WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その10

>>231
娘さんが電車好きなら新幹線も見えますよ。

余計なものも見えてますが気にしないで下さい♪

画像を貼って頂きありがとうございます。娘も喜びそうです♪
契約した際には宜しくお願いします。

ドクターイエローも通りますよ。

>>241、242
高層からなら、広く大きな空が見えますよ。東京でこんな大きな空が見えるマンションはタワーでも
なかなか少ないと思います。今日は天気悪いうえに、携帯撮影なのでいまいちですが。

これは左方向です。話題の煙突ですが、レインボーブリッジにモロにはかぶっていないでしょ？
これも携帯撮影なのでいまいちですが、実際の眺望はこれよりはるかにいいですよ。良く晴れた日なら、
青い空と青い海がとても綺麗です。これが中高層からの普通の目線での景色です。はるか下のすぐ足元の
倉庫なんて、覗き込まなきゃ目に入りません。

これが右方向です。確かに足元には倉庫も見えますが、それは景色のほんの一部分。それよりも
天気の良い日の大きな青い海と青い空、海の上を行く船、目の前を舞うかもめは最高の眺めです。
東側だと、この３枚の写真がパノラマになって見えます。

>>245
いいよ無理しなくて。
低層はかなりひどいな。

>>247
別に全然無理してませんよ。ＤＷ横のＰＣ椅子に座ったまま横向いて携帯で写真取っただけなので。
低層はかなりひどいって見た事あるんですか？うちは低層じゃないので知りませんが、ジムは３階
で運河に面していて、ランニングマシーンで走っていると、本当に目と鼻の先をレストラン船や、
３０人は乗れると思う誰かの高級クルーザーがゆっくりと通り過ぎるのも面白い景色ですよ。

作業の船や水上バイクたちが通り過ぎるのもね。

>>249
そうそう、そういうのも面白い景色ですよ。あとは、カルガモの親子が列をなして泳いでいたり、
川鵜が潜って魚を取っていたり、ボラかフッコ？みたいな魚が水の中を泳いでいたり水面を
跳ねていたり。

まあ、いくら携帯から悔し紛れの一行ネガ投稿しても、住民にきちんと詳しくレスされたり、
百聞は一見にしかずって感じで住民じゃなきゃ撮影できないポイントからの写真貼られたら、
一行ネガに何の説得力もないわな。景色は、足元の港南５丁目が無ければさらに良いんだろ
うけど、確かにこんなに広く空と海が自室から見えるマンションは珍しいだろうね。

写真の感想だけど。
倉庫街も含めて東京湾岸の景色で、それも決して悪くないなぁ、と思いました。

でも、「覗き込まなければ気になりません」なんて仮に販売営業なんかに言われたら
興ざめしちゃう。

でも、中古で転売するときには、
「覗き込まなければ気になりません」なんて
仲介営業さんから中古内覧客に言ってもらわないと。

>>256
大丈夫、東側高層なら説明要らないから。全て分かった上で、このマンション東側高層指定で
希望登録して売り物が出てくるのを待っている人がいっぱいいる。

http://www.stepon.co.jp/uri/search/list/?type=mansion&salestype=bu...

>>257
そのわりには、中古の東側高層でも売り主強気の値付けで
いつまでも晒されているの、過去＆現在共に結構有りますね。

>>258
ふつう、新築マンションの完成前にＭＲ行ったら、まるでめちゃくちゃものすごい物件が誕生みたいな煽り方して
検討者をその気にさせるでしょ？ありえないようなＰＶ見せたり、モデルルームに高級家具置いたりして。
で、実際に完成したのを見たら「なにこれ？イメージと違う」ってがっかりするケースが多いでしょ？
でもね、ここのマンションは、完成した実物見たらイメージ以上だったという人が多いんだよ。
特に眺望と豪華な共用部の出来栄え。だから満足度が高いし、まるで住民の書き込みが営業のように見えるわけさ。

>>254
>まあ、いくら携帯から悔し紛れの一行ネガ投稿しても、住民にきちんと詳しくレスされたり、
>百聞は一見にしかずって感じで住民じゃなきゃ撮影できないポイントからの写真貼られたら、
>一行ネガに何の説得力もないわな。

下記投稿した221です。
ネガに反論したA4住民ですのでお間違いなく(^_^)

