プラウドシティ池袋本町　Part 5

・住所は全戸豊島区池袋本町、行政区も豊島区。

・とはいえ、板橋駅前なので板橋が嫌な人は、避けた方がいい。

・子供の話題は荒れる元なのでスルー推奨。「板橋駅前」うんぬんや「年収１０００万以下が７５％」も同様。

・長谷工については、散々既出なのでまずは過去ログ参照のこと。

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前スレの最後あたりを見てると検討板など不要だったかなと思う。
とはいえ第２期はこれからだし。

人気物件の宿命かも知れないけど、
とくにここは荒れ過ぎだと思う。

パート５はまったりいってほしい。

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済みません。
親の代以前から板橋に住んでいますが迷わずここを選びました。
板橋に悪いイメージをお持ちの方は東京で生まれて育った方ではない人が多いのではないですか。
中学高校は東京じゅうから通学してきますがそんな差別的な話題は皆無でしたし
その区その区で特色があるのは育った過程で身に付いてよく知っていますよ。
逆に上から目線でそういう事を言う方に哀れを感じます。。
みんな自分の生まれ育ったところは大好きですよ。

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前のスレはネガばっかりでしたね。
こっちはそうならないことを期待します

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そんな荒れてたんですか？
板橋良い町なのにな

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ネガスレばかり書いてるのってすごく考えが子供ですね。
より意味のある情報を交換しましょうよ。

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真面目に他物件と比較してみませんか？
他にも候補あれば是非情報お願いします。

プラウドシティ池袋本町　板橋2分　新板橋5分　下板橋4分　坪250?
ベリスタ西巣鴨（63平米まで）　板橋9分　西巣鴨6分　大塚15分　坪250?
パークホームズ滝野川　板橋5分　西巣鴨12分　北池袋6分　坪240?
グランスイート加賀　十条19分　板橋区役所前9分　坪200?
プラウド志村坂上　北赤羽14分　志村坂上9分　坪?

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このあたりもマンション供給ラッシュですが、
駅を含めてインフラの開発が追いつかない感じですね。

あと、マンションDBではこのあたりの過去10年の
マンションの坪単価は200前後ですが、
上記のマンションはどれも高めなんですよね。
どう理解すれば良いのでしょうか？

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こちらも。

ベリスタ板橋大山　板橋区役所前5分　大山6分　坪200?
グリーンパーク駒込染井坂　駒込6分　巣鴨10分　坪280?

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ご参考に。

シティテラス目白（築2年）　目白11分　高田馬場11分　雑司が谷4分　坪380?
加賀レジデンス（築1年半）　十条8分　板橋区役所前12分　坪260?
常盤台ガーデンソサエティ（築1年）　ときわ台8分　坪250?

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こんなのも。

パークハウス駒込桜郷（竣工済）　巣鴨5分　駒込8分　坪350?
パークハウス駒込染井　巣鴨5分　駒込10分　坪300?

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目白や駒込まで比較したらまた荒れますよ。

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＞あと、マンションDBではこのあたりの過去10年の
＞マンションの坪単価は200前後ですが、
＞上記のマンションはどれも高めなんですよね。
＞どう理解すれば良いのでしょうか？

単純に「今はまだ割高」と理解すれば良いのではないでしょうか？

マンションの場合、用地取得から分譲までかなりタイムラグがあるので。

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>>1

長谷工ネタは既出と言って過去ログ見ろと終わらせるヤツがいるけどさ
暇なあんたみたいに１から張り付いているヤツだけじゃないだろう？
最近になって検討しだした人だっているわけだ。
既出じゃない情報や見方が出てくるかも知れないし、それに対する新たな議論もあるだろうよ。
既出既出と連呼するならその回答の書込No.くらい答えてみろ！

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ベリスタ南長崎は東長崎徒歩６分で坪220位でしたよ。

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>14

暇じゃないなら、こんな掲示板でどうこうしようなんて方が時間の無駄。

本気で検討するなら、時間を作ってＭＲに行かれたらいかがですか？

あと過去ログを見るなんてのは、常識です。検索機能もあるんだから。

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ならその新しい見方とやらを聞かせてくれ

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施工会社が長谷工らしいんですが、大丈夫なんでしょうか？ちょっと心配です。

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またネガレスかぁ。
大体午前０時前後の書き込みは同業他社の営業さん？おつ。

