二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 23

イースト叩き売り説

３割引でも原価割れしない説

３９５戸のうち契約済みは２５０戸そこそこ説

購入者だけが契約後に実情を知る件。

ここの原価率は３０％くらいでしょう。そこから営業経費や諸々の費用を引いても５０％
くらいの営業益。３０％引いても、まだ利益がでますね。

んなわけないじやん。

でも、イーストが値引きになるならいいね。
高いから諦めてたけど。

私もデベに親友がいるけど、そんなもんだよ。
住友不動産のここ２年くらいの決算みてみな。リーマンショックなんか
物ともせぜ、、、って感じ。

ここはリーマン前の不動産プチバブル時には原材料調達していたから原価は割高だよ。
因みに当時はⅡ街区は外資のホテルの引き合いがあったらしい。

武蔵小杉パーク参考の為見学してきました、あまりにも庭が綺麗なので写真撮りました。
なんだかここと全然違います。

駅前なのにうっそうとした森のようになってました。
三井はやはり違います、ライズは10年待ってもむり。

自然に囲まれた町並みができたました。
唖然昔の武蔵小杉を知ってるだけに、三井は町の印象まで変えてしまった。

完全に負けてるね、って言うか比較にもならない。
東急何とかしろ。

みんなから羨ましがられるために二子玉川にこだわったのに
この掲示板ではものすごく馬鹿にされてて腹が立つ

マンションの価格構造：
①　土地取得費
②　建築費（設計費、原材料費など）
③　粗利益

東急の場合、ここの土地取得費は自社管理の沿線なので極めて安価。
リーマンショック前の原材料調達とはいえ三分の一の一分なので、
①と③からみれば大したことはない。

１１９３ですが、それぞれの比率が約三分の一ということを付け加えます。
この配分は業界の常識です。ここの場合、土地取得費が極めて安いので、
３割引きでも利益がでます。

今日発売の「アエラ」を読まれた方もいらっしゃるでしょうが
テーマは「勝つマンション」争奪戦。
ざっくりいえば、マンション市場の勝ち組と＊＊＊について、
エリア別の優劣を分析しています。
城東地区や湾岸地区の話題など・・・
世田谷暮らしには関係もなく
内容的には、びっくりするものはありません。
ちなみに、二子ネタはスルー。
このスレで元気なコスギ派のみなさんには
申し訳ありませんが、小杉に関する記事もなし。
ま、引き分け？　痛みわけというところで？

ぼったくりの構造をネガさんが力説

業者さんの争いは醜いけど、面白いです。頑張って下さいね！

ライズも20年もすれば、今頼りない若樹もうっそうとした森みたいになるよ。
それから人呼んで自慢すればいいんだよ。

そうですよね、やはり二子と小杉では地位に雲泥の差がありますものね。
川崎がいくら発展しても所詮は川崎であることに変わりが無いですし。
再開発が終わった直後がピークの工業地帯川崎と再開発を経て年々成熟度を増していく
ブランド住宅地二子玉川という違いもあるでしょうね。

このような不安定な時代、だれが２０年先の将来に期待します？
死んでる人もけっこういるはずだし。
会社の長期ビジョン、昔１０年先だったがいまは３年先までが常識。
５年でも長い。リーマンの後、１－２年後に誰が今のユーロ危機を
予測できた？

＞＞１２００
十分予測できましたけど。
次はチャイナバブルが破裂で、今年の秋です。
世界中で膨張した金を平時に戻すのは簡単じゃないよ。

チャイナの次は
いよいよドルの暴落です。
これが終われば、膨張したお金も普通のレベルになるでしょう。

二子玉川がブランド住宅地というのは初耳だな。
他のブランド住宅地に住んでいる人が買い物に行く町だろ？

いま50歳くらいの人は死んでるかも。20年後には。

歴史が浅い郊外にブランドもなにももともと無いでしょｗ
郊外＝ユニクロ
都心部＝ルイビトンｗ

1199はライズ住民に川崎出身者が多いことを知っていてわざと川崎を貶めているのです。住民同士の内部対立を狙うネガの卑劣な手口です。

別に元々川崎に住んでいた人を差別するなんてことはないよ。
晴れて世田谷のブランドエリア住民の仲間入りを果たした勝ち組だからね。

１２０１さん、１２００です。

リーマンショックを予測し、これから1－2年先にドル暴落、日経ダウ５０００円を予言している
副島孝彦（そえじま・たかひこ）に影響されてない？
ちょっとfanaticですが、面白い経済評論家ですよね。

