ご存知の方は、お教えください。
私のマンションは、この団体に大規模修繕工事のコンサルタントをお願いし、無事に大規模修繕工事を終えました。
しかし、建築業界に勤務している友人と会ったときに、この団体が大規模修繕工事を請け負わせた工事会社から、バックマージンをもらっているという話をききました。
ちなみに友人の会社も渡していたそうです。
私の管理組合でも、談合防止をするために公的な性質をもっているＮＰＯ団体に任せようという事で、この団体に大規模修繕工事のコンサルタントをお願いしましたが、裏切られた感じです。
この団体をよく知っている方は、情報の提供をお願いします。
[スレ作成日時]2010-04-30 10:48:40
>>39
＞管理会社に大規模修繕工事の見積り依頼をしてどうするんですか。
どうするんですか？って、物件の設備や環境を良く把握しているはずの管理会社経由の見積り額や内容は、他の相見積もり業者との比較基準にすべきでは？
似たような修繕工事でも、規模や手法や資材などによって価格は異なるわけです。
他の物件の価格などと比較して、一概に「高い！安い！」などの比較は無意味です。
↑こんなのは、修繕発注時の基本中の基本だと思いますけどね。
>>41
大規模修繕工事に伴う建設儀容赦選定については、管理組合が全てをやるんですよ。
まず、見積り業者については公募が基本です。
見積りについては同じ仕様で当然やることになります、勿論この同じ仕様の部分については専門家に依頼
しなければなりませんが。
そして応募してきた業者のヒアリングを行います。
専門委員会のメンバーで評価して、一番点数の高かった業者を元請会社に決めるのです。
施工業者選定については総合評価方式で行います。この方法は素人でも十分できます。
「公共工事における総合評価方式活用のガイドライン」を検索してください。
その中の簡易型で評価すればいいでしょう。
この方法を使えば管理会社や他の業者が関与できませんのでバックリベートや癒着等が防げるでしょう。
これが工事業者委託の正式な基本中の基本ですよ。
>>41
上の計算方法で分からない点があると思いますので追加しておきます。
入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の） １００点中何点か
②得点評価 ３０×①/１００ 加算点 満点３０点
③技術評価点 １００+②
④入札額
⑤入札評価値 ③/④ × 1,000,000
①の合計点についてはガイドラインに一覧表がありますのでそれでやってください。
なんか40の言ってることはわかりにくいな。
実際はスレ主の言ってるような事実があるんでしょ。
バックマージンや裏リベートを「営利活動をしてるだけ」
などと言われれば、「そういうの嫌だな」「他にもっと良い方法があるんじゃないか」と
思うのは当たり前だと思う。
コンサルがどうの、建築業の許可がどうのこうのという問題ではない。
嫌と思うならつきあわなければいいし、つきあいをやめればいいんですよ。
そしてこういう場やマスコミを通して、真実を言い続け、マン管NPOを慈善団体と
誤解している人の目を覚ましていくようにすればいいでしょう。
>実際はスレ主の言ってるような事実があるんでしょ。
>バックマージンや裏リベートを「営利活動をしてるだけ」
>などと言われれば、、「そういうの嫌だな」「他にもっと良い方法があるんじゃないか」と
>思うのは当たり前だと思う。
こういう根拠のない現実認識や、下請経費とバックマージン（紹介料）との違いも分からない方に対して、>>40さんは丁寧におっしゃってるのですが、何を言っても蒸し返しでは話になりません。
>>40
結局営利活動では紹介料なりをとっているということですよね。
商売をやっていくのに、NPOという名前があれば組合の中に入っていきやすいとうのはありますがね。
大規模修繕の工事の受注はNPOにはそれだけの人材も設備投資もしてませんのでやれないでしょう。
それをやっているのがおかしいのではないですか。
受注活動を積極的にやって受注できれば、賛助会員等の業者に仕事をまわし、紹介料なりバックリベートを
取る。そういう営利活動をするのにNPOの名前を使うのは紛らわしいのでやめた方がいいのでは。
ところであなたはNPOの仕事をされているのですか。
>>46
以前のスレに何度もでてますが、NPOは「無償報酬団体」でなければ「善意の団体」認定ではありません。
運営のための収益は当然です。
海外でボランティア活動するNPOも相当額の収益があるから活動できるのです。
収益の元が寄付なのか手数料なのか、それだけの違い。
追伸、
NPO団体が、修繕工事を受注することなどありえません。
その違法性も前スレで説明されています。
コンサル(=相談料)か、NPO自体は手数料・事務実費程度でしょう。
（何度もすみません。46と47の「収益」は「収入」と読み替えてください。）
>>46
どうしても理解できない方が約１名いますね。
（大規模修繕工事の）>受注活動を積極的にやって
ＮＰＯは認可趣旨から、このような一般修繕工事の請負はできません。
>受注できれば、賛助会員等の業者に仕事をまわし、
受注できないし、業者に丸ごと仕事を回すのは一括請負で違法です。
>紹介料なりバックリベートを取る。
請負工事の丸投げ行為をしているＮＰＯがどこにあるのですか。スレ主のケースは全く違いますが、どう違うかさえ理解できてないようですね。
>>51
元請会社でさえ丸投げができないことぐらいはわかってますよ。
しかし、NPOの利点を活かしマンションに入り込み、名目上はNPOが受注し建築業者に元請させ
工事はそこがやる。
こういったことをNPOは現実にやっているでしょう。そこで建築会社からは何らかの報酬なりバックリベート
なり、紹介料なりを取らなければ工事に対する営利活動はないでしょう。
何故NPOが営利活動として、工事に力を入れてるのかわからないんですか。これをやらないと経営が
できないからです。
大規模修繕は元請に任せ、劣化診断や簡単な工事はNPOが直接業者に依頼する。こんなことどこのNPOでも
やってますよ。
現実にスレ主さんもそういっておられるでしょう。
>>51
わかりやすくすると
マンション管理組合→マン管NPOが「請負」→修繕工事会社へ「丸投げ」は認可趣旨からできないけど、
マンション管理組合→修繕工事会社が「請負」→マン管NPOへ「マージン」なら問題無いということでしょうか。
そしてその「マージン」＝マン管NPOの利益ということなのでしょうか。
>>52
よくわからないなぁ．．．
＞しかし、NPOの利点を活かしマンションに入り込み、
マンションに入り込んだわけじゃなく、管理組合が呼び入れたのでしょう？
＞名目上はNPOが受注し建築業者に元請させ 工事はそこがやる。
管理組合はNPOに発注したのでしょうか？
そもそも52さんも経験者なら契約書とか、どういう内容なの？
＞大規模修繕は元請に任せ、劣化診断や簡単な工事はNPOが直接業者に依頼する。こんなことどこのNPOでも
やってますよ。
というか↑のとおりで、NPOの役割としてはまっとうな気もするのですが...
