WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その10

管理費が安いのはスケールメリットで得られる特権だと思っている住民が多いようだ
けど、それを勘案しても今後この価格で維持できるとは思えません。
住民の方は正直どう思われているのでしょう。
販売終了後、理事会は管理費と修繕積立金の価格検討に必ず入ると私は考えています。
もし、それを検討すらしない理事会なら逆に能無しです。
その時、先送りしない決断と住民の支持が得られるかどうか・・
この大規模マンションの今後の評価が出る時だと思います。

ところで、理事会に販売会社は出席してるのかな？現状では販売会社も複数の区分
所有者なので理事の権利はあると思うけど。

>>282
既に2年前からマンション管理士も雇って、本格的な監査をやって検討してもらっていますが、
議事録も公開され、今のところ大きな問題は発生していません。理事会には、管理会社が出席
しています。このマンションは、マンションの住民専用サイトに議事録がきちんと掲示されて
いるので、何が行われているか透明性があって安心です。

>>285
そのような発言が逆に不安な要素。

なぜ、最初からマンション管理士が介在してるの。
何らかの問題が発生したとき、素人の集まりの理事会の助っ人として助言が求めるのが管理士じゃないの。
管理士費用もタダじゃないでしょ。

最初から存在しているという事はスミフの代弁者？
竣工した当初は施設も新品だし問題は顕在化しないのがむしろ当たり前なんだけど。
という疑問が・・・

まあ、今後もスミフの協力と資金のもと施設が維持できれば住民にとってはこの上なくいい事だけど。

理事会の要請で管理会社も出席しているなら真っ当ですね。

>>288
＞素人の集まりの理事会の助っ人として助言が求めるのが管理士。管理士費用もタダじゃないでしょ。最初から存在しているという事はスミフの代弁者？

問題が起こってから管理士に頼んでも遅いんじゃ？まともなマンションなら普段から参加してもらって、
素人理事会の気づかないような点を管理会社に指摘してもらっているよ。逆に、何も分からないのに
住民だけで運営している方が不安。２年前からって書いてあるんだから最初からじゃないでしょ。この
マンション完成して理事会発足してから４年くらいたつはずだよ。普段の相談だけなら、管理士費用は
そんなにかからないでしょ？

なるほど、
理事会発足してから４年くらいたつなら
住民だけで構成する理事会独自で人選したかもしれないですね。
前言撤回します。
申し訳ありませんでした。

理事会発足してから、理事会の提案で運営や管理費、修繕費の運営に対する助言を貰うために
管理士を任命し、費用は管理費で賄っているようです。たしか、費用は年１０万円かかって
いなかったような。

管理会社は、管理組合が要請しなくても必ず出ています。スミフさんも、このマンションは
スミフ検討者のベンチマーク対象だから、しっかり管理するでしょう。管理会社に相談や
クレームを入れるフリーダイアルもあります。

マンション内のサイトでは、マンション管理や理事会や総会の決議事項、管理組合や防災センター
からの連絡も全て開示されていて、住民として非常に安心感がもてます。

>>286　さん

そうでもないよ。むしろ、分譲時期に相関している。管理費がめちゃくちゃ高い物件は景気の良いときに
分譲された物件だよね。２００８年ごろ分譲の物件も、結構管理費高い。２００４年ごろ分譲を開始した
物件が押しなべて管理費安いね。

>管理会社は、管理組合が要請しなくても必ず出ています。

この発言だけは聞き捨てならんです。

理事会は管理会社の取替えの権限をもつ組織です。
その会合に要請なく出てくるなんておかしいでしょ。
うまくいっているマンションにとっては建前的な事かもしれんが。

うまく行っているマンションなんでしょ？理事会の議事録が理事会の手で作成されて、全ての
住民に専用サイト上で公開されているのなら。そもそも、管理会社の取替えなんて相当のひどい
事が無いと普通はやらない。マンション管理会社かえたなんていう話が無いわけじゃないけど、
それは珍しいケースだから、独立系の管理会社に代えるのも手ですよと宣伝されているだけ。
管理会社を途中で代えなきゃならなかったような、そういうマンションこそ、選ばない方が良い。
デベロッパー系のデフォルトではダメだったということなんだから。
普通は、これだけの有名物件で、住友不動産マンション作品集に出てくるようなマンションの
管理を、スミフ系の管理会社が手抜きするわけが無い。むしろ、安いからと言ってマンションに
デベロッパーと縁もこだわりも思い入れもノウハウも無い管理会社にかえるほうがリスクが大きい
と思う。