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>18

むむっ新しい切り口だ！斬新すぎる！って、おいｗ

そりゃ皆心配かもしれんが、何が心配かわかんきゃ議論できないでしょ。

それとも、見ず知らずのおじさんが「大丈夫だよ、多分」っていえば安心できるかな？

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>>12

目白はともかく、この辺のエリアで、ここより少し高いところとなると、巣鴨、駒込エリアだと思います。
2年ぐらい前の物件は割高ですが、ここ最近でかなり価格調整が進んできて、最寄駅名だけ見るとここが突出して安い感じはしなくなってきているような気もします。実は、巣鴨近辺あたりも面白い価格帯になってきていると思います。

それでもここが人気なのは、価格下落トレンドを先取りしたのと、やはり埼京線、三田線の２つの使える路線が使え、両方駅徒歩5分以内という希少性ということでしょうか。（結局、希少性を考えれば割安ということでしょうか）

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今日（もう昨日か）ＭＲ行ってきましが相変わらず混んでましたよ。
２期の販売数が先週より増えていたので人気は健在だと思いました。

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もうここは全期即日完売だね。

買いたい人は急げ。

野村は嫌いだがモノは悪くない。

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確かにコストパフォーマンスのいい物件ですよね。　ＭＲの映像を2本見せられた時には関心しました。　でも実際の仕様を見るとそのＣＰを上げるためにいろいろ犠牲にしている部分がみえてきます。　その部分を納得できるかと言うことですよね。　

坪単価を考えるなら同様の構造・仕様で比較です。　都心の場合ほとんどが内廊下でしょう。　板橋区あたりでは少し前まで外廊下ばかりでしたが。　今回の販売部分の大半が窓から見えるのは反対側の廊下部分です。　離れているという説明でしたが・・・　

仕様は中程度と言ってよいかと。　特に台所周りがかなり簡素化されているという印象でした。　この部分も都心の大手デベの仕様とは大分ちがいます。　逆に共用施設は充実しています。

要するに狙っているお客様層の絞込みがうまく、コンセプトが伝えやすいので人気が高まったということなんでしょうね。　うちの子供は眺望問題であきらめましたが。

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ここは中庭で子供を安心して遊ばせることが売りのマンションなんですが。
また、中庭はマンション内に併設されている保育園児の遊び場でもあります。
子供の声が嫌と言っている人は、何を勘違いなさっているのでしょうか？

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行ってみようかなぁ

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魚焼きグリルが両面じゃないのが残念だったなぁ
今時両面焼きにしてよね

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両面焼きグリルはオプションですね。
6万くらいだったかな？
高いからやめました。

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＞魚焼きグリルが両面じゃないのが残念だったなぁ
＞今時両面焼きにしてよね

グリルはオプションを付けるか買い換えれば済むので別に良いのですが…

占有面積の微妙な狭さ、天井高の低さ、戸境の壁スラブ、床スラブの薄さといった、根本的なコストカットは気になりますね。

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ここの中庭は子供を遊ばせていいんですか？
保育園の遊び場になるということは、保育園の方はマンション内に入れるんですか？
中庭は遊び場には出来ないと認識していました。

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>29

>戸境の壁スラブ、床スラブの薄さ

どのくらいか教えて下さい。

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>29

どこと比べてるの？
テキト―なこと言わないでくださいね。

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加賀レジデンスなんて鹿島使って立派に作っているのに高すぎると酷評。
グリーンパーク駒込染井坂なんて、仕様のレベルは相当でしかも割安なのに、無名デベ物件で反響薄く・・・。

結局、大半の客は仕様なんてそれほど重視してないから、そこそこの仕様でそこそこの価格にするのは当然の理では。

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>>31

150mm & 200mm
二重床、二重天井だし、まあ普通の仕様。
天井高も243~263mmで高くはないが、取り立てて低くもない。
下がり天井や梁の出っ張りもあるが、これも普通。

これらの構造部分の仕様を上げると、500万、1000万ぐらい簡単に物件価格に跳ね返る。
5000万円台メインの物件の仕様にそんなに金をかけても客は評価しないというのが
野村の判断で、売れ行きを見ると、その判断は正しかったということ。

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床スラブはベタスラブで200mm。

最近はそれ以上のマンションもよくあるけど、
たいだいボイドスラブなので遮音性はあんまり変わんないよ。

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>>1
そもそも野村が「プラウドシティ池袋本町」って名前にしたから
スレが荒れたんだよ。
掲示板のせいにしないで。

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>34,35

ありがとうございます。こういうのは参考になります。

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＞150mm & 200mm
＞二重床、二重天井だし、まあ普通の仕様。
＞天井高も243~263mmで高くはないが、取り立てて低くもない。