＞現実にスレ主さんもそういっておられるでしょう。
スレ主の書いてることは、52さんと同じで冷静さを欠いており信憑性が低いのです。
>>54
管理組合は工事の契約は当然建築業者とするんですよ。
その仕事を取ってきて紹介するのがNPOという訳です。
だから当然紹介料等を貰うことになるでしょう。
劣化診断とか簡単な工事はNPOはどこでもやっており、取ってきた仕事は業者にまかせて
その紹介料等を取るということですよね。
だったらNPOを通さず直接工事を依頼した方が安くすむのでは？
ＮＰＯはボランティアをうりにするなということかな。
依頼する者にとってはまぎらわしいからね。
非営利活動はいいから、営利活動だけしてればいいんだろうが、それでは組合に
入り込めないということじゃないかな。
だから形式的に非営利活動をしてＮＰＯの称号を得る。
事務所も公営のものが安く借りられるから。
弁護士や建築士は直接雇うことはできないので、形式的に顧問としておけばいいのだし。
仕事を回すので喜んで顧問になってくれるから。
弁護士の無料相談があるけど、詳しいことは教えてくれないよね、詳しいことは別に事務所でということ。
マンションの法律相談では大概のことは相談者も分かっているんだけど、意外と弁護士の方が知らなかったり
してね。
>>55
たぶんに「ＮＰＯ」を過信し誤解してるだけでしたね。
＞だったらNPOを通さず直接工事を依頼した方が安くすむのでは？
こりゃ結果論でしょう。
スレ主の物件では、直接工事を依頼すべき業者の選定や価格の妥当性は判断付かないのです。
相手がNPOだろうとゼネコンだろうと街の優しい建設業だろうと、すべきことは同じです。
56さんが「弁護士」の例だしてますけど、
自分が弁護士さんを依頼する時、どんな人物か？得意な分野は？今回の事案に適当か？など最低限の判断しなくちゃ。
弁護士の報酬額が妥当かどうかもちゃんと考えなくちゃいけません。
＞＞５７
要するにＮＰＯは大規模修繕工事でも補修でも組合に対してコンサルを行っているといいたいのでしょう。
何故賛助会員に建設業者や点検業者等が会費を払ってまでＮＰＯの賛助会員になっているんですか？
仕事をもらうためじゃないんですか？
紹介すれば紹介料等はとらないんですか。
例えば点検業務についてはコンサルするほどのこともないでしょう、単なる紹介になりますよ。
わざわざ出かけていって商談し、受注すれば点検業者を紹介する。但し、紹介料等は一切もらわないというのも
おかしいでしょう。単なる紹介だけでもお金はとっている筈です。
どうもＮＰＯは胡散臭い。
52
どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。
http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf
↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として
「
59ですが切れました。
どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。
http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf
↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として
「
>>52
すみません。59ですがまた切れました。
どうも工事や設計監理の発注の経験の浅い方のようですね。主語や業務分担の書き方がはっきりせず、非常におっしゃっていることが曖昧です。
http://www.mksc.or.jp/pdf/consul.pdf
↑当該ＮＰＯのホームページを見ると、プロジェクト方式での大規模改修を提案されており、ＮＰＯはコーディネートが主業務です。この業務には当然ながら請負工事契約は入っておらず、オプションのひとつで「施工会社の選定」業務をあげています。その中で、「最も重要なポンントは、施工会社選定における公明性」と強調されており、公募方法として
「住民からの推薦公募、サポートセンター公募リンク、新聞（マンション管理新聞）の紙面公募 など、広く募集することをお勧めしています」
とあって、さらに二次選考で公開ヒアリング、総会決議、とごく妥当なことが書かれています。
委託とはいえ、公募にあたっての選定基準や選定の立会には管理組合がタッチしますし、賛助会員を推薦する余地などどこにありますか。もし公募といいながら、見積先リストを出してきたら、委託業務の仕様書（公募業務の補助）と違うわけですから、即時却下すればよいことです。
また、安くあげたいならば、素人では困難な「劣化診断～概算費用、見積仕様書作成」「設計監理」を公明性を言うならばそれぞれ分けて発注し（私のところは同じ設計事務所に出しました）、施工者選定は管理組合が直営ですればよいことです。
さらに劣化診断自体も、ＮＰＯがよいのか、劣化診断専門業者がよいのか、当初施工のゼネコンがよいのか、それぞれのメリット、費用、能力実績を考えて管理組合の判断で行えばよいことです。
どこの管理組合でも、通常はこのような考え方でされていると思います。
一体何が問題なのですか。>>56、>>58さんは根拠なき思い込みをただ繰り返されてるだけですので、まだ何かおっしゃりたいなら、具体的に上のことについて反論ください。
そのコーディネイト業務は誰がやるの？
ＮＰＯの社員？設計・監理については１級建築士じゃないとやれないし、社員として雇ってるのかな。
請負契約はＮＰＯができる訳ないでしょう。
ＮＰＯも乱立気味で中にはまとも？なとこもあるでしょうが、いろいろですよ。
胡散臭いといわれる所以です。
>>62
>そのコーディネイト業務は誰がやるの？
>ＮＰＯの社員？設計・監理については１級建築士じゃないとやれないし、社員として雇ってるのかな。
>請負契約はＮＰＯができる訳ないでしょう。
コーディネートという意味をご存知ないようですね。全体的調整、基準づくり、一部主担当部分の業務実施ということですが、この場合だと工事は受注範囲には当然入っていません。施工者選定や設計・管理もオプションです。