>No.221 by 匿名2010-04-24 13:39
>携帯電話から見ているから大丈夫！
>今は家族サービス中です♪

>>259
東側で長期に晒されているのはね、雁行部で半分壁に隠れて景色がフルに見えないとか、
行灯部屋があって間取りが良くないとかリビングが狭いとか、低層で写真が貼ってある
ような景色が望めないとか、そういう物件だよ。あとはね、中古で9000万以上の物件。
東側３０階前後以上のリビングの広い物件なんて、めったにネットに出てこないでしょ？
出てきても、そんなに経たずに成約。

http://www.womans-mansion.com/worldcity/

このマンション、向きや階層によって人気度や価格が全然違いますね。たしかに駅から遠い分、窓からの景色や
間取りがよくなければ、もっと駅に近いマンションを選択するでしょうからね。
東側高層は押しなべて坪３００万以上。西側低層は坪２６０万前後で２割くらい値段が違いますからね。
それでも結構良い値段とは思いますが。分譲価格もそのくらい差があったんでしょうけど。東側住民にとっては、
前は運河で高速道路なんか関係ないし、景色は良いし突かれて痛いところって無いんじゃないですかね？

>住民のレスが不動産屋の口上そのもの

それは言えてるね。

美辞麗句を並び立てて、そのあと特に気にしないような小さな欠点を「唯一の欠点」はXXXです。
というようにいう。
そしてその欠点は問題無しと強調する。

そもそもあまりその事を問題視していない聞き手はそれで納得してしまう。

よく営業が利用する手法。

でも欠点は他にもいっぱいあるんだよね。小さな欠点を強調し他の視点に目をむけるのを防ぐ。

でも、このマンション、個人的には長所の方が上回ってると思ってます。
あまりの強烈ポジにちょっと？？？と感じただけです。
ご容赦を。

>>267

何で、東側高層と西側低層
との価格比較なのか不明。
低層同士で比べなければ不公平。
東側低層には、突かれて痛いところは無いのかな。

安い価格の部屋を例に挙げるのなら、
西向きよりも安いお見合い向き部屋があるからね。

ここは所帯数も多く、様々な住人が書き込んでいるだろうが、中古業者らも多いね。
効果絶大、しかも無料の美味しい広告板だからね。

突かれて痛いってもうそれが悪意がある言い方だよね。
とんでも問題物件でもない限り何言われても痛いことなんて普通ないでしょ。

ここはマンション内の格差が大きいよ。
今後大きな決断を迫られるような事態になった時に、これだけ多数の区分所有者がきちんとまとまることができるか・・・
ちょっと心配ですね。

管理費が安いのはスケールメリットで得られる特権だと思っている住民が多いようだ
けど、それを勘案しても今後この価格で維持できるとは思えません。
住民の方は正直どう思われているのでしょう。
販売終了後、理事会は管理費と修繕積立金の価格検討に必ず入ると私は考えています。
もし、それを検討すらしない理事会なら逆に能無しです。
その時、先送りしない決断と住民の支持が得られるかどうか・・
この大規模マンションの今後の評価が出る時だと思います。

ところで、理事会に販売会社は出席してるのかな？現状では販売会社も複数の区分
所有者なので理事の権利はあると思うけど。

>>282
既に2年前からマンション管理士も雇って、本格的な監査をやって検討してもらっていますが、
議事録も公開され、今のところ大きな問題は発生していません。理事会には、管理会社が出席
しています。このマンションは、マンションの住民専用サイトに議事録がきちんと掲示されて
いるので、何が行われているか透明性があって安心です。

>>285
そのような発言が逆に不安な要素。

なぜ、最初からマンション管理士が介在してるの。
何らかの問題が発生したとき、素人の集まりの理事会の助っ人として助言が求めるのが管理士じゃないの。
管理士費用もタダじゃないでしょ。

最初から存在しているという事はスミフの代弁者？
竣工した当初は施設も新品だし問題は顕在化しないのがむしろ当たり前なんだけど。
という疑問が・・・

まあ、今後もスミフの協力と資金のもと施設が維持できれば住民にとってはこの上なくいい事だけど。

理事会の要請で管理会社も出席しているなら真っ当ですね。

>>288
＞素人の集まりの理事会の助っ人として助言が求めるのが管理士。管理士費用もタダじゃないでしょ。最初から存在しているという事はスミフの代弁者？

問題が起こってから管理士に頼んでも遅いんじゃ？まともなマンションなら普段から参加してもらって、
素人理事会の気づかないような点を管理会社に指摘してもらっているよ。逆に、何も分からないのに
住民だけで運営している方が不安。２年前からって書いてあるんだから最初からじゃないでしょ。この
マンション完成して理事会発足してから４年くらいたつはずだよ。普段の相談だけなら、管理士費用は
そんなにかからないでしょ？