その通りだと思うよ。一住民はそう信じていればいい。

でも、もし「代表作だからスミフ系の管理会社が手抜きするわけがない」
なんて公言する理事がいるようなら、
それは、とんでもマンションだよ。
今はまだ販売中だから手厚い対応が得られるぐらいに思ってなきゃ先が
思いやられる。

2004年ごろに分譲を開始したマンションはどこでしょうか？

別にそんなに敵視する必要は無いでしょ、良い関係を築ければ。たまに、マンションの理事で
箸の転んだような事にこだわって理事会紛糾させたり、些細な事で居丈高に管理会社と徹底的
に争う人いるけど、そんな理事は嫌だな。

それに日本で一番、規模の大きなこんなマンション、まともに管理できる会社は他には無いと
思うよ。警備員や防災センタースタッフ、清掃員、管理見回り、駐車場スタッフ、共用設備スタッフ、
コンシェルジュ、などなど管理スタッフだけで数十人が常駐しているんだから。

>>296
ここはそうじゃないの？それ以外にも芝浦港南は湾岸戦争と言われたんだから、少しの違いは
あっても、みんな同じ数年内の分譲だと思うよ。

敵視とかそう言った事では無いんだけどなぁ。
理事会は管理会社のDOをチェックする責任がある。
その理事会に管理会社が要請もないのに出席するというのは矛盾が発生するでしょ。

まあ、実際は要請無しで出てくるなんてのは間違いで、都度ではないにせよ
出席要請していると思う。

アクア中古東側最近安いじゃん

今日のちらしより

24F東西向き 2LDK 89.96㎡　7880　@290
14F東南角 　3LDK 94.88㎡　8280　@288

でも分譲価格より1000万以上はのせてんだろーね

東西向きってどんな向き？

>>303
24階のは、他のがすぐに決まってゆく中で、買い手つかずになぜか1年以上晒されてるやつ。14階のは低層だけど、2方向ＤＷの角部屋で運河ビューが良い人には良いかもしれない。でも低層で288万はやっぱり他のマンションに比べたら高いよ。

↑東は海側DW、西は内側バルコニーの両面間取り

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http://www.uruuru.net/detail/?OBID=100306001356

これだね。北側に少し出っ張りがあるんで、ＤＷから虹橋方向が見えにくいのが
敬遠されているんじゃないかなあ？内見しないと分からないけど。

売れないのはグロス価格が高いからでは？
70平米でこの坪単価で東向きなら売れると思う。
中古に8000万出す人は少ないからね。

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ここって中古で３０件以上も売りに出されているんですね？

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ohf=0&ar=030&bs=...