コーディネート業務は当然ながら受注者（この場合はＮＰＯ）が行います。設計・管理は建築士法で業務範囲が決まっており、必ずしも１級ではありませんが、社員としてでもよいし、下請としてでも可能です。
>胡散臭いといわれる所以です。
胡散臭いと十把一絡げするでなく、個々にこのＮＰＯはだめ、ここは良い、というように評価すべきでしょう。企業でもまともなところ、？なところ、いろいろありますが、同じように「企業は胡散臭い」とでも言うのですか。
もっとまともな発言をお願いします。
大規模修繕についてのコーディネイトぐらいだったら僕でもできるけどね。
大規模修繕工事の時の施工業者選定方法とか、設備点検の業者への依頼とか。
長期修繕計画案も設計事務所に頼めばいいし、劣化診断も業者に依頼。
適正修繕積立金の算定方法とか修繕周期の問題は誰でも知っていることだし。
設計・監理は１級建築士に依頼。
仕様書も当然業者に依頼。
見積り業者は公募で行い、総合評価方式で専門委員会が、見積り額やヒアリングで採点する。
それぐらいのコーディネートだったらちょっとマンションの管理に興味がある者なら誰でもできますよ。
ＮＰＯにしてもどうせ殆どの業務を業者まかせにするんでしょう。技術的な力はないでしょうから。
設計・監理は１級建築士じゃないとできませんよ。念のため。
ＮＰＯを一生懸命擁護している方がいらっしゃいますが
その方たちはＮＰＯの関係者なんでしょうか。
ＮＰＯのことをしりたかったら「ＮＰＯマンション管理組合」とかで検索
すれば詳しいことがわかるんですけど。
ただ表向きと裏があるのはわかりませんが、その裏のことでもめているのでしょうね。
>>64
>>59、>>63です。
>それぐらいのコーディネートだったらちょっとマンションの管理に興味がある者なら誰でもできますよ。
自主管理のスレでそのようなことは面倒だから管理会社委託する、という声がありますよ。私もあなたと同じく、自分達でできることだと思っています。ただ、全部を委託するならコーディネートという言い方になりますが、劣化診断だけでいいや、というなら委託ということになります。それならＮＰＯである必要はなく、専門会社でもゼネコンでもよいということになりますね。
>ＮＰＯにしてもどうせ殆どの業務を業者まかせにするんでしょう。技術的な力はないでしょうから。
ゼネコンも具体の作業は下請任せというのを知ってますか？ゼネコンの仕事は、現場の予算管理、関連工事会社との調整、近隣対策、全体予算・工程管理といったコーディネートです。ゼネコンも溶接や左官の技能能力はありません。この場合も、それと同じではないですか。
逆に、ゼネコンや専門業者の場合は、管理組合のふところ事情や管理規約の押さえ、また設計変更にあたっては臨時総会が必要といった点の理解が弱い可能性もあります。管理会社が本来はそのあたりを業務委託の範囲でちゃんとフォローできれば、今回のようなコーディネート委託は不要かとは思います。
>設計・監理は１級建築士じゃないとできませんよ。念のため。
嘘です。大規模修繕は建築士法第3条第2項によりますが、どこにそう書いてますか。ちなみに、大規模修繕＝大規模の修繕とは限りませんので念のため。
>>65
私のことをおっしゃってるのかどうか、どうでもよいですが、私は管理組合理事です。ＮＰＯとの付き合いはないので、是々非々で書いており、別に擁護などしてないのは読んでおわかりの通りです。
自分の思い込みを指摘され、反論できないとすぐに擁護だのそこの社員だの、子供のような書き込みする方が最近多いですね。
そもそもスレ主さんの問いかけは、マン管NPOへの業者からのリベートは
あるのかどうか？ということです。
「下請け」や「紹介料」という言葉の解釈と法律の説明は求めていません。
もう一度言いますが、もらっているのか、いないのかどっちなんだ！いうことです。
広告費などと言う名目で金をもらっていても違法ではないのかもしれませんが、
管理組合の利益のためにがんばってくれていると思ってマン管NPOを信頼し、
薦めてくれた修繕業者数社から相見積もりを取ったって、それが
裏で繋がって談合していたら、マン管NPOの書いた筋書き通りの入札結果に
することも出来てしまいます。これでは管理組合の不利益になります。
管理組合だって「最初からマージンの存在を知っていたらマン管NPOには
頼まなかった」と後悔し、裏切られたような気持ちにもなるでしょ。
そもそも後から「談合だった疑いがある」なんて言われたら、理事長さんや役員の
皆さんだって他の住民の手前、非常に気まずいではないですか。
法律に違反していないからとかの問題ではないんですよ。
こんなことを書くと「憶測で書くな！事実があるなら出してみろ。」と怒られて
しまいそうですが、そんな事実はないというマン管NPOは、「いかなるリベートも
絶対に受け取らない。」ましてや、「談合の誘導など絶対にしない。」と自主規制を作り、
大々的に広報すればいいと思いますよ。マンション管理士の中には「業者からのマージンは
もらいません」ということを前面に出して広告している人もいますよ。
管理組合はそういうのを見て、相談する所を決めればいいんですよ。
＞＞６６
大規模修繕工事をするには、まず建物の調査・診断をしなければなりません。
この調査・診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書によって管理組合がマンションの状況を把握
し、見積りを比較した上で施工会社を選定する有用な資料とするためです。
これを依頼するのは、設計・監理会社（１級建築士設計事務所）が一般的でしょう。
そして、それを元に専門委員会が建設会社を公募し、総合評価方式でヒアリングを行い、入札評価の計算方法で点数をつけ、その点数の一番高かった業者が元請会社となるのではないですか。
私どものマンションもこの方法で大規模修繕工事を行いました。
この流れの中に、ＮＰＯが入り込む余地はありません。ＮＰＯを入れること自体がムダが発生するのです。
ＮＰＯにコンサルを依頼すれば又不必要な経費がかかってしまいます。
ゼネコンの仕組みは分かっていますよ。
設計・監理は建築士法で、一定規模以上の建築物の新築・増築・大規模修繕をする場合には、１級建築士でなければ