なるほど、
理事会発足してから４年くらいたつなら
住民だけで構成する理事会独自で人選したかもしれないですね。
前言撤回します。
申し訳ありませんでした。

理事会発足してから、理事会の提案で運営や管理費、修繕費の運営に対する助言を貰うために
管理士を任命し、費用は管理費で賄っているようです。たしか、費用は年１０万円かかって
いなかったような。

管理会社は、管理組合が要請しなくても必ず出ています。スミフさんも、このマンションは
スミフ検討者のベンチマーク対象だから、しっかり管理するでしょう。管理会社に相談や
クレームを入れるフリーダイアルもあります。

マンション内のサイトでは、マンション管理や理事会や総会の決議事項、管理組合や防災センター
からの連絡も全て開示されていて、住民として非常に安心感がもてます。

>>286　さん

そうでもないよ。むしろ、分譲時期に相関している。管理費がめちゃくちゃ高い物件は景気の良いときに
分譲された物件だよね。２００８年ごろ分譲の物件も、結構管理費高い。２００４年ごろ分譲を開始した
物件が押しなべて管理費安いね。

>管理会社は、管理組合が要請しなくても必ず出ています。

この発言だけは聞き捨てならんです。

理事会は管理会社の取替えの権限をもつ組織です。
その会合に要請なく出てくるなんておかしいでしょ。
うまくいっているマンションにとっては建前的な事かもしれんが。

うまく行っているマンションなんでしょ？理事会の議事録が理事会の手で作成されて、全ての
住民に専用サイト上で公開されているのなら。そもそも、管理会社の取替えなんて相当のひどい
事が無いと普通はやらない。マンション管理会社かえたなんていう話が無いわけじゃないけど、
それは珍しいケースだから、独立系の管理会社に代えるのも手ですよと宣伝されているだけ。
管理会社を途中で代えなきゃならなかったような、そういうマンションこそ、選ばない方が良い。
デベロッパー系のデフォルトではダメだったということなんだから。
普通は、これだけの有名物件で、住友不動産マンション作品集に出てくるようなマンションの
管理を、スミフ系の管理会社が手抜きするわけが無い。むしろ、安いからと言ってマンションに
デベロッパーと縁もこだわりも思い入れもノウハウも無い管理会社にかえるほうがリスクが大きい
と思う。

その通りだと思うよ。一住民はそう信じていればいい。

でも、もし「代表作だからスミフ系の管理会社が手抜きするわけがない」
なんて公言する理事がいるようなら、
それは、とんでもマンションだよ。
今はまだ販売中だから手厚い対応が得られるぐらいに思ってなきゃ先が
思いやられる。

2004年ごろに分譲を開始したマンションはどこでしょうか？

別にそんなに敵視する必要は無いでしょ、良い関係を築ければ。たまに、マンションの理事で
箸の転んだような事にこだわって理事会紛糾させたり、些細な事で居丈高に管理会社と徹底的
に争う人いるけど、そんな理事は嫌だな。

それに日本で一番、規模の大きなこんなマンション、まともに管理できる会社は他には無いと
思うよ。警備員や防災センタースタッフ、清掃員、管理見回り、駐車場スタッフ、共用設備スタッフ、
コンシェルジュ、などなど管理スタッフだけで数十人が常駐しているんだから。

>>296
ここはそうじゃないの？それ以外にも芝浦港南は湾岸戦争と言われたんだから、少しの違いは
あっても、みんな同じ数年内の分譲だと思うよ。

敵視とかそう言った事では無いんだけどなぁ。
理事会は管理会社のDOをチェックする責任がある。
その理事会に管理会社が要請もないのに出席するというのは矛盾が発生するでしょ。

