ザ・宝塚タワーってどうですか？

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

宝塚に住んでいて購入を検討でモデルルームを見学に行きました。

良いところで気になったところは
①何といっても駅から近いところです。
②小さいお子様のいる家庭は学区がかなり良いお勧めです。
③日本初の花火がマンションから見える。しかも2日間も、すごいですよ！

悪いところで気になったところは
①タワーマンションで高層部専用エレベーターがない、しかも230戸でエレベーターが3機だけ最悪です
②機械式駐車場も出口は2個で取り出しにかなりの時間がかかりそう
③内装の良いものは全てオプションでした。

宝塚市在住の私の結論は、今のご時世に合わせたグローバルなマンションと思いました。
私は、家族も居ますのでコンセプトに合いませんでした。

別荘・保養所ならお勧め
生活・利便性主体ならまぁまぁ
グレード重視だと最上階2フロアーだけ
家族向けの方は、他物件がお勧め

花火が見える部屋は限られているのでしょうか

おそらく低層階以外では1フロアに9室がレイアウトされていますが、その内4室は確実に観ることはできないと思われます。その他5室はベランダ含め鑑賞可能だと思いおます。観れない4室とは、このマンション立地上、一般的には日当たりの良いとされる東と南向きの部屋となります。

この間、見学に行ってきましたが、凄い
売れ行きですね。特に、北東の角部屋は完売しそうな感じでしたよ。

いまさら、宝塚の意味がわからん。

本日第一期申し込みの締め切りと聞いてますが、北東は完売でしたね。
通常では考えられないですが、この物件ならではですね。
鉄橋の騒音も武庫川と宝塚歌劇の眺望が掻き消したという事でしょう。
最上階の28階とその下の27階のフリープランの部屋も14戸中9戸に要望、
最上階は抽選が2部屋入ってました。
販売戸数200戸強のうち100戸以上に要望有り、
このペースだと2年後の完成までに完売の勢いです。
やはり立地＆眺望は南口では群を抜いてます。
これでジオタワーも更に厳しさが増すのではないでしょうか？

確かにすごい要望状況でしたね。

申し込みをいたしましたが、
この状況が本当であることを祈ります。

どちらかというと、今になって
「この人気ぶりに焦って申し込んだ」
という感じがしています。

再度Ｎｏ２８さんの言うとおり、
「鉄橋の騒音」や「鉄粉・振動」、
「人混みの中での生活」など、
駅前マンション故の悩みと、
我が住まいとしてのベストな「住環境」とは、
を、今一度見つめなおしています。

販売員さん、
スタートしたばかりですけど、
この売れ行きの状況が本当であり、
早く完売できるように祈ってます。

そんなに売れているのですか

やはり駅近というのがいいのでしょうか

宝塚南口で駅近といわれてもピンとこない
郊外の駅っていうイメージしかない

↑阪神御影の超売れ残りタワー関係者のヤッカミでーす

ウラヤマシーーー

郊外かどうかは？ですが
●駅前が宝塚ホテル
●しかも阪急沿線（ＪＲまでも1駅）
●宝塚歌劇が見下ろせる
●武庫側沿い
●花火大会の特等席（何時まで続くか疑問ですが）
●関西学院小学校徒歩圏内
というおっとりした雰囲気が好まれているのではと思います。
また南口は急な坂の上に武庫山、寿楽荘など
古い閑静な住宅街があり、そこにお住まいの
お歳を召した方々が住み替えも含め購入を検討されているようです。

ジオよりは断然良いと思うよ

どちらも、リゾートマンションでしょう

タワーはやはり、３分以内と１０分近い距離では、反響に大きな差があるという事ですね。

テナントが決まらないようですが、（もともと寂れてたサンビオラのあとですからね・・）
赤字が入居者の管理費に影響することはあるのでしょうか？

宝塚は住みやすいですよ。
神戸の東灘とかより安いですし
大阪にも神戸方面にも同じくらいの時間で出れるし
ゆくゆくはこの辺りに住みたいと思っています。

テナントは決まってませんね。
老舗サンドウィッチのルマンさん、
ペットショップのフクエさん、
以上が決定しているようですが。
地権者のランスイエンさんは出店見送らたそうです。
宝塚歌劇への花の送り込みが禁止され
有店舗よりＮＥＴでの販売で効率を上げるとお聞きしています。
その他歯医者さんなど複数候補あるそうですが
今のところ本決まりではないようです。
南口は潜在的なパフォーマンスは秘めているものの
様々な要素が有り簡単な商圏ではないようですね。
西宮ガーデンズ、来年のイオン伊丹西ＯＰＥＮも控え
何か町自体で特徴を出さないと・・・です。