することはできません、念のため。
マンションは殆どが一定規模以上に該当します。
>>68
>>66ですが、ちゃんと読んでいただきたいですね。
このようなＮＰＯが入る余地については私も限られた場合だと書いています。もちろん区分所有法や管理組合に慣れた設計事務所であればそれで文句ありませんし、しっかりした理事会や管理会社がフォローすれば一般の設計事務所や専門業者でよいと書いているでしょう。何が無駄かは、いろいろのケースで比較判断すればよいので、ＮＰＯが無駄とか管理会社が無駄とか短絡的に言い切る必要もないでしょう。
また、建築士法については>>66で「ちなみに、大規模修繕＝大規模の修繕とは限りません」と書いてるでしょう。一定規模というのを階数や延床面積だけで見たのでしょうが、大規模修繕が建築基準法（＝それを受けた建築士法）でいう「大規模の修繕」となるためには、他の要件で判断します。外壁改修ならば、壁を「構造的に」その過半をいじる（コンクリートを斫り鉄筋を大幅に補強するなど）のでない限り、これに該当しません。厳密な解釈は個々に建築主事が判断しますが、一般的なマンションの外壁改修で「大規模の修繕」に該当するケースなど聞いたことがありません。その場合は地震による改築とかのレベルの工事でしょう。
>>67
59、61、63、66です。
＞もらっているのか、いないのかどっちなんだ！いうことです。
スレ主さんの
＞この団体が大規模修繕工事を請け負わせた工事会社から、バックマージンをもらっているという話をききました。
ということ自体、>>61でこの団体がＨＰで公表している進め方（施工者選定は公募、管理組合の公開ヒアリングで行う）ということと真っ向から食い違います。
バックマージンを貰ったかどうか、という以前に、ＮＰＯの意思で「請け負わせた」などということが可能かどうか、が問題なのです。つまり、ＨＰではこう謳ってるが、実際の場面では、言葉うまく公募に持ちこませず、ＮＰＯが推薦リストを提出し、その中から理事会が判断する・・というようなことがあるのかどうかです。
そんな個別のことはここで分かるはずもなく、それにうかうか乗ってしまう管理組合の責任問題はどうなんだ、という話もあるでしょうが、ただ、下記のように実際に公募実績を公表されていることから判断するしかないのではないですか。
http://www.mksc.or.jp/koubo/index.html
ただ私の考えとしては、ＮＰＯは我々が判断する根拠として、すべて定款をＨＰで公表すべきと思いますが、ここのＨＰでは http://www.mksc.or.jp/center/mokuteki.html の抜粋のみで定款全体が見られません。私がここに依頼するかどうか、ということになったら、まずそれを見てから判断します。
>>69
大規模修繕時に建物の調査・診断をする設計事務所が区分所有法や組合管理に精通している必要は
全然ありません。
ただ、調査・診断だけをやってくれればいいのですから。
後は６８に書いてあるように、管理組合が全てをやっていくのです。
あなたのとこは大規模修繕時に総合評価方式が組合でやれますか？
多分やれないでしょうね。
71
ですから>>69で「しっかりした理事会や管理会社がフォローすれば一般の設計事務所や専門業者でよいと書いているでしょう」と断ってるんですが。日本語が理解できていますか。
また、当方では業者選定の総合評価など普通にやっています。
もうよろしいですか？
>>70
公募実績を見ました。大阪近郊の案件がおおいようですね。
出来れば過去の工事を、どこの企業が受注したのかがわかれば
いいですね。
例えば募集中の案件は兵庫と大阪の業者で、資本金や実績の条件が
ありますから、何十件もの該当企業はないでしょうね。
さらに書類の提出先がマン管NPOですね。（笑）
まぁ、やろうと思えばどうにでもやれますから、談合やバックマージンを
防止しようと思ったら、管理組合がマン管NPOの公募企業とは別ルートで
工事会社を見つけてくるとかしないと危ないんじゃないかという気もします。
しかし、そういう不安があったら最初からここには頼まないと思いますけど。
大手ゼネコンを中心に見積りに参加するよう要請をして、その中から
総合評価方式で組合員が採点して元請業者を選べばいいでしょう。
これだったら、バックリベートは関係なくなりますよ。
当然管理会社からの紹介も受け付けません。
73
ゼネコンは発注主＝管理組合の財務状況あるいはそのマンションの状況によって応札判断をするのであって、公募代理人がどこかは営業上問題とはなりません。
＞管理組合がマン管NPOの公募企業とは別ルートで工事会社を見つけてくるとかしないと危ないんじゃないか
意味不明ですね。書類の提出先がＮＰＯなら何がどう違うのですか。公募手続の代理をしているだけでしょう。
貴方が執拗に書いてることは、「Ａ社は信用ならない。なぜならＡ社は信用できないから」程度のレベルなのが分かっていますか。
私が応札者なら、もし全体監修者がいる場合には、入札説明書の中の付記条項で設計監理の事務所がどこか、下請業者について条件が付加されてるかどうか、等は要チェックです。
ただし、こんなことは委託者たる管理組合がその条件の合理性を当然チェックすべきことで、またそれこそ胡散臭い条件ならば応札者もなく、管理組合にもＮＰＯにもメリットはありません。これくらいのこともチェックできない管理組合ならばそのままずるずるいく可能性もあるでしょうが、そもそもそんな管理組合ならばどこに任せようがぼられるのは目に見えていますね。
貴方がいかに現実性のない妄想を書いてられるか、気付くのは無理かもしれませんが、そういうことです。
>>75
７３ではありませんが、大規模修繕時に設計・監理会社に調査・診断をやってもらえば、後は
管理組合が全てやりますよ。
当然公募も入札評価の採点も全て専門委員会でやります。
その中にNPOが介入して何をコンサルするんですか？
管理会社にさえタッチさせてないのに、NPOにコンサルしてメリットがある訳ないでしょう。
NPOは大規模修繕工事に関してはコンサルタントとして依頼するのはマイナス要因しかないですね。
現在は各組合でもNPOの胡散臭さは広まっていってますよ。それが現実です。