まあ、実際は要請無しで出てくるなんてのは間違いで、都度ではないにせよ
出席要請していると思う。

アクア中古東側最近安いじゃん

今日のちらしより

24F東西向き 2LDK 89.96㎡　7880　@290
14F東南角 　3LDK 94.88㎡　8280　@288

でも分譲価格より1000万以上はのせてんだろーね

東西向きってどんな向き？

>>303
24階のは、他のがすぐに決まってゆく中で、買い手つかずになぜか1年以上晒されてるやつ。14階のは低層だけど、2方向ＤＷの角部屋で運河ビューが良い人には良いかもしれない。でも低層で288万はやっぱり他のマンションに比べたら高いよ。

↑東は海側DW、西は内側バルコニーの両面間取り

http://www.uruuru.net/detail/?OBID=100306001356

これだね。北側に少し出っ張りがあるんで、ＤＷから虹橋方向が見えにくいのが
敬遠されているんじゃないかなあ？内見しないと分からないけど。

売れないのはグロス価格が高いからでは？
70平米でこの坪単価で東向きなら売れると思う。
中古に8000万出す人は少ないからね。

ここって中古で３０件以上も売りに出されているんですね？

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ohf=0&ar=030&bs=...

2100戸もあるからね。2％が売りに出ても42戸。常に30戸くらいは売りに出てる。けど、売りに出てる
部屋の顔ぶれは半年くらいで全部入れ替わるよ。

>>307
この部屋、西も東もＤＷじゃないよ。ＷＣＴで東向きなのに、ダイレクトウインドウが無くて
バルコニーに出ても虹橋方向が見えにくいんじゃ、そりゃ残るわな。

ここのマンションに限らず、東と西にだけ窓がある住戸は
変形間取りだから売り難いよ。
眺望がすごく良いとか価格が安いとか、何かのメリットがない限り。

間取りは悪くないんだけど、DWの左にある出っ張りが気になるよね。たぶんこれが売れない原因じゃないかな。

いや、この間取りで南北向きならばまだ南向き信仰の人が買う可能性はあるが、
この間取りで東西向きでは良い間取りとは言えない。

悪くないと思うが。

たまにのぞきに来るけど、ここのスレ展開みてつくづく埋立地マンション買わないでよかったと思う。

時々のぞきに来るけど、こういう共用設備付きで、窓からの眺望も抜群で、しかも管理費激安の2100戸の
企画なんかは、これだけマンション販売不振だともうできないだろうから、ここを買った人は羨ましいと思う。
ただし、ほかの普通の湾岸タワマンはあまり欲しいと思わない。中古が人気があるのも頷ける。

同じ埋立地でも、こっちは豊洲よりちょっと古いからね！

>>320
豊洲とか有明のスレ展開見ていると、買わなくて良かったと思うよ。特に住民板。

なんだなんだ、ウンコばっかじゃないか

このマンションの現在の売り出し物件の平均価格と５％引いた想定成約価格を分析してみました。
C棟の低層はN/Aです。全体の平均が300万と強気の値付けですが、仲介屋さんも売主と相談して
無理無理の価格は出さないでしょうから、この売り出し価格マイナス５％－１０％では成約実績
があるということですね。このマンションの初期は即日完売でした。平均坪単価250万で売り出
されたのが、今じゃ平均270-280万くらいでしょ。この不況下でも確かに値上がりしていますね。

２００４年頃分譲の他物件のタワマンも、
坪２５０万円前後が多かったですが、
ミニバブル当時には３割程度の上乗せ価格で転売できていましたよ。
どうでもいいですが。

規制じゃないでしょうか。ネガもポジも酷かったから。

スイスイがアク禁になるとすごく静かでわかりやすいすね(笑)

アクセス禁止になっていないよ。馬鹿みたいなネガがいなくなったから、住民も攻撃はしないだけ。偏執的なネガがアクセス禁止になったということがよくわかる。

クリーンステーション無臭じゃないじゃん。
無臭だって言い張ってた住民はどこいった？

またネガ様が沸いてきたね。バルサンで駆除しちゃうぞ！

流れ見てても、ネガが書き込まないと住民も書き込まないよね。
基本ネガが全ての元凶だよね。ほっときゃスレ沈んでくのに。

ネガはスレを上げて晒すのが目的なんだから、住民が無視すりゃいいんじゃないの？

虫のいないところに、バルサンの煙が立ちますからね。変な臭いと噂は、元から断たなきゃだめ！

要するに、ネガさんと、それを攻撃するマンション関係者
しかいないという事かもね。
検討者はいないのかな。