シティタワー大阪天満 　パート6

粉飾決算でもあったんですか？

利益伸びてるよ。
でも在庫抱えるほど見た目の利益は伸びるからね。

決算書だけでは、実態はあまりわからない。

ここは在庫が豊富すぎるな。入居率2割程度か？

分母が大きいから仕方ないよ。
200売れただけでも健闘した。

今後はセンプレと阪急のタワーで苦戦かな。

阪急も大林使うみたいで、デザインもここと少し似てるような。
バルコニーつきのタワーだったけど。

阪急さんは千里で懲りて竹中追放？

と、本スレにもどして、ここの夜の雰囲気ってどうですか？綺麗なお姉さんのひとり歩き無問題？

人通り少なくて薄暗いからちょっと。

大通り通ればまぁそれなりに。

シティタワー大阪福島の板にもラブホネタ書いてる奴がいるね
程度が低すぎる。まあ、荒らしであって検討者じゃないことを祈るよ

夜屋上のライトアップなんでしないの？

ただでさえ長柄で浮いてるのに余計浮くでしょ。
確かにライトアップすると綺麗だけど、管理費に跳ね返る。

スミフは物件一件辺りの利益を大きくとり価格設定してるんでしょうね。
安く土地を仕入れることと値下げしないことが重要なんでしょうな。

仮にも分譲マンションなら近所の賃貸や団地よりいい場所じゃないと面目立たない。

恥ずかしいよ。

で？？なにがいいたいのかしら？？
面目ってなに？？？

すみふを目の敵にした業者っぽい書き込み多いね。
どうでもいい話ばっかり。

>227
検討者だったら、本当にラブホにされそうだな。早く完売を祈る。無理そうやけど。

メガとセットで世紀の失敗惨敗物件になるか、今から巻き返すか。

夏など大川の異臭有無も気になるところ。

四天王寺、西梅田、福島が竣工後一年以上経過して
在庫抱えてることを考えると、こことメガの完売は長い道程になりそうだね。

ちゃんと値引きすりゃ在庫ハケると思うけど、まずないだろう。資産価値を下げないためですて、すみふは言ってるけど。
てか値引してもしなくても、資産価値は需要の有無で決まってくると思うんだけど、、
プロの人教えて。

参考になれば…

確かに資産価値は需要で決まる。
しかし、今のマンション市場はパイ自体が小さい。
ということは需要の絶対数が少ないので相対的な判断をしなくてはならない。

ではどの様に判断するのか。

簡潔に言うなれば、ある一定期間でどれだけの販売が出来たか。
かつ、販売時期が同時期のマンションとの比較となる。

ここと同時期のマンションといえば大阪福島タワーやレジデンス梅田ローレルタワー。

後者はゴースト化しつつあり、大幅値引きを余儀なくされている。
当然資産性は低い。

前者は販売実績が不明確だが８ヶ月で８０程度か。

天満では１３ヶ月でおよそ２５０程度か？
大阪福島タワーが同数の実績をあげるにはあと１７ヶ月。

冷静に数字を分析すると相対的な需要は見えてくるのでは？

敢えて同時期のアワーズ、セントプレイス、ベリスタ北梅田を外してるね。
これらはほぼ完売してるところもあるよ。

ローレルは値引き後の価格を基準にしたら資産価値は悪くない。景気次第で需要が出る立地だし。

ローレルは最悪だね
値引きしても厳しいのでは？
メガは一期は完売だから悪くはないのでは？

ファミリーマンションと比べてどーすんの？？
外してるっていうか、そもそも比べる対象ではないだけでしょ

あのー

アワーズとかセントプレイスとかって、そもそものマーケットが違うのでは？

見に行きましたけど天満と福島で検討していると比較対象にならないですよ。

モノが違い過ぎます。

アワーズはいいよ〜
是非みにきて

ローレルは梅田を意識したビジネス、遊び向けのマンション、景気の影響受けやすい。
センプレ、アワーズはファミリー。ベリスタはシングル、DINKS向け。
それぞれターゲットにするマーケットがある。

天満は？梅田遠いし、高速幹線道路に囲まれて子育て向けじゃないし。駅からの距離も微妙で戸数も多いので、将来住み替えの可能性が高いシングル、DINKSには向かないし。
DINKS向けの間取りは中住戸ばかりだし。