そう、NPOなんて間に入れる必要ないですよ。入れなければ問題は起こりません。
NPOはマンション管理に関するセミナーとかやっていればいいんですよ。
管理組合もNPOに参考意見を聞くまでにしておいた方がいいですよ。
それ以上をする受け持つ能力なんて持ち合わせていないんだから。
76
だからこのＮＰＯを使おうといったスレじゃないでしょう。
メリットないと思えば自分たちですればいいし、企業やＮＰＯを使いたいなら、自己責任で評価して使えばいいじゃないですか。
胡散臭いなら使わなければよろしい、しかし根拠もなく誹謗中傷するのはネットマナー違反だ、というだけのことです。
>>78
何故あなたはNPOをそんなにむきになって擁護するんですか？
NPO関係者ですか。
NPOを批判する根拠は、何故賛助会員を会費をとって募集するのかが納得できないからです。
賛助会員はNPOの会員になって何を勉強なり、期待をするんでしょうか。
NPOというとボランティアというイメージがあるのでそこが営利活動をしてれば、判断を誤る
可能性もありますからね。
>>78
おおいに賛成！！
NPOの意味を理解し、それをコンサルや下請企業集合体として、うまく使うのも良し。使わないのも良し。
だがしかし、とあるNPOが不正だからと、NPO全体を誹謗中傷するのは「賢い」とは思えない。
デベでもゼネコンでも街の業者でもNPOでもマン管理士でも管理会社でも、各々の特性を活かして「使いこなす」のが大切。
NPOといってもそこで働いておられる方は、結局それで生計をたてておられるのでしょうから。
何、npo法人はみんな慈善事業でやっているんじゃないの？
まさか、それが本職で生計を立てている者はいないでしょう。
ボランティアなんだから。
そうでなければ、ｎｐｏという名前を利用していることになるのじゃないの。
>>75
>意味不明ですね。書類の提出先がＮＰＯなら何がどう違うのですか。公募手続の代理をしているだけでしょう。
その通り、手続きをしてるだけなら、なんの問題もありませんよ。
しかし、想像してみて下さいよ。マン管NPOは加入管理組合に対して強い影響力があります。マン管NPOの一言が管理組合の業者に対する評価にも影響します。仮にマン管NPOが管理組合に対して「この業者Aはよく知らないな−。」「こちらの業者Bは以前も丁寧な工事をした実績がありますよ」と言えばどうでしょうか。工事業者の営業担当にしてみれば、そんな事情は百も承知。当然良いように言ってもらいたいと思うでしょう。では、どうやって言ってもらいましょかね。。。
もしくは、マン管NPOから「工事が決まったおりには、是非等NPOの広報誌に広告をお願いしますよ。えっ、広告料ですか？一回100マンで季報だから年4回ですよ。加盟管理組合の役員の目に留まるんだから安いモンでしょ。カッカッカ。」なんて言われたらどうですか。
窓口がマン管NPOだと、私のようになんでも疑ってかかるような人間には、なにを言われるかわかりませんよ。（笑）
マージンや談合の疑いを掛けられるような隙は無いに超したことはありません。
では、マン管NPOはどうしたらいいのかと言えば、バックマージンや談合が入り込まないような、常に管理組合の監視の目に晒されるシステムを自ら作り、マン管NPOの社則にも具体的に脱談合・脱バックマージンを盛り込むようにしないといけないでしょう。
そして、それが出来ないマン管NPOは、自然淘汰されるような流れになれば良いと思います。
79
＞擁護
社会的に企業が手を出さない面でもＮＰＯの活動に期待し、私も個人会員として支援しているＮＰＯ（環境系）があります。すべてが良いなどという積りは毛頭なく、また十把一絡げで胡散臭い、などと言う気もありません。
＞NPOを批判する根拠は、何故賛助会員を会費をとって募集するのかが納得できないからです
当該ＮＰＯにきちんと質問されましたか？NPO関係の団体（例えばシーズなど）のネット勉強だけでもだいぶ違うでしょう。
会費をとるのはＮＰＯの主要資金源として当然です。
しかし、もし賛助会員制度が、安易な業者紹介リスト（たとえ登録にあたって審査するにせよ）になっており、受注の見返りで寄付金を収めるような形になっておれば、違法ではないですが、かなり活動趣旨や定款との関係から説明責任を問われることでしょうね。公募の支援ということなら、別段問題は思いつきませんが。
＞NPOというとボランティアというイメージがある
たとえば下記をごらんください。
http://www.npoweb.jp/modules/faq/index.php?content_id=3
マン管NPOは慈善事業には向いていないのでは。
どうしても営利活動が中心であり、非営利活動部分はボランティアとしての
存在価値が少ないからだと思う。
大規模修繕工事に関するコンサルにしても、完全に民間と同じことをしており、
価格も変らない。こういうことに問題があるのでしょう。
こういうことを中心にやってそれでそこで生計をたてている者がいる以上私企業と何等変らない。
だから、その名前を利用して管理組合に介入し、仕事をとっていくのに反感をもたれているのだろう。
86
＞マン管NPOは慈善事業には向いていないのでは。
＞どうしても営利活動が中心であり、非営利活動部分はボランティアとしての
＞存在価値が少ないからだと思う。
ＮＰＯは社会貢献を目的にするが慈善事業ではない、ということは最近は真面目な子から中学生でも知っている。釣りかもしれんが大の大人が平気でこんなことを繰り返すとは。ネットで30分でも勉強すればこんな頓珍漢な書き込みなど恥かしくてできない筈。
＞こういうことを中心にやってそれでそこで生計をたてている者がいる以上私企業と何等変らない。
大規模修繕は当然民間が中心にやってるが、管理組合を対象にしたその他事業をしている民間企業ってどのくらいありますか。
大手ゼネコン、管理会社、マン管士、設備点検業者等がマンションに係ってくるが、
その他の事業にしてもコンサル業務はNPOでなくてもできるでしょう。
又、講習会でのレベルの知識はインターネットの方がずっと分かりやすいのでは。
弁護士の無料相談会で管理組合が相談をもちかけた場合、それで解決できるだけの