一般的なマンションとして普通というか最低限の仕様だとは思いますが、板橋とはいえ一応は「プラウド（シティ）」ですから…

スラブ厚や天井高は百歩譲っても、占有面積はプラウドというより低グロスマンションを想起させるような…

＞5000万円台メインの物件の仕様にそんなに金をかけても客は評価しないというのが
＞野村の判断で、売れ行きを見ると、その判断は正しかったということ。

今の調子で倍率が付いたまま全戸完売という事態になると、むしろ「コストカットが過剰だった」という評価になるような気がします。

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>>38

>今の調子で倍率が付いたまま全戸完売という事態になると、むしろ「コストカットが過剰
>だった」という評価になるような気がします。

言ってる意味がよく分からない。

「買いたい」と思った人がいるから「全戸完売」となるわけで。

野村が何かを隠して売るなら話は別だけど、スペックは公開しているし
検討者に聞かれたことには全て答えるでしょ。

誰が「コストカットが過剰だった」と判断して、それが何にどう影響するのか意味がわかりません。

具体的な影響を言ってください。

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>38

29と38は同じ方だと思いますが、なんで他の方のように具体的な数値とか
比較マンション名を出さないで話をされるのでしょうか？

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＞具体的な影響を言ってください。

>>34で「野村の判断は正しかった」と断定されていたので、「野村の内部では『もう少しグロスを上げて、品質と利幅を確保しても売り切れたのでは』という評価がなされる可能性がある」と書いたのですが…

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>>42

だから具体的には？

もしもあなたが野村の人間だったら利益を求めませんか？
なるべく利益を出すのは企業の使命です。

もしもあなたが購入者だったら、納得した物件を買うでしょう？
値段と構造、品質に納得して自己責任で買ってるんだから、それでいいんです。

なぜ、意味のないことを書くのか。
頭、大丈夫ですか。
陽気が暖かくなってきたのですから同情する部分もありますが。

書くならもっと「何に」「いくら」「どう」影響するのか「具体的に」お願いします。
意味分かりますか？会社でもそんな感じですか？

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このマンションは安くしたから売れた。それは正解。
だがもう少し高くして利幅を広げても売れたかもしれない。
また、安くしすぎてプラウドの高級イメージが崩れた。ここの住民にとっては小さな問題だが、これは負の部分。

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>>44
それは検討者に言っても意味がないでしょ。
あなたが野村不動産（野村不動産ホールディングス(株)【3231】）の
株主なら、経営者をクビにすればいい。
それだけのこと。簡単でしょ。

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ここの仕様が本当に不満な人は、ここは買わない。ここを買おうと思う人は、仕様、価格、その他の条件のバランスに納得した人。そういった人が実際殺到してるのだから、客観的には「コストカットが過剰だった」ということはない。

不満を持つ人がいるとすれば、もっと高く売れたんじゃないかと思う野村の上層部。担当者はどこか飛ばされるかも？　でも野村の宣伝にもなってるし、購入者としてみればむしろ得な話。

価格を上げてでももっと仕様を上げれば買ったのに・・・という人？　残念ながら野村の販売戦略から外れたということ。他の物件を探してください。

プラウドブランドに誇りを持ってる都心のプラウド居住者？　でも、ここより安いプラウドもどんどん増えて「プラウド」の名前自体にそこまでのブランド力はないし、それはわがままというもの。そもそもここの購入者からすればどうでもいい話。

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野村が損→購入者が得→購入希望殺到、ということか。

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>>47
>野村が損→購入者が得→購入希望殺到、ということか。

野村の当該プロジェクトの責任者が責任とれば済む話。

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＞不満を持つ人がいるとすれば、もっと高く売れたんじゃないかと思う野村の上層部。
＞価格を上げてでももっと仕様を上げれば買ったのに・・・という人？
＞プラウドブランドに誇りを持ってる都心のプラウド居住者？

あとは
「下駄履き低グロス戦略ゆえ年収1000万円以下のボリュームゾーンまで巻き込み人気化したため、抽選に外れてしまった分相応な購入希望者」
なども不満を持っているかもしれませんね…

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立地は良いとしても、この配棟でしょ。この価格以上だと他を検討したくなります。二期であまり価格を上げなかったのだから、野村はそこそこ満足してるんじゃないの？。