このマンションのターゲットははっきりしないし、マーケットはニッチ。

大阪福島タワーと比べたら、立地は向こうの方が圧倒的にいいので、いい勝負じゃないかな？福島なのでファミリーは多く子育てにはこっちより向いているかな。

ここをファミリーで検討する人達って多くないんじゃない？
どう考えても住環境としては満足いかないと思います。
子供がいないなら、いい物件だと思います

月間の成約想定数と今後の数逓減を考えると今の在庫数で購入に踏み切れる人は大英断だと思います。
よほど気に入らないと踏み切れませんよね…

ここは買いですか

>>240
モノが違い過ぎる…ですね
やはりマンションで一番大事な立地が違い過ぎます
福島の圧勝でしょう

立地は大切です

>>242
その通りですね。
金持ち層にも不向きだし、とにかく中途半端。
昔と違って今の住友は駄目な感じがする。東京も同じような建物ばかり作ってるし余ってる。
八尾のメガシティタワーズとかもよくあんなの建てるわって思う。

フクシマ＊＊＊＊が張りついてるね。
うっとうしい

入居はじまったら外から見たカーテンの感じで空き家の時ほど外観綺麗じゃなくなってきたね。
いつになるかわからんけど全戸にカーテンついたらますます変になりそう。

住んでない人は気になっても住んでる人は案外気にならないもんですよ。

そっか
そうかもしれないですね

いいなと検討してる段階の私だと外観ばかり見ちゃいますからね

そっか
そうかもしれないですね

いいなと検討してる段階の私だと外観ばかり見ちゃいますからね

249さん、その通りですね。

購入後の住民の生活を真剣に思いやってるのか疑問な企画が、多いです。

生活しやすさ、静かさ、安全性、資産価値の維持、転売しやすさ、維持費や修繕費の軽減等色々配慮して企画してほしいものです。

255
どれも配慮済みですので是非内覧なさっては？
その上で又ご意見ください。

資産価値の維持と転売のしやすさは未来のことなのでわかりませんが、それ以外は住んでみて問題ないです。

そんなに転居する？気に入って住んでりゃ何よりの価値 ビジネスじゃないんだから手放すこと考えて買うことないと思うけど まぁ資産価値ゼロまではならないでしょう 欲張らない

私もそう思います。

高く売れることばっかり考えてたら、もともと高いとこばっかできりがない。

場所や住まい心地疑問

でも興味あり

まず賃貸で住んで買うかどうか決めよかな

ちょっと住んだらわかるよ。ここでの生活のしずらさがね。

↑
住んでないでしょ

生活しずらさの具体的なことを教えていただけますか？

生活もしづらいかは、どこと比較するかによるね。豊崎のローレルや天六に出来るタワーよりかは住みにくいでしょう。

いずれにせよ、個人的には陰のオーラが漂っている印象。

生活スタイルに合うかどうかの問題じゃないの？ここが良いという方々もいることだし、
まずは現地周りを探索してみましょう。

今良いと思うならそれで良しでしょ 建物の管理維持はきっちりやってもらわないと困るけど 将来の資産価値まで誰も面倒みれないよ

266

ええこと言うた！
まず賃貸で…なんて言うてるひとおったけど、そんなのんきなこと言うてたら、希望の間取り・階層なくなりまっせ～

分譲は時間が勝負や！

ここは、それこそ年単位の長時間の勝負なのですね

コンビニ、100均、本屋、薬局、レストラン、ラーメン屋、パントリーなんかも近くにあるので、決してローレルや天六タワーより住みにくい訳ではないと思います。川の開放的な眺望もあるし。

住みにくいかどうかは別として、空室だらけで何年もたち、後から入居するひと数百件がみな安く買うというのが心情的に割り切れないなぁ

買う人はもう皆買っている気がします。

いつから販売してたんですか？

安く買うてなんですか？
過去に値引きしたの知らないです。
メガとここの状況次第で値引きも有り得るのかもしれませんが。

天六にできるタワーって何ですか？

阪急天六ビルに立つ予定のタワーです。
やっと解体がはじまりましたが

天六駅と地下直結になるんでしょうね。
一階はファミリーストアだし便利さはかなりですね。
今年中にモデルルームとか出来るかな。
眺望はシティタワーのほうがいいでしょう。

黄金週で売れ行きは、一気に加速したのでしょうか？
万人受けする立地や仕様ではないし、欲しい人は既に購入済みでしょうか？

行く末が心配です。

資料請求のランキング下がってるし需要も一巡したんだろうね。
洗濯物干せない諸々で、マーケットはかなり限られてると思うよ。

かなり限られてるは言いすぎた。
あくまで個人的な感想でした。

欲しい人は購入した感があるけど、まだ半分以上残っている・・・・。残念だが、危機低状況に陥るのは必至だな・・・

２週連続で休みの日に行ったけど、満席に近い賑わいですよ。
これは先週見学に行った人なら分かると思います。
だけどまだまだ予約して来る人が一杯いるとのことでした。

上の人が書いているように残りの部屋がまだ半分くらいあるのも事実だと思います。
ただやっぱり待ってて値引きは無さそう。住友の人も会社の利益も上がってきている
って言ってたし、再びリーマンショックぐらいの経済ダメージが無いと到底無理でしょう。