サンビオラの二の舞

サンビオラは宝塚で最初というか日本で最初の駅前再開発事業だから（ようは古い）、
宝塚で最初に廃れた（限界が来た）のは当たり前。
昔はサンビオラが宝塚で一番活気があった。栄枯盛衰。
再開発の再開発で活気を蘇らせられるかどうかは、手腕と計画次第。

閑静な住宅街の玄関口の駅直結マンションで築年数の新しいものや新築って意外に少ないですからね。

今津線だと、こことさらら仁川ぐらいじゃないでしょうか。

閑静な住宅街の戸建に長年住んできて高齢になった人々が求めている老後の集合住宅は、都心や便利なターミナル駅の駅近マンションではなく、意外にそういうマンションなのかもしれません。

これを期に中期的な視点で開発の青写真を描いてほしいです。
マンションの乱立は仕方ないにしても
もう少し景観に配慮された市街地計画など。
現在もっている資産に優良なものが多いので
市が意思をもって〝宝塚〟をブランディングする事が必要です。

宝塚じゃ無理だ。

ザ・ドキュメント　市民感覚-大不況と駅前再開発・宝塚2009

宝塚は伊丹や川西や芦屋よりずっと人口多い。
そういう意味では上記の市よりは、ずっと中心市街地の賑わいの
創出に関しては、観光都市としての側面を別にしてもポテンシャルはある。

オーバーキャパシティの駅前再開発ビル・商業施設を右岸に何箇所も作りすぎたのが、
都市計画の上では最大の失敗。

都市のコンセプトが必要！

そんなものはありません。

あえて言えば、歌劇が悲劇や喜劇にならないようにするだけです。

宝塚市が一駅ごとに大規模再開発したのは、歴代市長と役人が収賄する為です。

あと商売人については、今まで歌劇や温泉やファミリーランドにおんぶにだっこで
ろくに努力してこなかったのがネックになっています。

そうなんでしょうね。
このままだと、宝塚歌劇の舞台は大阪へ、
それに伴い、宝塚ホテル、若水、ワシントンホテルなど
収益基盤が崩壊、花火大会も中止、
特徴のない町へとなりますね。
中川さんに一蓮托生？

宝塚の将来は、かなり暗いでしょう。
ここにしても、マンションと商業施設をジョイントするのはいいけど、テナントは決まらないし
いまどき、周辺には大型ＳＣがあちこちにあってそれを売りにするだけのインパクトはない。
せっかく、歌劇がそばにあるならもっと芸術や文化施設を駅前につくって他とは違う開発をすれば
いいのに、これじゃ、手塚さんが泣いちゃうよ

どこにでもつくれるどこにでもある単なる複合商業施設は駄目ですね。
立地と歴史と文化をいかしたものでなければ、わざわざ外部から人はやってきません。

っていうか、宝塚はともかく宝塚南口はもう単なる住宅街でいいのでは。
別に昔の活気を無理に取り戻さなくても良いでしょう。
商業施設は、マンションと戸建住宅街の地元住民が生活するに困らない程度の身の丈にあった
小さい規模のものが駅周辺にあればそれでじゅうぶん。