情報を懇切丁寧に教えてくれますか？
形式だけの相談会じゃないですか。
NPOは非営利活動している部分は問題はないですよ。
営利活動している部分が問題ありといっているのです。
それで生計をたてているのでしょう。
NPOで生計をたてている者は、これからも給料をアップしていかなければならないでしょう。
今のままの給料でいいんですか？
給料を上げていくには営利活動で稼がなければならないでしょう。
老後のボランティア感覚で給料はあまりいらないと思っている者は別として、若いこれからの者が
NPOで食っていくためには給料のアップは避けられないでしょう。
ＮＰＯマン管は非営利活動ってどんなことしてるのかな。
広報誌の配布と年数回の講習会以外は。
こんなのが、非営利活動といえるのかな。
商売にむすびつけるための単なる宣伝にすぎないのでは。
91
非営利活動と営利活動を分けること自体が無知な証拠。生計たてるのは当然のこと。実際はとてもそれだけの収入は得られてないが、ボランティアではないので、活動に賛同するボランティアを活用したりしながら（ボランティア＝無償ではなく、対価を払うこともある）、事業性は確保する。
特定非営利活動という社会貢献（マン管ＮＰＯなら良質な住宅ストックの維持とかそういうこと）の目的の中で、収入を確保しながら事業展開する。講習会もコンサルティングも広報誌配布も皆同じ事業レベル。
雑談ならともかく、もっともらしい意見を書きたいなら対象について最低限の知識くらい持っておくべき。
>>92
マン管NPOは所詮非営利活動には向いていないということですよ。
営利活動でやっていることは一般企業と何等かわらないんですからね。
何等かわらない仕事をしているのに、NPOという名前は使って欲しくないですね。
だから、NPOは胡散臭い、NPOは使わない方がいいというのが管理組合にドンドン浸透
していっているのです。
もしあなたがNPOで商売をされているんだったら、NPOをやめて商売をされた方が
収入は多くなりますよ。その中で、無料講習会や広報誌の作成をしていけばいいでしょう。
広報誌にしても、宣伝費として業者から宣伝料を募集すればいいのですから。
あなたが知っているより、管理組合でのNPO批判は深刻ですよ。
93
無理解のまま誹謗中傷書き込みをしないこと。私は現役理事。人材がそろっているのでマン管NPOに委託するつもりはないが、批判する理由もなしというだけ。
＞NPOは胡散臭い、NPOは使わない方がいいというのが管理組合にドンドン浸透
＞管理組合でのNPO批判は深刻
ソースは？
>>94
マン管NPOに依頼するつもりがないんだったら根拠も知る必要ないでしょう。
人材が揃っているから自主管理という発想はおかしいのでは？
マンションの中には、弁護士・会計士・建築士・マン管士といった士業や
一流上場会社の役員とか官僚等がたくさん住んでいるマンションも数多くありますよ。
そういったマンションも管理会社に管理を委託してますけどね。
自主管理しているマンションは何故そうなったのですか？
人材は豊富なんでしょう、当然いろんな士業の方とか会社役員とか官僚の方もおられるのでしょうが。
95
＞マン管NPOに依頼するつもりがないんだったら根拠も知る必要ないでしょう。
そんな中学生でもおいおいと突っ込むような言い訳を。
書いてることについての根拠を聞いただけですが、答えられないということですね。
それに理事会の人材がそろっているとは書いたが、自主管理とは書いてません。管理会社と業務分担して理事会でこなしているだけだが、ずいぶん思い込みが激しいのですね。
95
ああ、わかった。要するに委託するならまず管理会社だろう、という思い込みがあって、NPOへの委託検討という言葉がある時点で自主管理に違いないと。
管理会社もマン管士も設計事務所もＮＰＯも管理組合にとっては適材適所、投資対効果を考えて活用する手段。うちの管理会社はデベ系だが当初施工者ではないので、そういうややこしい見積作業には公募手続や企業状況データの整理だけを手伝わる。基準や選定はすべて理事会（専門委員会）でする。だから当該ＮＰＯにも外注する必要がないというだけです。
NPOは非営利事業だから安心して仕事が依頼できる。
営利事業も暴利は貪らないし、最低限の利益しか取らないだろうと思って
コンサルを依頼する。
そうすると価格は高いし、不必要なコンサルであり、こんなことなら
NPOに頼まなければ良かったということになるが、後の祭り。
マン管NPOは大規模修繕や工事に関するコンサルに手をだすべきじゃないよ。
まあそれしかもうからないけどね。
NPOの看板を外してから商売をやりなおした方がいいね。
マン管NPOに勤めている方ってそれだけで生活してるんでしょう。
他に仕事してる人もいますよ。大学で建築教えてる先生もいるでしょうし、
自分で建築設計事務所を経営しているとか、広告会社や出版会社をやってるとか。
いろいろです。
それは単なるお手伝いの報酬。
マン管NPOの従業員はそれだけで食ってるよ。
↑NPOにもよるでしょう。
大学の先生なんかはお手伝いというか、ご意見番みたいな立場。
他の役員に「先生、先生」と持ち上げられている御神輿。
当然専業もいると思うが、兼業している人はいますよ。
兼業というよりかはNPOを自分の経営する会社の利益に
結びつける道具というか、営業窓口の一つみないな感じで利用する。
だからNPOの業務と関連している会社を経営している人が多い。
レストラン経営やトラック運転手が、マン管NPOをやろうとは
思わないだろうね。
マン管NPOが兼業としてやっているものとしては、行政書士や不動産関係者が多いね。
要するにNPOの名前を活用して、商売の間口を広めるために。
建物劣化診断などのついて、受託しているマン管NPOなどありますが、マンション管理組合は、劣化調査をNPOにしてほしいんじゃなく、その道の専門家（設計事務所や建築士）に依頼したいと考えるのが妥当と思う？
それなら、マン管NPOにではなく、賛助会員の設計事務所と建物劣化診断の委託に関する契約を行うのが望ましいのでは？
マン管が、出しゃばるまでのことは無く、設計事務所を案内（紹介）することぐらいは、会員マンションへは、無料でやれるだろう？