そこまで待つのは非現実的だと思いました。不景気になっても値引きがあるとも思えません。
ここに批判的な人はどこを購入するつもりなんでしょうか？本当に意見が聞きたいです。
人それぞれとは思いますが総合的にここより良いところってどこですか？？？

いつものネガ男がいなくなったら建設的な意見がほとんどやね。

やっぱひとりで書き込みしまくってたんですね。

そんなわけないと思うけど。
ネタ切れじゃない？

ここは最低一年様子みて考えれば充分でしょ。
必ず値引きはしだすし、数ヶ月で完売するタイプのわずかあるかないかでしょう。
未販売やエセ商談中だらけの枯渇感演出の価格表じゃないと見せられない売主に販売の自信のかけらもないでしょ。
くやしかったら全戸の状況価格表を自信あるはずの売主から入手してから反論してほしいわ。
できるものならね。

ひとりで息巻いてどうしたのかしら？？
どこぞの営業が競合して負けたかな？
それはそれは。お気の毒さまー、

価格表に商談中なんて一つも書いてなかったよ。ネガレス入れるのもいいけど、ちゃんと
事実を書かないと信憑性ないよ。

竣工時に半分以上余ってる、それが全て。
住友も売れると思って無いから、HPに具体的な販売内容書かないし、何故か小出し。

竣工で半分以上残りとかは大したことじゃないけど、残ってる戸数総数自体が問題でしょ。
すみふ的に折り込み済みの進捗かとは思うけど築数年のマンションを数百単位で消費者に売る方針自体、企業姿勢に疑問。

売れなくても利益は上がってる、不思議。
一件あたりかなりの利幅をとっているのかな？

実質価値は、購入価格よりかなり低いということでしょうか？

充分売れてるでしょ。
スミフの事業計画をちゃんと理解してたら、このマンションがいかに好調かわかりますよ。

利益は上がってるけど、案の定キャッシュは赤だよ。
資金調達でまかなってる。
SMBCがバックだから、潰れたりはないだろうけど。
実質価値は中古市場に何件か出るまでわかんないよ。
シティタワーとしては安価だけど、エリアでみるとちょい高価て感じ。

スミフの事業計画って何？
そんなのどうやって知るの？

竣工からあんまり時間たつと、減税とか保障がきかなくなるから、一年後の残が勝負だね。

しばらくは新規建てずに在庫売っていくって計画？
へー て思ってたら早速、玉造とかシティハウスシリーズが続々と出て来てどないやねんて思った。
関西企業やから、応援するけど。

ここは失敗物件って感じかな。
売れなくて当然。

↑
相変わらず、必死だね。
ヒガミすぎでは？

ＧＷ期間もかなり好調だったと聞いています。

なんで住友の心配なんかしてるんだろうね。住友も大きなお世話だろうに。

GW好調ってそら70〜80戸期間中に売れてたら好調かもしらんけど20前後とかなら好調とは言わんでしょ。
200戸のマンションじゃないんだし。

ＧＷだけで20戸なら良いほうでは？
1週間くらいで20戸ってことでしょ？

>298
あのなぁ、GWで20戸ということは、それ以外ではもっと売れるペースが落ちるんだぞ。来年のGWまで販売。

↑
20戸の根拠は？

ゴーストマンションになりそうな予感。
５年経っても半分は売れ残ってそう。

キタ！
ネガ男君。
そのセリフ何度言ってんの？
「～そう」の連呼が特徴

立地は、周辺の賃貸マンションや団地と比較してもかなり悪い方だと思います。大阪大空襲で悲惨な出来事があったエリア、高架下などのバラックの云われ、長年人々が倉庫としてしか利用してこなかったのも納得の場所です。
天満の駅からの導線も暗く怖い雰囲気が漂っています。実際如何わしいお店も見られます。



永住する場合、戸数の多さから修繕など管理の面で必ず面倒が出てくると予想されます。駐車場借り手がかなり少ない問題が早くも立ち上がっていますね。
高齢で住む場合、交通量の多い道路を渡らないといけないことなども大きな問題になります。若い間はいいですけどね,歳をとって歩道橋を渡るのは酷でしょう。公開空地の違法な使用、荒れも問題になるでしょうね。
大通りを渡らないと子供を遊ばせる場所もないのも辛いところです。