2100戸もあるからね。2％が売りに出ても42戸。常に30戸くらいは売りに出てる。けど、売りに出てる
部屋の顔ぶれは半年くらいで全部入れ替わるよ。

>>307
この部屋、西も東もＤＷじゃないよ。ＷＣＴで東向きなのに、ダイレクトウインドウが無くて
バルコニーに出ても虹橋方向が見えにくいんじゃ、そりゃ残るわな。

ここのマンションに限らず、東と西にだけ窓がある住戸は
変形間取りだから売り難いよ。
眺望がすごく良いとか価格が安いとか、何かのメリットがない限り。

間取りは悪くないんだけど、DWの左にある出っ張りが気になるよね。たぶんこれが売れない原因じゃないかな。

いや、この間取りで南北向きならばまだ南向き信仰の人が買う可能性はあるが、
この間取りで東西向きでは良い間取りとは言えない。

悪くないと思うが。

たまにのぞきに来るけど、ここのスレ展開みてつくづく埋立地マンション買わないでよかったと思う。

時々のぞきに来るけど、こういう共用設備付きで、窓からの眺望も抜群で、しかも管理費激安の2100戸の
企画なんかは、これだけマンション販売不振だともうできないだろうから、ここを買った人は羨ましいと思う。
ただし、ほかの普通の湾岸タワマンはあまり欲しいと思わない。中古が人気があるのも頷ける。

同じ埋立地でも、こっちは豊洲よりちょっと古いからね！

>>320
豊洲とか有明のスレ展開見ていると、買わなくて良かったと思うよ。特に住民板。

なんだなんだ、ウンコばっかじゃないか

このマンションの現在の売り出し物件の平均価格と５％引いた想定成約価格を分析してみました。
C棟の低層はN/Aです。全体の平均が300万と強気の値付けですが、仲介屋さんも売主と相談して
無理無理の価格は出さないでしょうから、この売り出し価格マイナス５％－１０％では成約実績
があるということですね。このマンションの初期は即日完売でした。平均坪単価250万で売り出
されたのが、今じゃ平均270-280万くらいでしょ。この不況下でも確かに値上がりしていますね。

２００４年頃分譲の他物件のタワマンも、
坪２５０万円前後が多かったですが、
ミニバブル当時には３割程度の上乗せ価格で転売できていましたよ。
どうでもいいですが。

規制じゃないでしょうか。ネガもポジも酷かったから。

スイスイがアク禁になるとすごく静かでわかりやすいすね(笑)

アクセス禁止になっていないよ。馬鹿みたいなネガがいなくなったから、住民も攻撃はしないだけ。偏執的なネガがアクセス禁止になったということがよくわかる。

クリーンステーション無臭じゃないじゃん。
無臭だって言い張ってた住民はどこいった？

またネガ様が沸いてきたね。バルサンで駆除しちゃうぞ！

流れ見てても、ネガが書き込まないと住民も書き込まないよね。
基本ネガが全ての元凶だよね。ほっときゃスレ沈んでくのに。

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ネガはスレを上げて晒すのが目的なんだから、住民が無視すりゃいいんじゃないの？

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虫のいないところに、バルサンの煙が立ちますからね。変な臭いと噂は、元から断たなきゃだめ！

要するに、ネガさんと、それを攻撃するマンション関係者
しかいないという事かもね。
検討者はいないのかな。

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ない

ないですね。ご参考までに

http://www.tower-2000.com/equipment/index.html
>防災時に備え、飲料水や簡易トイレなどを保管する防災備蓄倉庫を地下2階に設置しています。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/tower-2000/daily/201003/22
>同じくエントランス前に、管理組合備蓄品の展示がございました。
>地下2階の備蓄倉庫にどれだけの物が備蓄されているかがわかる台帳や、写真が展示してありました。
>かさばる毛布も圧縮されて、半分以下の厚みになっていました。
>他にもテント、簡易トイレ、乾パン、飲料水なども備蓄されているようです。

期限が迫ったミネラルウォーターは、住民に無料で配られることもあります♪

今まで湾岸タワーやWCTを検討したことのない初心者なのですが、
リンク先の物件を見てちょっと関心を持ったので、皆様のご意見を聞かせて頂けますか？

http://www.rehouse.co.jp/mansion/F15M3504/

広さ100平米以上、間取り2LDK、価格1億前半、ルーバル付き、ジム有りといった点が希望条件と一致してますし、天井高5.7m、スカイジャグジー、最上階といった点にも魅力を感じています。

気になるのは、坪342万の妥当性、東西向き・キャピタルタワーからの眺望、ジムがいつも満員で使えないといったようなことはないか、写真を見た感じではあまり部屋の仕様の趣味が好みでなさそう、といったところです。どんな感じでしょうか？