お聞きします。西宮在住で宝塚の土地勘はあまりありません。

宝塚は、ずばり私立思考ですか？あまり公立が良くないと聞きました。

先週末、契約会行ってきました。
若い方から年配者まで、さまざまな人達がいました。
2年後が楽しみです☆

花火中止なの？

花火は開催予定です。将来の可能性の話しです。
河川部分のマンション開発＆販売計画が落ち着けば・・・の話しです。
やはり花火が望める眺望は“売り”になりますから。

花火のようにぱーっと散るか

私も契約してまいりました。
2年は長いですが、その分今の生活を精一杯楽しんで
新たな人生を迎えたいと思います。
宝塚での生活を楽しみに待ちたいと思います！

このマンションは良いと思いますが、正直、花火は無くしたほうがいいです。

あれは、商店街や周辺旅館やホテルの利権を維持する為と、
市職員が手当てをせしめる為と、＊＊＊（テキヤ）を儲けさせる為のものですから。

ゴミがちらかって掃除にも金がかかって何もいい事無し。

あんなたった2日の行事に大量の税金投入するのは馬鹿げていますよ。

その金で公園や川でも整備して景観に使ったほうがよほどマシです。

大正解だけど、宝塚の行政はその程度ですよ

私も先週、契約会に行って来ました。

ここ数年、物件を探すものの購入に踏み切れなかったのですが、モデルには予約無しで飛び込んで、結果は即決でし

た。

今は西宮北口の徒歩圏内に住んでいますが、今と比べると交通や買い物の利便性は多少劣るものの、それに勝る山の

緑や武庫川を近くにしたここの雰囲気を気に入りました。

デベロッパーも各社様々（担当者によるかも）ですが、今回は親身になって対応していただき、それも決めた要因の

ひとつです。

テナントについては近くに阪急オアシスもあるし、No.52匿名さんと同じ意見で日常の生活に困らない程度で充分だ

と思っています。

２年後が楽しみです。

閑静な住宅街の駅直結タワーというのは意外に少ないから希少価値がある。
便利な駅前に住みたいけど、今まで閑静な住宅街に住んでいたから、
都会の喧騒が感じられるほど発展した駅には住みたくないという層は多い。

その閑静さと、ただの悪立地を勘違いすると、どっかの東灘のタワーのように壮大に売れ残るんだろな。

高齢者は誰もがめちゃくちゃ便利な都心やターミナル駅に住みたいというわけではないですからね。

たぶん住み慣れた街の駅近に住みたいという人が多いんじゃないでしょうか。

電車に乗っての移動はぜんぜん大丈夫だけど、自宅から駅までの移動がつらい立地
（坂がきつかったり、バス便だったり、車が必要不可欠だったり）を嫌うんじゃないでしょうか？

タワーは駐車場代20～25万/年と車の維持費で最低でも60～70万/年ぐらいですから、
月5万以内なら必要な時にタクシーやレンタカーを使ったほうが良いですね。
せっかく高いお金を払って駅前に住むのだから、車を所有するのは本末転倒ですね。

私も車手放そうと考えでます。
維持比＜立地　が一番の理由ですが
この駐車場に面した道路は待機場所がなく
また、100台以上収容で20Ｆ以上のタワー駐車場なので
いくら高速タワーでも、相当時間がかかることもあろうかと思います。
いざとなれば近くの月極を借りるのも手かもしれません。

駅前立地なので、タクシー乗り場が至近距離ですね。
高いお金を払ってまでタワーパーキングでいらいらするより、
どうしても車が必要な時だけ駅前立地を活かしてタクシーを
スマートに使いこなすのが良さそうです。

事情を知らない人多そうですね

知らないほうが　いいかな＾＾

>>68さんに全く同意です。
ここは駅近という事以外の良さが見つかりませんでした。（マイナス点はいろいろ出てきましたが…）
なんでもいいから駅近という人にはお勧めなのかもね。
なんか残念^^;;

駅近以外にも良い所はあるでしょう。駅近だけどすぐ近くは閑静な住宅街でごちゃごちゃしていないとか、宝塚ホテルや宝塚歌劇など大正時代の香りがするモダンなものが近くにあって景観が良いとか、武庫川や山がすぐ近くにあり散歩できるとか、タワーだけどヒートアイランドとは無縁で空気も悪くない地域である事とかね。