本題に戻すと２０年先のここなんて語る意味がない。今、そしてこの１－2年がどうなってるか
が問題です。

ネガに煽られてはいけません。冷静に対処しましょう。1199のわざとらしい稚拙な文章は頭の悪いネガに決まってます。

でも事実だしな

たしかに、このスレ全体を通してみてもネガの言ってることのほうが事実に近いと思うよ

35年ローンを組むのに、20年後を語る意味がないと言い切るのもすごいですね

確かにライズの庭見てると涙出てきます。
お粗末、今日も何本もひょろひょろの木が風になびいて倒れそうでした。
それに枯れてるのもあるし。
武蔵小杉と一年しか違わないのに全然違う。

あの程度なら後からいくらでも作れるから気にするな

毎日じょうろで水やりましょう。

根拠がないとの理由で>1171の削除依頼が出てますね。当事者でなければ知りえないことなのになぜ第三者が根拠がないと断言できるのか。もう一方の当事者による仕業か。

１２１１
３５年ローンを完済する人は５％以下。ほとんどの人が繰り上げで返済したり、売却して
ローンを解消したり、返済前に亡くなって死亡保険で返済が消失したりですね。銀行も
関西する人がいないのを織り込み済み。３５年の初期のころは金利だけを支払っているの
で元利はほとんど減らず保険で銀行救済も整っている。

沿線やここの将来性、購入者の20年後、日本の20年後を語っているのに全く土俵の違う
35年ローンを持ちだすピンボケぶりもすぎいね。

とくかく東急の戸建もぼろいです！！
どれだけ設ければ気が済むの？って感じだよ。
二子玉に憧れてる人、住みたい人は沢山いると思うよ、なら住む人の気持ち考えて
マンションも造るのが当たり前じゃん、設けしか考えないから使いにくい部屋になるし
内廊下も狭い、エントランス位大理石にするとか・・・・

説明会に行った時、まずいお茶しかでなかったからケチだなあと良い印象はなかったけどね。


何千万～億と言う一生に一度の買い物をして下さるお客様の気持ちもい一度よ～く
考えなおした方が良いよ！

俺も３割引きなら買いますよ！

旗の台、自由が丘、二子玉川……
改良工事をしても、使いづらさは変わらない
ただ、公共の乗り物は、不満があっても、利用者は使ってくれる
しかし、一生の買い物となると、別だろう
使う人、買う人の目線をもっと大事にしないと

東急の土地だから取得をただみたいに言う人かいますが、それはないでしょう。
一般の地権者と同様に評価されるんですから。
権利者が少ないと調整にお金が
かからないってことは事実だろうね。

このスレって誤字脱字がすごく目につく。

レベルが知れるよ。

横浜の山奥じゃあるまいし土地取得には相応の費用がかかっていますよ

植栽や共用部分などの改修・改善は、入居後でもできるって。。。
売ればいいという無責任な営業マンならともかく
ずいぶん、楽観的な書き込みがありますね
マンション暮らしは、そう甘くないですよ
管理会社相手、あるいは管理組合内
いずれにしろ、交渉ごと、住民の合意形成は苦労が多いものです
一度でも理事を経験すれば、わかります
えっ、「ゆとりのある人」が住むマンションは心配ない？
でも、カネは出したがらないけど、口は出す人もいますから
この世田谷でも、かつてのブランドが錆付いたマンションもあります
３５年先なん。。。無論そうですが
数年でメッキがはがれる高額（高級ではなく）マンションでは悲しすぎます

おしゃれで人気の高い高級エリアに建つフラッグシップマンションですから心配は要りませんよ。
年を経るごとに相応のものへと成熟していくものです。

↑１０９さん？　説得力ないよ～

工業地域の川崎じゃあそうはいかないのでしょうけどね。
新築時をピークにどんどん汚く劣化していくパターン。人も街も。

マンションの買い替えは４度目になりますが、
強引にやる理事会もありますよ。
改修・改善の内容を理事会が決めて、組合総会では事後承諾の賛成をさせるだけ。
欠席する組合員の理事長一任を賛成票扱いするので、そりゃ理事会の意見の大部分は賛成で通ります。