一応、このスレッドだけは読み通したのですが、膨大な過去スレッドを読むのは厳しいので、ご親切な方からのご教授頂けるとありがたいです。

>>気になるのは、坪342万の妥当性
このマンション、ペントハウス以外の平均は時価280万くらい。最上階なら、内廊下の仕様から違うので、妥当かはその人の価値感です。滅茶苦茶な法外な価格とは感じませんが。

>>東西向き・キャピタルタワーからの眺望
キャピタルからだと、眺望は今一じゃないでしょうか？現地を見ないとなんとも言えません。スカイジャグジーからは虹橋が望めるかもしれません。

>>ジムがいつも満員で使えないといったようなことはないか

満員はないですが、キャピタル最上階からジムは、かなり遠いと思います。歩いて、3-4分はかかるのが、気にならないのであれば。

冬は寒く、夏は暑そうな間取りですね。
快適に住むにはあまりエコでは無いような。

>>344 さん
数日前にブリーズ東、最上階ペントハウスの売り物件のDMが
届きましたが、比較してみては？価格は１億５９００万。
１３０．０８㎡で１億７９００万で分譲されてた部屋です。

最上階どうしの比較で差額4400万ですか。
ため息がでるよ。

344のお部屋は以前リプロダクト専門の家具屋さんが、ショールームとして商業目的に利用されてたんじゃないかな？

最上階ペントハウスの最大の特典は、屋上が自分の物ということです。
そこに自宅ジャグジーがある。空を仰いでリラックス。

>シンガポール航空は２０１０年１０月より、１日２便でいよいよ羽田就航！

ますます便利になりますね

350
自宅ジャグジーは中庭向きだし、部屋の内側に引っ込んでるから、
嫌でも空しか仰げないのでは？

>>352
中庭向きでも、ブリーズとの間は結構距離があるので、斜め北東方向に虹橋全体が見えるはずです。BC東にはかないませんが。

なるほど、東側とは仕様が変わる分けですね。

344です。皆さん、アドバイスどうもありがとうございます。

眺望についてはあまり期待できなそうということですかね。ジャグジーから景色が眺められないとしたら、ちょっと残念です。そこら辺は現地に行って、確認しようと思います。

ショールームで使われてたとしたら、いろんな人が出入りするでしょうから、使用状況が気になりますね。クリーニングすれば済むレベルであればよいのですが。仕様が趣味に合うかについても現地で確認してみます。

>>356
見に行った感想を是非聞かせてください。1億超えるような部屋、私は見学する事さえ出来ないんで。
でも、こんな豪華で共用設備やサービスの充実しているマンションの最上階でジャグジー付き部屋
なんて、庶民とはかけ離れた世界ですね。一度でいいから住んでみたいです。

見学もさせてもらえないマンションの感想なんて聞いてどうするの？

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他の人の見方を知りたいだけです。ここのマンション有名だし、最上階以外なら買えるから。

だけど、
既にここに住んでる人達だって
最上階の室内には入った事の無い人達が大部分ではないの？

検討中に見学させてもらった。東側最上階２億７０００万だったかな？さすがに眺望は素晴らしかったよ。
だけどメゾネットは高齢者には大変だろうな。あと、スカイジャグジーは結局使わなくなるだろうなと
思った。しかし、天井高７ｍ、窓の高さも同じの部屋はさすがにしびれたね。

売り出しのチラシが入った時に連絡して見せてもらいました。
ブリーズの東側ペントハウスです。
モデルルームになっていたため、デザイナーが内装をしてるから壁にミラーが貼られていたり、ステキでした。
ジャグジーは使わなくても水を入れてるだけで癒されそうで、空中庭園みたいで解放感はさすがでした。