マイナス点は、サンビオラ建替で権利関係のある物件である事と、タワーパーキングと、高層階専用エレベーターがない事ぐらいじゃないですかね。

ジオの方よりは確実にいいな。でもまた向こうが売れ行き悪くて1000万引とか
やったらいい勝負になるかも

物件そのものはジオタワーのほうが良いでしょう。
専用の広い庭園や植栽、スケールメリット、駐車場など。

ただ駅1分と駅7～10分の差は大きい。

めくそはなくそ

1000万円の値引きとか他の住民涙出るな。

ジオ本当に人気ないね。
間取りも変だし、清荒神が最寄り駅てのもなぁー。
あれだけ値引きしてまだ売れないなんて悲しい物件…

リゾートマンションだからしかたない

電車の騒音って大丈夫？

リゾート感や車の使い勝手を重視するならジオのほうが良い。

毎日電車を使う人はここのほうが良いでしょうね。

ジオはジオでよそでやったら。。。
別にここでジオの事を肯定否定しなくてもいいんじゃないの？
他スレにジオがありますのでそちらでどうぞ。。。


ところで、入居までに消費税があがったら、
やっぱり差額の消費税を払わなくてはいけないのでしょうか？

地権者の方々ってどのくらいおられるんでしょか？

管理組合関係で、仲良くやっていけますかね　＾＾；

管理規約でごちゃつく

地権者がいるなら、やめときます
後々、もめるのいやですから

地権者は好ましくないケースも確かにあるが、

タワマンでよくありがちなゲタバキで下のテナントが決まらないリスクは一応回避できるわな。

タワーマンションのグレードで比較すると今のご時世から考えると
資産になるのか負債になるのか完成から2年後がお楽しみですよね。

地権者家族と新しく入居する家族で成り立つマンションって、
結構モメゴトとかってあるのでしょうか？

「大丈夫でしょ」とは言われましたが・・・

絶対いや
村に入り込むようなもの

地権者いるんでしょ。　まじ。　

千里ニュータウンの建替えみたいに圧倒的に多い地権者がいるならともかく、新規に買う世帯のほうが圧倒的に多い物件だと地権者がデカイ顔はできないので揉めない。

あまくないかい　数じゃないでしょ　力ですよ。
まあ、しらずにが　幸せかも。。。

中学生による放火事件がありましたね。
やっぱり宝塚の学校はあれなんだな〜と思っていました。
制服をぐちゃぐちゃにし、耳にピアスをした茶髪の子がやたらと多いです。
知人から宝塚の学校は荒れていると聞いたことがありますし。

宝塚って荒れてるんですか？ショック・・・治安いいのかと思ってました。

>ところで、入居までに消費税があがったら、
>やっぱり差額の消費税を払わなくてはいけないのでしょうか？

２年後の8月入居なのでそれまでに消費税上がることないです。
また仮にあがったとしても追い金なしです。

＞千里ニュータウンの建替えみたいに圧倒的に多い地権者がいるならともかく、
＞新規に買う世帯のほうが圧倒的に多い物件だと地権者がデカイ顔はできないので揉めない。


総戸数230戸のうち、地権者とみられる戸数は30戸、約3％です。
また全て12階以下に集中しています。
その分販売物件に上乗せされているので単純に10％程度割高になるはずですが
タワーマンションでの効率化、ジオのような不必要に過剰な施設の排除などで
現マーケット価格からすると多少（5％以下）程度の割高感だと思います。

しかし、リセールバリューという意味では宝塚の他物件より相当高く
仮に価格が下落したとしても、周りの物件は更に暴落します。

なので宝塚市内の物件の相対比較では優良物件だと思います。

>>91
全体としては宝塚は西宮や神戸など「荒れてる」近隣と比べると、大人しい生徒が多い穏やかな土地柄です。
中高生の茶髪率や喫煙率やヤンキー率も近畿で最も低い水準で、近隣の西宮市や神戸市や伊丹市や川西市よりも
明らかに少ないです。一時期ではなく万年荒れてる傾向なのは中学校区12校のうちたった3校ぐらいですね。

No９２、９３さん

２３０戸のうち３０戸は１３％ですね。。。
と言うことは上乗せ率や割高感は、あがっちゃいますか？

消費税あがっても追い金無しなら助かります＾＾
私は恐らく少なくともあがると思うので。。。

あと事件ですが、
確かその場所はこのあたりとは違う場所じゃなかったですか？
当然学校区も違うでしょ。
もう少し南に行ったところだったような気が。。。
どこの市区町村でも、良し悪しがありますから、
ひとくくりに「宝塚が悪い」はいかがなものかと。。。＾＾；

宝塚は比較的おとなしい子が多いです。
花火大会の時など市外から若者が訪れる時は、
普段とはがらっと雰囲気が変わるので、
ああ違うんだなと気づきます。

失礼いたしました。脱字です。13％です。
記述内容には相違ございません。

先日橋を渡ったグランスイートＴが
築7年/93㎡/3ＬＤＫで4550万での売買でした。

その他宝塚近辺の90㎡～99㎡の築4年以降物件では
全て4000万弱と、タワーマンションは500万以上の
付加価値として流通しているようです（20階以上）。

ですので20階以上であれば一般論として
10％前後の付加価値と考えられます。

ですのでザ・タワーはリセールバリューを考えると
割安と考えられます。

もちろん間取りにもよりますが、このマンションだと
20階以上の角部屋だとこの定義にあてはまると思います。

＞もう少し南に行ったところだったような気が。。。

場所は仁川にある阪神競馬場北側の高司中学校近辺、
最寄り駅は小林になるかと。なので当然校区は違います。

宝塚といえども今回分譲地と一括りにするには違和感ありますよね。
この辺りは阪急を挟んで西と東では大きく雰囲気が違いますよね。
多くを語ると違う議論になるのでこの辺りで。