マンションの内覧会って、行くと、買って良かったとか、感動したとか言うのが多いのに、この物件は、、、。

<マンション検定問題>
次のコメントは、あるネットの掲示板に書き込まれたものです。
具体的にどこのマンションをさしているか、その理由もあわせて答えてください。


「おしゃれで人気の高い高級エリアに建つフラッグシップマンション」

竣工間近でネガがヒステリックに投稿しているのが笑える。
妄想全開！

引っ越せばどちらがネガだったかわかるというか、契約者スレの内覧ですでにボロクソ書かれてる

契約者にボロクソ書かれるって．．．

隣の再開発反対ののぼりがたっている家から夜な夜な奇声が聞こえてきて怖い。。。

1230

それはそうだ！
ネガが書いているんだから！！！

最近新しい妄想ネタないよねー
ネガの限界かなあ

こんな天気の良い日にはライズが綺麗です。
植栽が整って開発が進むとエリア全体のランドスケープとファサードは素晴らしくなるんでしょうね。

これってリボンストリート？

ほそっ！細すぎ！！ひょろひょろじゃん


こんな　寸断された状態が　この先5年も続くのは悲惨だよね

なんだこりゃぁ！

藤棚？
ひょろひょろの細い白い鉄骨むき出しで完成？

毛虫ストリートは厳しいね

いつになったら工事が終わるのか・・・・・
帰宅が億劫になること請け合い

汚い工事中の風景が５年続く

寸断された無残な風景

リボンストリート

５年以上この風景は変わらずってところか・・・・

悲惨そして無残な姿

以上、今朝の風景でした～～～～～
バス停は危険！！！

5年待ってから買ってもいいんじゃない。
きっと空きが出るよ。

たしかに土手沿いの歩道はデコボコで特に夜道は極めて危険ですね。せめてアスファルトできれいに舗装し直すとか、なんとかならないかしら。

1240　　５年後飽きが出ると言うか、すでに売れ残りだらけなんですけどね＾＾

なら5年後なら、きっと確実に安く買えるでしょう。

一階は人工地盤による駐車場ですが、どうして外壁が『真っ黒』なのか
設計者のセンスと神経を疑う

真っ黒だから、圧迫感っていうか威圧感があって、かなり気持ち悪いです

この色で完成なのでしょうか？
せめてクリーム色とか、上から今から塗れないのか？？

東側は、この外壁が延々と続いているので威圧感があるね

>>1236さん
こんな薄っぺらいフジダナ、要る？正直に言って、幅が細すぎて違和感がありました。せめて２メーター以上は欲しいところですね。メンテナンスは大変だし、住人にとって何らメリットを享受できないと思います。白色はあっという間に汚れますし、支柱もとっても貧弱ですね。こんなみすぼらしい建造物は必要ありませんよね？皆さんはどう思いますか？

ライズをずーっと検討してましたが、今日一応関係者として内覧させてもらいはっきりと止める決心が付きました。
武蔵小杉パークも平行して検討してましたが、本日ライズの現物見て余りのお粗末さにがっかりしました。
内部写真取れなかったので外回りだけ写真撮りました。
パークの庭の写真と一枚とライズの写真３枚添付します。
最初はパーク

次はライズ
とにかくやっつけ仕事のようで、細い木ばかりひょろひょろはえてます。

>>1248
たしかに　こりゃ　ひどいね　騙されました

それにエントランスも水の上に板を引いたようなエントランスで上の写真にも少し見えるが、手すりも正面の玄関にしてはお粗末極まりない、触ったら倒れそうな感じです。
庭木は全てが何の統一性もデザインせいもなく雑然と雑木を植えてあるだけ。
花といったら赤い半分枯れたつつじばかり。

緑と自然を売り物にしてるのに余りのお粗末さに愕然としました。
内部は写真が無いのですがもっとショック。

これがイメージＣＧですけど、床の雰囲気もなんだか違いますね
イメージＣＧではデッキ財のように見えますけど、実際はタイルなんですか？
比較すれば、おもむきが全く違うように感じますが大丈夫ですか？

×　デッキ財
○　デッキ材

完全にこれ 詐欺ですね

理想と現実は違うもの。
怒りを通り越して笑ってしまいました。

いまのところ纏めると、共用部はすべて詐欺ですね^0^
・ラウンジ
・メインエントランス
・エレベーター
・廊下
・ランドスケープデザイン


どこに訴えればよいでしょうか？？

私はパーク竣工時から購入を控え、ライズを待ってました。
でも高すぎて二の足踏んでましたが、パークに決めます。
パークの竣工時今から一年前ですが、そのときは既に庭木は現在とほぼ同じぐらい鬱蒼としてました、とにかく三井は竣工の１年半ぐらい前から庭木を植え育ててました、東急のように入居時にまだ回りの庭木を植えているような事はありませんでした。
本日現物見ていかに品質が違うか納得しました。

私もこの目で内覧会で見てきました。
ランドスケープの設計者あるいはデベロッパーが想定したボリュームになるまで、樹木が育つまでに10年以上かかりそうな実情ですね。
10年というのは大袈裟な冗談ではなく、本気でそう思います。
詐欺と言われてもしかたがないのではないでしょうか… 。