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>>50
分からない人だねぇ。

>立地は良いとしても、この配棟でしょ。この価格以上だと他を検討したくなります。

だから、他を検討しろよｗ

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＞51 いえいえ、この価格なのでここを検討します。

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>>52
最初からそういえよｗ

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>>53
ごめん、素直になれなくて。

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段々建物ができてきましたが、まだ一番手前(駅に近い入口側)が建ってません。あそこに建物建ったらかなり圧迫感ありますよね？ベランダが中庭側のルームプランはイメージだと過ごしやすい感じですが実際は目の前にドカーンとぬりかべが建ってる感じだとおもいます。シスナブより強烈かも、、、人によってイメージは変わりますが一度見学しにいったほうがいいかも。。。出来上がってから検討するべきだと思うけど、、、まーこんなこと言っても決めるの自分だしね、、、とりあえず現地いってみれば何となく想像つくと思うよ。

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>50->54
の流れに吹いた　この掲示板でこんなレスがつくとはね（笑）

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小規模は土地仕入れから分譲までの期間が短いので、
地価が下がった後に土地を仕入れたマンションで明らかに坪単価が下がって来ているものもあります。
今後売り出される大規模物件の販売価格や、中古相場にもじわじわ波及していくのでしょうね。
まぁ、それを待っていては減税も縮小されていくので、痛し痒しですが･･･。

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>>54
これ？
http://www.youtube.com/watch?v=idqGvrB4Zck&feature=fvw

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>>60
とっても興味あります。
何かヒントを！！！

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ここの駐車場って屋根がありましたっけ？
雨降ったら普通に濡れちゃうの？

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この物件なら買って一年後に倍の値段で売れそうですね。

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そんな訳ないでしょ。
ちゃんと８掛け程度ですよ。たぶん。
すぐ近くのプラウドだってそんなもんなんだから。

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まぁ、これだけ買い手がいるってことは売る時も楽勝ですな！

野村も長谷工も有名大企業ですしね。

非難を浴びせる方の気がしれないね。

人気というのは高級感や高いだけじゃありませんよ。

ユニクロや和民を見ればわかるでしょう。

それだけ買いたいというニーズ＝結果として人気となるのです！

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でしょうね。

売れない・・・と困ることはなさそう。ってくらいかな。

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ま、上がるなんて思いでは買わないでしょ。

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たしかに長谷工=和民って感じはわかる。

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>>70
大林組施工とはいいですね。
正真正銘の赤羽で後ろめたさが無いのもいい。
これは高そう。

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>>70
ご紹介ありがとうございます。
こっちのほうがいいかも・・・。

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赤羽って・・・あんた・・

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池袋や新宿に勤めてる人、子供が歓楽街の子たちと同じ学校に行かせてたくましく育てたい人、はこっち、
丸の内・大手町に勤めてる人、子供を普通の学校に行かせたい人、は赤羽
でいいんじゃない。

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赤羽から東京直通１５分？そんなのあったっけ？

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>>73
板橋って・・・あんた・・

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>>75
まだ工事中の東北縦貫線の事。
現在は京浜東北線で赤羽から東京駅まで快速で20分、各駅停車で25分だが、3年後には赤羽→尾久→上野→東京→新橋→品川・・、つまり高崎線・宇都宮線と東海道線がつながるわけよ。

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なんだ３年後か。それにあんまり変わんないね。
赤羽は住んだことあるけど、いいイメージないな。

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>>77
へ～～、知りませんでした。
これは便利になりますね。

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っていうか、60の人、自演までしてなんで必死なんだろ。

スレたてて、そっちでやればいいじゃん。

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>>80
61です。
別人ですよ。
適当な推測は無視しましょう。

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私が書き込んだのは70だけ。
誰も書き込まないからフォローしたつもりだけど、まだ知らない人多いんだね。
神田辺りの地権者とＪＲが何年も裁判やりながら工事続けてるから、あの辺通る人は皆知ってると思ってた。

>>60
プラウドの営業さん？
同じプラウドでもここと赤羽は色々違う物件だから、自作自演は止めた方がいいよ。

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間違った。
私のは70じゃなくて、77ね。

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>81

えっ、私は61さんが自演してるとは言っていませんが。

なんで反応するんでしょうか？どういうことでしょうかｗ

>82

自分で「60です。」って言っていますけどｗｗｗ

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>>78
ラッシュ時の上野や御徒町の山手線・京浜東北線の混雑を考えると決定的に大きいと思いますよ。
どうせマンションができるのも2～3年後くらいだろうし。

