【大阪】ヴィークタワーOSAKA はどうですか？

まもなく入居です。騒音のため窓を開けての生活はできないと思ってください。引っ越し前にまずエアコンを完備して引っ越してきてください。今年の暑さは格別です。

３４８の質問に答えましょう。

大阪市内のタワマンはジーニス大阪とシティタワー大阪で
共に０３年〜０４年に中古買い。当時の状況から見て一度買っては
投げうる人物は少数居ると踏んで狙っていた。
案の定、自分の想定価格（一般相場価格より当然安い）より安く、
手に入った。当然、それ以降即賃借人付いて稼働中。

実質利回りは当然10％以上、自己資本は上限10％迄。
銀行からの融資は収支計画さえしっかり保守的に立ててれば、
勝手に物件の資産価値（融資価格との相対評価となるだろうが）を
評価してくれる。ただ、相手は不動産の評価なんてまともに出来ないけど・・・
金利も交渉次第で投資案件でも数年固定可能と自ら良い条件を出してくる。
世の中はそんなもんでしょう。

新築ではなんばタワーは全体感から割安度が高いと判断して
30階以上のコンパクトタイプを購入。

後は東京、福岡、名古屋の都心エリアで中古中心に数戸賃貸中。
これも全部満室。周辺中古相場は購入価格を大分上回っている。

ちなみに俺は不動産業者じゃないが、不動産鑑定士の資格は持ってる。
２年前には会社も辞めて自分で各種の投資を行ってる自営業。
時間は取れるから国内外含め、楽しく旅してる。と同時に数多くの建築物を
見て来ているからそれなりの物件の目利きは単なるサラちゃん不動産鑑定士より
十分あるとは思ってる。何たって自分でリスク背負ってるんやからね・・・・

じゃあ、サイナラ。暫く旅に出っからさ。

３４８です。
ご回答有り難うございました。そのエリアのダントツ物件を狙うという点と、当時の賃料相場と物件価格から表面利回りの高さに着目した点はマンション投資の基本を押さえていらっしゃるなと敬服致します。ただ当時市内の物件は限られており、その中でこの２つの物件を選ばれたという点についてはほとんど参考にはなりませんでした。ここ最近の物件が非常に増加している状況での貴殿の判断が伺えればとても参考になったと思います。

価値ある物件(お買い得な物件)は投資の対象になりやすいでしょう。
賃貸の多いマンションは価値があると言うことで。

＞＞362
全室ビルトインエアコン完備ですが・・・

＞＞366
ビルトインエアコンはオプションです。全室完備だなんて、んな訳ないでしょ。
もちろん私はビルトインではなく、引越し前に普通の壁用エアコンを設置します。

うちの住戸は全室という意味です。全戸という意味ではありません。

325さんありがとうございました。
あなたが当初ヴィークタワーに何を期待し、なぜ購入しなかったか、なんとなく分かったような気がします。

３４８さんへ

どうも議論が噛み合わないね。
先ず、投資対象を限定しないことが、投資リスク管理上先ず最重要。

そして不動産は投資リスク分散の基本である３分配の一つの投資対象。
その不動産においても地域・用途・時期等でリスク分散して
投資ポートフォリオを構成することも基本。

従い、大阪市内とか狭い範囲内で投資対象物件を探そうとすること自体
投資上の視点からはナンセンス。
ジーニスとかシティタワー大阪に投資したのは「たまたま」投資検討に
値して検討した結果に過ぎない。

最近の物件についての判断どうこうの件であるが、
もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い。
だから1年以上、不動産には手は出していない（全く割安感が無い）。

ところで、３２８さんは「自分も不動産のプロ」と言っていたが、
コメントの内容を察するに何のプロか、どれほどの知識がお有りか知りたいね。

商売目的なら、なんばタワーでも分かる。でも自分が住むなら、なんばなんて土地は選ばない。
ジーニスは見に行ったけど、古臭い間取りで、べランダの柵なんて、今時・・って感じでしたね。
唯一シティータワー大阪は良いと思ったけど、立地はビィークが上だと思う。

３２５さんへ
おっしゃられている事は１００％理解しております。２００２〜２００３年当時の市内中心部の物件は極めて利回りの高い物件が何件もありました。不動産にはズブの素人である私も周辺の競合となる賃貸物件と需給状況を綿密に調査した結果、新築でも１０％以上の表面利回りが確保でき、かつ十分高い稼働率が見込める物件を複数絞り込み、検討したことがあります。あまりにも利回りが高い物件の複数の部屋の購入も検討しましたが、リスク分散のために見送りました。素人の私にも、マーケティングの基本にのっとって事業計画を立てることで「不動産鑑定士」である貴殿と同様の判断が出来たことが分かってうれしく思います。大変参考になりました。なお、私も市内には現時点で投資に値する新築物件はないと判断しています。

↑３４８でした。
なお、ある情報によると在京の大手業者が地政学的なリスク分散（つまり地震）のため、大阪で賃貸物件の開発に注力するようです。狭い大阪市内ですから、その動向には要注意ですね。

シティータワーは、外の窓開けられなかったのと、免震でなかったので私は見送ってヴィークに出会ったので決めました。
見場はよかったんやけど。選び方色々ですねー。おもしろい。

３２５＝３７０さん
「もう投資対象としての新規に不動産投資する程の魅力は全く無い」
とのプロのご見解さすが。ファンドも意外に慎重らしいですね。そこで、今後バブルのピークまでインフレ傾向で家賃も上昇するのだからと考え、三越跡など（おそらく）高い価格の物件を心待ちにしているハイリスクハイリターン狙いの素人不動産投資家に対するプロとしてのコメントはいかに？

一人芝居みてるような変な空気。ここってなに？株式の掲示板みたい。

引越はまだだがさっき試しに夜景を見たくて夜に入ってみた

高い金出して買っただけはありました。満足満足⊂(´∀｀⊂⌒｀つ

それはいい！自分夜入ってみます。考えたら夜居る時間の方が長いなあ。
入居までの小さな楽しみできた。ありがとう。

午前中は非常にエレベーターが混雑していて家に入るのに時間がかかりました。
ご注意を!!
自分は西側の部屋ですが、夕方は涼しい風が入って来てとても快適です。
こんなに風通しが良いとは思いませんでした。前に弁護士会館はあるものの、
北も南も景色が抜けていて圧迫感は無く、うまく造ってあるなと思います。
ここに決めて良かったです。

日曜日に引越しました。
風も夜景も満足してます。一部で評判の悪い(？)透明バルコニ-も住む側にとっては、
最高の景色を提供してくれています。
ところで、一つだけ困っているのは、部屋で携帯がつながりにくい事。
工事に来たNTTの人に聞いたところ、非常に堅牢に作ってあり、壁が厚い事が原因との事。
家が事務所も兼ねており少し困っております。何か対策方法をご存知の方がおられれば
教えていただけませんか？

一般に携帯電話のアンテナは上に向かって吹いておらず、上層になればなるほどつながり難いと思われます。
ただサービス向上の為、上層階専用のアンテナを順次つけていってるようなので、いずれはつながるようになると思います。
専門家ではないので違ってたらすいません。
事務所としても使われるのなら、購入前に確認しておくべきだったかもとも思います。