10年経てば大きく育つと言う問題ではありません、庭木と言うのはお金をかければかけるだけ、品格が出てくるものです、写真を見る限り東急はほとんどお金をかけてないようですね、三井は庭木の経年有価をうたい文句にしてるだけあり、庭作りはもう東急とは全然違います。
全てにおいて三井はよいものを提供しそれが最終的に社是に適うという考えですが、東急は買う客がいれば目一杯高く売れ、と言う考えでしょう。
ライズの客は徹底的になめられてるんでしょう。

とにかく風がすごくむき出しの庭の赤土が舞い上がりとんだ目に合いました。

そろそろ三井不動産レジデンシャルと比較するのをやめませんか？

たとえばホテルで言えばパークハイアットとワシントンホテルを比べて、ああだこうだと騒いでるようなもので不毛だと言わざるを得ません。

>>1253さんは、森の小路の路面の仕上げが、実際はウッドデッキではないことに気づかれましたが、実はこれだけに留まらないことを知ってる人もいます。
実は住居でも勝手に変更してコストダウンの方向で施工を済ませています。問題なのは、勝手に変更したことではなく、変更したことを購入者ならびに検討に伝えていないことなのです。
’気づかれなければ黙っておこう’
’文句を言われたらあとで言い訳をしよう’
そういった姿勢が如実に顕れています。
確かにこれだけ大きなマンションですから物価上昇の折り、材料の変更は否めないと思いますが、大幅な意匠に関わる変更に関してはきちんと断りを入れるべきなのです。
そのあたりが三井不動産レジデンシャルとの差異だと思います。
いつまでも三流といわれる所以ではないでしょうか。

川沿いで高層は強風の当然の条件です。
果たして入居までに 周辺の土は処理出来るのか…。
砂が舞ってホント目を開けていられない。

このような詐欺的な販売は明らかに悪質ですね。
場合によっては、集団訴訟だって起きるかもしれませんね。
こうなったら、東急と戦ってる例の団体と共同戦線はるのもいいかもしれません。

ライズを買う人がどんな人達なのか、まったく分析もマーケティングもされていないから、
こういった、ぶざまな設計になって、たたかれるわけです。
価格がそれなりなら、まあ諦めもできますが、このような全くお粗末で、誤魔化しで、詐欺的な内容だと、
もう明らかに問題ではないかと思います。

実際にライズを見てみると、いいものを作ろうという気持ちがまったく感じられないし、
「適当感」が漂っていて、実際、気分が悪いです。
買ったことには後悔はありませんが、東急はまったくひどいもんだな。と、きっぱり思いました。

高額出資で
この扱い。

怒り笑いしそう。

さー、いよいよ盛り上がってまいりました。
購入者不在のこの掲示板でネガの皆さまだけで大いに盛り上がりましょう！
ライズ万歳！パーティだ！
見てろよ東急、貧乏人の恐ろしさを見せてやる。

内覧したけど、なんだあの庭は！
ずっこけたよ！

友達呼ぶ時はかっこ悪いから、地下の駐車場からこっそり入らなきゃ。

ワシントンホテルより東横インのほうがイメージに合うかな

庭酷い！

ライズは検討してきましたが、確かに酷いですね。
これだけ悪条件揃えば何人か有志で改善要求出せるのではないですか？
あるいは値引きが本当だとすれば一次契約者も団体交渉すれば2－3割り変換可能でしょう。

私は二子玉川がいいのでライズをやめる気にはならないな。
管理組合で植栽の改善を要請したいです。
他はＣＧとあんまり変わらないし気にならないかな。

植栽の写真を見て呆れるを通り越して笑ってしまった。
いや、大金を出して買った人には笑い事じゃないんだろうけど。

なんでこんな大プロジェクトなのに、杜撰な工事だらけなんだろうか。

そう、何でこんな注目されている大プロジェクトなのにあんな庭造って評判を落とす様なことばかりするんでしょうかね。
ここの購入者はもう二度と東急の物件は買わないでしょうし、友人知人もそれなりの層がたくさんいるでしょうから、東急はここでわずかな利益にこだわることで莫大な損失をもたらしていることに気がつかないんでしょうかね。おそらく仕事上も重要な役職についていられるであろう購入者のみなさまも、東急関連企業と仕事をしたくないんじゃないでしょうか。

購入者がかわいそうになってきた・・・
がんばれ。

Part24 へどうぞ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/75039/

低層プラウドの売りが出ましたね

http://www.nomu.com/detail/index/id/540716/

ここって三井関係者しかいないのかな。三井賛美の嵐で気持ち悪いです。
植栽植栽って庭に住むわけじゃないんだから別にどうってことないでしょうに。そのうち育つよ。

それは５年前も完成した中古

>>1264
今までに購入した人がターゲットでした。つまり売り逃げできなかったので失敗です。
しかし、あれほど自画自賛していた方々は現実を見せられてどんな思いでしょうか。