でも、ここはプラウドシティ池袋本町のスレだから、
・東京駅・新橋方面勤務でなく、池袋・渋谷方面勤務の人
・歓楽街の子供と同じ学校に子供を通わせても構わない人
・住所に豊島区とついているとうれしい人
・板橋駅が好きな人
はここを買えば良いと思いますよ。

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ボロがでちゃったね。ご苦労様。
その必死さ、嫌いじゃないぜ。
まあ赤羽も悪い物件じゃないから、がんばれ！

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>>86
最初にどうしようもなく低レベルな>>62が変な妄想を書いたので、
62=86さんと勘違いしていましたが、86さんは62とは別人だったんですね。
62は必死な思いでローンを組んだものの自身が無く、自分のマンションが最高だと書きこんでいないと生きてる心地がしないかわいそうな人のようです。
そんな人と同一に扱ってしまって大変不名誉な思いをしたと思いますが絶望しないでくださいね。

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赤羽駅周辺って意外に公園とスポーツ施設が多くて、バーベキューできる所が東西に2箇所あって、緑だらけなんですよね。
板橋区もそうなんでしょうが、板橋駅周辺に限ると緑が少ない気がしました。
池袋に近いから当たり前なんでしょうが。

就寝前の独り言なので買われた方は気にしないで下さいね。

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>>85
>>ラッシュ時の上野や御徒町の山手線・京浜東北線の混雑を考えると決定的に大きいと思いますよ。
どうせマンションができるのも2～3年後くらいだろうし。

だから・・その混雑解消のために東北縦貫線ができるみたい。
新宿側に平行して3本、そして東京側にも平行して3本通すって事らしいよ。
私はちょっとだけ鉄子なんで、こういう話にはすぐに食いつくのだけど。

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>>89
高くても欲しいです。
なんちゃってでも豊島区のほうがいいのかなという雑念が完全に消えました。

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>>89
アーケードの長さでは赤羽は十条に負けるのでは？
ただし、赤羽はアーケードが終わっても商店街がずっと続いているようだけど。
せっかく情報を書き込むのなら、正確にお願いね。

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>>90
すみません。教えてください。
東京側というのは分かったのですが、新宿側というのはどういうことでしょうか？
鉄子さんの熱い解説期待しています。

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>>93
新宿側・・ＪＲは山手線・埼京線・湘南新宿ラインの3本、そして東京メトロ副都心線。
誰でも知ってる事だろうけど。

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>>94
ああ、湘南新宿ラインのことですね。
納得です。

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＞この物件なら買って一年後に倍の値段で売れそうですね。
＞まぁ、これだけ買い手がいるってことは売る時も楽勝ですな！

ひょっとして、この物件で年収の5倍や6倍の無謀なローンを組もうとしている方々は皆、返済に困っても売却すれば楽勝！？と楽観的に考えているのでしょうか…

＞そんな訳ないでしょ。
＞ちゃんと８掛け程度ですよ。たぶん。
＞すぐ近くのプラウドだってそんなもんなんだから。

ですよね…

＞人気というのは高級感や高いだけじゃありませんよ。
＞ユニクロや和民を見ればわかるでしょう。

ユニクロの古着、高値では売れませんよね…

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古着を高値で売りたいですかね？
ユニクロに限らずですが・・・

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都内在住
今まで世田谷区、渋谷区、千代田区、武蔵野市吉祥寺豊島区、新宿区、葛飾区、と住んできましたが、新宿から北そして神田迄の山手線の圏内はどこもドングリの背比べみたいな感じです。確かに教育環境や住環境は大事かもしれませんけど、立派に育つ子何処でも育つし、恵まれた環境にいても駄目な子は駄目でしょう？私は妻の実家が板橋なんでこの物件を選択しましたが 何処でも住めば都だと思います。
各地域に長所短所があるわけで この物件以外の話をしたり批判は意味が無いと思います。確かに売れる売れないも大事ですが 住みたいか住みたくないかの思いが決め手ですよね？
口先が達者な方々に惑わされずに 住みたいと思っている方々が集まるマンションになっていただきたいと願います。

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因みに私は営業さんではありません。徹夜仕事明けの一購入予定者です

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東京の路線や地域のことを知ったかぶりで話される方が多くて失笑します。
ここは新板橋から地下鉄で大手町へ１５分新橋方面へは２０分で直通で行きます。
歓楽街の子といっしょと言う意見も何おか言わんやです。
ここは真剣に契約済みの方や希望しているかたの誠実な情報交換の場にしたいですね。

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