344です。中古ペントハウスと未入居物件の見学に行ってきたので報告します。

中古ペントハウスの眺望ですが、天井高5.7mのリビングの高い窓から品川駅方面のビル群は遮る建物も無くばっちり見えます。夜、ビルに電気が入ったら、かなり綺麗だと思います。
海側のジャグジーはやはり白ガラスがベランダにあり、空しか見えなかったですが、ブリーズタワーと見合いなため、ジャグジーで裸になるんだったら、逆に白ガラスがあった方がよいと思いました。
ちなみに、メゾネット下階のベランダからはレインボーブリッジが見えます。
一番ネックだったのは、部屋の仕様の趣味が好みに合わなかった点です。個人的にはラグジャリー感はあまり感じませんでした。

未入居物件はブリーズタワーの北東角部屋を3部屋見学しました。北東向きのリビング全面がダイレクトウィンドウ？なので眺望はすごかったです。恐らくWCTで最も眺望が良いのはこの方角じゃないですかね。
その分、坪単価も港区内陸部と変わらない感じで、上層階は2～3億もしてました。湾岸タワーに住むなら上層階と思ってるのですが、この金額だと厳しいですね。。
東京出張が多い地方のお金持ちがセカンドハウスとして買う部屋というイメージでした。

ブリーズの北東角って、少なくとも３部屋が未入居ってことですか。
眺望が良いだけでは、売れないのですかね。

超高額だからじゃない。

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>>363
レポ乙。たしかに、あの眺望は得がたいものがある。東京では同じようなものは２つと無いから、億ションに
なっちゃうよな。２方向ダイレクトウインドウの部屋は、そりゃすごいだろ。ところで、北東角って３部屋も
いっぺんに見学できたの？仲介屋どこ？それともスミフ分？

スターゼンの看板、ここのところ消灯してると思ったら、ヘルメット被った作業員さんが屋上入りしてます。

ついに撤去作業開始ですかね。

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たぶん看板は全部撤去されるでしょ。条例あるし、WCTが建って広告塔としての意味が無くなったし。
夜景が益々綺麗になるのは喜ばしい。

344です。
北東角部屋は仲介屋ではなく、スミフに見せてもらいました。
売れ残っている部屋の大半は北東角部屋の中層階から最上階までで、10部屋ちょっとありましたよ。
中層階でも1.3億円くらいするので、365さんの言うように高額なために売れ残ってるんでしょうね。
私もルーバル・ジャグジー・高層階の条件が無い部屋にこの立地でこの金額は出せないと思いました。
でも、仕事場がこの近辺で眺望命な人なら、買っても悪くないのではないでしょうか。

私は北東角はあきらめ、そのとなりの部屋を買いました。でも眺望は抜群で最高です。

最近、どの板も偏執ネガがいなくなって平和な流れでいいですね。

Ａ棟、Ｂ棟の東側には、ＤＷがサイドに回り込んで、角部屋でないのに角部屋並みの大パノラマ眺望の部屋があるんです。
サイドのガラス上部には小窓があってＤＷなのに外気が入ります。
両サイドが回り込んでいる部屋は、角部屋以上でＤＷなのに外気が部屋を流れます。
お知らせまで。

今日運河沿いを歩いたときに撮りました。綺麗だったデス。

>>347
早々と売れたようですね。
買える方がうらやましい・・

マジですか。1億何千万もする部屋。サクッと買える人がいるんですねーやっぱり。しかし、このマンション
人気あるんですね。高層眺望と利便性とアメニティ充実と、まるでホテルに住んでいるようなものですから、
当然といえば当然かもしれませんが。

売主の希望価格で売れたかどうかは
分からないわけですが。

売れないマンションよりずーっとマシだよね

港南緑水公園の整備スケジュールが掲示板にありましたのでアップいたします。

全面開園になるのは平成24年4月になり、当初予定より更に遅れます。

整備は常時一部公園を利用できるように配慮されており、港区担当者が苦心した様子が伺われます。

来年4月には敷地の４分の３程度が整備されます。運河側の桜も植樹されそうですので、花見が楽しめそうですね。

以下、掲示板の案内をアップいたします。

整備計画A

整備計画B

整備計画C