で販売価格に上乗せされるんだから、今こんなの作ったら
販売価格が高くなりすぎて誰も手が出ない物件が出来上がる。
それに、もうこういう物件を作る経済環境にないから、ある意味で非常に希少価値があると思うよ。
そもそも同じような物件を作る場所がもう無いしね。

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>>161
>居住空間として好適な環境。
ここが最も議論が分かれる所だと思うんだが・・

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ちなみに、最上階のペントハウスって、いくらぐらいするのですか？

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>>162
少なくとも、東京の都心3区では環境が良いほうなんじゃないの？何を持って良いとするか
意見が分かれるところかもしれないけど。161の書いているように、山手線から歩いていける
場所で周囲にビジネス街や治安に悪い繁華街が無くて、遊歩道や公園、学校に近隣にある場所
で庶民にも手が届く場所は少ないでしょ。

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>>164
最上階は2億から4億くらいじゃないの？以前に、北東角は1億3千万とかレスあったよね。

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>>160

https://www.e-mansion.co.jp/com/keikoku.html

問題が当サイト並びに利用者様にあるのであれば迅速に対応をさせて頂いております。
６年以上このサイトを運営して参りまして、問題の根源が少しずつ見えて参りました。

不動産業者様において、「お客様」および「従業員」に対して誠意が掛ける接し方をされている会社があるために、その事実を当サイトのような不特定多数が閲覧する場で伝えることで、同じようなことを減らしたいという気持ちが働いているようです。

従業員の皆様にも確認を頂きたいのですが、業界内で働いておられる方からの当サイトへの投稿割合は非常に高いと言えます。掲示板内で大きな問題となるような内容は、従業員ないしは元従業員からの投稿であるのが事実だと思われます。また競合会社間での目を覆いたくなるような争いも、実際には見受けられます。
こういったことを通じ、不動産業界への不信感を、皮肉にも業界自らが煽っているのです。

更には購入検討者、契約者に成りすまして良い投稿ばかりされているケースもあり、発見次第全ての投稿を削除するといった対処を取らざるを得ないことも多数出て来ております。

当サイトは住宅を購入する立場に立って運営を心がけており、公平性を保つため特定業者様とのお付き合いも一切行わず、業界に関係するスタッフもおりません。もちろん恨みを持って運営しているわけでもなく、消費者側の視点で良い住宅を提供頂きたいという想いがあるのみです。あくまで購入される皆さんがメリットを受けることを優先しております。

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>>166最上階は2億から4億くらいじゃないの？
この範囲内だとは思いますが。。。

最上階のペントハウスを見学された方で、値段を聞いた方いらっしゃいますか？
実際にはいくらなんでしょう？

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売り惜しみと言っている人もいますが希少価値があって豪華設備でも今の値段では何年も売れてないのが事実
さすがに何億も出してバスで駅まで行きたくないと考えるのが普通の購入検討者だと思います
でもどれだけ値下げしたら売れるかもちろんスミフも解ってるはずなのである程度の期間までは高値で頑張るのでは

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何億も出す人なら黒塗りの車でしょう。バスか徒歩かに関係なく。
普通の、購入検討者のレベルではありません。

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>>169
ペントハウス然り数億の部屋買う人はバス通なんかしません。
発想が貧相ですな…

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>>165
３区最低の住環境と思いますが

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>>173
気味の悪い人が住んでいますね。

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このスレいつまで新築スレに上がってるのかねぇ

北京あたりの豪華マンションには
街の魅力や住環境の酷さから住みたいとは思えないが
ここの住民の方なら、きっと抵抗はないんだろうな

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都心３区で、少なくとも眺望はナンバー１だな。

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>>168です。
価格ですが、おいくらなんでしょうか？

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内覧してスミフに聞いた方が早いんじゃない

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>>173
全くしょうがない人ですね。
こんなところにいないで、早くWCT自治会に入って
休日は緑水公園のゴミ拾いでもしてなさい。

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まぁ、ブリーズの最終期以外でココ買った人はラッキーなんじゃない？

叩かれてた、看板やら、道路やら、古い店舗、さらに公園整備やら他に細かいことも諸々
築5年もせずに全ていい方向に変化してるなんて、相当レアケース。
販売価格は販売時には全く予定が無かったり、予定があっても時期未定
だった上記変化が反映されていない安値で買えて、未だ中古は買値より高く売れるぽいしな。

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>>184
気味の悪い人がたくさんいて怖いです。

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なんか住民版からネタを拾うくらいしかネガネタが無くなったぽいな。
苦しいねぇ～ｗ

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>>179
北東角最上階は3億9800万。モデルルームに使われている部屋は2億8000万。ただ、しつこく
聞いているけど最上階だけで南部屋かあるのにあなたの質問では答えようが無いと思いますけどね。

>>186
しかし、リアルストーカーだね。わざわざ無くなったスターゼンの写真撮りに来たのもあなたか。
しかし、事実と違う事は書かないように。

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>>190管理人さん
>>北東角最上階は3億9800万。モデルルームに使われている部屋は2億8000万。
>>ただ、しつこく 聞いているけど最上階だけで南部屋かあるのにあなたの質問
>>では答えようが無いと思いますけどね。

よくご存知なのであれば、両方答えてあげればいいのでは？
管理人なのであれば、思いやり＆親切を大切に。
しつこくと書いているけれど、その間、誰も肝心な質問には答えていない。。。

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最上階ペントハウスはいくらでしょう？ってペントハウスだけで７－８戸残っているのに答えようが無い
んじゃないの？坪単価なら答えられるだろうけどさ。北東角最上階、2100戸の頂点の部屋で坪875万だな。

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