一人でしゃべって一人で終えた＾＾；

必ずしも線路より山側だけが良いというわけでもないのだけどね。

中州や南口2丁目、寺畑、売布1丁目、鶴の荘、星の荘など、線路より平野側でも
屈指の閑静な住宅街はありますし、数百坪以上の邸宅（主に地主）はむしろ平地にある事のほうが多いです。

ま、一般論としては山側に1種低層が多いので、山側が雰囲気が良いという事になりますけど。

小学校の校区は宝塚第一小学校と書いてあります。
寿楽荘や宝梅、武庫山や野上、中州など宝塚の中でも山手か、102番さんのコメントにある様なところなのでまず問題ないと思います。

やっぱりキャンセル（になりそう）住戸？
があるみたいですね。

何か知っている方情報ください。

１００戸以上がスグに売れたと聞いてるので、
多少仕方がないかとは思いますが、
あれだけの抽選状況で、
なぜキャンセルされたのかな？
まさか、最初から売れていなかったって事は無いですよね？＾＾；

ないですね＾＾；

あるに決まってるだろ、素人か。
どの物件もその繰り返しだよ。
繰り返しの中で納得された物件が完売に近づく。

そうしますとここの近くのジオタワー宝塚の方もやはりあると思ってよいのでしょうか？

第二期も始まりました　こちらも即日完売でしょうね～

１０６

素人か！って
ここはあなたのようなプロの販売員さん以外もいるんですよ。

営業と他社の妨害活動の証明がまた一つなされた

この辺りの小学校どんな感じですか？

誰かキャンセル住戸の情報知っている人いますかぁ。


場所によっては部屋の変更可能かな？って。。。

やっぱり無理ですかねぇ。。。

駅から3分、3LDK 7000〜8000万、即日完売。
消費税UP前に駆け込み需要だそうな。
それにしてもあるねぇ。

112さん。価格に然程差が無いならこの物件は今なら変更可能だと思いますよ。
まず聞いてみるべきでは？

１１４さん

ありがとうございます。

聞いてみます＾＾


営業さんが教えてくれたらいいですけど、
契約した後って結構「無理」って話を聞くので。。。

契約者には言えないけど、
検討者には言える情報なのかな？って思って、
ここで聞いてみました＾＾；

ちなみに１１４さんも変更の話をされたのですか？

「この物件は今なら変更可能だと思いますよ。」
って、おっしゃっていただけたので＾＾

本契約前ですが、いろいろ融通聞いて頂いたので。
この物件は工事がまだ基礎段階でなので大きな問題は無いとおもわれます。特に高層階は。
契約から引き渡しまで相当期間があるのである程度は想定しているはずです。
ただ人気物件なので早く相談されたほうがいいとおもいます。

新幹線乗っていて気が付いたのですが、
新大阪から新神戸間で車窓からジオタワーと
グランスィーツが観れます。
宝塚タワーもきっと観れるはず。
やはり高い‼

>この辺りの小学校どんな感じですか？No.111


小学校は第一小学校という人気のある
小学校の校区となりますが、最近のマンション建設ラッシュにより第一小学校は
満杯状態で、校区の見直し・もしくは抽選になるという噂があります。
実際はどうなるか判りませんが、継続的に生徒数の増加が見込める訳ではないので
宝塚市も対応に苦慮しているとか。

グランスイートタワーが32階、ザ・宝塚ワワーが28階なので多少低いのかもしれませんが
117番さんのコメント通り、遠方からもランドマーク的にみえるのでしょうね。

28・27階のＡタイプだったと思いますが、お風呂の窓から眺望を楽しめるようになっているとか。
角度的にグランスイートタワーにかぶるのが気になりますが、花火大会など最高でしょうね。

いずれにしても早く完成して欲しいです！

小学校人気がある所なんですね！
かなりさんこうになりました。
抽選とかならないでほしいな・・・