そもそも、営利追求ではなく社会貢献を前提としているのであれば、それぐらいは（業者の案内や、連絡先等の案内）タダで行うべき！
何でも金とるのはどうかと？
何のために会員になっているのかわかんない？
マン管NPOは兎に角胡散臭い。
非営利事業は殆どせず、営利事業を中心にやっている。
なぜなら、それで生計をたてている者がいるからです。
NPOだからといって管理組合に近づき暴利を貪るというのが現状。
NPOに騙されてはいけない。
マン管NPOと一般コンサルタントとは全く同じと思った方がいいね。
NPOに惑わされちゃいけない。
管理組合はNPOという名前に弱いからな。
管理組合の無知につけ込んで商売してる、修繕ブローカーってことか？
ピンポーン！
そのとおり！
悪質な管理会社と同じ組織ですよ。
案外･･･ 管理会社やマンションメーカー、ゼネコン、設計事務所などを退職して始めたヤツらかもよ！
マン管＝マンション管理組合連合会の略
名称からも判るように、本来マンションの管理組合の集う会のはずが？
正会員＝マンション管理組合、個人会員＝マンションの住民のほかに、賛助会員＝管理組合、住民以外の業者、となっていますが
会員数は賛助会員（マンションをカモとして、食い物にするハイエナみたいな業者？）の方が数が多いとはどういうこと？
当初掲げていた、「マンションの管理組合への情報提供や～」って、どこ行ったの？
見たいなことになっているようです。
取り巻き業者（賛助会員）を何かと推薦してきますが、ＮＰＯの冠にダマサレて、勝手に信じてしまう方がわるいんだと
どこか業者がないかと相談されたから、教えてやっただけらしい。
決して信頼するに値する業者なので、推薦した訳ではないそうです。
NPOマン管にすれば賛助会員として会費を払ってくれている業者を推薦するのは当たり前のこと。
しかし、理事会にすれば、NPOの会員でもあるのでだから信用して相談したのに、そこから紹介リベートを
取っているとはまさか思ってないだろうしね。
賛助会員である業者も紹介がなければ会費を払ってまでNPOの賛助会員になる必要は全然ないからな。
兎に角NPOマン管は胡散臭い、信用したら痛い目にあうよ。
年数回の非営利活動として、講習会を実施するが、それも新会員を募集するのに躍起となっている。
会員が増えれば収入も増え、それに群がる業者が賛助会員となって入会してくる。
NPOマン管評判が悪いね。
二流管理会社が必死ですね。NPOなど理解できもしないのに批判してお疲れさま。
>>114
112だけど、管理会社の者ではないよ。
すぐどちらかに決め付けるのはやめてくれる。
管理会社もNPOマン管の賛助会員としておこぼれ頂戴という考えだからね。
それでなければ、管理会社が会費を払ってまでNPOマン管に入っている理由がないからね。
115
そう言うなら憶測だけで誹謗するのもやめれば。
>>116
だったら何故管理会社や業者が賛助会員になってるの。
どう考えても会費を払ってまで賛助会員になる理由はないじゃない。
NPOの講習会にいったこともあるけど、会員にならないかと勧誘されたからね。
あんたこそ憶測で物をいってるんじゃないの。
＞何故管理会社や業者が賛助会員になってるの。
＞どう考えても会費を払ってまで賛助会員になる理由はないじゃない。
直接確認すればいいことを勝手にここでああだこうだと誹謗するのを憶測と言うのです。私は何も支持も否定もしてませんよ。
しかも、委託するか否か最終判断するのは決議権を有する個々の管理組合です。不適切と判断すれば契約しなければいいだけ。何をむきになって攻撃してるんでしょうか。当事者としてひどい目にあったとでもいうなら、詳しく具体的に書けるはずだがそれもない。
ただのNPO無知が例によって程度の低い「胡散臭い」攻撃をしてるだけか、利害関係のある管理会社の誹謗としか見えない、と言われても仕方ありません。
賛助会員にならないと、マン管へ相談に来たカモの仕事が回ってこないからです。
ＮＰＯが名称についていると、ボランティアと勘違いして、相談に来るマンション住民が多いんです。
工事業者や管理会社がいくらポスティングしても掛からないような美味しい話がワンサカあるんです。
普通業者からの営業ではめったに公開しないようなマンションの会計書類なんか
簡単に持ってくる（決算報告書の類があれば、今の管理会社がいくらで委託を受けているか、手持ち資金がいくらあるか詳しく判る）
その情報が賛助会員の業者等へ漏れていたら？
他と見積もり比較するまでもなく～
この前工事が終わって、ＮＰＯの代表の人と慰労会やった時、酒が廻って口を滑らしていました。
俺もマンション住んでてまだローンも残っている
世の中不景気で、こんな美味しい仕事はめったにない。地域にＮＰＯがなければ早いもの勝ち
先に作った者勝ちだそうです。
最初は、会員も少なくて収入がきつかったけど、最近はちょっとしたブームで、診断やら相談やら、おまけに工事監理までたらふく食わせてもらっているんだと
あんたも、そんなことしていないで、まだできていない所へ越してまで、作った方が良いんじゃないかと誘われました。
ＮＰＯってボランティアとは違いますから
勝手に勘違いして、話持ってくるほうがおかしいんだと
ちなみに、うちのマンションも入ってるんですけど？
私のマンションも正会員になっていますが、私はNPO法人を胡散臭いとおもっていますので
いつか脱退するよう総会で働きかけをしていくつもりです。
何のメリットもありません。
たまーに行われる講習会は自分でネットで調べたほうがずっと分かりやすく詳しいですよ。
>私はNPO法人を胡散臭いとおもっていますので
この程度の理由で総会にかけるのですか。住民の程度が知れますね。
ＮＰＯが管理組合に取りまして、メリットを正直に教えて下さい。
123
質問の意味分かって言ってますか。ＮＰＯも企業も提供する事業に差はなし。その内容を精査し、メリットがある社を総合評価や入札で選ぶだけです。
管理組合での業者選定経験がない方が分かった顔で発言するものではありません。
>>124
私は今年大規模修繕工事を経験しました。
総合評価方式も勉強しましてそれを活用したのですが、NPOマン管は選定業者になれる筈はありませんよ。
見積り業者にNPOがはいれるはずはありません。