住み替えを考えている人の場合、さらに問題は大きいですね。
戸数が多いため同時期に沢山の売りが出ることが予想され中古価格の低下・売却の困難は必至です。賃貸に出すにしても、利便性が悪く都心のタワーとは競争になりませんし、同じ地域の駅近のマンションと比較しても利便性が悪いので賃貸需要もあまり無いと思われます。また戸数が多いから同マンションの所有者同士の競争も起こりますからね。 眺望が期待できない中層以下は非常に厳しいでしょう。
天六に便利なタワーができるのも痛いところです。

大川の環境面もいかがわしい面がありますね。暖かくなると20～50歳代の男たちが集まり、異様な雰囲気が漂い、時に目を背けたくなる光景も見られます。ブルーシートもちらほら見られ、不法投棄もあります。高速、都島通、天満橋筋に近い（暴走族が五月蠅い、公開空地がたまり場になる恐れがある）、ラブホ近いというのも気にする人は気にするでしょう。
北区なのに梅田から遠い、徒歩ではきついのも大きなマイナスかもしれません。

大阪では今までにない大規模のタワーですから、色々な問題が生じてくると思われます。場所は都島や、天六のはずれの中でも悪いほうですし、併設の公園・スタイリッシュなタワー・住友ブランドで何とか誤魔化して価値があるように見せていると個人的には感じています。 売れ行きの悪さは、同じような考えの人が多い表れではないでしょうか？

またまた出た！荒らし参上！
もうコメントも疲れるわ

＞３０４
いや、そうとも言えないよ。と思う。

結構３０３が言ってることは冷静に分析して的を射てると感じたが。

それでも欲しい人が買えばいいだけで。

先々ばかり考え過ぎてもキリがない どんな物件でも住みたいと感じるならそれがベスト 不動産屋じゃないんだから転売のことなぞ計算したってしかたない 将来の物件価値なんて予測不可能

批判は誰にもできるんですよ。
あれがだめ、ここがだめ、なんてやるのは簡単。
比較の中でどこか買う為に検討してんだから。

303さんが良いと思うマンションはどこ？
ちゃんと比較して根拠が分かるように出せるかしら？
他の営業だ！なんてくだらないこと言わないから教えて下さい。

でもたぶん返事は返ってこない・・・

>>306
大きな買い物やのに、住みたい！→買うとか、衝動買いとかできるかよ。
将来の事も、もしもの場合（転売・賃貸）も考えるのが当たり前。
それにここは衝動買いするような特徴も無い。

>>307
303じゃないけど、良いと思うマンションは探せばある。
ここに書き込むような人は、マンションオタクも多いし、それなりにタワマン等に詳しいよ。
例えば、西梅田のシティタワーは延々売れ残ってるけど、
ある方角や階数・間取りによっては中古が出ると直ぐになくなる。

ネガレスはいくらでもするけど、いいのは自分で探しなさいって事。

個人的には、北区なら北ヤード、扇町、天六のタワーが立地的に注目してます。詳細はまだわかりませんけど、力入れてくるでしょう。

梅田近いことが条件の人なら、茶屋町や中崎町のタワー、梅田タワーなどがいいかもしれません。

大手前のタワーの大阪城の眺望もいいですね。個人的には低層からも遮るものなく大阪城が望める立地がよかったですけど。

ファミリーならセンプレはどうですか？

これから出るマンションは待てない、今しか購入できなかったという人は、あまりいないと思いますが、時期が悪かった、運がなかったと諦めましょう。

わたしは色々見て回ったけど、環境とって中之島にしようと思ってます。
不便だけど、静かだし。
ここなら同じ値段で高層買えるから迷ったけど、
タワーの需要て独身、DINKS、マンションに抵抗ないシニアがほとんどで、
そういう需要が多いのは北浜とか堀江のような環境と考えた結果です。
市街だと眺望はイマイチですけどね。

永住だから資産価値とかどーでもいいって意見もあるけど、
35年ローン組んで35年以降身動き取れないリスクは最小限に抑えたいと思わないのかなー。
お金あるなら気にしないだろうけど。

タワーはどこも十年スパンで修繕積立が上がっていくから、中古で売却しづらい、
20年後は技術が進歩して安く修繕できるようになるかな？
じゃないと住み替えできないなー。

ガラスウォールのタワーはここで終わりみたいだから稀少価値あるよ！

確かに真田山は福島タイプみたいだしラストなんかな？

扇町は夜の街と扇町公園に挟まれた微妙な場所でしょ？
静かだけど、良い環境とまではいかないような。。

天六のタワーは騒々しいと思う。
完売は間違いないだろうけど。

天六は絶対に無い。
ヤ○○が多いもん。

天六は眺望悪いだろうね

うん
駅のまわりヤ多いね。
なんでなの？

長柄は絶対に無い。
ヤ○○が多いもん。

とどう違うの？ｗ