あくまで見積り業者は建築会社だけですよ。管理会社もはいれません、工事を直接する業者じゃなければ対象外でしょう。
総合評価方式を経験されたことがありますか？
ＮＰＯが入ると中間搾取されて、もっと工事費が高くなってしまうのが現状なんですか？
ＮＰＯはブローカーなんでしょうか？
125
＞NPOマン管は選定業者になれる筈はありませんよ。
ＮＰＯは建設請負業登録はできません。しかし総合的な建替コーディネートは可能なので、発注内容次第では可能という意味です。例えばPFIのような建設業者を包含した事業形式で任意のものを考えてもらえば結構。
>>123がＮＰＯのメリットはという質問なので一般的に書いたまでです。
ＮＰＯマン管は、ボランティアではありませんので、何がしかの報酬はもらうでしょう。
コンサルタント業務と称して、業者紹介しているみたいです。
年会費はたかが知れているので、誰かが給料払ってくれているわけではないので、貰っているとのそーです。
額が小額ならそれも通るけど、百万円を超えるようなものもざらにあり、結構儲かっているように見えますが？
確かにＮＰＯの人も公務員じゃないんだから
多少の利益は必要かも
でけど、口利きだけで１割以上なんてのは、ボリすぎでは？
マン管NPO内には、兼業で自分の会社を持っている人がいます。仮にAさんとしましょう。
修繕会社と自分の経営する会社が取引先関係になっている場合があります。
それはなんら問題無いのですが、修繕工事を紹介する見返りに、Aさんの経営する会社の
商品やサービスを修繕会社は言い値で買ったりします。Aさんの経営する会社の同業他社が
100というサービスを150や200で買ってくれるわけです。
修繕会社もAさんの提供する商品が高いのは百も承知です。それでも、工事の口利きを
してくれて、自分の会社に見積のチャンスをくれたり、通りそうな金額を教えてくれたり
すれば、高い商品やサービスをかってもいいのです。
Aさんは所属するマン管NPO組織の影響力を自分の会社の商売につなげたいと思っている。
修繕会社もAさんの会社から営業費の替わりに商品を買ってあげる。
持ちつ持たれつの人間関係の世界なんですよね。
ただし、唯一問題なのは、この関係の中にはNPOのお客様であるマンション管理組合は
忘れられちゃってるってことですね。（笑）
マン管NPOはいいのか、悪いのかなどと議論するようなネタにもならないのが現状かと。。。
要するにNPOマン管も一般業者も同じ扱いにすればいいということ。
NPOという名前はマン管では説得力もないということ。
ただ、NPOは組合の会員がいるから、会員はNPOから業者を紹介されると弱いだろうけどね。
NPOには工事や点検業者の紹介は受けず、劣化診断も頼まなければいいのだけどね。
しかしそれをやるとNPOマン管は商売にならないし。
>要するにNPOマン管も一般業者も同じ扱いにすればいいということ。
そういうことです。ｎｐｏだからといって期待する必要もバッシングする必要もありません。
ちゃんと契約を全うするかどうかだけです。
実際に当該センターを利用したこともない方のあれやこれやの意見はもういいのでは。
ＮＰＯ法人福管連はイイとおもいますが、いかがですか？ よく似た名前と間違わないように。
スレッド「合人社ってどう？」ＮＯ・７０７さんのレス等、ＮＰＯとしては画期的。
公開度も高いと思われますが？・・・
以前福管連で、大規模見積もり取った時、３社推薦され、
その他入居者紹介業者を入れ都合４社にて
競争入札形式でやった結果
入居者紹介業者に決まりました。
結局、福管連紹介業者が
かなり高値で入札してきたので、そうなったしだいです。
合い見積もりしても、事前に金額が判ってしまうような
やり方は、あまり意味がないと思います。
開札まで、厳重に封をしておき、役員皆がそろった場で初めて開封するような方法が、
おかしなことにならない方法だと思います。
必ず、マン管以外の業者も参加させ、業者間で調整の機会を作らせないことが肝心
数社見積もりしても、談合されていては？
バレバレの感じを受けました。
>>134
大規模修繕工事の時、施工業者を選ぶのに総合評価方式を採用しない福管連に問題があるというか、
知識がないようですね。
不正や癒着を防止するために、業者は公募で行い、同じ仕様で平等で見積り額を提出させ、ヒアリングを
行い、専門委員会だけで採点する方法を指導するのがコンサルの仕事なんですけどね。
この方法を使えば談合等は行われなくて、まともな会社を選ぶことができますよ。
一度勉強してみとください。
現在は大規模修繕工事は、総合評価方式で行われるのは当たり前になってきています。
これが浸透していけば、一番困るのはデベ系の管理会社です。
仕事が取れなくなる可能性がかなり高くなりますからね。
それと地元の建設会社も大手ゼネコンには会社内容や技術力、見積り額等どうしても負けますから
入札評価の点数では低い点数しかでないでしょうから苦しいでしょうね。
ただ、小さいマンションには大手ゼネコンは乗り気ではないでしょうから、100戸以下のマンションは
大変でしょうが、この総合評価方式を採用して癒着やぼられたりしないようにしてください。
１３４さん 福管連から１社にすれば良かったと思います。
信頼されている他の地元業者、大手、もしくは準大手業者らにフリーで行わせるなど・・・・。
ようするに、建設会社を信頼するか？コンサルを信頼するかなのです。
総合評価方式が良いかは業者次第ではないでしょうか？
>>137
総合評価方式がいいかどうかは業者次第とはどういうことですか？
いい業者、見積り価格を点数をつけて組合員が選ぶのですよ。
業者や管理会社は関係ありません。
総合評価方式が分かっておられないのですね。
しかし、最近総合費用か方式が盛んに取り上げられてきたので
どこの組合も検討しだしたのは確かだな。
コンサルが工事の責任を持つ訳ではないのだから、信頼の置ける建築会社を探したほうがいい。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
57.12m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
